| |
Condominium company
โดย
น้ำค้าง ไชยพุฒ
นิตยสารผู้จัดการ( กรกฎาคม 2551)
กลับสู่หน้าหลัก
เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2551 ที่ผ่านมา บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ฉลองอายุครบ 19 ปีเต็ม และย่างเข้าปีที่ 20 ของตน ด้วยการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม "ลุมพินี เพลส พระราม 9-รัชดา" โครงการคอนโดมิเนียมล่าสุด ไม่เพียงใช้เวลาการก่อสร้างยาวนานถึง 4 ปี แต่เป็นสัญลักษณ์ที่บ่งบอกถึงความยาวนานในการเป็นผู้คลุกคลีในธุรกิจคอนโดมิเนียมมาตลอด
แอล.พี.เอ็น. เป็นอีกหนึ่งบริษัทผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตัดสินใจชัดเจนว่าจะให้คำจำกัดความในการดำเนินธุรกิจของตนเองอย่างชัดเจนว่า เป็นผู้สร้าง "คอนโดมิเนียม" เพียงอย่างเดียว ทั้งๆ ที่เคยเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้าง ที่อยู่อาศัยได้แทบทุกแบบเมื่อแรกเริ่มธุรกิจ แต่หลังผ่านพ้นช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่ หรือในช่วงสิบปีให้หลัง แอล.พี.เอ็น. หันหัวเรือมาสู่ธุรกิจคอนโดมิเนียมอย่างจริงจังนับแต่นั้นเป็นต้นมา อาคารสำนักงานกึ่งที่พักอาศัยบนถนนพระราม 4 หรืออาคาร Lumpini Tower ถือว่าโครงการคอนโดมิเนียมของ แอล.พี. เอ็น. ที่มีการสร้างขึ้นมา ภายใต้เงื่อนไขของการจับกลุ่มลูกค้า ระดับกลาง และเน้นใกล้แหล่งคมนาคมสะดวก
จนถึงปัจจุบันบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวขายแล้วทั้งสิ้น 150 โครงการ และเปิดเผยว่าทุกโครงการ ที่เปิดตัวสามารถปิดการขายได้อย่างสมบูรณ์ แม้บางโครงการ อาจจะไม่ได้ใช้ระยะเวลาอันสั้นแต่ก็ไม่มีเหลือที่ว่างบนตึกสูงเหล่านั้น แต่ความเปลี่ยนแปลงของการเลือกที่พักอาศัยของคน ในกรุงเทพฯ มีเงื่อนไขของราคาน้ำมันเข้ามาใช้อ้างอิงในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในรูปแบบที่แตกต่างออกไป
ในยุคสิบปีแรกในการรุกตลาดคอนโดมิเนียม แอล.พี.เอ็น. ทำการสำรวจตลาดและพบว่ากลุ่มลูกค้าที่จะเลือกซื้อ คอนโดมิเนียมมีอายุตั้ง 30-40 ปี โดยมีรายได้ตั้งแต่ 3-5 หมื่นบาท แต่สองสามปีที่ผ่านมานี้ เมื่อ แอล.พี.เอ็น.กลับมาดูข้อมูล เปรียบเทียบอีกครั้ง ก็พบว่าไม่เพียงแต่ตัวเลขอายุโดยเฉลี่ยของผู้ที่เลือกซื้อคอนโดมิเนียมจะลดลงอย่างเห็นได้ชัดแล้ว ผู้ซื้อยังมีพฤติกรรมของการเลือกซื้อที่เปลี่ยนไป หลายคนพูดถึงรถไฟฟ้ามากขึ้นพอๆ กับการเลือกคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่สองที่ต้องเดินทางสะดวกกว่าบ้านหลังแรก หรือแม้แต่การเลือกบ้านในแหล่งทำเลที่ใกล้กับครอบครัวเดิม เพื่อให้สะดวกในการเดินทางกลับไปเยี่ยมเยือน เมื่อลูกหลานบางรายตัดสินใจแยกมาสร้าง ครอบครัวของตนเอง โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี. เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ลูกหม้อของแอล.พี.เอ็น. ซึ่งไต่เต้ามาจากการเป็นหัวหน้าฝ่ายวิจัยของบริษัทบอกกับ "ผู้จัดการ" ว่า ซีอีโอของบริษัทเคยให้วิสัยทัศน์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทในยุคปัจจุบันไว้อย่างชัดเจน
"ที่ไหนที่มีเทสโก้ โลตัส, คาร์ฟูร์หรือบิ๊กซี ต้องมี LPN ที่นั่น"
แม้วิสัยทัศน์ของผู้นำขององค์กรจะเป็นเช่นนั้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว พื้นที่ที่ติดกับเทสโก้ โลตัส, คาร์ฟูร์หรือบิ๊กซี สามารถอนุมานได้เบื้องต้นว่าเป็นพื้นที่หรือทำเลที่มีความหนาแน่นในการอยู่อาศัยประมาณหนึ่ง หรือแม้แต่หนาแน่นในแง่ของการใช้สอยพื้นที่ ในระยะหลัง แอล.พี.เอ็น. จึงหันมาจับจองพื้นที่ที่อยู่ห่างกับ facility สำคัญๆ หรือแม้แต่กับรถไฟฟ้าทั้งบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน ในระดับที่ลูกค้ายอมรับได้ และมองหาระบบขนส่งสาธารณะแบบอื่นที่เอื้อให้ผู้พักอาศัยเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น รวมถึงการจัดหาร้านค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกบางส่วนเข้ามาจัดรวมอยู่ในพื้นที่ของโครงการคอนโดมิเนียม เสียเอง เพื่อลดภาระของการเดินทางของลูกบ้านในโครงการ ของตน
แต่สิ่งสำคัญที่สุดของกลยุทธ์ทั้งหมดของ แอล.พี.เอ็น. ก็เพราะต้องการลดราคาของคอนโดมิเนียมให้ต่ำลง เพื่อให้ผู้คนในระดับกลาง สามารถเข้าถึงโครงการคอนโดมิเนียมของตนได้ง่ายยิ่งขึ้น
ปีที่แล้วโครงการคอนโดมิเนียมทั้ง 6 โครงการของ แอล.พี.เอ็น. แทบจะไม่ติดกับรถไฟฟ้าเลยแม้แต่สักโครงการ ทั้งรามคำแหง-บดินเดชา รามอินทรา ประชาชื่น รัตนาธิเบศร์ ปิ่นเกล้า และแอล.พี.เอ็น.หลีกหนีข้อจำกัดด้วยการจัดบริการ ขนคนไปลงจุดสำคัญๆ เพื่อเดินทางเข้าเมือง ทั้งรถตู้ หรือรถยนต์ไฟฟ้า หรือแม้แต่การขนคนไปยังสถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ห่างออกไปเกิน 1 กิโลเมตร แอล.พี.เอ็น.มักจะเลือกสร้างคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่มีชุมชนอยู่แต่เดิมแล้ว และมีความหนาแน่นในการพักอาศัย โดยคำนวณว่า หลายคนมักมีที่อยู่อาศัยหรือบ้านในบริเวณเดิมที่ แอล.พี.เอ็น. ทำการสร้างคอนโดมิเนียม
หลายคนเลือกใช้บ้านเป็นร้านค้า และเลือกคอนโด มิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่ใกล้บ้านเป็นบ้านหลังใหม่ ขณะที่ generation ใหม่ของครอบครัวที่เริ่มเติบโตขึ้น และต้องการ แยกครอบครัวแต่ไม่อยากห่างบ้านเกินรัศมี 5 กิโลเมตร และมักจะเลือกคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับบ้านครอบครัวของตนเป็นอันดับต้นๆ โดยเรียกกลุ่มคนที่มีความต้องการเหล่านี้ว่า local demand
ข้อดีของการทำธุรกิจของคอนโดมิเนียมที่ แอล.พี. เอ็น.ทราบเป็นอย่างดีก็คือ ขอแค่เพียงมีพื้นที่ในจุดสำคัญเพียง 2 ไร่ขึ้นไป แอล.พี.เอ็น.ก็สามารถเปิดตัวโครงการก่อสร้างได้ทันที
แต่เป็นเพราะตลอดสิบปีที่ผ่านมา การเลือกใช้ผู้รับเหมาก่อสร้างเพียงรายเดียว เพื่อต้องการควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง ทำให้ แอล.พี.เอ็น.ต้องเติบโตไปพร้อมกับผู้รับเหมาและสามารถเปิดตัวโครงการได้เพียง 6-7 โครงการต่อปี เพราะเกินกำลังการก่อสร้างของผู้รับเหมา
อย่างไรก็ตาม ขนาดโครงการคอนโดมิเนียมของ แอล.พี.เอ็น. ในปัจจุบันก็แตกต่างจากหลายปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน แอล.พี.เอ็น.เคยต้องใช้พื้นที่ประมาณ 2 ไร่ในการสร้างคอนโดมิเนียม ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 200 ล้านบาท แต่ปัจจุบันมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมของ แอล.พี.เอ็น.มักจะไม่ต่ำกว่า 1 พันล้านบาท และมีพื้นที่ใจกลางเมืองเพิ่มเป็น 4-5 ไร่ และชานเมืองอาจจะมากถึง 20 ไร่
ขณะที่โครงการซึ่งเปิดตัวในแต่ละปีก็มีจำนวนยูนิตในโครงการเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โครงการลุมพินี เพลส หรือแม้แต่ลุมพินี คอนโดทาวน์ เป็นตัวอย่างที่เด่นชัดของการก้าวข้ามข้อจำกัดของ แอล.พี.เอ็น.ในการใช้ประโยชน์ของพื้นที่
"ผมว่าการทำงานบนพื้นฐานการวิจัยถือเป็นสิ่งสำคัญ อันดับต้นๆ ผมเองเคยเป็นหัวหน้าฝ่ายวิจัยของบริษัทมาก่อนด้วยซ้ำ การวิจัยพบว่าประเด็นใหญ่ๆ ที่คนจะเลือกซื้อบ้านมีสองอย่าง คือ พื้นที่ที่เขาต้องการ และราคาที่เขาซื้อมาเป็นเจ้าของได้หรือไม่ ต่อให้ใครจะพูดว่าเป็นไลฟสไตล์ อย่างไรก็ตาม แต่ผมก็มักจะพบว่าทำเลและราคามักจะเป็นจุดเริ่มต้นในการเลือกซื้อบ้านเสมอ" โอภาสบอก ตลอดระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา แอล.พี.เอ็น.มีกำไรสุทธิ จากการดำเนินกิจการอย่างต่อเนื่อง ในปี 2548 ทำกำไรได้ 588.38 ล้านบาท และเพิ่มเป็น 765.23 ล้านบาท ในปี 2549 ส่วนปี 2550 แอล.พี.เอ็น.สามารถทำกำไรในการสร้างคอนโด มิเนียมแล้วออกขายได้ถึง 927.74 ล้านบาท สวนทางกับกระแสน้ำมันและการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์หลายคนที่ออกมาวิพากษ์ว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในภาวะชะลอตัว
เมื่อสิ้นเดือนมีนาคม แอล.พี.เอ็น.ประกาศรายได้จาก การประกอบกิจการต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยระบุว่าสามารถทำรายได้รวมในไตรมาสแรกของปี 1,399.29 ล้านบาท และทำกำไรเพียงไตรมาสเดียวอยู่ที่ 204.33 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่ไม่เพียงแต่สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของบริษัทที่สร้างคอนโดมิเนียมขายเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนให้เห็นภาพด้วยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเติบโตไปในทิศทางใดด้วย
กลับสู่หน้าหลัก
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย
(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.
|