ตอนนี้หันหน้าไปทางไหนก็มีแต่คนยิ้มแห้งๆ กันทั้งนั้น เพราะเศรษฐกิจทุกอย่างก็ไม่ดี
แม้กระทั่งปัจจัย 4 ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นในการดำรงชีพของมนุษย์ ก็ยังต้องกระทบกระเทือนไปด้วย
ร้านอาหารที่เคยผุดกันขึ้นเป็นดอกเห็ดก็ต้องจอดไปตามๆ กัน เพราะคนไม่มีเงินจะฟุ่มเฟือยกันแล้ว
หรือแม่แต่ธุรกิจบ้านจัดสรรที่ครั้งหนึ่งเคยเฟื่องฟูถึงกับทำให้นักลงทุนร่ำรวยสามารถตั้งตัวได้ไปหลาย จนมีฉายาติดปากว่า
"ราชาจัดสรรที่ดิน" มาถึงตอนนี้นักจัดสรรทั้งหลายก็ออกปากว่าเศรษฐกิจตอนนี้ซบเซามากจริงๆ
ธุรกิจบ้านจัดสรรเริ่มขึ้นเมื่อปี 2510 และได้รับความนิยมอย่างรวดเร็ว ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งจึงเข้ามามีบทบาทสนับสนุนด้านการเงินแก่โครงการบ้านจัดสรรในยุคแรก
พอในปี 2515 รัฐบาลจึงได้ออกประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เพื่อควบคุมมิให้ผู้ประกอบการธุรกิจบ้านจัดสรรทำการหลอกลวงหรือเอารัดเอาเปรียบประชาชน
หลังจากนั้นมาธุรกิจบ้านจัดสรรก็เริ่มซบเซา เพราะเจอกับวิกฤตการณ์น้ำมันด้วย
จนถึงปี 2520 ราคาที่ดินก็ถีบตัวสูงขึ้น รวมทั้งวัสดุก่อสร้างขึ้นราคาและขาดแคลน
ในปี 2521-2525 ธุรกิจบ้านจัดสรรก็ประสบปัญหาเงินกู้มาโดยตลอด และครั้งที่หนักที่สุดคือ
น้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ปี 2526 บ้านจัดสรรเกือบทุกแห่งเจอสภาพน้ำท่วมจนทำให้ผู้ซื้อเข็ดขยาดบ้านจัดสรรไปตามๆ
กัน คนเริ่มหันไปสนใจคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น
และจากปี 2527-ปัจจุบันนี้ นโยบายทางเศรษฐกิจของรัฐบาลก็ผันผวนมาโดยตลอด
ราคาวัสดุก่อสร้างก็สูงขึ้นไปอีก ทำให้บ้านจัดสรรมีราคาสูงขึ้นไปหลังละ 350,000
บาท เป็นอย่างต่ำ ซึ่งก็เกินกำลังที่ประชาชนส่วนใหญ่ที่มีฐานะยากจนอยู่จะซื้อได้
จึงเรียกได้ว่าปัญหาของบ้านจัดสรรนั้นสั่งสมมาเรื่อยๆ จนเมื่อกระทบกับปัญหาเศรษฐกิจที่หนักหน่วงเช่นนี้จึงทำให้ธุรกิจบ้านจัดสรรต้องซบเซา
พวกไหนที่ฐานไม่ค่อยดีก็ต้องพับฐานกันไปหลายแห่ง
แต่ก็เป็นที่น่ายินดีว่า ยังมีบริษัทเอกชนแห่งหนึ่ง ซึ่งพยายามจะให้มีการพบกันระหว่างภาครัฐบาลกับภาคนักธุรกิจเอกชน
เพื่อร่วมกันปรึกษาแก้ปัญหาเหล่านี้ให้ลุล่วงไปได้ด้วยดี นั่นคือ บริษัทในเครือซีเมนต์ไทย
โดยฝ่ายกิจกรรมกระเบื้องซีแพคโมเนียได้จัดสัมมนาขึ้นในหัวเรื่อง "การประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรในสถาวะเศรษฐกิจซบเซา
เมื่อวันที่ 28 มีนาคม ศกนี้ ณ ห้องวิภาวดี โรงแรมไฮแอท เซ็นทรัลลาดพร้าว
งานนี้มีบุคคลในวงการธุรกิจบ้านจัดสรรให้ความสนใจและมาร่วมงานประมาณ 230
คน
การสัมมนาจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ในช่วงเช้าจะเป็นการบรรยายของภาครัฐบาลและฝ่ายธนาคารพาณิชย์
ในเรื่องเกี่ยวกับนโยบายของรัฐบาล ข้อกำหนดกฎหมายต่างๆ เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและนโยบายการเงินของธนาคาร
ซึ่งมีผู้เข้าร่วมบรรยายคือ วีระ มุกสิกพงศ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย
ศิริ เกวลินสฤษดิ์ อธิบดีกรมที่ดิน และกิตติ จงพิพัฒนมงคล ผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายสินเชื่อ
ธนาคารกรุงเทพ จำกัด
ส่วนในภาคบ่ายก็ได้เชิญบรรดานักจัดสรรบ้านมืออาชีพมาร่วมให้ความคิดเห็น
และคำแนะนำด้านธุรกิจนี้แก่บุคคลในวงการเดียวกัน บรรดาผู้บรรยายในช่วงบ่ายก็มี
ผศ. ญาณเดช ทองสิมา นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประทีป ตั้งมติธรรม นายกสมาคมการค้าอาคารชุด
เพียงใจ หาญพาณิชย์ นายกสมาคมการค้าที่ดินเคหะและก่อสร้าง มานิต รัตนสุวรรณ
รองประธานกรรมการบริษัท SPA ADVERTISING โดยมี รศ.มานพ พงศฑัต จากคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นผู้ดำเนินการอภิปรายตลอดรายการ
บรรยากาศในการสัมมนาครั้งนี้ผู้เข้าร่วมฟังการบรรยายทุกท่านต่างให้ความสนใจกับเนื้อหามาก
โดยสังเกตได้ว่าแทบจะไม่มีผู้ใดลุกกลับก่อนงานเลิกเลย และเนื้อหาที่ผู้ร่วมเข้าฟังสัมมนาให้ความสนใจมากเป็นพิเศษคือเรื่องกฎหมายและข้อระเบียบต่างๆ
ที่เป็นอุปสรรคต่อการดำเนินงานของนักธุรกิจจัดสรร ดังจะเห็นได้จากคำถามที่ถูกส่งขึ้นไปให้ผู้ดำเนินการอภิปรายนั้น
จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับกฎหมายและข้อร้องเรียนเป็นส่วนใหญ่
ส่วนอีกเรื่องหนึ่งซึ่งได้รับความสนใจรองลงมาคือนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารกรุงเทพ
ซึ่งกิตติ จงพิพัฒนมงคล ผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายสินเชื่อธนาคารกรุงเทพ ก็ได้ยืนยันให้มั่นใจอีกครั้งว่าธนาคารกรุงเทพยังคงปล่อยสินเชื่อนี้อยู่
ในสภาวะที่เศรษฐกิจซบเซาเช่นนี้ถึงเวลาที่ทุกฝ่ายควรจะต้องหันหน้าเข้ามาปรึกษาและร่วมมือกันแก้ไขสถานการณ์ต่างๆ
กันอย่างจริงจังเสียที อย่าคิดแต่จะเอาตัวรอดฝ่ายเดียว ดูจากการสัมมนาครั้งนี้แล้วเห็นว่า
ฝ่ายเอกชนก็พร้อมที่จะให้ความร่วมมือดี จะติดขัดก็แต่ฝ่ายรัฐบาลที่จะมีความจริงใจและตั้งใจเพียงใดเท่านั้นที่จะทำตัวเป็นผู้นำและแก้ไขกฎหมายต่างๆ
ที่จะช่วยนักจัดสรร ซึ่งในเรื่องนี้หน่วยงานเล็กๆ เช่น กรมที่ดิน ก็แสดงความจริงใจที่จะช่วยเหลือ
โดยยินยอมยืดหยุ่นผ่อนปรนกฎต่างๆ ที่เป็นอุปสรรคต่อนักลงทุน ก็ยังเหลือแต่ความจริงใจของผู้ใหญ่อย่างรัฐบาลเท่านั้น ว่าจะให้ความสนใจกับเรื่องนี้มากเพียงใด
เพียงใจ หาญพาณิชย์
นายกสมาคมการค้าที่ดินเคหะและก่อสร้าง
เพียงใจได้ให้ข้อเสนอแนะแก่นักธุรกิจบ้านจัดสรรไว้หลายประการดังนี้
ก่อนที่จะซื้อที่ดินต้องพิจารณาก่อนว่าจะหาทุนมาจากไหน และศึกษาความเป็นไปได้ในการกู้เงินจากธนาคาร
คำนึงถึงสภาพแวดล้อมทั่วๆ ไปของทำเลที่ดิน เช่น การคมนาคม และสาธารณูปโภค
การกู้เงินระยะสั้นควรจะกู้เท่าใด ระยะปลอดหนี้ควรจะเป็นเวลา 1 ปี และอยู่ในระยะใช้คืน
3 ปี
ศึกษาแบบบ้านลักษณะใดจึงจะถูกใจลูกค้ารวมทั้งราคาและคุณภาพก็จะต้องคำนึงถึงด้วย
ศึกษาแหล่งเงินทุนระยะยาวว่าจะได้มาจากไหน อย่าไปหวังน้ำบ่อหน้า
เรียนรู้เรื่องระบบข้าราชการให้ดี
ระยะเวลาการโอนบ้านเมื่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องโอนให้เร็วที่สุดเพื่อให้ภาระดอกเบี้ยตกกับผู้ซื้อ
ก่อนจะจบการบรรยายเพียงใจได้ให้ข้อคิดนักธุรกิจทั้งหลายว่านักลงทุนบ้านจัดสรรนั้นควรจะต้องรักษาภาพพจน์ที่ดีของตัวเองเอาไว้เพื่อให้ลูกค้าเชื่อถือ
ประทีป ตั้งมติธรรม
นายกสมาคมการค้าอาคารชุด กรรมการสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
ประทีปได้ให้ความคิดเห็นว่าการประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรยังไม่ถึงกับซบเซา
นักลงทุนพอจะมีหนทางทำมาหากินได้อีก แต่จะให้มีสภาพคล่องเหมือนเดิมคงไม่ได้
เพราะปัจจุบันบ้านจัดสรรมีมากเกือบพันแห่ง ดังนั้นการที่คิดว่าโอกาสที่จะทำกำไรให้ได้มากถึง
4-5 เท่าตัวนั้นคงเป็นไปไม่ได้ เพราะยุคทองของธุรกิจจัดสรรได้ผ่านพ้นไปแล้ว
ดังนั้นนักลงทุนจึงควรจะทำธุรกิจอย่างระมัดระวังโดยประทีปได้แนะนำกลยุทธ์การทำธุรกิจบ้านจัดสรรไว้
3 ประการ คือ
ต้องรู้เขา รู้เรา คือต้องรู้ว่าลูกค้าต้องการอะไรบ้าง และรู้ว่าเรามีกำลังเพียงใด
?
ต้องสร้างความเชื่อถือให้กับลูกค้า
ควรหยิบยื่นและตอบสนองในสิ่งที่ลูกค้าต้องการ
ในภาวะที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ นักลงทุนไม่ควรจะทำตามอย่างกัน ควรพยายามมาฉีกแนวให้แตกต่างกันออกไปเพื่อความอยู่รอด
นอกจากนี้การจะเริ่มทำโครงการต่างๆ ขึ้นมานั้นควรจะพิจารณาอย่างรอบคอบ ควรมองในระยะยาวถึงผลได้ผลเสีย
และท้ายที่สุดควรรู้จักการยืดหยุ่นต่อสถานการณ์ต่างๆ ต่อลูกค้าด้วย
ผศ.ญาณเดช ทองสิมา
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
ญาณเดชได้กล่าวถึงปัญหาและอุปสรรคของธุรกิจจัดสรรที่ดินและบ้านจัดสรรว่าระยะ
10 ปีที่ผ่านมานั้นประสบปัญหามาตลอด ตั้งแต่วัสดุก่อสร้างขาดแคลนและมีราคาแพง
ขาดแหล่งเงินทุนกู้ กฎหมายต่างๆ มาตราสินเชื่อ 18% ตลอดจนถึงน้ำท่วมกรุงเทพฯ
อย่างหนักในปี 2526 ซึ่งไม่มีใครคาดคิดมาก่อน ปัญหาเหล่านี้สั่งสมกันมาจนถึงปัจจุบันจึงทำให้ธุรกิจบ้านจัดสรรต้องซบเซา
แต่ญาณเดชก็ได้ปลอบนักธุรกิจทั้งหลายว่า ถึงแม้ธุรกิจจะซบเซาลงแต่ถ้าพิจารณาจากจำนวนขนาดของครัวเรือนหนึ่ง
ที่จะต้องมีสมาชิก 5.56 คน โดยเฉลี่ยจากจำนวนครัวเรือนทั่วประเทศ 9,600,000
ครัวเรือน ส่วนที่เหลืออีก 1,300,000 ครัวเรือนจะขาดแคลนที่อยู่อาศัย และถ้านำอัตราความเจริญเติบโตของทั่วประเทศและการอพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในกรุงเทพฯ กันมากขึ้นจะเห็นได้ว่าควรจะมีที่อยู่อาศัยถึง
1,024,260 ยูนิต แต่ในขณะนี้มีเพียง 872,000 ยูนิต ซึ่งยังขาดแคลนที่อยู่อาศัยอีกถึง
169,210 ยูนิต
และถ้านับรวมถึงประชากรที่มีอายุตั้งแต่ 1-18 ปี ซึ่งมีอัตราเฉลี่ย 41%
ในต่อไปข้างหน้าประชากรกลุ่มนี้จะต้องการบ้านอยู่อาศัยและจะเป็นลูกค้าที่มีอำนาจซื้อสูงมาก
ดังนั้นญาณเดชเชื่อแน่ว่าธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดินยังสามารถอยู่รอดต่อไป
เพราะกำลังซื้อยังมีอีกมาก
โอกาสอีกอันหนึ่งซึ่งไม่ควรมองข้ามคือปัญหาของการเคหะแห่งชาติซึ่งจะต้องรับภาระหาที่อยู่อาศัยให้กับคนระดับกลางและต่ำถึง
86% แต่ขีดความสามารถของการเคหะในปัจจุบันมีไม่เพียงพอ ดังนั้นจึงเป็นโอกาสทองที่นักจัดสรรบ้านและที่ดินทั้งหลายไม่ควรมองข้ามไป
เพราะปกตินักลงทุนจะคำนึงถึงคนระดับสูงและกลางเท่านั้น แต่ช่องว่างของบ้านระดับกลางและต่ำมีอีกมาก
นักลงทุนจึงน่าจะหันมาลงทุนในระดับนี้กันบ้าง
นโยบายการเงิน/สินเชื่อในสภาวะเศรษฐกิจซบเซา
กิตติ จงพิพัฒนมงคล
ผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายสินเชื่อธนาคารกรุงเทพ จำกัด สีลม
ในการบรรยายของกิตตินั้น ผู้เข้าฟังซึ่งเป็นนักธุรกิจจัดสรรที่ดินทั้งหลายได้ให้ความสนใจมากเนื่องจากทุกคนต้องการทราบถึงนโยบายการปล่อยสินเชื่อของแบงก์ยักษ์อย่างธนาคาร
กรุงเทพ ว่ายังคงปล่อยสินเชื่อในธุรกิจด้านนี้หรือไม่ มากน้อยเพียงใด
ในเรื่องนี้กิตติได้กล่าวว่านโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทั่วๆ
ไป จะต้องปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว และธนาคารเองก็มองธุรกิจบ้านจัดสรรว่ามีความสำคัญรองจากธุรกิจการส่งออกซึ่งถือได้ว่าเป็นอันดับหนึ่ง
กิตติจึงได้ยืนยันว่า "ธนาคารกรุงเทพยังคงปล่อยสินเชื่ออยู่ไม่ว่านโยบายของธนาคารแห่งประเเทศไทยจะเป็นอย่างไรก็ตาม
แต่การปล่อยสินเชื่อในสถานการณ์เช่นนี้คงจะต้องมีเงื่อนไขและกฎเกณฑ์ที่รัดกุมขึ้น
เพราะถ้าปล่อยเงินด้านนี้มากเกินไปจะทำให้ธนาคารขาดทุนได้"
การปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทั่วๆ ไปนั้นจะใช้สูตร" บันได 7
ขั้น" เป็นเกณฑ์พิจารณาดังนี้
ธนาคารจะพิจารณาความพร้อมของนักลงทุนที่จะทำธุรกิจบ้านจัดสรร
ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้นักลงทุนไม่ควรกระทำโครงการใหญ่เกินไป
การลงทุนซื้อที่ดินนั้นต้องลงทุนเองทั้งหมดอย่าไปหวังพึ่งเงินกู้จากธนาคาร
คุณภาพบ้านต้องดีและสภาวะที่มีการแข่งขันมากเช่นนี้ลักษณะของบ้านควรจะแตกต่างกันออกไป
การตั้งราคาต้องดูความเป็นไปได้ของผู้ซื้อ
บ้านจัดสรรต้องอยู่ไม่ห่างไกลจากชุมชนเกินไป
จะต้องมีสาธารณูปโภค ถนน ไฟฟ้า น้ำประปาพร้อม
ก่อนจบการบรรยายกิตติได้ฝากความหวังไว้กับรัฐบาลในการกู้สถานการณ์บ้านจัดสรรให้ดีขึ้น
ด้วยการช่วยนักลงทุนด้านสาธารณูปโภคอย่างจริงจัง พยายามจัดผังเมืองให้ขยายความเจริญไปสู่ชานเมืองให้มากขึ้น
นอกจากนี้ยังแนะนำว่าการจะฝ่าฟันอุปสรรคต่างๆ ในช่วงนี้ไปได้นั้นขึ้นอยู่กับความร่วมมือกันทุกฝ่าย
ข้อจำกัดด้านกฎหมายในการจัดสรรบ้านและที่ดิน
ศิริ เกวลินสฤษดิ์
อธิบดีกรมที่ดิน
ศิริได้แสดงความคิดเห็นสนับสนุน รมช. วีระว่า กฎหมายต่างๆ นั้นมีข้อจำกัดมากทำให้เป็นอุปสรรคของธุรกิจเอกชน
เช่น ประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 และกฎระเบียบต่างๆ ซึ่งรัฐบาลก็ได้ทำการผ่อนปรนยืดหยุ่นไปบ้างแล้ว
สำหรับข้อกำหนดในกิจการสาธารณูปโภค เช่น ขนาดความกว้างของถนน บ่อขจัดน้ำเสีย
ขนาดรูปแปลงที่ดินนั้น ศิริยอมรับว่าในการพิจารณาขั้นต้นของคณะกรรมการซึ่งเป็นนักวิชาการทั้งหมดนั้น
ได้มองข้ามปัญหาในการลงทุนของนักธุรกิจไปจึงได้วางข้อกำหนดที่ตึงตัวและมีข้อจำกัดสูงเกินไป
ทำให้นักธุรกิจที่ลงทุนต้องขาดทุน ซึ่งในเรื่องนี้คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
ก็ได้ทำการยืดหยุ่นอนุมัติให้ผ่านมากที่สุดเท่าที่จะทำได้แต่ก็ต้องไม่ก่อความเดือดร้อนให้ผู้บริโภค
และในการนี้คณะกรรมการก็ได้เร่งดำเนินการอย่างเร่งด่วนโดยเพิ่มเวลาประชุมพิจารณาจากเดือนละ
2 ครั้งมาเป็นทุกสัปดาห์
มานิต รัตนสุวรรณ
รองประธานกรรมการบริษัท SPA ADVERTISING จำกัด
ในฐานะนักการตลาดมานิตได้ให้ข้อคิดกับนักลงทุนด้านนี้ว่า การตลาดก็เหมือนการเล่นไพ่
ถ้าเล่นจะต้องไม่กลัวเสีย ลักษณะของนัการตลาดที่ดีต้องพร้อมจะเผชิญหน้ากับการเปลี่ยนแปลงไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นก็ตาม
ต้องพร้อมที่จะเผชิญปัญหาและพยายามหาทางออกให้ได้
มานิตให้ความเห็นว่าธุรกิจบ้านจัดสรรไม่เหมือนกับธุรกิจอื่นๆ เพราะเป็นธุรกิจที่ผูกพันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายไม่มีวันจบสิ้น
ดังนั้นผู้ที่คิดว่าจะเข้ามาทำธุรกิจนี้ให้อยู่รอดตลอดไปควรจะต้องมีความจริงใจกับลูกค้า
ต้องรักษาชื่อเสียงและพร้อมที่จะรับผิดชอบกับทุกเหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้น ถ้าทำเช่นนี้ได้ลูกค้าก็จะเชื่อถือไปตลอด
ในภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาเช่นนี้จะทำให้การแข่งขันยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น เพราะตลาดที่มีดีมานด์น้อยทำให้ขายบ้านได้ยากขึ้น
แต่อย่างไรก็ดี มานิตก็ยังเชื่อว่าธุรกิจบ้านจัดสรรจะสามารถประคองตัวเองไปได้รอดแน่นอน
เพราะถือว่าบ้านคือปัจจัยที่ 4 ของมนุษย์และได้ให้สูตรการตลาดที่จะแก้ปัญหาในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
คือ
INNOVATION การหาสินค้าใหม่ๆ มาสนองตลาด
DIVERSIFICATION การขยายฐานให้กับธุรกิจของตนเพื่อพยุงฐานะของบริษัทเอาไว้
ต้องรู้จักคู่แข่งขันให้ละเอียด