บรรเจิด พลางกูรปีนี้อายุ 71 ปี เคยเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านเดินและปุ๋ยของกระทรวงเกษตรฯ ด้วยความรู้ระดับปริญญาเอกสาขาชีวะเคมีจากหลุยซ์เซียน่า ก่อนหน้าที่จะเกษียณเมื่อ 11 ปีก่อนเป็นอธิบดรกรมพัฒนาที่ดินที่อยู่ในตำแหน่งยาวนานที่สุดถึง 17 ปี

บรรเจิดชอบสะสมและซื้อขายที่ดินมาตั้งแต่สมัยรับราชการจนปัจจุบันนี้ มีที่ดินในครอบครองทั้งที่อยู่ในนครหลวงและต่างจังหวัดไม่น้อยกว่า 4,000ไร่ ซึ่งในจำนวนนี้ประมาณ 40 % อยู่ในจังหวัดทางภาคตะวันออกเช่นที่พัทยา และจันทบุรี

ในบรรดาที่ดินน้อยใหญ่ที่บรรเจิดซื้อมาตั้งแต่สมัยราคาไร่ละ 200 - 300 บาทเมื่อเกือบ 30 ปีก่อน มีอยู่ผืนหนึ่งตรงบริเวณติดชายทะเลหาดจอมเทียนบนหลักกิโลเมตรที่ 154.5 ถนนสุขุมวิทย์สายไปสัตหีบประมาณ 202.3 ไร่ที่บรรเจิดซื้อต่อจากเผ่า ศรียานนท์ในราคาไร่ละ 5, 000 บาทรวมเป็นเงิน 1 ล้านบาทเศษเมื่อปี 2504 กำลังเป็นที่น่าสนใจจากบรรดานักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งในประเทศและต่างประเทศที่จะเข้าลงทุนพัฒนา

ผืนที่ดินที่ว่านี้คือ "หาดทรายทอง" อยู่ห่างจากพัทยามาทางใต้ประมาณ 9 กิโลเมตรมีลักษณะเป็นแหล่งท่องเที่ยวชายทะเลที่นักลงทุนพัฒนาที่ดินมีความต้องการสูง

การลงทุนในธุรกิจพัฒนาที่ดินในระยะ 3 - 4 ปีมานี้เกิดขึ้นอย่างมากมาย โดยเฉพาะตามแหล่งท่องเที่ยวเช่นที่ภูเก็ต สมุยเชียงใหม่ เชียงราย พัทยา ชะอำตามข้อมูลของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยระบุว่าตั้งแต่ปี 2529 ซึ่งเป็นปี่ทีเศรษฐกิจโลกเริ่มฟื้นตัวขึ้นจากภาวะตกต่ำเป็นเวลานาน มีการหลั่งไหลเข้ามาท่องเที่ยวของชาวต่างชาติในประเทศไทยประมาณกว่า 3 ล้านคนและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านคนในปี 2531

นักท่องเที่ยวเหล่านี้ส่วนใหญ่จะนิยมท่องเที่ยวในจังหวัดที่มีชายทะเลสวยงมเช่นภูเก็ต พัทยา ชะอำ เหตุนี้ก่อให้เกิดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องด้านการท่องเที่ยวและการลงทุนด้านที่พักตามบริเวณพื้นที่ชายทะเลกันมากมาย

"เฉพาะที่พัทยาปี 2529 มีการสร้างห้องพักเพื่อรับนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นจากเดิมประมาณ 20,000 ห้อง เป็น 23,000 ห้องและเพิ่มขึ้นเป็น 26,000 ห้องในปี 2531" รายงานของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยระบุไว้เช่นนี้

เมื่อความต้องการใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น การพุ่งสูงขึ้นของราคาที่ดินตามแหล่งท่องเที่ยวโดยเฉพาะที่ติดชายหาดย่อมไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ "ที่ติดชายหาดจอมเทียนเวลานี้ไร่ละ 8 ล้านบาท" นายหน้าค้าที่ดินให้นายธนาคารใหญ่รายหนึ่งกล่าวกับ "ผู้จัดการ" ถึงราคาที่ดินตามชายหาดปัจจุบันที่อยู่ห่างจากพัทยาไปทางตอนใต้ประมาณ 9 กิโลเมตร

ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นราวกับจรวดเช่นนี้ยั่วยวนให้บรรเจิดไม่อาจเก็บที่ดินติดชายหาดจอมเทียนไวเฉย ๆ โดยไม่ทำประโยชน์ได้อีกต่อไป

"ตอนที่ซื้อมาจากเผ่าเป็นความบังเอิญมาก เพราะตอนแรกคุณเผ่าเตรียมจะจัดสรรขายอยู่แล้ว พอดีถูกจอมพลสฤษดิ์ปฏิวัติโค่นล้มอำนาจเลยทำให้ต้องออกนอกประเทศไปเสียก่อน ทั้งที่ชื่อบนโฉนดก็ยังเป็นชื่อของพันเอก(ยศขณะนั้น) ปุ่น วงศ์วิเศษอยู่เลยคือที่ดินแปลงนี้เป็นของคุณเผ่าแต่ใช้ชื่อพันเอกปุ่นแทน พอคุณเผ่ารู้ว่าต้องออกก็เลยสั่งขาย ความจริงคุณภาพดินมันไม่ดีสมัยนั้นก็รู้สึกว่าซื้อแพงไปหน่วยควรจะมีราคาไร่ละ 3,000 บาท" อภิรัชต์ พลางกูร ลูกชายคนเดียวของบรรเจิดเล่าย้อนอดีตที่มาของที่ดิน

อภิรัชต์ อายุ 37 ปีอดีตเคยรับราชาการเป็นทหารยศร้อยเองทำงานด้านกองการปีข่าวประมาณ 7 ปีแล้วลาออกมาอยู่ที่กระทรวงการต่างประเทศก่อนที่จะลาออกมาทำธุรกิจส่วนตัวของครอบครัวคือบริหารงานที่บริษัทหาดทรายทองซึ่งทำธุรกิจด้านที่พักชายทะเล "ตอนที่ผมลาออกมาจากราชการเมื่อ 3 ปีก่อนทางครอบครัวเรามีหนี้สินอยู่ราว ๆ 20 ล้านบาท" อภิรัชต์เล่าให้ฟังถึงเหตุผลที่ลาออกจาราชการ หนี้สินที่ว่าเกิดจากการทำธุรกิจด้านที่พักของบริษัทหาดทรายทองและหนี้สินส่วนตัวของบรรเจิดจากการซื้อที่ดินในเชียงใหม่ที่แม่ริม

อภิรัชต์ย้ำว่าตอนที่บรรเจิดขอซื้อที่จากเผ่าเมื่อปี 2504 เวลานั้นบรรเจิดเป็นข้าราชการในกรมกสิกรรมมีเงินสดในมือประมาณ 200,000 บาทจากการขายที่ดินที่ริมถนนประดิพัทธ์ให้คุณหญิงไสว จารุเสถียรภรรยาจอมพลประภาส จารุเสถียร จึงต้องเอาที่ดินสินสมรสที่สุขุมวิท 39 ประมาณ 5 ไร่ ที่ดินปากซอยร่วมฤดี 3 ไร่จากพระยาผดุงวิทยาศิริซึ่งเป็นพ่อและที่ดิน 11 ไร่ในซอยกล้วยน้ำไท รวม 3 แปลงไปจำนองแบงก์กรุงเทพ 800,000 บาทรวมเป็นเงิน 1,000,000 ล้านบาทเพื่อมาซื้อที่ของเผ่า

ที่ดินของเผ่าที่บรรเจิดซื้อมาเวลานี้คือหาดทรายทอง (GOLDEN BEACH) ซึ่งตั้งตามชื่อของบริษัท "หาดทรายทอง" ที่บรรเจิดก่อตั้งเมื่อ 7 ปีก่อนเพื่อทำธุรกิจบริการที่พักชายทะเลขนาด 60 ห้องบนบางส่วนของที่ดินผืนนี้

ที่ดินหาดทรายทองตั้งอยู่ในอ่าวจอมเทียนตรงกึ่งกลางบริเวณบ้านปากคลองและบ้านปากคลองน้ำเมาซึ่งอยู่ทางใต้ของอ่าวพัทยาประมาณ 9 กิโลเมตร และประมาณ 20 กิโลเมตรของอ่าวบางละมุงที่เป็นที่ตั้งของท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง มองในแง่ชัยภูมิที่ตั้งจึงสะดวกต่อการเป็นแหล่งท่องเที่ยวพักผ่อนของคนที่ทำงานในเขตท่าเรือและนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง(ดูแผนที่ประกอบ)

บรรเจิดต้องการขายที่ดินผืนนี้ออกไป 102.3ไร่ หรือประมาณครึ่งหนึ่งของที่มีอยู่ในราคาขั้นต่ำ 1,200 ล้านบาท (40ล้านเหรียญสหรัฐ) หรือประมาณไร่ละ 400,000 เหรียญ (ประมาณ 12ล้านบาท)

นับว่าเป็นการเสนอขายที่ดินที่มีมูลค่าสูงที่สุดในต่างจังหวัดเท่าที่เคยมีมา

ว่ากันว่าที่ดินแปลงนี้บรรเจิดเคยตัดสินใจขายออกไปแล้วครั้งหนึ่งเมื่อ 4 ปีก่อนในราคาไร่ละ 2.5 ล้านบาทแก่ปราโมทย์ มนูธรรมลูกชายอดีตรมต.ชาญ มนูธรรม "แต่ปราโมทย์เอาไปเสนอขายต่อให้บริษัทไทยแซ (TAISEI CORP ) แห่งญี่ปุ่นซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างในราคาไร่ละ 4 ล้านบาทแล้วไม่สำเร็จ การขายก็เลยชะงักไป" แหล่งข่าวนักค้าที่ดินเล่า พร้อมกับยืนยันวาแม้แต่ชาตรี โสภณพนิช นายธนาคารใหญ่ของประเทศก็เคยส่งวิวัฒน์ สุทธิพงษ์ชัยนายหน้าค้าที่ดินมาต่อรองขอซื้อกับบรรเจิดในราคาไร่ละ 8 ล้านบาทเมื่อตอนต้นเดือนมกราคมนี้แต่ก็ไม่สำเร็จ

คำถามมีอยู่ว่าทำไม?

บรรเจิดได้ที่ปรึกษาชั้นดีเขาผู้นี้เป็นอดีตลูกเขยบรรเจิดที่แต่งงานกับสิรินรัตน์ลูกสาวคนสุดท้องของเขา ที่ปรึกษาคนนี้ทำงานอยู่ที่เชส แมนฮัตตันแบงก์สาขากรุงเทพชื่อศักรพันธ์ เอี่ยมเอกดุล

"คุณพ่อ (บรรเจิด) ให้แมนเดทกับผมตั้งแต่เดือนพฤศิจกายนปีที่แล้ว เผอิญเวลานั้นผมเพิ่งปิดงานยูนิคอร์ดซื้อบัมเบิ้ลบีและทางเชสที่ฮ่องกงก็ได้มือผู้เชี่ยวชาญการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อเจ.เดวิดสัน (JAY DAVIDSON) จากเคมิคอบแบงก์ที่นิวยอร์กมาผมก็เลยทำงานร่วมกับเดวิดสันในโครงการนี้" ศักรพันธ์กล่าวกับ "ผู้จัดการ" ถึงที่มาการเป็ฯที่ปรึกษา

บรรเจิดก่อตั้งบริษทั "บรรเจิดผดุงกกิจ" ขึ้นเพื่อเป็นคู่ตกลงว่าจ้างให้เชสเอเชียซึ่งเป็นธนาคารเพื่อการลงทุนเครือข่ายของเชสแบงก์เป็นที่ปรึกษา และอันเดอร์ไรท์การขายโดยมีศักรพันธ์เป็นผู้ประสานงานที่ไทยและเดวิดสันเป็นผู้ดำเนินการในต่างประเทศ "ทางเชสคิดค่าธรรมเนียมจากการขายเมื่อสำเร็จ 1 % และค่าใช้จ่ายทั้งหมดในกระบวนการขายที่เกิดขึ้นเราต้องแป็นผู้ออกให้เชส "อภิรัชต์ พลางกูรลูกชายบรรเจิดเล่าถึงค่าบริการของเชสให้ฟัง

ตามปรกติราคาค่านายหน้าในตลาดซื้อขายที่ดินโดยผ่านตัวบุคคลธรรมดาจะคิดค่าธรรมเนียมจากความสำเร็จประมาณ 3% ของราคาขาย

ศักรพันธ์ให้ความเห็นว่าธุรกิจการซื้อขายที่ดิน ขนาดผืนใหญ่ที่มีมูลค่าสูงควรกระทำโดยผ่านธนาคาร เพื่อการลงทุนที่มีความชำนาญเพราะที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีการเสื่อมค่าเหมือนสินทรัพย์ชนิดอื่น ๆ ในต่างประเทศการซื้อขายที่ดินกระทำโดยผ่านสถาบันผู้เชี่ยวชาญที่เป็นที่ปรึกษาและอันเดอร์ไรท์ทั้งนั้นแต่เขาก็ยอมรับว่า แนวความคิดนี้กล่าว สำหรับบ้านเราแล้วถือว่าเป็นสิ่งใหม่มาก ๆ

จะมีก็เพียงรายเดียวเท่านั้นเมื่อปี่ที่แล้วที่ ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ดสาขากรุงเทพได้ขายที่ดินริมถนนวิทยุมูลค่า 2,000 ล้านบาทแก่ บริษัท ออลซีซันแห่งฮ่องกง (จดทะเบียนในประเทศไทย) และให้สแตนดาร์ดชาร์เตอร์ดเอเชียซึ่งเป็นธนาคารเพื่อการลงทุน เครือข่ายของธนาคารเพื่อการลงทุนเครือข่ายของธนาคารสแตนดาร์ดขาร์เตอร์ดเป็นที่ปรึกษาและดำเนินการขาย

นอกจากนี้แล้วส่วนใหญ่การซื้อขายที่ดินเท่าที่มีมาเป็นเรื่องของการผ่านนายหน้าตัวบุคคลทั้งสิ้น

ดังนั้นการซื้อขายที่ดินผ่านธนาคารเพื่อการลงทุนผู้เชี่ยวชาญที่บรรเจิดให้เชสเป็นผู้ดำเนินการในฐานะที่ปรึกษานั้นฯ จึงถือได้ว่าเป็นราแรกของการขายที่ดินในต่างจังหวัด โดยให้ที่ปรึกษาดำเนินการเช่นเดียวกับการขายที่ดินของธนาคารสแตนดาร์ดขาเตอร์ดที่ถนนวิทยุ

เหตุผลเพราะหนึ่ง-ธนาคารเพื่อการลงทุนมีเหครือข่ายลูกค้าที่กว้างขวางหลากหลายธุรกิจจึงมีโอกาสในการเลือกผู้ซื้อได้มากกว่าตัวแทนนายหน้าที่เป็นบุคคลธรรมดา สอง-ปัจจุบันตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นธุรกิจที่ขยายตัวไปอย่างไม่มีพรมแดน แหล่งเงินทุนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพท์รายใหญ่ๆของโลกไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะในประเทศหนึ่งประเทศใดอีกต่อไปหากกระจายไปทุกที่ที่มีศักยภาพ ตัวอย่างการลงทุนซื้อตึกของบริษัทเครือข่ายร้อคกี้ เฟลเล่อร์ที่นิวยอร์ของบริษัทเครือข่ายมิตซูบิชิเมื่อปีที่แล้วเป็นสิ่งหนึ่งที่ยืนยันข้อความนี้ สาม-การเติบโตของภูมิภาคอาเซียนในเชิงเศรษฐกิจ ทำให้ไทยเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโลกที่มีศักยภาพต่อการลงทุนมากที่สุดแห่งหนึ่งเพราะมีทรัพยากรแหล่งท่องเที่ยวจำนวนมากทั้งที่เป็นชายทะเล ขุนเขา โบราณคดี

เมื่อสภาวการณ์ตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีแนวโน้มที่จะเข้าผนึกเป็นส่วนหนึ่งของตลาดโลกเช่นนี้ การเลือกเชสเป็นที่ปรึกษาในการายที่ดินของบรรเจิดจึงมีความเหมาะสมไม่น้อย เพราะว่ากันตามจริงเชสมีธนาคารเพื่อการลงทุนที่มีเครือข่ายในตลาดการเงินและการค้าที่สำคัญทั่วโลก และจุดที่สำคัญเชสมีความชำนาญเป็นพิเศษ ในงานที่ปรึกษาด้านการควบและผนวกกิจการในตลาดเอเซีย

ชินเวส สารสาส กรรมการผู้จัดการเงินทุนหลักทรัพย์จีเอฟเคยกล่าวกับ"ผู้จัดการ"ว่าธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์มันแยกไม่ ออกจากธุรกิจการเงิน ตัวมันเองไม่เพียงแต่เป็นหักทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันเท่านั้นแต่ยังเป็นสินทรัพย์ที่สามารถนำมาพัฒนาในเชิงธุรกิจก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มได้ ซึ่งในการพัฒนานี้ธุรกิจการเงินสามารถเข้าไปร่วมได้ครบวงจรตั้งแต่การเป็นที่ปรึกษาทางการเงินให้โครงการและการปล่อยสินเชื่อ

ความข้อนี้สอดคล้องกับธุรกิจของเชส ศักรพันธ์เปิดเผยว่าการซื้อขายที่ดินเป็นธุรกิจส่วนหนึ่งของการผนวกกิจการที่เชสในสหรัฐและ ยุโรป ทำมานานแล้วเพราะที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่จะต้องมีการประเมินคุณภาพ การตั้งราคาอย่างถูกต้องตามมาตรฐานสากลเหมือนสินทรัพย์ชนิดอื่นๆในการผนวกกิจการ "จุดที่สำคัญคือต้องให้คำแนะนำว่าที่ดินนี้ควรจะซื้อขายกันด้วยวิธีใดจึงให้ผลประโยชน์สูงสุดแก่ทั้งสองฝ่าย สิ่งนี้คือมูลค่าเพิ่มที่ธนาคารเพื่อการลงทุนต้องทำให้กับลูกค้า"

เมื่อบรรเจิดให้แมนเดทกับเชสเรียบร้อยกระบวนกรจัดทำเอกสารที่ดินหาดทรายทอง(DESCRIPTIVE MEMORANDUM) โดยเดวิดสันในฮ่องกงที่มีศักรพันธ์เป็นตัประสานงานป้อนข้อมูลในเมืองไทยก็เริ่มขึ้น เอกสารชื้นนี้มีความยาวประมาณ 11 หน้าระบุถึงสภาวะการท่องเที่ยวของไทยที่กำลังเติบโต การหลั่งไหลเข้ามาท่องเที่ยวในเมืองไทยของชาวต่างชาติในพัทยา รายละเอียดที่ดินหาดทรายทองและแผนที่

เอกสารที่ดินนี้เสร็จสิ้นลงในเดือนมกราคมและถูกแจกจ่ายไปยังกลุ่มบริษัทชั้นนำในญี่ปุ่น ฮ่องกง ใต้หวันและเกาหลีโดยเชสที่ฮ่องกงเป็นผู้ดำเนินการศักรพันธ์ได้รายงานกับบรรเจิดว่าการตอบรับเป็นผลที่น่าพอใจมากเพราะมีบริษัทรายใหญ่ในญี่ปุ่นเช่นมิตซูบิชิ มิตซุย ในฮ่องกงเช่นฮัทชินสัน วางเปารามาดา ฮอลิเดย์อินด์ นิวเวิร์ด ให้ความสนใจ

กุมภาพันธ์การทำโรดโชว์ที่ฮ่องกงได้เริ่มขึ้นโดยมีเดวิดสัน และศักรพันธ์เป็นคนดำเนินการ"ทางบริษัทของพวกฮ่องกง เขาไม่สนใจเรื่องราคาเหมือนบริษัทญี่ปุ่นเขาบอกว่าเงินแค่ 40 ล้านเหรียญมันเล็กน้อย แต่เขาอยากลงทุนร่วมกับทางบรรเจิดในการพัฒนาที่ดินแผนนี้" ศักรพันธ์เล่าถึงผลการทำโรดโชว์ที่ฮ่องกง

ความต้องการของบรรเจิดคือการขายสิทธ์ที่ดินในระยะยาว 90 ปีโดยแบ่งออกเป็น 3 ช่วงๆละ 30 ปีวงเงินขั้นต่ำ 1,200 ล้านบาทแต่จ่ายเป็นดอลลาร์สหรัฐและค่าเช่า เป็นรายปีอีกจำนวนหนึ่ง "ข้อเสนอให้ร่วมลงทุนใจจริงไม่ต้องการเพาะหนึ่ง - กฎหมายไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทย ข้อเสนอการร่วมลงทุนก็เท่ากับให้เราเป็นตัวแทนถือครองแทนเขาซึ่งเราไม่ทำเด็ดขาด สอง - เราไม่มีความชำนาญในการทำธุรกิจโครงการใหญ่ข้อเสนอให้ร่วมลงทุนก็เท่ากับให้เราร่วมรับผิดชอบในทางธุรกิจด้วยซึ่งเราคงไม่รับ" อภิรัชต์ กล่าวถึงเงื่อนไขการขายให้ฟัง

แต่สำหรับทางเชสในฐานะที่ปรึกษาเพื่อให้การขายเป็นไปได้มากที่สุดและประโยชน์แก่ทางบรรเจิดกล่าวกับ "ผู้จัดการ" ว่าควรจะมีแนวทางเลือกไว้ สามทางคือ หนึ่ง - ให้บรรเจิดมีหุ้นส่วน และได้รับเงินก้อนเป็นดอลลาร์สสหรัฐจำนวนหนึ่ง เพื่อแลกกับสิทธิ์การทำประโยชน์ในที่ดิน 35 ปีและมีการทบทวนเงื่อนไขในสิทธิ์กันใหม่ทุก ๆ 35 ปี แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 90 ปี สอง - ให้ขายที่ดินทิ้งไปเลยในราคาไม่น้อยกว่า 40 ล้านเหรียญสหรัฐ จ่ายทันทีเป็นเงินสด และ สาม - ให้บรรเจิดร่วมลงทุนโดยใช้ที่ดินหาดทรายทองเป็นทุนและให้ทางผู้ซื้อนำเงินสดเข้ามาลงทุนโดยทางเชสจะเป็นผู้จัดหาพาร์ทเนอร์ในประเทศให้ ส่วนรายได้ที่เกิดขึ้นจากการทำธุรกิจต้องแบ่งให้ทางบรรเจิดทุกระยะเป็นการตอบแทน

การเสนอทางเลือกไว้สามทางเป็นการเปิดช่องประตูการขายที่ไม่บีบรัดตัวเองและผู้ซื้อเกินไปศักรพันธ์ชี้ให้เห็นว่า การเปิดการเลือกสามทางไว้เช่นนี้ทำให้เชสมีกลยุทธ์ที่จะนำมาใช้ในการเจรจาขายตรงเป้าผู้ซื้อได้มากขึ้น "ต้องไม่ลืมว่าลักษณะการเจรจาในการซื้อที่ดินของพวกญี่ปุ่นกับฮ่องกงไม่เหมือนกันเวลานี้ญี่ปุ่นมีเงินมาก การซื้อที่เงิน 40 ล้านเหรียญมันเล็กน้อยสำหรับเขาที่จะลงทุน จุดที่สำคัญญี่ปุ่นไม่นิยมร่วมลงทุนกับใครโดยไม่จำเป็น ขณะที่พวกฮ่องกงดูจะง่ายกว่าเหตุนี้ผมคิดว่าจากการที่เราไปทำโรดโชว์ที่ฮ่องกงเราจึงรู้ว่า ทางเลือกที่สามน่าจะนำมาใช้ในการเจรจาขายกับพวกฮ่องกงมากที่สุด"

เดือนพฤษภาคมทางเชสกำหนดทำ SHORTLIST ผู้สนใจซื้อเสร็จสิ้นจากนี้ไปคือการตระเวนทำโรดโชว์ในญี่ปุ่นซึ่งทางเชสเห็นว่าเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีความเป็นไปได้ที่สุด "การไปโรดโชว์ที่ญี่ปุ่นทางเราต้องการนำทาง "พลางกูร" ไปแนะนำให้ทางญี่ปุ่นรู้จักและร่วมเจรจาซื้อขายด้วย ถ้ามีโอกาสโดยทางเชสเป็นผู้ควบคุมและตัวแทนที่มีอำนาจเต็มของทางพลางกูร เพราะทางบรรเจิดให้แมนเดทกับเราไว้เช่นนี้" ศักรพันธ์พูดถึงการวางแผนไปโรดโชว์ของเชส

การทำโรดโชว์เพื่อขายที่ดิน การเตรียมพร้อมในข้อมูลและวิธีการพรีเซนต์เพื่อจูงใจผู้สนใจลงทุนซื้อเป็นสิ่งสำคัญต้องใช้มืออาชีพที่เป็นที่ยอมรับเป็นผู้ดำเนินการ "ตัวผืนที่ดินของหาดทรายทองมันยังไม่ได้ถูกมลภาวะที่เป็นพิษเข้าทำลายเหมือนทางชายหาดซีกพัทยา เพราะมันอยู่ตรงกึ่งกลางระหว่างแนวหาดส่วนตัวของพวกพลางกูร และสยามบีชขวางกั้นอยู่ มองจากสภาพทางกายภาพแล้ว ตำแหน่งที่ตั้งมันจึงมีลักษณะเอ็กครูซีพมาก ๆ" นายหน้าค้าที่ดินรายหนึ่งพูดถึงลักษณะเด่นของที่ดินผืนนี้ให้ "ผู้จัดการ" ฟัง

แน่นอนการไปโรดโชว์ที่ญี่ปุ่นทางเชสได้วางจุดขายคุณภาพของที่ดินผืนนี้ไว้ที่จุดนี้เช่นกัน เพราะจากประสบการณ์ทางเชสรู้ดี ความเป็นส่วนตัวของที่ดินคือจุดขายที่ตรงกับความต้องการของญี่ปุ่น

วันนี้ ยังไม่มีคำตอบของความสำเร็จแต่เชสและพวก "พลางกูร" ก็มีความหวังที่จะขายได้ในอนาคตอันใกล้

มองในแง่เป้าหมายทางธุรกิจของเชสเพียงเงินรายได้จากค่าความสำเร็จ 1% ของราคาขายมันไม่ใช่จุดสำคัญ เท่ากับชื่อเสียงที่ได้รับจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยที่กำลังเติบโตและการได้บริหารเงิน 40 ล้านเหรียญให้ "พลางกูร" ที่โฟทเอาไว้ที่ตลาดเงินในสิงคโปร์หรือฮ่องกงที่ใดที่หนึ่ง แล้วแต่ว่าที่ไหนจะให้ผลประโยชน์และปลอดภัยที่สุด

แน่นอน มืออย่างเชสสามารถนำ 40 ล้านเหรียญนี้เอาไปทำธุรกิจฟอร์เรคต่อได้สบาย ๆ ตรงนี้มันทำรายได้ ได้มากกว่าค่าธรรมเนียม 1% ที่ว่าอย่างมากมาย

ส่วนพวก "พลางกูร" เขาวางแผนใช้เงินจากการขายที่ดินหาดทรายทองจำนวน 40 ล้านเหรียญเพื่อสิ่งใด?

บรรเจิดมีที่ดินอยู่ผืนหนึ่งตรงบริเวณเขาน้อย เขาตะโน ที่ดินตรงนี้มีขนาด 500 ไร่ ขนาดของมันอยู่ตรงข้ามเมืองพัทยาพอดี โดยมีระยะห่างของรัศมีเพียงประมาณ 200 เมตร บรรเจิดซื้อที่ดินผืนนี้เมื่อปี 2504 ก่อนหน้าซื้อหาดทรายทองจากเผ่า สิยานนท์เล็กน้อย ที่ดินผืนนี้บรรเจิดซื้อมาเพียงไร่ละ 200 - 300 บาทเท่านั้นสภาพผืนดินเป็นดินลูกรังเป็นที่ดอนจึงแห้งแล้งมากทำกินปลูกพืชผักไม่ได้ เป็นที่ น.ส.3

ที่บรรเจิดลงทุนซื้อ เหตุผลหลักคือ เขามีความเชื่อว่าในอนาคตบริเวณพื้นที่ย่านพัทยา พัทยาที่ทอดยาวไปจนถึงสัตหีบจะเป็นเหมือนเมืองโอสาก้าของญี่ปุ่น ที่เริ่มจากการเป็นเมืองท่องเที่ยวก่อน พอหมดสภาพจากการเป็นเมืองท่องเที่ยวก็จะพัฒนาเป็นเมืองบริการซัพพอร์ตเขตอุตสาหกรรมการผลิตที่จะต้องเกิดขึ้นตามแนวชายฝั่งทะเลตะวันออก "คือพ่อ (บรรเจิด) อยู่อเมริกามานาน (นิวยอร์ก เมืองอินทากะและหลุยส์เซียน่า) ท่าก็มองว่าจากพัทยาทอดยาวไปถึงสัตหีบมันน่าจะเหมือนอิสเทอร์นซีบอร์ดของอเมริกาคือ ลึกเข้ามาจากชายฝั่งมันมีแหล่งการผลิตอาหารพืชผลอุดมสมบูรณ์ เทียบกับของเราก็คือ ตั้งแต่บริเวณบ้านบึงขึ้นไปถึงโคราชมันมี HUBLAND ตลอดเส้นทางสภาพดินก็อุดมสมบูรณ์เพราะห่างจากทะเลส่วนที่ติดชายทะเลมันจะต้องเกิดท่าเรือน้ำลึกแน่นอน เพื่อความสะดวกในการขนส่ง" อภิรัชต์เล่าถึงเหตุผลที่บรรเจิดซื้อที่ดินในสมัยก่อน

แล้วความจริงก็เป็นเช่นนั้นเมื่อสหรัฐได้ในการช่วยเหลือแก่รัฐบาลไทยในสมัยรัฐบาล จอมพลถนอม ดำเนินการก่อสร้างถนนสายยุทธศาสตร์หมายเลข 331 เพื่อสนับสนุนภารกิจทางการทหารในสงครามอินโดจีน ถนนเส้นนี้มากจากโคราช ลัดเลาะชายฝั่งทะเลตะวันออกผ่านสัตหีบเลยไปจนถึงอู่ตะเภา

นอกจากนี้ในปลายสมัยรัฐบาลเปรมก็ไม่อนุมัติให้กรมทางหลวงใช้งบประมาณ 240 ล้านบาท ดำเนินการก่อสร้างขยายผิวช่องการจราจรทางหลวงจาก 2 เลน เป็น 4 เลน เส้นพัทยาไปจนถึงสัตหีบ ระยะทางประมาณ 27 กิโลเมตร กำหนดเสร็จในปี 1992 (2535)

มันช่างโชคดีอะไรเช่นนี้เพราะเส้นทางที่ขยายผิวจราจรมานี้มันตัดผ่านและกินเข้ามาในที่ดินเขาน้อย - เขาตะโนที่บรรเจิดซื้อไว้ 200 เมตรพอดี เส้นทางบายพาสสายนี้ก็เลยเชื่อมที่ดินของบรรเจิดกับเมืองพัทยาได้โดยปริยายจากราคาที่ไร่ละ 200 บาทเมื่อเกือบ 30 ปีก่อนเส้นทางสายนี้ ทำให้ราคาที่พุ่งราวติดจรวดเป็นร้อยเท่า

กล่าวสำหรับบรรเจิดเขาฝันไปไกลถึงคิดจะเอาที่ดินผืนนี้มาพัฒนาสร้างเป็นเมืองบริการ โดยร่วมมือกับทนงและรุ่งเรือ ศิริปรีชากุล คหบดีใหญ่พัทยา ในนามกลุ่มลิตเติลดั้ก ซึ่งมีที่ดิน 500 ไร่ บริเวณเขาน้อย - เขาตะโนเช่นเดียวกัน

แนวคิดการทำให้เป็นเมืองเวลานี้ชัดเจน เพราะอีก 3 ปีข้างหน้าท่าเรือน้ำลึกและเขตอุตสาหกรรมแหลมฉบังและมาบตาพุดที่อยู่ห่างออกไป 15 กิโลเมตร จะเริ่มมีการลงทุนและผลิตมากขึ้นเวลานั้นจะต้องมีความต้องเมืองบริการมากขึ้น "พัทยาเป็นไม่ได้มันเป็นแหล่งท่องเที่ยวชายทะเลเท่านั้น เมืองบริการมันต้องมีย่านการค้า โรงพยาบาล ธนาคาร สถาบันการเงิน สถานบันเทิง อาคารสำนักงานที่ทันสมัย โรงเรียและสถานการศึกษา ศูนย์กีฬาและโรงไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ พวกสาธารณูปโภคครบครัน กล่าวอีกนัยหนึ่งเมืองบริการคือที่ ที่คนจากเขตอุตสาหกรรมเข้ามาจับจ่ายใช้สอยสินค้าและงานบริการทุกชนิดที่ไม่มีในเขคอุตสาหกรรม" อภิรัชต์ เล่าโครงการความเป็นเมืองบริการที่บรรเจิดฝันถึงให้ฟัง

จากการสืบค้นขนาดตลาดความต้องการใช้เมืองบริการ "ผู้จัดการ" พบว่าในเขตแหลมฉบังจะมีชุมชนการผลิตในอนาคตประมาณ 20 โครงการใช้เงินลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาทในมาบตาพุดประมาณ 50 โครงการใช้เงินลงทุนประมาณ 60,000 ล้านบาท

มองในแง่นี้แสดงว่าในอนาคต 3 ปีข้างหน้าโครงการการผลิต 70 โครงการ เงินลงทุน 90,000 ล้านบาท ย่อมเกิดขึ้นตามเขตแหลมฉบังและมาบตาพุดและต้องมีการเคลื่อนย้ายแรงงานระดับฝีมือจากที่ต่าง ๆ ในประเทศเข้ามาอยู่อาศัยในเขตการผลิตนี้ไม่น้อยกว่า 50,000 คน

นี่เป็นตลาดของเมืองบริการขนาด 1,000 ไร่ของพวก "พลางกูร และศิริปรีชากุล" ที่ใหญ่โตเอามาก ๆ

แน่นอนการสร้างความฝันเป็นเรื่องที่ต้องใช้เงินมหาศาล รูปแบบการลงทุนเวลานี้คงจำกัดความคิดอยู่เพียงว่า พวก "พลางกูร และศิริปรีชากุล" จะร่วมกันลงทุนด้านสาธารณูปโภค ขณะเดียวกันก็จัดสรรขายที่ดินผืนละ 20 - 30 ไร่ให้แก่นักลงทุนที่จะมาลงทุนพัฒนาที่ดินสร้างศูนย์บริการขึ้น

เมื่อมีโครงการสร้างเมืองบริการ แน่นอนย่อมมีความต้องการสถาบันการเงินที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อช่วยในการวางแผนการระดมทุนและการใช้เงินที่มีประสิทธิภาพตลอดจนจัดหาผู้ร่วมลงทุน

บทบาทในสิ่งนี้เชสแบงก์ย่อมมีโอกาสที่จะเข้ามาอีกทั้งโดยความสัมพันธ์ส่วนตัวของ ศักรพันธ์ในฐานะอดีตลูกเขยบรรเจิดและความเป็นสากลของเชส

โครงการสร้างเมืองบริการที่เขาน้อยฯ ยังเป็นเรื่องอีกยาวไกลจากนี้ไป ทุกสิ่งอยู่ที่การหานักลงทุนเงินหนามาเทคโอเวอร์ที่ดินที่หาดทรายทองนี้และความฝันของบรรเจิดที่มีมาเกือบ 30 ปีก็อยู่ที่ศักรพันธ์และทีมงานของเชส