พิษแบงก์ชาติคุม“ฟองสบู่” คนรุ่นใหม่หมดสิทธิ์มีบ้าน

พิษแบงก์ชาติคุม“ฟองสบู่” คนรุ่นใหม่หมดสิทธิ์มีบ้าน

ASTV ผู้จัดการรายสัปดาห์(29 พฤศจิกายน 2553)

กลับสู่หน้าหลัก

แม้ว่าทุกฝ่ายไม่ว่าจะเป็น สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สถาบันการเงิน รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเห็นพ้องตรงกันว่า ปัจจุบันนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่มีโอกาสเกิดภาวะฟองสบู่ แต่ธปท. ก็ยังทำตัวเป็นกระต่ายตื่นตูม กลัวว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะเกิดภาวะฟองสบู่ จนกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวม เพราะมีการเปิดโครงการใหม่กันเกือบทุกวัน จึงประกาศมาตรการคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยหว่านแหคุมโครงการใหม่ ทั้งแนวราบและแนวสูง ทั้งที่ยังไม่ถึงเวลาที่ต้องออกกฎมาควบคุม

มาตรการที่ธปท.ออกมาควบคุมธุรกิจคือกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value:LTV ratio) สำหรับการให้สินเชื่อหรือให้เงินกู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา โดยสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม กำหนด LTV ไว้ที่ 90% ซึ่งมีผลใช้เฉพาะกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค.2554 เป็นต้นไป ส่วนสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ กำหนด LTV ไว้ที่ 95% จะมีผลใช้เฉพาะกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ 1 ม.ค.2555 เป็นต้นไป ยกเว้นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือนเพื่อจ่ายค่าผ่อนและมีความมั่นคงในการทำงาน ซึ่งมีความเสี่ยงจึงต่ำกว่า

ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าจะห้ามปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกินระดับดังกล่าว แต่หากธนาคารพาณิชย์จะปล่อยสินเชื่อเกินระดับที่กำหนดจะต้องมีเงินกองทุนรองรับเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ทั้ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้พยายามเข้าชี้แจงและแสดงข้อมูลต่อธปท.ถึงการเปิดโครงการใหม่กับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยว่ามีความสอดคล้องกัน อีกทั้งการซื้อเป็นการซื้อเพื่อซื้ออาศัยและลงทุนจำนวนมาก คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 90% ขณะที่มีการซื้อเก็งกำไรเพียง 10% เท่านั้น ซึ่งไม่มีโอกาสการเกิดภาวะฟองสบู่แน่นอน ซึ่งตรงกับข้อมูลของธปท.แต่สุดท้ายธปท.ก็ยังไม่ฟังเสียงของ 3 สมาคม และยืนยันที่จะออกกฎเกณฑ์มาควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ดำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ธปท.ไม่ควรออกกฎเกณฑ์มาควบคุมธุรกิจ เพราะธุรกิจกำลังเดินหน้า ซึ่งนอกจากจะช่วยกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจแล้ว ประชาชนผู้มีรายน้อยถึงปานกลางยังมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และเมื่อธปท.ออกกฎเกณฑ์มาแบบนี้ ทำให้คนที่เพิ่งเริ่มทำงานหมดสิทธิ์ที่จะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง และต้องเสียค่าเช่าไปอีกนาน จนกว่าจะเก็บเงินดาวน์ที่สูงได้

แหล่งข่าว ในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรการที่ธปท.ออกมา ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานการเงินที่แข็งแกร่ง สามารถปรับกลยุทธ์ด้านการเงิน เพื่อลดภาระผู้ซื้อได้ อีกทั้งภาวะการแข่งขันยังลดลง จากที่ผู้ประกอบการรายเล็ก หรือรายใหม่จะไม่มีโอกาสเข้าสู่ธุรกิจ หรือเข้ามาลงทุนได้น้อยลง

ขณะที่ข้อมูลจากวารสารของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าหากภาครัฐจะมีการออกมาตรการใดๆ ต้องไม่ใช่มาตรการเหมาเข่งต้องมีการแยกแยะระหว่างการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและการซื้อเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ต้องมีการแยกแยะระหว่างหน่วยอยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ในสังคม คือหน่วยอยู่อาศัยในตลาดระดับล่างหรือตลาดระดับกลาง และตลาดระดับบน และต้องมีการแยกแยะระหว่างหน่วยอยู่อาศัยหลังแรก หลังที่สอง และหลังที่สามขึ้นไป รวมทั้งการแยกแยะในมิติอื่นๆ ที่เหมาะสมด้วย

ในรอบหลายเดือนที่ผ่านมา มีผู้บริหารระดับสูงของหน่วยงานที่กำหนดนโยบายภาครัฐ ทั้งที่เป็นผู้บริหารในขณะนั้นและผู้บริหารในอดีตได้ออกมาเตือนให้ระมัดระวังเกี่ยวกับสภาวะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัย รวมทั้งสภาวะในตลาดทุน นอกจากนี้ ยังมีสำนักวิจัยของธนาคารพาณิชย์เอกชนบางแห่ง นักวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจมหภาคบางคน อาจารย์มหาวิทยาลัยในประเทศ บทวิเคราะห์ของสื่อมวลชนแขนงอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนักลงทุนระดับโลกอย่าง บาร์ตัน บิ้กส์ ต่างก็ได้แสดงความกังวลต่อสิ่งดังกล่าว แม้ในส่วนของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเองก็มักมีการหารือในประเด็นเหล่านี้อยู่เนืองๆ

แต่ในการแสดงความคิดเห็นที่ผ่านมาของทุกหน่วยงาน รวมทั้งการแสดงความคิดเห็นของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ชัดเจนว่า ไม่มีบุคคลหรือหน่วยงานใดกล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบันว่าเป็น“ฟองสบู่” เลย ในทางตรงกันข้าม ยังตอกย้ำเสมอว่ายังไม่มีฟองสบู่เกิดขึ้นในขณะนี้

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว เพราะปัจจุบันมีการเรียกเก็บเงินดาวน์สำหรับลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อัตราเฉลี่ย 16-17% อยู่แล้ว และในโครงการที่มีการเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำที่สุดก็เรียกเก็บอยู่ในอัตรา 13% ซึ่งทำให้ลูกค้า ไม่มีความต้องการสินเชื่อที่อยู่ในอัตราสูงกว่า 90% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบที่กำหนด 95% จะไม่มีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในระยะสั้น เนื่องจากผู้ประกอบการมีเวลาปรับตัวอีกกว่า 1 ปี แต่ก็คงจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวมาเป็นการขายแบบมีการผ่อนดาวน์ (Pre-Sale) เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับ LTV ที่จะลดลง

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย