ภาษีธุรกิจเฉพาะกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ผู้จัดการรายสัปดาห์(21 เมษายน 2551)

กลับสู่หน้าหลัก

การดำเนินธุรกิจมีหลายประเภทไม่ว่าจะเป็นการขายสินค้าหรือให้บริการ ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจขายสินค้าประเภทหนึ่งที่นำที่ดินและหรืออาคารขายให้กับผู้ซื้อที่มีความต้องการในที่อยู่อาศัยหรือสถานประกอบการ บางคนซื้อเพื่ออยู่อาศัย บางคนก็ซื้อเพื่อนำไปประกอบธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการขายอสังหาริมทรัพย์ได้มีการนำอสังหาริมทรัพย์มาพัฒนาออกจำหน่ายหลายรูปแบบด้วยกัน เช่น ที่ดินเปล่า ตึกแถว บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการจัดสรรที่ดิน ซึ่งถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์โดยเป็นทางค้าหรือหากำไร ตามประมวลรัษฎากรได้กำหนดให้ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3 และภาษีท้องถิ่นอีก 10% โดยรวมจะต้องเสียในอัตรา 3.3% ของรายรับก่อนหักรายจ่าย การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

(2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว

(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว

(5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร

(6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่

(ก) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

(ข) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

(ค) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปีตามความใน (6) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

(ง) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม

(จ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทางมรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

(ฉ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดยไม่มีค่าตอบแทน

(ช) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

ผู้ประกอบกิจการขายบ้านพร้อมที่ดินและจัดสรรที่ดินโดยได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร จึงอยู่ในบังคับต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะและมีหน้าที่ต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 ในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับชำระภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น

โดยไม่ต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 เพื่อชำระภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นรายเดือน ทั้งนี้ ตามมาตรา 91/2 (6) มาตรา 91/10 มาตรา 91/12 และมาตรา 91/13 แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา 4 (1) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 สำหรับเงินมัดจำและเงินดาวน์ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์

หากเงินจำนวนดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของรายรับที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อยื่นแบบเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามมาตรา 91/10 แห่งประมวลรัษฎากร และกรณีมีการริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์จากผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากผู้จะซื้อผิดสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เงินดังกล่าวไม่ใช่เงินที่ได้มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังนั้นจึงไม่มีหน้าที่ต้องนำเงินได้ดังกล่าวมาเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 แต่อย่างใด

การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3% แต่กำลังมีการแก้ไขลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะให้เหลือเพียง 0.1% ในเร็ววันนี้ที่จะมีกฎหมายประกาศออกมา ก็จะทำให้ผู้ประกอบการขายอสังหาริมทรัพย์ประหยัดภาษีลงไปค่อนข้างมาก

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย