| |
ทุนต่างชาติเทขายคอนโดหรู ดั๊มพ์ราคา15% ทุนไทยรอจังหวะซื้อ
ผู้จัดการรายสัปดาห์(30 มีนาคม 2552)
กลับสู่หน้าหลัก
*ราคาคอนโดหรูกลางกรุงส่งสัญญาณอ่อนตัว หลังนักลงทุนต่างชาติช็อตเงิน ยอมเทขายทิ้งแบบขาดทุน
*โบรกเกอร์เผยกำลังซื้อต่างชาติซบ การเปลี่ยนมืออสังหาฯ กลุ่มไฮเอนด์ชะงัก
*ตลาดพัทยาวูบหนัก ทุนนอกเบรกแผนพัฒนาโครงการหรูกว่าครึ่ง
ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่หดตัวอย่างหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง-ล่างที่กำลังซื้อหดตัวลงรุนแรง จนดีเวลลอปเปอร์พบปัญหาในช่วงโอนเพื่อรับรู้รายได้ เนื่องจากธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ แต่ในกลุ่มดีเวลลอปเปอร์บางรายที่พัฒนาโครงการหรูเจาะกลุ่มไฮเอนด์ ยังแสดงความเชื่อมั่นต่อตลาด โดยให้เหตุผลว่ากำลังซื้อในตลาดดังกล่าวยังแข็งแกร่ง ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าบางโครงการอาจมีผู้ซื้อบางรายเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ได้รับผลพวงจากวิกฤตครั้งนี้ทั้งทางตรงและทางอ้อม จนสถานะที่เคยแข็งแกร่งต้องสั่นคลอน สุดท้ายต้องตัดสินใจปรับพอร์ต เทขายยูนิตที่ซื้อไว้ แม้จุดประสงค์ตั้งแต่แรก คือ ซื้อและถือเพื่อลงทุนระยะยาว รอขายในเวลาที่เหมาะสม ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะสั้นก็ตาม
นักลงทุนกระทบหนัก
“ปัญหากำลังซื้อในกลุ่มชาวต่างชาติได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมีสัญญาณให้เห็นมาระยะหนึ่งแล้ว โดยตลาดช็อคและชะลอตัวตั้งแต่ช่วงไตรมาส 4 ปีที่แล้วที่มีการปิดสนามบิน การเมืองที่ไม่นิ่ง แม้เดือน ก.พ. ตลาดท่องเที่ยวจะเริ่มฟื้นกลับมา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังฟื้นตัวไม่ชัดเจน ส่วนตลาดรีเซลคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ พบว่า ราคาเสนอขาย (Asking Price) เริ่มลดลง เพราะผู้ขายที่เป็นกลุ่มนักลงทุนที่ขาดทุนจากตลาดหุ้นในสิงคโปร์ ต้องการดึงเงินกลับด่วน จึงยอมขายในราคาเท่าทุน หรือได้กำไรเพียงเล็กน้อย จากเดิมที่ตั้งใจจะถือหลายปี รอจังหวะที่มีกำไรดีค่อยขายออกมา” ปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัดกล่าว
ปฏิมากล่าวว่า บางรายยอมขายขาดทุน เพื่อเร่งดึงเงินสดกลับ มีทั้งฝากขายกับโบรกเกอร์ข้ามชาติที่มีฐานลูกค้ากว้าง หรือขายกับดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งตั้งโต๊ะรับซื้อยูนิตคืน เพื่อพยุงไม่ให้ราคาตลาดตกลงไปกว่านี้ ตอนนี้พบว่ามีคนไทยที่มีเงินเย็นบางรายเข้ามาช้อนซื้อในราคาต่ำกว่าที่ซื้อจากดีเวลลอปเปอร์ 40-50% หรือลดลง 5-15% จากราคาที่เคยพีคสูงสุด
ดาวนำ วีระพงษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการที่อยู่อาศัย โจนส์ แลงก์ ลาซาลล์ฯ กล่าวว่า เพิ่งเห็นสัญญาณว่าราคาคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ในกลุ่มที่เพิ่งสร้างเสร็จ และก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จเริ่มอ่อนตัวลง 10-15% แต่ถือยังลดลงไม่มากนักเมื่อเทียบกับสิงคโปร์และฮ่องกง โดยตั้งแต่ช่วงที่เลห์แมนล้ม เริ่มเห็นการทยอยฝากขายผ่านโบรกเกอร์มากขึ้น กลุ่มยูนิตราคา 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไปมีลูกค้านำมาฝากขายมากขึ้น จากเดิมที่มีอยู่ 50% ของพอร์ต เพิ่มเป็น 60% ซึ่งหากลูกค้าต้องการให้ขายได้เร็วขึ้น ก็ต้องยอมขาดทุนโดยลดราคาลง แต่ก็มีบางรายที่ขายได้ในราคาที่มีกำไร แต่เป็นกำไรที่น้อยกว่าในภาวะปกติ ทั้งนี้อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า มีบางโครงการที่ราคารีเซลขายต่ำกว่าดีเวลลอปเปอร์ 5-10% ต่ำที่สุดไม่เกิน 20%
ในส่วนของพลัสฯ โบรกเกอร์ในเครือแสนสิริที่ดูแลตลาดรีเซล อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด พบว่า ในช่วงไตรมาส 1 มีลูกค้าเพียง 1-2% เท่านั้นที่อาจมีปัญหาการเงิน ส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ และยอมขายยูนิตในราคาเท่าทุน หรือขาดทุนเล็กน้อย ปกติราคาคอนโดมิเนียมที่ใกล้เสร็จจะขยับขึ้นประมาณ 10% ซึ่งหากจะเร่งขายให้ได้ ต้องยอมลดกำไรให้ต่ำกว่า 10%
“ที่ผ่านมาตลาดรีเซลไม่ได้แย่เท่าที่คิด ยังมีการซื้อขายเกิดขึ้นตลอด 2 เดือนที่ผ่านมาคนเริ่มกลับมาซื้อ ผู้ขายยอมให้ต่อรองมากขึ้น ทำให้เราปิดการขายได้มากขึ้น เป็นกลุ่ม 2-3 ล้านมากที่สุด แต่กลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีน้อยมาก เพราะซัปพลายน้อย ดีมานด์น้อยกว่า ส่วนการขายออกไปได้ก็ช้าลงกว่าปีที่แล้วเยอะ จากเดิมเคยปิดการขายได้ 20 ดีลต่อสัปดาห์ เหลือแค่ 10 ดีล” อนุกูลกล่าว
ภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด กล่าวว่า คอนโดมิเนียมราคา ตร.ม.ละ 1.5 แสนบาทขึ้นไป หรือราคายูนิตเกิน 15 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มต่างชาติ ภาวะการขายในขณะนี้ไม่ค่อยดีนัก เมื่อเทียบกับกลุ่ม 1-1.2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขนาดห้องไม่ใหญ่ ราคา 6-7 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเจาะกลุ่มคนไทย ยังเป็นตลาดที่ไปได้ดี แต่เริ่มเห็นสัญญาณราคาที่ลดลงของคอนโดมิเนียมหรู เช่น เดอะ พาร์ค ชิดลม จากราคาต่อ ตร.ม. ช่วงเปิดตัว 1 แสนบาท พุ่งไปสูงสุด 1.8 แสนบาท ขณะนี้เหลือ 1.5 แสนบาท เดอะ เม็ท สาทร จาก 1.5 แสนบาทเหลือ 1.2 แสนบาทต่อ ตร.ม.
แนวโน้มราคาต่อจากนี้ ดาวนำคาดว่า อาจจะปรับลดลงได้อีก เนื่องจากสถานการณ์วิกฤตโลกยังไม่ดีขึ้น แต่ราคาไม่น่าจะตกต่ำเท่าปี 2540 เนื่องจากซัปพลายคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอนด์รอบนี้มีน้อยกว่า ส่วนพลัสฯ มองตรงกันว่า ราคายังไม่น่าจะมีโอกาสปรับขึ้น หากผู้ขายจะลดราคาก็ไม่น่าจะเกิน 50%
ฟันธงไตรมาส 3
วิกฤตเศรษฐกิจที่กระทบกำลังซื้อชาวต่างชาติ และจะเป็นปัญหาในช่วงโอนยูนิต ซึ่งจะกลายเป็นปัญหาเดียวกับตลาดล่าง อลิวัสสากล่าวว่า ยังเห็นไม่ชัดนัก เนื่องจากคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ที่มีในตลาดจะทยอยโอนในช่วงไตรมาส 3 เป็นต้นไป คาดว่าอาจพบบ้างไม่เกิน 5% แต่ยอมรับว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังชะลอตัว เพราะสถานการณ์ยังไม่ดี ลูกค้าจึงชะลอการตัดสินใจซื้อ
แหล่งข่าวโบรกเกอร์รายหนึ่งให้ข้อมูลว่า “เท่าที่ลงสำรวจตลาดโครงการหรู ยูนิตที่ลูกค้าผ่อนไม่ไหวมาฝากโครงการรีเซลยังเห็นไม่มากนัก แต่เห็นว่าลูกค้ามีอำนาจต่อรองราคามากขึ้น เช่น เดอะ เม็ต ราคา 1.3 แสนบาทต่อ ตร.ม. ถ้าเข้าไปคุยอาจลดเหลือ 1.2 แสนได้ ส่วนใหญ่แม้โครงการหรูพวกนี้จะไม่ได้ประกาศตรงๆ ว่าลดราคา แต่ถ้าลูกค้าต่อราคาก็ให้ รวมถึงมีโปรโมชั่นให้ เป็นการลดราคาทางอ้อม”
ความคืบหน้าของโครงการหรูย่านสาทร เดอะ สุโขทัย เรสซิเดนซ์ ของเอชเคอาร์ไอ ดีเวลลอปเปอร์จากสิงคโปร์ เจ้าของโรงแรมสุโขทัย ซึ่งขึ้นแท่นคอนโดมิเนียมราคาแพงที่สุดในกรุงเทพฯ หรือ 2.27 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขณะนี้เริ่มก่อสร้างและมียอดขายแล้ว 70% เป็นลูกค้าต่างชาติครึ่งหนึ่ง ห้องเพ้นท์เฮ้าส์มียอดขายแล้ว 5 ยูนิตจากทั้งหมด 9 ยูนิต เป็นไปตามเป้าที่ตั้งไว้ หลังจากเปิดขายตั้งแต่ พ.ย. 2550 ถึงกลางปี 2551 ขณะนี้ได้หยุดการขาย เพื่อเปิดขายอีกครั้งในช่วงแล้วเสร็จในปี 2554 โดยจากการสอบถามโบรกเกอร์พบว่า มีการนำยูนิตออกมารีเซลบ้าง แต่ไม่มากนัก
โครงการใหม่พัทยาวูบ
จากการลงพื้นที่สำรวจตลาดพัทยาของคอลลิเออร์สพบว่า โครงการใหม่ในพัทยาที่มีแผนจะพัฒนาวูบหายไปกว่าครึ่งตลาด ส่วนใหญ่เป็นดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติ บางโครงการเปิดขายในไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา ขณะนี้ตลาดมีปัญหาทั้งดีมานด์และตัวดีเวลลอปเปอร์จนหยุดการขายไป เช่น เดอะ เซลส์ ของเลห์แมนที่ทยอยคืนเงินลูกค้าไปแล้ว เกลนเอเซีย บางเสร่ ซึ่งหยุดการขายไปแล้ว
แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า ได้แนะนำดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติที่มีแผนจะพัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ในพัทยากว่า 300 ยูนิต ให้ลดขนาดการลงทุน พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมผสมกับโรงแรม นอกจากนี้ยังได้แนะนำให้ดีเวลลอปเปอร์ที่มีปัญหาอาจจะพัฒนาโครงการไม่จบ โอนลูกค้าที่ยินยอมไปให้อีกดีเวลลอปเปอร์อีกโครงการหนึ่งแทน หากลูกค้ายังมีดีมานด์จะซื้อและไม่ต้องการรอ ซึ่งอาจจะได้เห็นมากขึ้นต่อจากนี้
กลับสู่หน้าหลัก
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย
(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.
|