อสังหาฯป่วน 'แบงก์'ระงับปล่อยกู้ แนะกลยุทธ์ไม่ให้ถูกยึดบ้าน ผ่อนไม่ได้มีทางออก!

อสังหาฯป่วน 'แบงก์'ระงับปล่อยกู้ แนะกลยุทธ์ไม่ให้ถูกยึดบ้าน ผ่อนไม่ได้มีทางออก!

ผู้จัดการรายสัปดาห์(8 ธันวาคม 2551)

กลับสู่หน้าหลัก

* วิกฤตเศรษฐกิจกระทบอสังหาฯรุนแรง
* ผู้ประกอบการกระอักแบงก์ระงับปล่อยกู้
* คนซื้อบ้านนับแสนหน่วยส่อเค้าผ่อนต่อไม่ได้
* แนะช่องทางไม่ถูกยึดบ้าน-เงินผ่อนแล้วไม่สูญ
* ชี้บ้านร้างในพื้นที่ทำเลทองกว่า 3แสนยูนิต......

สถานการณ์ที่เลวร้ายที่เกิดขึ้นกับประเทศไทยขณะนี้ ไม่ได้กระทบแค่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ จนทำให้มีการคาดการณ์ว่าปีหน้า ถ้าโชคดี ไม่มีปัจจัยลบมากระทบอีก อัตราเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะเติบโตไม่ถึง 1% หรือไม่มีอัตราเติบโตเลย แต่ถ้าโชคร้ายมีปัจจัยลบมากระทบการเพิ่มขึ้นของ GDP จะติดลบ และจะส่งผลกระทบต่อทุกอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ส่วนใหญ่จะได้รับผลกระทบก่อนธุรกิจอื่นเสมอ

วิกฤตการณ์ครั้งนี้จะส่งผลกระทบที่ร้ายแรงเช่นเดียวกับวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 จะทำให้เกิดภาวะบ้านขายไม่ออก ทิ้งดาวน์ โครงการสร้างไม่เสร็จ สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ วัสดุก่อสร้างโดยรวมมียอดขายลดลง คนตกงานมากขึ้นมีการประมาณการณ์เบื้องต้นว่าปีหน้าจะมีคนตกงานเกือบ 2 ล้านคน

“วิกฤตการณ์ครั้งนี้ ไม่ร้ายแรงเท่าวิกฤตต้มย้ำกุ้ง เพราะแม้ว่ายอดขายของดีเวลลอปเปอร์จะลดลงบ้าง แต่ลดลงเพียง 20-30% เท่านั้น ต่างจากครั้งก่อนที่ลดลงมากถึง 90% โดยดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จะประคองตัวฝ่าวิกฤตไปได้ แต่ในส่วนของผู้บริโภคจะเลวร้ายเช่นเดิม เพราะขาดความเชื่อมั่น และไม่มีเงินผ่อนชำระ” เป็นคำกล่าวของอนันต์ อัศวโภคิน ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เจ้าพ่อวงการอสังหาริมทรัพย์

อนันต์ ยอมรับว่า ปีหน้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำจากภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจที่ลุกลามไปทั่วโลก ไม่เว้นประเทศไทย ประกอบกับปัญหาการเมืองที่ร้อนแรง ทำให้ความเชื่อมั่นลดลง กำลังซื้อหดหาย แต่ที่ร้ายแรงกว่านั้นคือ จะเห็นโครงการร้าง หยุดก่อสร้าง และปรากฏการณ์ทิ้งดาวน์จำนวนมากตั้งแต่ปลายปีนี้ต่อเนื่องปีหน้า เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อทั้งดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่และรายย่อย เนื่องจากความไม่มั่นใจว่าหากปล่อยกู้ไปแล้วจะได้เงินคืนหรือไม่ ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอีกครั้ง

ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 30%

“ที่ร้ายแรงกว่านั้น คือ โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และจะเริ่มทยอยโอนในปี 2552-2553 จะสร้างปัญหาให้กับดีเวลลอปเปอร์มาก เพราะลูกค้าจะถูกสถาบันการเงินปฏิเสธการขอสินเชื่อจะมากขึ้นเรื่อยๆ เฉลี่ยทั้งอุตสาหกรรมมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 30% เป็นยอดคอนโดมิเนียม 25% ส่วนที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์”ไพโรจน์ สุขจั่น ประธานกรรมการบริหาร บริษัท บัวทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยืนยัน

คอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้าเพิ่ม 28%

ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า เฉพาะพื้นที่เกาะแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน มีคอนโดมิเนียมมากถึง 121 โครงการ จำนวน 34,000 ยูนิต ในปี 2550 และในไตรมาส 3 ปี 2551 เพิ่มขึ้น 43,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 28% ขณะที่ตัวเลขสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA ระบุว่า ปัจจุบันมีบ้านว่างถึง 300,000 ยูนิต ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมถึง 1 ใน 3 หรือกว่า 100,000 ยูนิต บางโครงการมีบ้านว่างมากถึง 26% ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมราคาถูกไม่เกิน 500,000 บาท และอยู่ในทำเลรอบนอก

อนันต์ กล่าวว่า ลูกค้าที่ถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อมากที่สุด คือกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ที่มีซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ราคา 1-2 ล้านบาท ส่วนบ้านระดับสูงตลาดยังไปได้ดี เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำมากนัก ขณะที่มีความต้องการซื้อแต่ผู้ผลิตบ้านระดับนี้แทบจะไม่มีเลย มีผู้ผลิตไม่กี่ราย

เจ้าพ่อวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวอีกว่า “แม้ว่าตลาดบ้านจัดสรรจะไม่ดีนัก แต่ยอดขายวัสดุก่อสร้างกลับเติบโตขึ้นสวนทางตลาดบ้านจัดสรร เห็นได้จากยอดขายของบริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) ผู้จำหน่ายวัสดุก่อสร้างครบวงจรที่เติบโตขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า จากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้ทำให้ผู้บริโภคไม่ซื้อบ้านหลังใหม่แต่เลือกซ่อมบ้านแทน สิ่งที่เกิดขึ้นยิ่งฉายภาพการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนขึ้น”

อย่างไรก็ตาม การชะลอตัวครั้งนี้ ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จะประคองตัวเองให้ผ่านวิกฤตการณ์ครั้งนี้ไปได้ เพราะมีบทเรียนจากวิกฤตต้มยำกุ้งครั้งก่อน และส่วนใหญ่มีหนี้สินต่อทุนน้อย เฉลี่ยต่ำกว่า 1 มีกระแสเงินสดเพียงพอ ที่สำคัญมีดีเวลลอปเปอร์น้อยลง และจะเหลือแต่รายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลังทรัพย์เท่านั้น ส่วนรายกลางจะมีบ้างแต่ไม่มากนักและเป็นบริษัทที่แข็งแกร่ง มีกระแสเงินสดใช้หมุนเวียนดำเนินงานและมีวินัยทางการเงินดี สถาบันการเงินจึงยังปล่อยกู้เช่นเดิม ส่วนรายเล็กไม่ต้องพูดถึงจะหายไปจากตลาดในที่สุดตามกลไกตลาด เพราะความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ทำให้ขาดเม็ดเงินลงทุนโครงการใหม่

แบงก์ติดเบรก ปล่อยกู้โครงการ

อนันต์ กล่าวต่อว่า “ในช่วงเวลาไม่ถึงเดือนมีเพื่อน ๆ ในวงการบ้านจัดสรรบอกว่า สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ ทำให้ไม่มีเงินลงทุนก่อสร้าง แต่จะปล่อยกู้ให้หลังจากที่ดีเวลลอปเปอร์พัฒนาระบบสาธารณูปโภคไปมากกว่า 50% และมียอดขายดีด้วย ในส่วนนี้ยิ่งสะท้อนให้เห็นว่าสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งจะเห็นการล้มของดีเวลลอปเปอร์อีกครั้ง”

ไพโรจน์ กล่าวว่า ช่วงนี้มีโครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งติดต่อมาให้บริษัท บัวทองบริหารงานขายมากขึ้น เนื่องจากมีปัญหาด้านการตลาดยอดขายลดลง จึงมาให้มืออาชีพด้านการตลาดบริหารงานแทนการทำการตลาดเอง โดยบริษัทอยู่ระหว่างคัดเลือกโครงการที่จะรับบริหารงานขาย ซึ่งจะพิจารณาอย่างรอบคอบว่าโครงการมีศักยภาพหรือไม่ มีปัญหาสภาพคล่องหรือไม่ ที่สำคัญมีความคืบหน้าด้านงานก่อสร้างมากน้อยเพียงใด เพราะไม่ต้องการเสียชื่อเสียง หากรับบริหารแล้วขายไม่ได้ หรือได้น้อย อีกทั้งเกรงว่าจะเป็นการสร้างภาระให้กับบริษัทมากเกินไปด้วย ทั้งนี้ ที่ผ่านมา บริษัทยกเลิกสัญญาบริหารงานขายไปแล้ว 4-5 โครงการ

สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างคัดเลือกนั้น คาดว่าจะเซ็นสัญญาได้ประมาณ 10 โครงการ ส่วนใหญ่เป็น ซึ่งในเดือนธ.ค.นี้จะเซ็นสัญญาบริหารงานขายโครงการพิณภา เป็นคอนโดมิเนียม จำนวน 70 ยูนิต ราคา 1.5-1.6 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขาย 20-30 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100%

จัดสรรชะลอลงทุน

สำหรับนโยบายการดำเนินงานของบริษัท บัวทองนั้น จะชะลอการลงทุนออกไปไม่มีกำหนด โดยจะดูสถานการณ์ต่าง ๆ โดยจะโฟกัสไปที่ปัญหาการเมืองมากกว่าปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำที่ได้รับผลกระทบจากการล้มละลายของวาณิชธนกิจยักษ์ใหญ่ของอเมริกาอย่างเลห์แมน บราเธอร์ส หากสถานการณ์ไม่ดีขึ้น จะดำเนินโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินงาน 3 โครงการให้แล้วเสร็จ ได้แก่ โครงการทิพย์พิมาน การ์เด้นท์ มูลค่า 378 ล้านบาท มียอดขาย 100% ขณะนี้อยู่ระหว่างทยอยโอน โครงการทิพย์พิมาน ไพรเวท มูลค่า 100 ล้านบาท อยู่ระหว่างทยอยโอนเช่นเดียวกัน และโครงการทิพย์พิมาน ริมคลอง เป็นทาวน์เฮาส์ จำนวน 163 ยูนิต มูลค่า 320 ล้านบาท ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างแล้ว และหากสถานการณ์ต่างๆ คลีคลายกลับสู่ภาวะปกติ บริษัทพร้อมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบางไผ่ พื้นที่ 12 ไร่ ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบการลงทุน

แนะทางรอดผู้ซื้อ-ผู้กู้

สำหรับแนวทางของผู้บริโภคนั้น รอ.กรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์กับเจ้าของโครงการ เมื่อรู้ว่าตัวเองกำลังประสบปัญหารายได้ลด ขาดรายได้ หรือตกงาน ไม่มีความสามารถผ่อนค่างวดตามสัญญา ควรจะเข้าไปเจรจากับเจ้าของโครงการโดยเร็ว เพื่อหาทางออกร่วมกัน ซึ่งทางเจ้าของโครงการอาจจะแนะนำให้หาผู้กู้ร่วม หรือหาทางผ่อนปรนกับสถาบันการเงิน โดยบริษัทจะป้องกันไม่ให้ปัญหาดังกล่าวลุกลาม ด้วยการคุยกับลูกค้ามากขึ้น เรียกว่าเอ็กซ์เรย์กันตลอดเวลา หากเริ่มมีปัญหาจะเริ่มเจรจาทันที เพราะในช่วง 2 เดือนก่อนหน้านี้ ยอดปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยพุ่งถึง 28% จากช่วงปกติ 15-20% เท่านั้น ถือเป็นภาวะผิดปกติ

ส่วนผู้ที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระกับสถาบันการเงินให้รีบเข้าไปเจรจาประนอมหนี้กับสถาบันการเงิน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาหนี้เสียตามมาภายหลัง ทางสถาบันการเงินเจ้าหนี้อาจจะยืดเวลาการผ่อนชำระออกไป เพื่อให้ผ่อนเงินค่างวดลดลง เป็นการลดภาระให้กับผู้กู้ และในอนาคตหากมีรายได้เช่นเดิมก็สามารถกลับมาผ่อนเงินเพิ่มขึ้นได้

ปิดประตูรายใหม่แจ้งเกิด

ฟากสถาบันการเงินที่เจาะกลุ่มลูกค้าโครงการจัดสรรรายกลาง-เล็กเป็นหลักอย่างธนาคารเกียรตินาคินฯ กับสถานการณ์ที่เลวร้ายลงในปีหน้า มีโอกาสที่ลูกค้าบางรายอาจจะไปไม่รอด หากยังสวนกระแสปล่อยกู้ให้ลงทุน ก็ถึงเวลาธนาคารจะต้องยอมลดเป้าการเติบโตของสินเชื่อลง เพื่อลดความเสี่ยงของตัวเอง ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อรวม 10,000 ล้านบาทเท่าเดิม รวมไปถึงนโยบายการปล่อยกู้เฉพาะลูกค้าเก่า ลูกค้าที่มีฐานะการเงินมั่นคง ก็ยังคงเป็นเกณฑ์พิจารณาหลักของเกียรตินาคินเช่นกัน ไม่ต่างไปจากธนาคารอื่นๆ

ปีนี้การปล่อยสินเชื่อของเกียรตินาคิน จำนวน 90% หรือ 9,000 ล้านบาท เป็นการปล่อยสินเชื่อโครงการให้กับลูกค้าเก่าที่เคยกู้กับเกียรตินาคินมาก่อน โดยมีประมาณ 50 โครงการ อีก 10% เป็นการกู้เพื่อก่อสร้างเพิ่ม หรือเป็นกระแสเงินสดของบริษัท ไม่ใช่การขึ้นโครงการใหม่

ธวัชไชย สุทธิกิจพิศาล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า พอร์ตของธนาคารส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ ซึ่งตลาดนี้ชะลอตัวมานาน 2-3 ปีแล้ว โดยในช่วงที่ผ่านมาก็ผันผวน ขึ้นๆ ลงๆ ตามกระแสเป็นช่วงๆ และคาดว่าในปีหน้าการลงทุนของตลาดแนวราบก็ไม่น่าจะแตกต่างไปจากปีนี้ แต่อาจจะหนักขึ้น เพราะเริ่มมีการเลิกจ้าง ซึ่งจะกระทบกำลังซื้อของตลาด ดีเวลลอปเปอร์เองก็ไม่มั่นใจที่จะขึ้นโครงการด้วย พบว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 20% ลูกค้าเก่าบางรายขอดูสถานการณ์ให้พ้นไตรมาส 1 ปีหน้าไปก่อน โดยปกติสิ้นปีจะเป็นฤดูขาย แต่ปีนี้น่าจะไม่เป็นแบบเดิม ทำให้ยอดขายแนวราบทั้งตลาดปีนี้น่าจะลดลง 10%

“การปรับตัวของเราตอนนี้ก็จะดูแลลูกค้าใกล้ชิดขึ้น ซึ่งลูกค้าเก่าเราก็รู้จักดีอยู่แล้ว ถือว่าปลอดภัย และเราก็มีข้อมูลของตลาดที่ลูกค้าเข้าไปลงทุนอยู่แล้วมาช่วยสนับสนุนในการวิเคราะห์ เราให้ลูกค้าลงทุนแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่โหมสร้าง โหมขาย ขายไป สร้างไป ถ้าโครงการไหนดูแล้วใช้เวลาขายนาน หรือขายได้ไม่เยอะมาก ถือว่าเสี่ยง เราก็ต้องลดวงเงินให้กู้ซื้อที่ดินลง โดยปล่อยให้ 50% หรือน้อยกว่า ขึ้นอยู่กับทำเล ทำให้ในส่วนนี้ดีเวลลอปเปอร์ต้องใช้ทุนตัวเองมากขึ้น แต่เราจะให้วงเงินค่าก่อสร้างเลย 100% เพื่อให้ทุกฝ่ายมั่นใจว่าโครงการสามารถก่อสร้างได้เสร็จ ลูกค้าไม่ต้องกังวลว่าจะต้องเอาเงินดาวน์ที่ได้มาหมุนเป็นค่าก่อสร้าง” ธวัชไชยกล่าว

ด้านชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทยฯ กล่าวว่า สินเชื่อโครงการในบางกรณี หากเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ดีเวลลอปเปอร์จะต้องลงทุนซื้อที่ดินเอง 100% เพราะมีความเสี่ยงมากกว่า ในขณะที่โครงการแนวราบยังมีการปล่อยวงเงินกู้ให้บ้าง ส่วนนโยบายยังเน้นกลุ่มตลาดระดับกลาง ราคา 1-5 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อมีรายได้มั่นคง

แหล่งข่าววงการบ้านจัดสรร กล่าวว่า การพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารต่อจากนี้นอกจากดูว่าเคยทำอสังหาริมทรัพย์มาก่อนหรือไม่ ก็จะดูลึกขึ้นว่า ที่ผ่านมา 5-10 ปี เคยทำโครงการอะไรบ้าง ประสบความสำเร็จหรือไม่ มีประวัติการชำระคืนเงินกู้เป็นอย่างไร ลงไปดูแผนการลงทุน ความเป็นไปได้อย่างละเอียด ไม่พิจารณาแค่ตัวเลขที่เสนอ บางโครงการธนาคารจะของให้ลงมือพัฒนาโครงการไปก่อนในช่วงแรก เพื่อดูผลตอบรับตลาด ก่อนจะปล่อยเงินกู้ให้

“บางโครงการเป็นของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ เราเห็นว่าทำเลก็ดี น่าจะขายได้ดี ไม่น่าเสี่ยง แต่แบงก์ก็ไม่ยอมปล่อยให้” แหล่งข่าวกล่าว

ในส่วนของสินเชื่อรายย่อยในกลุ่มที่อยู่อาศัย ชาติชาย กล่าวว่า เมื่อต้นปีคาดว่าจะเติบโต 10-12% แต่จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น พอมาถึงเดือน พ.ย. คาดว่าจะเติบโตเพียง 8.2% เท่านั้น ปีหน้าน่าจะชะลอตัวมากกว่านี้ โดยจะเติบโต 7-8% จากสินเชื่อรวมทั้งตลาดที่เติบโต 4-5% โดยธนาคารจะเน้นปล่อยกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง รวมไปถึงกลุ่มคนที่มีรายได้ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ส่วนรายได้ขั้นต่ำต่อเดือนที่พิจารณาปล่อยกู้ ธนาคารปรับเป็น 15,000 บาท จากเดิม 10,000 บาท

วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ชัดตลาดบ้านมือสองทรุด

ตลาดบ้านมือสองหนีไม่พ้นวิกฤตเศรษฐกิจ ยอดขายร่วงทั้งระบบตามตลาดบ้านใหม่ เผยยอดผู้ฝากขายบ้านเพิ่มขึ้น เหตุไม่มีเงินผ่อนชำระ ชี้โอกาสทองนักเก็งกำไรเหตุชอปของถูก

ความวิตกกังวลของการผ่อนชำระบ้านมีมากขึ้นเรื่อยๆ จากความตกต่ำของภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้เจ้าของบ้านจำนวนไม่น้อยต้องตัดใจขายทิ้งบ้าน เพราะไม่มีเงินเพียงพอที่จะผ่อนชำระ ทำให้ยอดบ้านมือสองทั้งระบบมีจำนวนมาก และคาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้น จากการนำมาฝากให้โบรกเกอร์ขาย รวมถึงขายผ่านช่องทางอินเตอร์เน็ต ขณะที่ยอดขายกลับลดลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำอย่างหนัก โดยตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2547 มีบ้านมือสองในตลาด 103,100 หน่วย แต่ ณ ปัจจุบันตังเลขดังกล่าวได้เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% หรือประมาณ 200,000 หน่วย

เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า จากความตกต่ำของภาวะเศรษฐกิจ ปัญหาการเมืองที่ยังไม่นิ่ง สร้างความไม่มั่นใจให้กับผู้บริโภค ทำให้บรรยากาศในการเลือกซื้อบ้านหมดไป ยอดขายบ้านมือสองลดลงหากเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก แต่มีการนำบ้านมาฝากขายเช่นเดิม

สำหรับพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้ดำเนินธุรกิจการให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรที่ให้บริการด้านการเป็นตัวแทนซื้อ ขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันมีทรัพย์มาฝากขายมากกว่า 10,000 รายการ กระจายอยู่ในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด เช่น หัวหิน พัทยา และภูเก็ต มีทีมขายมากกว่า 120 คน มีฐานลุกค้ามากกว่า 100,000 ราย

“จุดเด่นของพลัสอยู่ที่จะไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าคอมมิชชั่นเมื่อนำทรัพย์มาฝากขาย ซึ่งบริษัทจะเก็บค่าธรรมเนียมเมื่อทรัพย์นั้นได้ขายออกไปแล้ว ซึ่งจะต่างจากตัวแทนขายของรายอื่นๆ ที่จะมีค่าใช้จ่ายในการฝากขายทันที อีกทั้งบริษัทจะไม่ผูกมัดลูกค้าให้ทำการฝายขายกับบริษัทอย่างเดียว ลูกค้าสามารถนำทรัพย์ไปฝากขายที่อื่นได้ด้วย ซึ่งต่างจากรายอื่น ที่จะทำสัญญาผูกมัดห้ามลูกค้าไปทำการฝากขายที่อื่น ซึ่งถือว่าเป็นจุดเด่นของบริษัทอีกทางหนึ่งด้วย ทำให้มีผู้บริโภคนำทรัพย์มาฝากขายที่พลัสมากขึ้น ”เมธากล่าว

สำหรับมูลค่ายอดการหมุนเวียนทรัพย์ต่อปีอยู่ที่ประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท เฉลี่ยจำนวนยูนิตที่ขายออกได้ประมาณ 1,000 ยูนิตต่อปี หรือเฉลี่ยกว่า 100 ยูนิตต่อเดือน โดยมีราคาขายตั้งแต่ 1-10 ล้านบาท ซึ่งราคา 1-5 ล้านบาท จะระบายออกได้คล่องตัวมาก โดยทำเลที่มียอดขายดีส่วนมากจะอยู่ในย่านซีบีดี สุขุมวิทตอนต้น เช่น รนะหว่างซอย 22-24 และท่องหล่อซึ่งยังคงมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง

สำหรับแนวโน้มตลาดบ้านมือสองในปีหน้านั้น เมธามองว่า ตลาดบ้านมือสองจะเกาะกับตลาดบ้านใหม่ ซึ่งหากตลาดบ้านใหม่ชะลอตลาดบ้านมือสองก็จะชะลอตัว ซึ่งถ้าเศรษฐกิจ ความมั่นใจยังไม่นิ่ง เชื่อว่าผู้บริโภคคงชะลอการตัดสินใจซื้อ ซึ่งภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองจะคล้ายๆกัน คือ ถ้าตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวตลาดบ้านมือสองก็ชะลอตัวตาม

“ผมมองว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีความต้องการอยู่ ในปีหน้าจะมีสินค้าที่ใกล้และเสร็จแล้วทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองมาให้เลือกมากขึ้น ”

โอกาสทองเก็งกำไร

ด้านภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด กล่าวว่า จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงไม่นิ่งนั้น ไม่ได้ส่งผลกระทบกับบริษัทมากนัก บ้านมือสองยังคงมีความต้องการเพิ่มขึ้น โดยมียอดฝากขายเพิ่มขึ้น 20-30% เนื่องจากผู้บริโภคไม่มั่นใจ และมีปัญหาด้านการเงินจึงนำทรัพย์มาฝากขายเป็นส่วนมาก ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นด้วย 20-30% ซึ่งผู้ที่มองหาบ้านมือสองในช่วงนี้ ส่วนหนึ่งต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไร เพราะราคาบ้านถือว่ายังอยู่มีราคาถูก

ปัจจุบันบริษัทมีสินค้าอยู่ในมือ 10,000 รายการ ในจำนวนดังกล่าวกว่า 90% เป็นโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง ใกล้กับรถไฟฟ้าซึ่งได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ส่วนโครงการที่ไม่ติดรถไฟฟ้าหรืออยู่ในซอยอาจจะขายออกยาก นอกจากนี้ ผู้บริโภคส่วนใหญ่มองว่าโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางในอนาคตคงเกิดขึ้นได้ยาก อีกทั้งสินค้าที่เกิดขึ้นใหม่ผู้บริโภคอาจไม่มั่นใจว่าจะแล้วเสร็จหรือไม่ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้

“โดยในส่วนของบริษัทเองจะเน้นขาย เช่า ประเภทโครงการคอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้าเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากมองว่าความต้องการยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งบริษัทมีฐานข้อมูลลูกค้าอยู่ในมือเป็นจำนวนมากและมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ รวมถึงมีให้เลือกหลายหลายรายการ ทุกทำเลซึ่งบ่งบอกถึงความชำนาญการของบริษัทเป็นอย่างดี โดยบริษัทจะเรียกเก็บค่าบริการในอัตรา 3%ของราคาขายซึ่งเท่ากับราคาตลาด และจะเก็บก็ต่อเมื่อมีการโอนทรัพย์ให้ลูกค้าแล้ว”

สำหรับแนวโน้มตลาดบ้านมือสองในปีหน้านั้น ภูมิพัฒน์มองว่า ยังคงมีทิศทางที่ดี โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดมากขึ้น จึงจะเป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อที่จะเลือกสินค้ามากขึ้น ซึ่งอาจจะทำให้ราคาถูกลงถึง 30%

ส่วนวิศิษฐ์ คุณาทรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด กล่าวว่า จากปัจจัยลบต่าง ๆ ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะการฝาก ขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในปีนี้การทำตลาดค่อนข้างยาก เนื่องจากลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ จากไม่มั่นใจในสถานการณ์ต่างๆ ในส่วนของเรียลตี้เวิลด์มีทรัพย์ฝากขายรวม 1,600 ยูนิต โดยแต่ละเดือนจะมียอดฝากขายเพิ่มขึ้นประมาณ 150-200 ยูนิต และมียอดขายประมาณ 80-100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 2,000 ล้านบาทต่อปี ส่วนราคาขายที่ได้รับความสนใจมากคือราคาตั้งแต่ 2-8 ล้านบาท กระจายอยู่ทั่วกทม.และปริมณฑล ส่วนราคาที่ดินอยู่ที่ 10-100 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเล

วิศิษฐ์ กล่าวว่า จุดเด่นของบริษัทที่ทำให้ลูกค้ามาใช้บริการ คือ การให้บริการอย่างมืออาชีพมีทีมงานที่มีคุณภาพและประสบการณ์ และมีสาขามากถึง100 สาขา รวมถึงการมีฐานข้อมูลที่พร้อม ส่วนค่าธรรมเนียมในการฝากขายคิดอยู่ที่ 3-4% จะจัดเก็บหลังจากที่ขายทรัพย์ได้แล้ว

ส่วนทิศทางตลาดบ้านมือสองในปีหน้านั้นวิศิษฐ์ มองว่า จะชะลอตัวลงอีก เนื่องจากปัจจัยหลัก ทั้งการเมือง สถานบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบให้ผู้บริโภคต่างไม่มั่นใจในสถานการณ์ดังนั้นจึงเก็บเงินสดไว้กับตัวมากขึ้น

“คลัง”จนตรอกแก้วิกฤตเศรษฐกิจยืดอายุมาตรการฟื้นอสังหาริมทรัพย์

คลังหมดหนทางเยียวยาภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ งัดกลยุทธ์เก่ายืดอายุมาตรการหั่นค่าธรรมเนียม-ภาษีธุรกิจ ชูอสังหาริมทรัพย์พระเอกกู้หายนะประเทศไทย

การชะลอตัวของธุรกิจบ้านจัดสรรส่อเค้าให้เห็นมาตั้งแต่ปีก่อน เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆที่ถาโถมเข้าใส่หลายประการ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาความตกต่ำของภาวะเศรษฐกิจ ราคาน้ำมันแพง ดอกเบี้ยขาขึ้น ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ราคาวัสดุก่อสร้างพาเหรดขึ้นราคา โดยเฉพาะเหล็กและปูน ซึ่งเป็นวัสดุหลักที่ใช้ในการก่อสร้าง ปรับตัวสูงขึ้นกว่าเท่าตัว ทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-10% ขณะที่กำลังซื้อลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ ต้องปรับตัวกันครั้งใหญ่ เพื่อประคองธุรกิจ ซึ่งในส่วนนี้รัฐบาลรู้ดีว่า หากปล่อยให้เป็นเช่นนี้ต่อไป จะสร้างความเสียหายให้กับระบบเศรษฐกิจทั้งระบบได้ จึงได้ตัดสินใจลดค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมถึงภาษีธุรกิจให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหวังว่าจะช่วยกระตุ้นให้อสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว และไม่ล้มครืนลงมาเหมือนครั้งวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540

อัตราภาษีที่ปรับลดได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะเหลือ 0.1% จาก 3.3% ลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ จาก 1% เหลือ 0.01%

การตัดสินใจเช่นนี้แม้ว่าจะทำให้รัฐสูญเสียรายได้จำนวนมาก แต่เป็นเพราะว่าเมื่อครั้ง พ.ต.ท. ทักษิณ ชินวัตร เป็นนายกรัฐมนตรีได้ใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกฟื้นฟูภาวะวิกฤต เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอื่นๆมากมาย เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุก่อสร้างที่มีจำนวนมากที่สำคัญเกี่ยวข้องกับแรงงานตั้งแต่ระดับรากหญ้าถึงระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มคนหนุ่มสาววัยทำงานซึ่งจะมีกำลังซื้อบ้าน

และในครั้งนั้น รัฐบาลทักษิณก็ทำสำเร็จ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นฟันเฟือน ที่สำคัญทำให้ภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว รัฐบาลชุดนี้ซึ่งแกนนำรัฐบาลคือ พรรคพลังประชาชน(ปัจจุบันถูกตัดสินยุบพรรคแล้ว) ซึ่งเป็นพรรคที่รองรับสมาชิกพรรคจากพรรคไทยรักไทย(ยุบแล้ว) จึงมีแนวคิดเช่นเดิมว่า จะใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกฟื้นภาวะเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในครั้งนั้นแตกต่างจากครั้งนี้โดยสิ้นเชิง เพราะขณะนั้นประเทศอยู่ในภาวะที่ดีเวลลอปเปอร์ก็ขาดสภาพคล่อง ยอดขายลดลงมากเฉลี่ย 80-90% ผู้ซื้อก็ขาดความสามารถในการผ่อนชำระ แต่ครั้งนี้ดีเวลลอปเปอร์ยังแข็งแกร่ง มีสภาพคล่องเหลือเฟือ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่น กำลังซื้อลดลง

อนันต์ อัศวโภคิน ประธานและกรรมการผู้จัดการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า การลดค่าธรรมเนียมต่างๆและค่าภาษีเป็นการแก้ไขไม่ถูกทาง การลดค่าธรรมเนียมและภาษี ผู้ที่ได้ประโยชน์คือ ดีเวลลอปเปอร์ไม่ใช่ผู้ซื้อ และดีเวลลลอปเปอร์ก็ไม่ต้องการเงินจากการปรับลดครั้งนี้ เพราะมีสภาพคล่องมากมีหนี้สินไม่ถึง1โดยแลนด์ฯมีD:E เพียง 0.5:1เท่านั้น แต่ถ้ารัฐบาลใช้มาตรการดังกล่าว ก็ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ได้เงินคืนกลับมาฟรี โดยเฉพาะแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้กำไรเกือบ 1,000 ล้านบาทโดยไม่ได้ทำอะไรเลย และไม่ได้คืนให้ผู้ซื้อด้วย

“หากจะแก้ปัญหาจริงๆต้องการให้รัฐบาลทบทวนนโยบายใหม่ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อจริงๆ ให้ผลประโยชน์ตกแก่ผู้ซื้อโดยตรง ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อมาซื้อบ้านโดยไม่สนใจมาตรการเช่นนี้ เพราะไม่ได้ประโยชน์ สิ่งที่รัฐบาลควรทำคือ การเพิ่มเพดานหักภาษีประจำปีจะดีกว่า เพราะผู้ซื้อได้ประโยชน์จริงจากการนำค่าผ่อนชำระไปหักภาษี”

อนันต์กล่าวยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะช่วยทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวจริง แต่ที่ผ่านมารัฐบาลไม่สนใจ และแก้ปัญหาไม่ตรงจุด ทำให้ธุรกิจโตแบบไม่มีเสถียรภาพ โตอย่างไร้ทิศทาง หากแก้ปัญหาได้จะทำให้คนต้องการซื้อบ้านมากขึ้น

ปัจจุบันผู้บริโภคไม่นิยมซื้อบ้านใหม่ เพราะไม่ได้ประโยชน์ นำไปหักภาษีได้น้อย เห็นได้จากประชาชนกรุงเทพฯ 10 ล้านคน แต่ซื้อบ้านพียง 40,000 ยูนิตเท่านั้น คิดเป็นปริมาณที่น้อยมาก โดยผู้บริโภคหันไปนิยมซ่อมแซมบ้านหลังเก่า เพราะไม่ต้องลงทุนมาก

สำหรับสิ่งที่อยากให้รัฐบาลเข้าไปดูแลและวางแนวทางป้องกันปัญหาที่จะเกิดจากในอนาคต เช่น ขั้นตอนการขออนุญาตซ้ำซ้อนหลายหน่วยงาน ซึ่งควรจะให้มีจุดขออนุญาตเพียงแห่งเดียว มารวมอยู่ที่เซ็นเตอร์เพื่อลดขั้นตอน รวมถึงกฎระเบียบต่างๆที่เข้มงวดเกินไป เช่น เรื่องสิ่งแวดล้อม เรื่องอากาศ ที่สำคัญ เรื่องกำหนดความสูงของต้นไม้เป็นเรื่องที่ยุ่งยากมากและทำลำบาก

ฟันธงบ้านร้างทะลุ 3 แสนยูนิต AREA ชี้เกาะแนวรถไฟฟ้าเสี่ยงสูง

AREA เผยทำเลเสี่ยงบ้านร้าง แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดินย่านรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว-พหลโยธิน เพลินจิต-สุขุมวิทนำขบวน ตามด้วยวัชรพล สายไหม ลำลูกกา ราษฎร์บูรณะ เพชรเกษม ประชาอุทิศ พุทธมณฑล รังสิต บางบัวทอง ไทรน้อย สามพราน ชี้วิกฤตรอบนี้คอนโดมิเนียมแชมป์บ้านร้าง หลังซัปพลายทะลักตลาด ยอดขายทะลุกว่าแสนยูนิต เชื่อมีสิทธิว่าง 20-35%

จากการลงพื้นที่สำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกเดือน พบว่า ในช่วงกลางปีที่ผ่านมา บ้านที่ยังขายไม่ได้ ที่ วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA ให้คำนิยามว่าเป็น “บ้านว่าง” ส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มโครงการเก่าๆ ที่เหลือขายมาตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 โดยในปีดังกล่าว AREA สำรวจพบบ้านว่างถึง 300,000 ยูนิต ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมถึง 1 ใน 3 หรือกว่า 100,000 ยูนิต

ส่วนผลสำรวจบ้านว่างในปีนี้ วสันต์ย้ำว่า เป็นเพียงการสุ่มดูในบางโครงการเท่านั้น โดยพบว่ามีบ้านว่าง 26% ของโครงการที่สำรวจ ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมราคาถูก ไม่เกิน 500,000 บาท และอยู่ในทำเลรอบนอก เช่น วัชรพล สายไหม ลำลูกกา ราษฎร์บูรณะ เพชรเกษม ประชาอุทิศ พุทธมณฑล และเป็นโครงการที่เหลือขายมาตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจรอบที่แล้ว

“บางโครงการที่ตั้งราคาขายไว้ 600,000 บาทต่อยูนิต ในช่วงเปิดตัวโครงการเมื่อ 10 ปีที่แล้ว แต่เพราะโครงการอยู่ไกลเกินไป สภาพโครงการเริ่มทรุดโทรมลง ทำให้ราคาขายลดลงเหลือ 70,000-80,000 บาทต่อยูนิตก็มี” วสันต์กล่าว

โซนที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายดังกล่าว วสันต์ถือว่าซัปพลายไม่เพิ่มขึ้นมากนักในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพราะซัปพลายที่เหลือขายจำนวนมากมีในตลาดอยู่แล้ว จึงไม่มีดีเวลลอปเปอร์กล้าไปเปิดโครงการใหม่ๆ นอกจากนี้ต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ หากเพิ่มเงินอีกเพียงเล็กน้อยก็สามารถซื้อทาวน์เฮาส์ได้ ผู้บริโภคจึงหันไปซื้อทาวน์เฮาส์มากกว่า ทำให้วิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้ ไม่มีซัปพลายคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านดังกล่าวเข้ามาเพิ่มซ้ำซัปพลายเดิมที่มีอยู่บ้านว่างอีกส่วนหนึ่งในตลาด คือ กลุ่มบ้านเดี่ยว พบว่ามีบ้านเหลือขาย 10-15% ของโครงการที่ลงสำรวจ

โดยเป็นบ้านราคา 2-3 ล้านบาท อยู่ในเขตชั้นนอก เช่น รังสิต ช่วงคลอง 9 ขึ้นไป บางบัวทอง ไทรน้อย สามพราน ซึ่งในช่วงหลังที่ราคาน้ำมันปรับตัวขึ้น ทำให้ผู้บริโภคหันไปซื้อบ้านในเมืองแทน ซึ่งซัปพลายที่พบว่าเป็นบ้านว่างยังเป็นกลุ่มโครงการที่ค้างมาตั้งแต่ 2540 เป็นส่วนใหญ่มากกว่ากลุ่มซัปพลายที่เกิดขึ้นในรอบใหม่ อีกทั้งซัปพลายบ้านในรอบใหม่มีการเก็งกำไรน้อยกว่าวิกฤตครั้งที่ผ่านมา ทำให้ต้องหันกลับไปห่วงตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองแทน ซึ่งเติบโตมากเป็นพิเศษในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และเป็นตลาดที่มีนักเก็งกำไรเข้าไปผสมเป็นลูกค้า

ส่วนคอนโดมิเนียมที่เป็นกลุ่มเสี่ยงของบ้านว่าง จากการทิ้งดาวน์ของนักเก็งกำไร นักลงทุน และผู้ซื้อที่ตกงาน หรือกำลังซื้อลดลง พบว่าตั้งแต่ปี 2544-2551 คอนโดมิเนียมระดับราคา 800,000-5 ล้านบาท มีการขายออกไปแล้ว 140,000 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ วสันต์ประเมินเฉพาะในส่วนที่เป็นการเก็งกำไรหรือการลงทุนปล่อยเช่าว่าน่าจะมีประมาณ 30,000-50,000 ยูนิต หรือแค่ 20-35% ของตลาดรวม หากยูนิตปล่อยเช่าว่างลง จากสาเหตุต่างๆ เช่น ผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในเมืองไทยถูกเรียกตัวกลับประเทศ น่าจะมีคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งที่ว่างประมาณ 10,000-20,000 ยูนิต ซึ่งก็ยังไม่สูงเท่าวิกฤตเศรษฐกิจในปีที่แล้ว

กลุ่มคอนโดมิเนียมที่เข้าข่ายเสี่ยงจะเป็นบ้านว่าง ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่อยู่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้ามาก หรือหาตลาดเช่าได้ยาก เช่น บางกะปิ ปิ่นเกล้า จรัญสนิทวงศ์ แต่ในทำเลเหล่านี้ถือว่ามีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ไม่มากนัก ส่วนใหญ่ทำเลที่มีซัปพลายมากจะมีการแข่งขันสูง และเป็นทำเลที่มีโอกาสเสี่ยงเรื่องโอเวอร์ซัปพลายมาก เพราะตลาดอาจจะดูดซับไม่ทัน ตัวเลขจาก AREA ตั้งแต่ปี 2548 สำรวจพบว่า ทำเลที่มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่มากที่สุด คือ รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว-พหลโยธิน 29,000 ยูนิต รองลงมา คือ เพลินจิต-สุขุมวิท 22,000 ยูนิต ในจำนวนนี้บางส่วนยังก่อสร้างไม่เสร็จ

“ในช่วงหลังคอนโดมิเนียมมีการศึกษาข้อมูลตลาดมาเป็นอย่างดีก่อนลงทุน แม้กระทั่งดีเวลลอปเปอร์รายเล็ก ทำให้โอกาสที่จะพลาด ขายไม่ออก เพราะทำเลไม่ดีเหมือนวิกฤตปี 2540 มีน้อยกว่า”

จากการสำรวจพบว่า หลายโครงการในตลาดก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่บ้าง ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ทุกรายจะใช้โปรโมชั่น เพื่อเร่งปิดโครงการ เช่น ลดราคา ทุกชั้นทุกยูนิตขายราคาเดียว แถมเฟอร์นิเจอร์ อยู่ฟรี 1 ปี รวมทั้งบางโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี มีตลาดเช่ารองรับ เช่น ทองหล่อ สุขุมวิท ก็งัดแคมเปญการันตีค่าเช่า 4-5 ปีมาใช้ดันยอดขาย อย่างไรก็ตามยูนิตที่เหลือขายในช่วงก่อสร้างตึกเสร็จแล้ว ถือว่าการลงทุนของดีเวลลอปเปอร์ได้ทุนคืนแล้ว และยอดขายที่ได้ต่อจากนี้ถือเป็นช่วงของการเก็บเกี่ยวผลกำไร

สถานการณ์เศรษฐกิจที่หดตัวเช่นนี้ วสันต์กล่าวว่า กลุ่มลูกค้าที่เข้าข่ายเป็นกลุ่มเสี่ยงของตลาดอสังหาริมทรัพย์นอกจากกลุ่มนักเก็งกำไรแล้ว คือ กลุ่มเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่รายได้หดตัวลง เพราะค่าครองชีพสูงขึ้น หรือตกงาน ที่ไม่สามารถผ่อนดาวน์ หรือผ่อนบ้านกับธนาคารตามเงื่อนไขเดิม จนต้องกลายเป็นหนี้เสียของระบบ แต่จะมากหรือน้อยเพียงใดถือว่ายังคาดการณ์สถานการณ์ได้ยาก ทั้งนี้ก็ยังมีปัจจัยบวกหนุนอยู่ คือ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในจังหวะขาลง เฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 3-4% ทำให้ภาระการผ่อนไม่สูงไปจากเดิม ผู้บริโภคอาจจะทิ้งบ้านไม่มากเท่าปี 2540 ที่อัตราดอกเบี้ยสูงมากถึง 13-14% จนผ่อนไม่ไหว

รวมถึงในระยะหลังบ้านที่คนส่วนใหญ่ซื้อเป็นบ้านระดับราคากลางๆ 2-3 ล้านบาท เห็นได้จากราคาขายบ้านโดยเฉลี่ยของทั้งตลาดปรับตัวลดลงทุกปี สะท้อนว่ากำลังซื้อส่วนใหญ่เป็นคนที่มีรายได้ระดับปานกลาง มีความมั่นคงทางอาชีพ มีเงินออมที่พร้อมจะดึงมารักษาบ้านเอาไว้ และโอกาสตกงานมีไม่มากนักเท่าคนรายได้ระดับล่างที่มีความเสี่ยงจากการถูกเลิกจ้างมากกว่าในช่วงนี้ อีกทั้งในช่วงที่ผ่านมาตั้งแต่หลังปี 2540 กลุ่มคนระดับล่างเป็นกลุ่มที่เข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก โอกาสที่จะเกิดบ้านว่างจากคนกลุ่มดังกล่าวในวิกฤตรอบนี้จึงมีน้อยกว่า

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย