“พฤกษา”ปูทางโตแบบยั่งยืนอารียาฯเดินเกมเสี่ยงฟื้นกำไร

“พฤกษา”ปูทางโตแบบยั่งยืนอารียาฯเดินเกมเสี่ยงฟื้นกำไร

ผู้จัดการรายสัปดาห์(23 กรกฎาคม 2550)

กลับสู่หน้าหลัก

พฤกษาฯ เดินหน้าสร้างจุดแข็ง หวังปูทางให้เติบโตแบบแข็งแกร่งพร้อมรุกทุกเซกเมนต์ เสริมทัพทีมก่อสร้าง รุกอีกก้าวสู่ตลาดคอนโด จุดประกายราษฏร์บูรณะทำเลใหม่ เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยชั้นดี ก่อนเดินหน้าบุกตลาดบนในอีก 2 ปี อารียายอมเดินเกมเสี่ยง ทุ่มลงทุนสุดตัว หวังกระแสซิตี้คอนโดบูมดันยอดรับรู้รายได้เติบโต พลิกขาดทุนสู่กำไรใน 2 ปี

พฤกษาฯ ขยายฐาน ชิมลางคอนโดระดับกลาง

วันที่ “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” กรรมการผู้จัดการใหญ่ของพฤกษาฯ ตัดสินใจตั้งโรงงาน Pre-Cast เพื่อผลิตชิ้นส่วนก่อสร้างบ้านของตัวเอง ถือเป็นการตัดสินใจทุ่มทุนครั้งใหญ่ที่กลายมาเป็นกุญแจความสำเร็จของพฤกษาในวันนี้ เพราะนอกจากจะได้เปรียบในแง่ต้นทุนการผลิตที่ต่ำกว่าแล้ว ยังทำให้การก่อสร้างรวดเร็วขึ้น ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำงานของพฤกษาฯ ที่สามารถรับรู้รายได้ได้เร็วกว่าคู่แข่ง และมีหนี้สินต่อทุนต่ำ มีสภาพคล่องหมุนเวียนในธุรกิจสูง

หลังจากพฤกษาฯ สั่งสมประสบการณ์การพัฒนาโครงการในแนวราบเจาะกลุ่มกลาง-ล่างอย่างประสบความสำเร็จ จนกลายเป็นที่ยอมรับแล้ว ก้าวต่อไปของพฤกษาฯ คือ การเดินหน้าเจาะกลุ่มเป้าหมายใหม่ๆ ในปลายปิรามิดด้านบน นั่นคือ กลุ่มเป้าหมายระดับบน ที่ ทองมา ไม่เคยทำและเห็นว่าเป็นโอกาสที่ดี เช่น คอนโดมิเนียมตารางเมตรละแสน บ้านเดี่ยวราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ทาวน์เฮาส์ราคา 3 ล้านบาท ที่จะเห็นภาพชัดเจนในอีก 2 ปี ซึ่งโครงการ “ไอวี่ ริเวอร์” คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถ.ราษฏร์บูรณะน่าจะเป็นจุดเริ่มต้น และจุดเปลี่ยนที่จะพลิกภาพของ “พฤกษาฯ” เจ้าตลาดบ้านระดับล่างในสายตาของผู้คน ก่อนขยายก้าวรุกไปสู่การพัฒนาโครงการระดับบน ซึ่งภาพลักษณ์ของแบรนด์มีบทบาทสำคัญ

แม้ “ไอวี่ ริเวอร์” จะตั้งราคาเริ่มต้นสำหรับยูนิตเล็กที่สุดไว้ที่ 1.49 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับกลาง-ล่าง แต่ก็มีการแบ่งส่วนหนึ่งเป็น Exclusive Penthouse ห้องชุด 2 ห้องนอน พื้นที่ 95.5-101 ตร.ม. และ “Chaophraya Villa” อาคาร 5 ชั้นริมน้ำ เป็นห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ 77-88 ตร.ม. รวม 48 ยูนิต ด้วยราคาเริ่มต้นที่ 7 ล้านบาท ด้วยคอนเซ็ปต์หรูระดับโรงแรม 5 ดาว เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนเป็นครั้งแรก เป็นการพลิกจนหลุดภาพแบบเดิมๆ ของพฤกษาฯ ไปอย่างสิ้นเชิง ซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ ได้ “วรรณา ชัยสุพัฒนากุล” มือดีด้านการพัฒนาโครงการจากโกลเด้นแลนด์ที่มีประสบการณ์พัฒนา The Infinity คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์กลางสาทร มาเป็นรองกรรมการผู้จัดการ ช่วยดูแลธุรกิจคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะ ควบคู่ไปกับการใช้ที่ปรึกษาภายนอกทั้งอะควาเรียส, ไนท์ แฟรงค์ ชาเตอร์ และฮาริสัน เป็นข้อมูลในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากเป็นคอนโดมิเนียมโครงการแรก พฤกษาฯ จึงต้องทำการบ้านอย่างหนัก เพื่อให้แน่ใจว่าดีมานด์มีจริง รูปแบบโครงการต้องขายได้จริง ซึ่งประสบความสำเร็จ สามารถปิดการขายเฟส 1 ได้ภายในวันเดียว

ไอวี่ ริเวอร์ นับเป็นการเปิดทำเลราษฏร์บูรณะเป็นครั้งแรก หลังจากที่ผังเมืองฉบับล่าสุดปรับจากสีม่วง (โซนอุตสาหกรรม คลังสินค้า) มาเป็นสีน้ำตาล (โซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) โดยก่อนหน้านี้ทำเลริมน้ำมักจำกัดอยู่เฉพาะโครงการระดับบน แต่ด้วยเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ช่วยลดต้นทุนและจุดยืนเดิมในการเจาะตลาดล่าง พฤกษาฯ จึงเลือกที่จะแหวกตลาดคอนโดมิเนียมริมน้ำในย่านใกล้เคียงแถบเจริญนครด้วยราคาเริ่มต้น 1 ล้านกว่าบาท

อีกทั้งยังเป็นทำเลใหม่ ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน จึงทำให้ผู้ซื้อกว่า 90% เป็นเรียลดีมานด์ สามารถสกัดกั้นกลุ่มเก็งกำไรซึ่งเป็นปัญหาของโครงการระดับนี้ออกไป ทั้งนี้ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผังเมืองที่ปรับใหม่จะทำให้ทำเลนี้ในอนาคตเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี ปัจจุบันส่วนใหญ่ยังเป็นคลังสินค้า และเป็นของแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ เช่น กลุ่มเซ็นทรัล กลุ่มโสภณพนิช จึงมีโอกาสและศักยภาพที่จะพัฒนาได้อีกมาก

นอกจากนี้การก่อสร้างก็เป็นธุรกิจต้นน้ำที่พฤกษาฯ ให้ความสำคัญ โดยดึง จุฑา พรมชินวงศ์ และทีมงานที่มีประสบการณ์ด้านการก่อสร้างอาคารสูงจากเค-เทค มาดูแลการก่อสร้างคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะ ในนามบริษัท เกสร ก่อสร้าง จำกัด บริษัทย่อยที่พฤกษาฯ ถือหุ้น 100% ซึ่งเดิมรับเฉพาะงานตกแต่งภายในของโครงการแนวราบ โดยอนาคตจะขยายไปรับงานก่อสร้างโครงการแนวสูงของพฤกษาฯ ด้วย ซึ่งโครงการไอวี่ ริเวอร์ จะใช้เวลาก่อสร้าง 24 เดือน ต่างจากรายอื่นที่ใช้เวลาถึง 28 เดือน โดย ประเสริฐ ย้ำว่า การทำงานเร็ว คือ หนึ่งในปัจจัยความสำเร็จของพฤกษาฯ ที่ได้เปรียบคู่แข่ง เพราะหมายถึงการแบกรับภาระหนี้ที่ลดลงไปด้วย และปีนี้ถึงปีหน้าจะเร่งปรับกระบวนการทำงานให้สั้นลงอีก สามารถโอนโครงการแนวราบได้ภายใน 4 เดือน

ปัจจุบันสัดส่วนรายได้ 85% ของพฤกษาฯ มาจากโครงการแนวราบซึ่งเป็นตัวหลักช่วยรักษายอดรับรู้รายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ทำให้สภาพคล่องสูง มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำเพียง 0.28 : 1 โดยจะรักษาสัดส่วนการลงทุนคอนโดมิเนียมเอาไว้ที่ 15% และปรับสัดส่วนตามความเหมาะสมของภาวะตลาด ซึ่งคอนโดมิเนียมเป็นการขยายพอร์ตการลงทุนของพฤกษาฯ ให้กว้างขึ้น แม้จะรับรู้รายได้ช้า แต่ก็มีอัตราส่วนกำไรที่ดีกว่าโครงการแนวราบ และจะเป็นรายได้ที่จะเข้ามาหล่อเลี้ยงในอนาคตอีก 1-2 ปีข้างหน้า

อารียาฯ ยอมเสี่ยงลงทุนเพิ่ม

ในขณะที่พฤกษาฯ เดินหน้าทุกวิถีทางลดสัดส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับต่ำที่สุด เพื่อสร้างความได้เปรียบคู่แข่ง แต่อารียาฯ กลับมองต่าง เดินหน้าระดมทุนและกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อลงทุนเพิ่ม เพื่อหวังพลิกฟื้นผลประกอบการให้กลับมาเติบโต แทนการขายแลนด์แบงก์หรือสินทรัพย์ออกไปเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง แม้ว่าจะต้องแลกกับสัดส่วนหนี้สินต่อทุนที่เพิ่มขึ้นจาก 2.1:1 เป็น 2.5:1 ก็ตาม

เมื่อกระแสซิตี้คอนโดกำลังมาแรง วิศิษฎ์ เลาหพูนรังษี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) จึงยอมทุ่มสุดตัวอีกครั้ง หลังจากรับบริหารโครงการเอ สเปซ สุขุมวิท 77 ของวันดาราจนประสบความสำเร็จ โดยหันมาพัฒนาเอ สเปซของตัวเองใน 2 ทำเล พร้อมกับพัฒนาทาวน์เฮาส์ระดับกลาง “The Colors”

การพัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่าง สิ่งสำคัญอยู่ที่การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่ง วิศิษฎ์ เลือกใช้ Economy of Scales เพื่อสร้างจุดต่างเรื่องราคา พร้อมทั้งใช้วิธีระดมทุนเพื่อใช้ลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมเพิ่ม ผ่านใบสำคัญแสดงสิทธิ์ (Warrant) 151.6 ล้านหน่วยแจกให้ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตราส่วน 5 หุ้นสามัญต่อ 1 ใบสำคัญแสดงสิทธิ์ และแจก 40 ล้านหน่วยให้กับ ABN AMRO Bank N.V. London Branch ที่ให้วงเงินกู้ 20 ล้านเหรียญสหรัฐฯ แก่อารียาฯ แลกกับเงื่อนไขในการกู้เงินโดยคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าทั่วไป แทนวิธีการเพิ่มทุน ซึ่งนักลงทุนอาจจะไม่ให้ความสนใจ เพราะราคาหุ้นของบริษัทขณะนี้ไม่ดีนัก แต่การออกใบสำคัญแสดงสิทธิ์จะเป็นช่องทางในการระดมทุนที่เหมาะสม นักลงทุนจะให้ความสนใจ เพราะในอนาคตอารียาฯ จะเริ่มมียอดรับรู้รายได้จากเอ สเปซเข้ามาในปีหน้า ทำให้ผลประกอบการเติบโตขึ้น

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย