นอกจากสีลม สาธรอันเป็นทำเลซึ่งมีที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ แล้วเยาวราชอันเป็นไชน่าทาวน์ที่คงกระพันยาวนานมากกว่า
100 ปีแห่งนี้ ก็เป็นย่านซึ่งขึ้นชื่อในความที่มีที่ดินราคาทองคำเพียงแต่ว่าในขณะที่ย่านที่กล่าวมาก่อนหน้ามีแต่เพิ่มมูลค่าขึ้นเนื่องจากมีจุดดึงดูดใจ
เช่นสถาบันการเงินทั้งในและนอกประเทศ เข้ามาตั้งจำนวนมากมาย รวมถึงมีห้างสรรพสินค้าระดับแนวหน้ามาเป็นแม่เหล็กดึงดูดให้ย่านทั้งสองไม่เคยเงียบเหงา
ผิดกับเยาวราชซึ่งแม้จะมีสถาบันการเงิน หรือห้างสรรพสินค้ามาตั้งมากเช่นเดียวกัน
แต่เป็นความภาคภูมิใจในอดีตเสียมากกว่า เพราะวันนี้ความยิ่งใหญ่ของแหล่งการค้าแห่งนี้นับวันจะถูกลืมเลือนไปจากความทรงจำของคนรุ่นใหม่เสียแล้ว
แต่กระแสที่จะปลุกชีวิตแหล่งการค้าแห่งนี้ก็มีอยู่ตลอดเวลา สาเหตุที่เยาวราชต้องซบเซาไปเช่นนี้นั้น
เกิดจากปัจจัยหลักเกี่ยวกับพฤติกรรมผู้บริโภคในย่านนี้ ซึ่งแม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามแรงขับเคลื่อนของคนรุ่นใหม่บ้าง
โดยเกิดห้างสรรพสินค้า หรือร้านรูปร่างแปลกตาไปบ้าง แต่ Concept ในการทำร้านแถบนี้ก็ยังคงเดิมโดยจะสังเกตว่าร้านขายทองยังเป็นร้านค้าที่มีอันดับสูงสุดในย่านนี้
โดยสถิติจนถึงปัจจุบันปรากฏว่ามีร้านขายทองในย่านนี้ 52 ร้าน ซึ่งยังไม่นับร้านขายทองที่อยู่ในห้างบางจุดด้วย
ในขณะเดียวกัน Concept ในการทำร้านโดยอิงไปที่ของสดและของแห้ง รวมถึงของไหว้เจ้าซึ่งเป็นเสน่ห์สำคัญของย่านนี้
ความพลุกพล่านและจอแจของย่านเยาวราช ที่มีรถวิ่งกันขวักไขว่ในแต่ละวัน
รวมถึงการขาดที่จอดรถขนาดใหญ่ซึ่งโอ่โถงพอกับรถยนต์ที่แล่นเข้ามาในย่านนี้ไม่น้อยกว่าวันละ
10,000 คันต่อวันก็เป็นอีกปัจจัยหลักที่ลดเสน่ห์ของย่านนี้ให้น้อยลงไปทุกขณะ
ความพยายามหลายครั้งที่ผ่านมาซึ่งจะปลุกชีพเยาวราชขึ้นมานั้น กลับได้รับการตอบสนองด้วยความเงียบเหงาของธุรกิจแห่งนั้นไปทุกครั้งเช่นเดียวกัน
เช่นห้างคาเธ่ย์ หรือ โครงการอินเตอร์เนชั่นแนลเทรดเซนเตอร์ ที่เป็นตัวชูโรงสำคัญที่จะปลุกชีพเยาวราชตอนบน
ต่างก็ไปไม่ถึงดวงดาวที่ได้ตั้งไว้
มา ณ วันนี้แรงกระตุ้นให้เยาวราชตื่นตัวอีกครั้ง เริ่มขึ้นอีกแล้ว โดยมีหัวหอกนำทีมคือกลุ่มดี.เอส
เดเวลอปเมนท์ ซึ่งมีความเชื่อมั่นว่าจะสามารถเข้ามาสร้างความตื่นตัวให้กับย่านนี้ได้อีกครั้ง
ทศพล อรรถวุฒิปกรณ์ ผู้จัดการฝ่ายการตลาดของ ดี.เอส เปิดเผยถึง Concept ในการทำโครงการ
"เยาวราชสแควร์" เข้ามาทดแทนห้างเซาท์ แปซิฟิค ห้างเก่าแห่งหนึ่งในย่านนี้ว่า
จากการรวบรวมข้อผิดพลาดในการบริหารห้างสรรพสินค้าย่านเยาวราชแล้วพบว่า การทำห้างแบบปิด
โดยมีกระจกกั้นคนให้เข้าไปในห้างได้ยาก หรือการ Lay out ให้รูปแบบห้างด้านนอกเป็นออฟฟิศเสียก่อนนั้น
จะไม่เป็นที่ดึงดูดใจของผู้เดินผ่านไปมาอย่างแน่นอน เช่นห้างพันธุ์ทิพย์พล่าซ่า
ซึ่งได้มาเปิดสาขาอยู่ตอนต้นของเยาวราช มาได้กว่า 2 ปีแล้ว แต่ด้วย Conceptในการทำห้างดังกล่าวของพันธุ์ทิพย์
จึงไม่เกิดความคึกคักในย่านนั้นแต่อย่างใด
ดังนั้นการทำรูปแบบการทำห้างแบบเปิดโล่ง โดยแบ่งเป็นบูทขนาดย่อมขนาดไม่เกิน
18 ตร.ม. และมีการจัดสรรพื้นที่ในแต่ละชั้นให้เป็นสัดส่วนและให้เป็นเอกลักษณ์เฉพาะของถนนเยาวราชแล้ว
น่าจะเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดคนในแถบนี้มาเที่ยวชมได้โดยเยาวราชสแควร์ได้แบ่งพื้นที่โครงการออกเป็น
6 ชั้น มีพื้นที่ขายทั้งหมด 5,000 ตารางเมตร แบ่งขายในอัตรายูนิตละ 1 ล้านบาท
โดยปัจจุบันขายได้ประมาณ 30% ของพื้นที่ทั้งโครงการ การแบ่งพื้นที่โครงการแต่ละชั้น
นอกจากสูตรสำเร็จในการจัดห้างที่มีอยู่อย่างดาษดื่น เช่น ฟาสต์ฟูด และพล่าซ่าที่รวมสินค้านานาชนิด
แหล่งรวมความบันเทิง เช่นคาเฟ่ ผับ หรือคาราโอเกะคลับ แล้วห้องค้าหลักทรัพย์เป็นอีกจุดหนึ่งที่จะดึงดูดคนให้เข้ามาเดินศูนย์แห่งนี้เพิ่มขึ้นด้วย
"ปัจจุบันจำนวนนักเล่นหุ้นที่เป็นเถ้าแก่ร้านค้าแถบนี้เพิ่มสูงขึ้นกว่าแต่ก่อนเป็นอย่างมาก
สังเกตได้จากห้องค้าหลักทรัพย์ที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดอย่างผิดปกติในช่วง 2
ปีที่ผ่านมา จนกระทั่งมีการแข่งขันเพื่อแย่งชิงให้ได้เข้ามาครอบครองทำเลดีๆ
เพื่อสามารถดึงดูดนักเล่นหุ้นในจุดที่มีนักเล่นหุ้นมาใช้บริการมากที่สุด
โดยจะมีการสืบเสาะจากบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์อยู่ตลอดเวลาว่าจะมีโครงการใหม่ๆ
แห่งใดเกิดขึ้นในย่านนี้บ้าง เช่นเดียวกับโครงการเราที่จนถึงขณะนี้เราก็ยังสรุปไม่ได้
แม้โครงการของเราจะเปิดบริการได้ในเดือนมีนาคมนี้แล้วก็ตาม ว่าจะให้บริษัทใดเข้ามาเปิดห้องค้าหลักทรัพย์ในชั้นที่
5 ของโครงการ"
ในส่วนของสถานบันเทิงของโครงการนั้น ขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างพิจารณาว่าจะมีรูปแบบอื่นเพิ่มเติมหรือไม่
โดยในส่วนของโรงภาพยนตร์นั้นอาจจะติดขัดอยู่บ้าง เนื่องจากรูปแบบโครงการเดิมไม่ได้สร้างชั้นนี้ไว้ให้เป็นโรงภาพยนตร์โดยเฉพาะ
ซึ่งหากมีปัญหาก็คงจะต้องหารูปแบบบันเทิงอื่นเข้ามาดึงดูดต่อไป
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าโครงการเยาวราชสแควร์จะเป็นโครงการที่จะเป็นศูนย์รวมการจับจ่ายในเยาวราชตอนกลางได้
แต่ด้วยปริมาณของห้างทองที่มีอยู่มากเกินไปในปัจจุบัน ทำให้ยังไม่มีห้างทองรายใดสนใจจะเข้ามาเปิดในโครงการแห่งนี้
ซึ่งทศพลมั่นใจว่าเมื่อโครงการเป็นที่รู้จักหลังเดือนมีนาคมไปแล้ว ก็จะมีห้างทองเข้ามาเปิดในโครงการนี้อย่างแน่นอน
สำหรับแนวโน้มธุรกิจของเยาวราชในช่วงต่อไปนั้นทศพลยังเชื่อมั่นว่าถ้าหากแต่ละห้างที่มาเปิดใหม่
สามารถเปิดได้ตาม Concept ที่ได้วางไว้ตอนต้น และอยู่ในทำเลที่มีลูกค้าอุดหนุนอย่างหนาแน่น
โดยในปัจจุบันเยาวราชตอนกลาง นับแต่โรงหนังเฉลิมบุรีไปจนถึงโรงหนังเทียนกัวเทียน
เป็นย่านที่ยังสามารถเรียกลูกค้าได้อย่างมากมาย เพียงแต่จะมีราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงกว่าย่านอื่นในเยาวราชเท่านั้น
อีกกลุ่มหนึ่งที่หมายปองเข้ามาปลุกธุรกิจในย่านเยาวราชเช่นเดียวกัน คือกลุ่มตึกช้าง
ซึ่งมีศ.ดร.อรุณ ชัยเสรีเป็นหัวเรือใหญ่ หลังจากได้ก่อร่างสร้างตึกช้างจนใกล้จะเสร็จสิ้นแล้ว
ก่อนหน้าที่จะมีโครงการใหญ่ต่อไป การเข้าไปเนรมิตโรงภาพยนตร์ โอเดียนให้เป็นย่านการค้าแห่งใหม่
แม้ว่าจะเป็นงานเล็กแต่ก็มีความหมายว่าทางกลุ่มตึกช้างหวังจะเข้ามาปักหลักเพื่อสร้างสมรภูมิต่อไปในอนาคต
โดยรูปแบบโครงการที่โอเดียนของบริษัทธรรมบุรี จำกัด โดยมีดร.ปิยวัชร ชัยเสรี
ลูกชาย ดร.อรุณ เป็นผู้กุมบังเหียนอยู่นี้ จะเป็นอาคารพาณิชย์ขนาด 4 ชั้นโดยแบ่งเป็น
17 ยูนิต ในอัตราราคา 10.5 ล้านไปถึง 24 ล้านบาท โดยขายเซ้งในระยะเวลา 30
ปี ปัจจุบันเริ่มมีผู้สนใจติดต่อเข้ามาบ้างแล้วและในช่วงต่อไปเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาด
จะได้มีการขยายขนาดยูนิตให้กว้างขึ้นโดยลดจำนวนบยูนิตลงเหลือเพียง 12 ยูนิตเท่านั้น
ถึงแม้ว่าโครงการที่โอเดียนของบริษัทธรรมบุรีจะเป็นโครงการเล็ก แต่เป็นการกระตุ้นตลาดให้กับเยาวราชช่วงบน
หลังจากที่พันธุ์ทิพย์พล่าซ่าทำไม่สำเร็จมาครั้งหนึ่งแล้ว ซึ่งหากเยาวราชช่วงนี้แล้วสร้างกำลังซื้อได้มากขึ้นแล้วการเนรมิตโครงการช่วงบนก็น่าจะมีตามมาในอนาคตด้วย
การพลิกฟื้นให้เยาวราชกลับไปดังเดิมเช่น 20-30 ปีที่ผ่านมา ที่มีสีสันสดสวยไปในถนนทั้งเส้นนั้น
คงจะทำให้ไม่ได้อีกแล้ว แต่การที่ให้กลิ่นอายของคืนวันเก่ากลับคืนมาบ้างนั้น
น่าจะทำได้
หากรู้ซึ้งถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคแถบนี้ และเอกลักษณ์ของความเป็นไชน่าทาวน์