ผู้ประกอบการสร้างบ้านรายกลางขาย ต่างประสานเสียงฟองสบู่อสังหาฯ รอบใหม่เกิดยาก เพราะตั้งแต่ปีหน้า ขาใหญ่บริษัทขายบ้านจะครอบงำตลาด ด้วยปัจจัยเอื้ออำนวยทุกด้าน ท่ามกลางคอนเซ็ปต์สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย ที่ต้องใช้สายป่านยาว คาดหากรัฐบาลไม่ต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอนบ้าน การขายบ้านจะสะดุด แค่ช่วงต้นปีหน้า หลังจากนั้นจะกลับคึกคักเหมือนปัจจุบัน ขณะที่คน ซื้อคอนโดมิเนียมยุคนี้ หวังปล่อยเช่า ดีกว่ากินดอกเบี้ยเงินฝากแบงก์ ที่ขณะนี้ดอกเบี้ยแท้จริงหลังหักเงินเฟ้อ ติดลบแล้ว ด้าน "มานพ พงศทัต" ย้ำอีกรอบ ปี 48 เศรษฐกิจไทย-กิจกรรมทุกอย่างบูมแน่ หลังทักษิณเร่งเครื่อง เพื่อกลับมาเป็นรัฐบาลสมัยที่ 2

สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย จัดบรรยายพิเศษวานนี้ (25 ก.ย.) เรื่อง โค้งสุดท้ายของ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2546 และแนวโน้มในปี 2547 นายธงชัย บุศราพันธุ์ ผู้ช่วยกรรมการ ผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) คาดว่าการซื้อขายบ้านช่วงไตรมาส 4 ตลาดจะคึกคักมาก เพราะผู้ซื้อต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายประมาณ 6% ตามมาตรการที่รัฐบาลลดภาษีและค่าธรรมเนียม การโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะสิ้นสุดปลายปีนี้ และแนวโน้มรัฐบาลอาจไม่ต่ออายุมาตรการนี้ เพราะถือว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นแล้ว

จากการวิจัยตลาดปัจจุบันของบริษัท พบว่าโครงการบ้านเดี่ยวที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าทันภายในปีนี้ ไม่เกิน 3,000 หลัง เพราะบ้านที่ออกไตรมาส 1-3 มีเท่าไรก็ขายได้หมด แม้ช่วงปีที่ผ่านมากับปีนี้ มีที่อยู่อาศัจากยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์เปิดตัวโครงการมากถึง 3.5 หมื่นหน่วย แต่ไม่ได้ส่งมอบได้ทั้งหมดปีนี้

ตัวเลขโอนบ้านจะปรากฏปี 2547-48 ซึ่งตอนนั้นจะเห็นว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่หรือไม่ ด้านราคาบ้าน ไม่น่าจะปรับตัวลง เนื่องจากปริมาณหรือซัปพลายบ้าน น้อยกว่าความต้องการ (ดีมานด์)

ขายบ้านโตปีละ 10% กำไรปีนี้ก้าวกระโดด

การเก็บข้อมูลบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ราคาบ้านเฉลี่ยสูงขึ้นปีละ 10% แนวโน้มปีหน้าจะยังคงเติบโตต่อเนื่องจากปีนี้ คาดว่าสิ้นปีนี้จะโอนบ้านประมาณ 4 หมื่นหลัง จำนวนนี้ เป็นบ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ประมาณ 8 พันหลัง หรือราว 20% ของตลาดรวม

อย่างไรก็ดี น่าสังเกตว่ากำไรขั้นต้น (Gross Margin) และกำไรสุทธิ (Net Margin) ของอุตสาหกรรมนี้ สูงสุดอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน ปัจจุบันอยู่ที่ 30-40% หรือเฉลี่ย 35% เทียบช่วงวิกฤต Gross Margin หดเหลือ 10% เท่านั้น ขณะที่ Net Margin เพิ่มขึ้นที่ 15-20% ซึ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ส่งผลราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นไทยช่วงที่ผ่านมาวิ่งขึ้นน่ามหัศจรรย์

ด้านน.พ.สมเชาว์ ตัณฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด กล่าวว่าเศรษฐกิจไทยที่ดีขึ้น ปัจจัยบวกมากมาย อสังหาริมทรัพย์ไม่มีใครปฏิเสธว่าไม่ฟื้น แต่การโตยังกระจุกตัวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

นอกจากนั้น ยังฟื้นเป็นทำเลๆ บางทำเลฟื้นตัวค่อนข้างร้อนแรง เช่น คอนโดมิเนียมเขตกรุงเทพฯชั้นใน (CBD) ซึ่งบางย่าน โอเวอร์ซัปลายเล็กน้อยแล้ว แต่ในแง่ความต้องการยังมีโอกาสจะเติบโต จากเศรษฐกิจที่ยังโตไม่เต็มที่ ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อมากขึ้น

ประกอบกับซัปพลายใหม่ๆ ยังเกิดไม่เร็วเหมือนอดีต เพราะภาคการเงินยังระมัดระวัง โค้งสุดท้ายปีนี้ ทุกคนจะเร่งซื้อเร่งขายบ้าน การแข่งขันจะรุนแรงตาม เชื่อว่าบางทำเลจะลดราคาแข่ง แต่คงไม่มาก เพราะมีเรื่องราคาวัสดุขึ้นกดดันอยู่

ไม่ต่ออายุภาษีโอนบ้านสะดุดแค่ต้นปี

ปี 2547 เขามอง 2 แนวทาง กรณีรัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการลดภาษี-ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาฯ ซื้อขายจะชะลอตัวช่วงต้นปี แต่จะเป็นระยะสั้น เพราะทุกคนเร่งซื้อปลายปีนี้แน่ อย่างไรก็ตาม การซื้อขายจะกลับสู่ปกติช่วงปลายปี

กรณีต่ออายุมาตรการ ไม่ว่าจะทั้งหมดหรือบางส่วนของมาตรการ การซื้อขายจะยังโตก้าวกระโดดต่อไป ซึ่งจะก่อเกิดปัญหาหรือไม่ ต้องรอดูต่อไป

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวถึงอัตราดอกเบี้ยตลาดเงินว่า เป็นปัจจัยที่มีผลจะทำให้ดีมานด์เพิ่มหรือลดได้ อดีตดอกเบี้ยขึ้นถ้ามีคนกู้มากกว่าฝาก แต่ปัจจุบันสภาพคล่องการเงินยังล้น ดอกเบี้ยจึงไม่น่าจะขยับขึ้นได้

เงินกู้พัฒนาโครงการบ้าน ยังคงที่ที่ 2.5 แสนล้านบาท ส่วนเงินกู้สินเชื่อรายย่อย ยังมีสัดส่วนแค่ 9% ของการปล่อยกู้ของแบงก์ทั้งหมด ซึ่งบางประเทศ สัดส่วนถึง 30-40% เพราะฉะนั้นเงินกู้รายย่อยรวมของไทยยังต่ำมาก เงินแบงก์จะเหลือจนกว่าสินทรัพย์เน่า (เอ็นพีเอ) จะได้รับการแก้ปัญหาหมดไป

ปลายปีสินเชื่อรายย่อยระอุ

นางชาลอต โทณวณิก ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวถึงตลาดสินเชื่อรายย่อยช่วงปลายปีว่า อยู่ในภาวะร้อนระอุ แต่แบงก์ไม่ได้จุดชนวน ภาวะเช่นนี้ เป็นโอกาสทำให้สินเชื่อแบงก์เติบโตได้ ขณะที่สินเชื่ออื่นๆ ไม่ได้เติบโตเท่าอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ทุกแบงก์หันจับสินเชื่อรายย่อย

บางแห่ง ที่ช่วงต้นปีไม่ได้ปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ช่วงปลายปีจะเริ่มรุก ส่วนโปรโมชั่นไม่ได้เปิดให้ทุกคน จะเป็นลักษณะร่วมมือกับโครงการหมู่บ้านเป็นหลัก ส่วนแคมเปญดอกเบี้ย 0% ไม่อยากให้เป็นห่วง เพราะเป็นเรื่องมาร์เกตติ้ง แบงก์พิจารณา เรื่องบริหารความเสี่ยงเรียบร้อยแล้ว

แคมเปญ 0% ส่วนใหญ่ แบงก์ร่วมมือกับผู้ประกอบการร่วมกันรับภาระ ไม่ได้ฟันลูกค้าทีหลัง เป็นเทคนิคการคำนวณ ขณะที่การคำนวณผ่อนชำระ แบงก์ดูรายได้อยู่แล้ว รวมทั้งปัจจุบันมีเครดิตบูโร สถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือลูกค้าผู้กู้ ทำให้ทราบเครดิตลูกค้าอยู่แล้ว รวมทั้งจะใช้ระบบสกอริ่ง หรือการให้คะแนน ซึ่งสามารถวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าได้มากขึ้น

คาดกลางปี 47 ดอกเบี้ยไทยขาขึ้น

ปี 2547 แบงก์คงเน้นสินเชื่อบ้านรายย่อยต่อไป เพราะมีโอกาสสร้างผลิตภัณฑ์อย่างอื่นต่อเนื่องสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย คาดว่าดอกเบี้ยจะไม่ลดลงอีกแล้วจากปลายปีนี้ บวกการขออนุมัติลดดอกเบี้ย ยากขึ้น หลังกลางปีหน้า จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แม้สภาพคล่องแบงก์อยู่ในภาวะล้นระบบ ก็ไม่สามารถแก้ไขได้ หากตราบใดที่การแปลงสินทรัพย์เป็นทุน (ซิเคียวริไทซ์) ยังไม่เกิด

การที่ดอกเบี้ยเงินกู้ตลาดเงินไทยทั่วไปปัจจุบันต่ำกว่าดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR) นางชาลอตกล่าวว่าไม่สะท้อนให้เห็นสภาพเศรษฐกิจแท้จริง แต่ต้องขึ้นกับสภาพคล่องโดยรวมของสถาบันการเงินด้วยว่าปีหน้าจะเป็นอย่างไร

เพราะปัจจุบันสภาพคล่องในระบบยังล้นอยู่มาก การที่สภาพคล่องในระบบสูงมาก ส่งผลตอบ แทนการลงทุนสถาบันการเงินเป็นศูนย์ เพราะฉะนั้นการที่สถาบันการเงินต้องหาวิธีสร้างรายได้ ด้วยการให้ลูกค้าใช้ผลิตภัณฑ์ธนาคารหลากหลายขึ้น เป็นการขยายฐานลูกค้าเพิ่มขึ้น

ปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์หลายๆ แห่งปรับตัวเองให้บริการลูกค้าได้ครบวงจร แบ่งแยกลูกค้าเป็นรายใหญ่ รายเล็ก รายกลาง และเอสเอ็มอี เพื่อให้มีบริการการเงินลูกค้าครบทุกส่วนของตลาด

ปีหน้า ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะใช้ MLR เป็นเกณฑ์ คงไม่เห็นโปรแกรมดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปีแล้ว เพราะถือว่า เรื่องนี้มีความเสี่ยง กรณีดอกเบี้ยในตลาดปรับตัวขึ้น ซึ่งช่วงปี 2542 เป็นต้นมา สถาบันการเงินส่วนใหญ่ ใช้ดอกเบี้ยคงที่ เช่น ดอกเบี้ยคงที่ 2% ใน 3 ปี แรก 3% ปีที่ 4 เป็นต้น

แต่ที่ผ่านมา ยังไม่พบความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ย สำหรับพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบงก์กรุงศรีอยุธยา ปี 2545 อยู่ที่ 160,000 ล้านบาท ปีนี้ คาด ว่าจะอยู่ที่ 180,000 ล้านบาท ปีนี้ จะมียอดสินเชื่อรีไฟแนนซ์เพิ่มขึ้นด้วย

ไร้ฟองสบู่อสังหาฯ 2-3 ปีข้างหน้า

นายธงชัย คุณากรปรมัตถุ์ กรรมการบริหาร บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าเหตุการณ์ฟองสบู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงยังไม่เกิดขึ้นช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

ขณะนี้ ทุกค่ายมุ่งสร้างบ้านเสร็จก่อนขายปีนี้และปีต่อไป ยังไม่น่ากลัว เพราะมีดีมานด์รองรับ แต่ปัญหาปี 2548 ยังไม่รู้ว่าจะเหลือทั้งบ้านและที่ดิน เหมือนช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หรือไม่จากอดีตที่เหลือเฉพาะที่ดินเท่านั้น

ซื้อคอนโดฯ หวังฟันค่าเช่าสูงกว่าดอกเบี้ยฝากแบงก์

การเก็งกำไรบ้านเดี่ยวน้อยกว่าคอนโดฯ มาก แต่การซื้อคอนโดฯ ปัจจุบัน เขาไม่อยากมองว่าเก็งกำไร น่าจะเป็นการลงทุนสินทรัพย์มากกว่าเพราะต้องการค่าเช่า ซึ่งผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยแบงก์

ตลาดอสังหาฯ เดิม ผู้ประกอบการรายย่อยประมาณ 70-80% แต่จากนี้ไป มาร์เกตแชร์ผู้ประกอบการรายใหญ่จะเพิ่มเป็น 70-80% เพราะสภาพแวดล้อมธุรกิจไม่เอื้ออำนวยผู้ประกอบการรายย่อยทำธุรกิจง่ายเหมือนแต่ก่อน โดยเฉพาะคอนเซ็ปต์สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย ซึ่งผู้ประกอบการต้องมีสายป่านการเงินยาว ผู้ประกอบการรายใหญ่จะได้เปรียบ และครอบงำตลาด

รายใหญ่ครอบงำตลาดเกิดฟองสบู่รอบใหม่ยาก

เพราะฉะนั้น ถ้าเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ทำธุรกิจ โอกาสเกิดฟองสบู่จะน้อยลง เพราะบริษัทใหญ่ มีการวิเคราะห์วิจัยตลาด และคุมความเสี่ยงดีกว่าผู้ประกอบการรายย่อย

นายมานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่าการ ที่ทุกคนเร่งสร้างเร่งซื้อ แย่งวัสดุแรงงานกัน จะทำให้คุณภาพบ้านไม่ดีเท่าที่ควร ปี 2547 คาดโตต่อเนื่อง คาดว่าจะจดทะเบียนบ้านใหม่ 55,000 หน่วย ซึ่งภาวะปกติ ความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ละปี 60,000-75,000 หน่วย

ดังนั้น ดีมานด์กับซัปพลายกำลังจะอยู่ระดับเดียวกันแล้ว ปีหน้าตลาดอาจเริ่มล้น ส่วนปี 2548 จะน่าหวาดเสียวที่สุด เพราะเป็นปีสุดท้ายของนายกรัฐมนตรี พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร เทอมแรกทุกอย่างคงจะเร่งสปีดเต็มที่ เพื่อดันเศรษฐกิจโตต่อเนื่อง รองรับการได้รับเลือกตั้งสมัยที่ 2