| |
แนะปรับสีผังเมืองแนวรถไฟฟ้า เพิ่มมูลค่า-ศักยภาพพัฒนาที่ดิน
ASTV ผู้จัดการรายวัน(15 กุมภาพันธ์ 2553)
กลับสู่หน้าหลัก
เป็นที่ทราบกันดีว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อการ ขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศ เนื่องจากเกี่ยวพันกับอุตสาหกรรมอื่นๆ จำนวนมาก จากการรวบรวมข้อมูล พบว่ามูลค่ารวมตลาดอสังหาฯมีอยู่ถึงปีละ 900,000 ล้านบาท หรือเกือบ 10 % ของผลิตภัณฑ์มวลรวม (GDP) ซึ่งส่งผลต่อการจ้างงานในประเทศ 3-4 ล้านคน เรียกได้ว่าเป็นธุรกิจหนึ่งที่มีส่วนสำคัญในการกระจายรายได้ถึงกลุ่มประชาชน ในประเทศ ในขณะที่รัฐบาลเห็นถึงความสำคัญจากภาคธุรกิจอสังหาฯว่าจะสามารถเป็นธุรกิจ หลักในการช่วยฟื้นเศรษฐกิจของประเทศในช่วงที่เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ โดยการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯริมทรัพย์
นอกจากธุรกิจอสังหาฯจะเป็นธุรกิจที่ช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ในส่วนของโครงการก่อสร้างภาครัฐบาลที่มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ให้ขยายตัว เช่นโครงการถนนไร้ฝุ่น ระบบสาธารณูปโภค และโครงการรถไฟฟ้า ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมหาศาล โดยที่ผ่านมาโครงการก่อสร้างระบบขนส่งระบบรางหรือรถไฟฟ้า นั้นถูกยิบยกขึ้นมาหาเสียงและหารือกันในรัฐบาลทุกชุดที่เข้ามาบริหารประเทศ แต่ที่ผ่านมาก็ไม่มีรัฐบาลไหนดำเนินการอย่างจริงจังและเป็นรูปธรรม เพราะต้องใช้งบประมาณในการก่อสร้างจำนวนมาก
แต่เป็นที่น่าเสียดาย แม้ว่าจะมีการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าไปแล้ว 2 เส้นทาง และกำลังจะเปิดใช้อีก 1 เส้นทางในปีนี้ ซึ่งในเส้นทางที่มีการเปิดให้บริการรถไฟฟ้านั้น ต่างทราบกันดีว่าส่งผลต่อราคาที่ดิน และการเกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัยจำนวนมากเพียงไร ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างก็พยายามดิ้นหาทีดินในแนว รถไฟฟ้าเพื่อพัฒนาโครงการรองรับความต้องการที่เกิดขึ้น แต่ปัญหาอุปสรรคคือ กฎหมาย และข้อบังคับผังเมืองรวมที่กำหนดพื้น FAR คืออัตราส่วนระหว่างพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวมต่อพื้นที่ดินค่อนข้างเป็นอุป สรรค์ในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ
ส่งผลให้ในบางพื้นที่ ซึ่งน่าจะมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการสูง แต่กลับด้อยศักยภาพลงด้วยข้อบังคับของผังเมืองรวม ในบางทำเล ซึ่งน่าจะสามารถพัฒนาโครงการอาคารสูง 32 เมตร ได้แต่กลับพัฒนาได้เพียงโครงการโรว์ไสร์ไม่เกิน 8 ชั้น ทำให้ไม่สามารถเพิ่มศักยภาพด้านการลงทุนได้อย่างเต็มที่ ทั้งนี้หากเปรียบเทียบระหว่างเงินลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าที่ใช้ก่อสร้างในแต่ ละเส้นทางซึ่งมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท กับศักยภาพในการก่อสร้าง เป็นที่น่าเสียดายอย่างมากกับงบประมาณที่ลงทุนไปเพราะน่าจะช่วยเพิ่มศักยภาพ ของที่ดินในแนวรถไฟฟ้าได้สูง แต่ต้องถูกจำกัดด้วยข้อบังคับผังเมือง ซึ่งในความเป็นจริงน่าจะส่งเสริมซึ่งกับและกันเพื่อผลักดันให้เกิดการลงทุน และช่วยให้เกิดการขยายตัวด้านเศรษฐกิจของประเทศ
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในช่วงเวลาที่เหลือ อีก 1-2 ปีจากนี้ ก่อนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับที่ใช้ในปัจจุบันจะหมดอายุลง รัฐบาลและกทม.ควรหยิบยกเรื่องดังกล่าวมาพิจารณาเพื่อเพิ่มศักยภาพการพัฒนา ที่ดินร่วมด้วย นอกจากนี้ยังเป็นการเปิดหน้าดิน เพิ่มศักยภาพที่ดินให้มีมูลค่าสูงขึ้น ให้คุ้มค่ากับงบประมาณในการลงทุนของภาครัฐ โดยเฉพาะที่ดินในก่อสร้างโครงการแนวรถไฟฟ้าทั้ง 4 เส้นทาง คือ แอร์พอร์ตลิงค์, รถไฟฟ้าสายสีม่วง สายสีเขียว และสายสีน้ำเงิน ซึ่งในแนวรถไฟฟ้าทั้ง 4 สายนั้นส่วนมากสีผังเมืองจะเป็นสีเหลือง ไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้
“โครงการแอร์พอร์ตลิ้งค์ซึ่งอยู่ระหว่างการทดสอบระบบก่อนเปิดให้บริการนั้น ใช้งบลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้ไปกว่า 50,000 ล้านบาท รัฐบาลควรมีการปรับผังสีในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ให้สามารถพัฒนา อาคารสูงได้ ซึ่งจะช่วยเปิดทำเลและเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่ดินในแนวรถไฟฟ้า ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการจำนวนมาก และให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับงบประมาณของรัฐบาลที่ใช้ในการก่อสร้างรถไฟฟ้า ในปัจจุบันที่ดินในแนวรถไฟฟ้ามีเพียงพื้นที่ในช่วงมักกะสันอนุญาตให้ก่อ สร้างอาคารสูงเกิน 8 ชั้นหรืออนุญาตให้มีการก่อสร้างได้เกินกว่า 8-10 เท่าของพื้นที่ก่อสร้าง ส่วนพื้นที่อื่นๆ ในแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์นั้นอนุญาตให้ก่อสร้างเพียง 4-7 เท่าของพื้นที่ก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งถือว่าเสียโอกาสในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน" นายอิสระกล่าว
ทั้งนี้เชื่อว่าในปี 53 นี้การอนุมัติแผนแม่บทรถไฟฟ้า 12 เส้นทาง มูลค่าการลงทุน 8 แสนล้านบาท ผู้ประกอบการอสังหาฯในกรุงเทพฯ จะได้รับอานิสงส์จากแผนแม่บทดังกล่าว โดยปัจจุบันพบว่ามีโครงการอสังหาฯ อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน 80,000 ยูนิต ซึ่งหากมีการแก้ไขอุปสรรดังกล่าวเชื่อว่าในอนาคตจะสามารถช่วยให้เกิดการ พัฒนาดครงการคุณภาพราคาเหมาะสมรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริดภค ได้จำนวนมาก และน่าจะเป็นผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจด้วย
กลับสู่หน้าหลัก
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย
(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.
|