จัดสรรครึ่งปีแรกเดี้ยง!แนะทางรอดสร้างความต่างเหนือคู่แข่ง

จัดสรรครึ่งปีแรกเดี้ยง!แนะทางรอดสร้างความต่างเหนือคู่แข่ง

ผู้จัดการรายสัปดาห์(16 กรกฎาคม 2550)

กลับสู่หน้าหลัก

- 5 บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ชี้ชัด “การเมือง” กระทบ “ความเชื่อมั่น” ทำยอดขายครึ่งปีแรกหดตัว
- พร้อมใจฟันธงต้องมี “เลือกตั้ง” ช่วยฟื้นบรรยากาศการลงทุนให้คลี่คลาย
- แผนครึ่งปีหลังยังเดินหน้าด้วยกลยุทธ์เดิม สร้างความต่าง รู้จักปรับตัว ประคองยอดขาย รอปีหน้าฟ้าเปิด ทุกปัจจัยคลี่คลายเอื้อการลงทุนสดใส

หลังเหตุการณ์เปลี่ยนแปลงทางการเมืองเมื่อ 19 ก.ย. 2549 ภาคเอกชนต่างออกมาขานรับและตั้งความหวังว่า จะเป็นจุดเปลี่ยนของประเทศไทยที่จะทำให้สถานการณ์ต่างๆ ดีขึ้น แต่ชั่วระยะเวลากว่า 9 เดือนที่ผ่านมากลับได้รับเสียงสะท้อนในเชิงลบ “ความเชื่อมั่น” ค่อยๆ เสื่อมถอยจากหลายนโยบายที่รัฐบาลนำมาใช้ และถูกมองว่าเป็นมุมมองที่ผิดพลาด ซึ่งรัฐบาลก็เร่งทุกวิธีกระตุ้นเศรษฐกิจทุกภาคส่วน แต่กลับพบว่าความเชื่อมั่นยังถดถอยอย่างต่อเนื่อง

2 ปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัจจัยลบที่เป็นอุปสรรคต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ดีเวลลอปเปอร์ต่างเร่งปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับดีมานด์ของตลาดให้มากขึ้น ในครึ่งปีแรกแม้ปัจจัยลบเดิมๆ จะดูคลี่คลาย แต่ความเชื่อมั่นยังถดถอยอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากคณะกรรมการธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาแสดงความเป็นห่วงเรื่องการอุปโภคบริโภคในประเทศที่ยังฟื้นตัวช้า ทั้งที่สัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเริ่มมีแล้วในครึ่งปีหลัง

อสังหาฯ ครึ่งปีแรกหดตัว

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS) ยอมรับว่า ช่วงที่ภาครัฐกำลังพิจารณามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อและการโอน จนยอดขายในช่วง เม.ย.-พ.ค. ตกลงไปมาก จนเมื่อมีการประกาศใช้มาตรการออกมาชัดเจนเพียงมาตรการเดียว ก็ทำให้ยอดขายเดือน มิ.ย. กลับมาสู่ภาวะปกติแล้ว

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก ประเสริฐ กล่าวว่า ยอดการโอนอสังหาริมทรัพย์ไม่มีการเติบโตมากนัก คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังจะมีภาวะที่ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงพีคของการขาย แต่คงไม่เติบโตเท่าปี 2549 คาดว่าทั้งปีจะเติบโตประมาณ 5-10% ทาวน์เฮาส์ยังมีการเติบโตที่ดีอยู่ที่ 10-20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมจะเติบโตอย่างก้าวกระโดดเกิน 100% ทดแทนตลาดบ้านเดี่ยวที่หดตัวลง 20-30%

ซัปพลายแนวราบหดตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใน กทม.และปริมณฑล 5 จังหวัด ตั้งแต่ ม.ค.-เม.ย. 50 ว่า มีซัปพลายรวม 21,185 หน่วย สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเล็กน้อย 2.5% โดยซัปพลายที่อยู่อาศัยแนวราบทุกประเภท คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์รวม 16,536 หน่วย พบว่าลดลง 15.7% ซึ่งบ้านเดี่ยวลดลง 16.8% ในขณะที่คอนโดมิเนียมกลับเพิ่มสูงขึ้นมากถึง 345.3%

การเมืองไม่นิ่งอั้นกำลังซื้อ

ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF) กล่าวว่า ภาวะการเมืองที่ยังร้อนแรง โครงการรถไฟฟ้าที่ยังไม่คืบหน้า จนเกิดความไม่เชื่อมั่น จะกดดันเศรษฐกิจให้ทรงตัวไปอีกระยะ ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายต่างพึ่งตัวเองเป็นหลัก และไม่คาดหวังการเติบโตอย่างโดดเด่น แค่ประคับคองให้อยู่รอด แต่หากมีการประกาศวันเลือกตั้งอย่างชัดเจน เชื่อว่าสถานการณ์จะพลิกผัน เป็นจุดเปลี่ยนของประเทศไทยอีกครั้ง

ครึ่งปีหลังไร้ปัจจัยลบ

อธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) เห็นว่า หากมีการเลือกตั้งสำเร็จ ภาพรวมเศรษฐกิจครึ่งปีหลังน่าจะมีแนวโน้มดีขึ้น เพราะไม่น่ามีปัจจัยลบใดเข้ามากระทบเพิ่มอีก และจะทยอยมีแต่ปัจจัยบวกเข้ามา เช่น หากรัฐบาลสามารถเซ็นสัญญาก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงหรือม่วงได้สำเร็จตามแผนในเดือน ส.ค. นี้ จะทำให้ทุกฝ่ายเกิดความเชื่อมั่นมากขึ้น ซึ่งขณะนี้มีกำลังซื้อรออยู่แล้ว เพียงแต่ไม่กล้าตัดสินใจ แต่หากไม่มีการเซ็นสัญญาก่อสร้าง ทุกอย่างจะเปลี่ยนหมด การลงทุนจะชะลอตัวเพิ่มขึ้น

ดอกเบี้ยไม่สะท้อนเศรษฐกิจ

อนุพงศ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (AP) ก็มีความเห็นตรงกันว่า หากมีการเลือกตั้งและทุกอย่างลงตัวจะทำให้สถานการณ์ดีขึ้น ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำไม่น่าจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนได้มากนัก เพราะความเชื่อมั่นยังคงตกต่ำ แม้ขณะนี้จะลดลงแล้วกว่า 1% สำหรับอัตราดอกเบี้ยในปีหน้าที่อาจจะปรับขึ้นยังต้องจับตามอง หากปรับขึ้นเพื่อลดความร้อนแรงของการลงทุนจากภาวะเศรษฐกิจที่ดี กำลังซื้อดีขึ้นก็ไม่น่าห่วง หากเศรษฐกิจไทยยังคงอ่อนแอ แต่กลับมีการปรับดอกเบี้ยขึ้นตามธนาคารกลางสหรัฐถือว่าน่าเป็นห่วง

PS เดินหน้าเจาะเรียลดีมานด์

ด้านพฤกษาฯ ที่ปรับตัวรุกขยายฐานตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ในทุกสถานการณ์ ทำให้พฤกษาฯ ในไตรมาส 1 มียอดขาย 2,390 ล้านบาท สูงสุดในรอบ 14 ปี และคาดว่าในไตรมาส 2 ยอดขายจะเติบโตขึ้นอีก จากการขยายไปทำตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองภายใต้แบรนด์ “ไอวี่” โดยปีนี้เปิดตัว 2 โครงการ คือ ไอวี่ รัชดา ซึ่งปิดการขายเฟส 1 ไปแล้วภายใน 1 วัน และ ไอวี่ ริเวอร์ ราษฎร์บูรณะ นอกจากนี้ยังเตรียมจะขยายแบรนด์ให้ครอบคลุมเซกเมนต์กลาง-ล่างยิ่งขึ้น ด้วยแบรนด์ “เดอะ ทรี” ขนาด 30 ตร.ม. ราคาขาย 33,000 บาทต่อ ตรม. หรือ 900,000 บาทต่อยูนิต และ “ซิตี้ วิลล์ คอนโด” ราคาขาย 20,000 บาท ต่อ ตร.ม. หรือ 600,000-700,000 บาทต่อยูนิต

ในครึ่งปีหลังพฤกษาฯ จะยังเดินด้วยกลยุทธ์เดิม บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะขยายไปยังทำเลใหม่ๆ เช่น พระราม 2, สุวรรณภูมิ ตั้งเป้าลงทุนทั้งปี 24 โครงการ เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว แม้จะมองดู Aggressive แต่ ประเสริฐ บอกว่า ต้องบริหารความเสี่ยงอย่างเข้มข้นขึ้นด้วย การลงทุนจะกระจายไปหลายทำเล ขนาดโครงการเล็กลงเหลือ 500-600 ล้านบาทต่อโครงการ เพื่อปิดการขายได้เร็ว สามารถรับรู้รายได้ได้เร็วขึ้น ตั้งเป้ายอดขายทั้งปี 12,000 ล้านบาท โดยเป็นยอดรับรู้รายได้ 10,000 ล้านบาท

LPN ขยับอีกก้าวหวังแซงคู่แข่ง

แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเปอร์ที่ประกาศรุกตลาดด้วยกลยุทธ์ Blue Ocean เจาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ก็ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง มียอดขายเข้ามาอย่างรวดเร็ว มีการดึงสถาบันการเงิน ได้แก่ ธนาคารกสิกรไทย และทหารไทยเข้ามาเป็นพันธมิตรในการให้บริการสินเชื่อแก่ลูกค้า ช่วยทำ Pre-Approve ลดปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ของลูกค้าระดับล่าง ล่าสุดเปิดตัวลุมพินี วิลล์ รามอินทรา-หลักสี่ หลังจากที่ลุมพินี คอนโด ทาวน์ ที่พัฒนาในที่ดินแปลงเดียวกันได้รับการตอบรับจากตลาดเป็นอย่างดี โดยเป็นการปรับแผนจากเดิมที่จะเปิดขายในปีหน้า ขณะนี้มียอดขายแล้ว 75% จากกลยุทธ์ “วันเดียว ราคาเดียว” ได้แก่ 25 ตร.ม. ราคาขาย 777,777 บาทต่อยูนิต และ 30 ตร.ม. ราคาขาย 955,555 บาทต่อยูนิต สามารถกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

กลยุทธ์ครึ่งปีหลังจะเน้นความยืดหยุ่น อิงกับดีมานด์ลูกค้ามากขึ้น ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิด และยังคงเดินหน้าเปิด 3 โครงการใหม่ตามแผนที่วางไว้ ได้แก่ ลุมพินี วิลล์ ประชาชื่น, ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า 3 และลุมพินี คอนโดทาวน์ รามคำแหง 26 และเตรียมรุกตลาดใหม่พัฒนาคอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งเป็น Niche Market ด้วย ขณะนี้อยู่ระหว่างออกแบบ เพราะเป็นตลาดใหม่ในเมืองไทย จึงต้องศึกษาอย่างลึกซึ้ง คาดว่าจะเปิดตัวได้ในไตรมาสที่ 4 หากสำเร็จจะเป็นก้าวเดินที่คู่แข่งก็ตามไม่ทัน

PF ปรับทิศรุกทำเลในเมือง

เพอร์เฟคฯ ปีนี้มีการปรับกลยุทธ์ในการทำการตลาดอย่างชัดเจน ทั้งโปรแกรม Perfect Customization ให้ลูกค้าเลือกรายละเอียดแบบบ้านได้เอง ควบคู่ไปกับการรุกตลาดที่มีดีมานด์ในปัจจุบัน คือ คอนโดมิเนียมกลางเมือง ทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท และดีมานด์ในอนาคต คือ บ้านเดี่ยวระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ที่ขณะนี้ซัปพลายลดลง และอาจไม่พอขายในอนาคต ซึ่งเพอร์เฟคฯ จะรีบชิงมาร์เก็ตแชร์จากตลาดนี้ก่อนที่คู่แข่งจะตามทัน

กลยุทธ์ในครึ่งปีหลังจะเน้นการบริหารจัดการต้นทุน ปรับปรุงคุณภาพสินค้า รอเวลาที่จะรุกหนักในปีหน้า โดยยังคงเป้ายอดขายทั้งปีที่ 8,000 ล้านบาท ซึ่งจะมีการรับรู้จากโครงการเมโทรพาร์ค สาทร เป็นส่วนใหญ่ถึง 1,000 ล้านบาท ส่งผลให้ยอดขายปีนี้เติบโตแบบก้าวกระโดด โครงการใหม่ที่จะลงทุนเพิ่มจะเน้นทำเลในเมืองมากขึ้น ระหว่างรอให้โครงการรถไฟฟ้ามีความชัดเจน เช่น คอนโดมิเนียมที่รัชดาภิเษก หรือสุขุมวิท 101 ควบคู่กับการลงทุนโครงการแนวราบระดับกลาง-บน ย่านพัฒนาการ และร่มเกล้า

AP สวนกระแสลงทุนเพิ่ม

ความสำเร็จของเอพีที่ปรับตัวอย่างรวดเร็วหันมารุกตลาดคอนโดมิเนียม เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ภายใต้แบรนด์ “Life” อย่างจริงจัง ล่าสุด Life ทั้ง 3 โครงการที่เปิดตัวพร้อมกัน สามารถปิดยอดขายได้ภายใน 1 เดือน ทำให้ครึ่งปีแรกเอพีมียอดขายแล้ว 8,700 ล้านบาท มากกว่าเป้ายอดขายที่ตั้งไว้ทั้งปีที่ 8,000 ล้านบาท ซึ่งอาจจะมีการปรับเพิ่มเป้าเป็น 12,000 ล้านบาท พัฒนาโครงการในครึ่งปีหลังอีก 6 โครงการ มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ Life 3 โครงการ ได้แก่ ซ.พหลโยธิน 18, ถ.รัชดาภิเษก ใกล้สถานีรถไฟฟ้าห้วยขวาง และสุขุมวิท 65 ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์ภายใต้แบรนด์บ้านกลางกรุงเปิด 3 โครงการ ได้แก่ กรุงเทพกรีฑา, โชคชัย 4-วังหิน และลาดปลาเค้า

ล่าสุดเอพีใช้กลยุทธ์ทางการเงิน โดยจับมือเป็นพันธมิตรกับธนาคารกสิกรไทยและธนาคารไทยพาณิชย์ที่ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ Life ทั้ง 3 ทำเล ให้มาเป็นผู้ปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าโครงการด้วย โดยใช้ Life Payment Card และ Life Direct Debit Service สร้างความสะดวกให้แก่ลูกค้าในการชำระเงินดาวน์ด้วยบัตรอัจฉริยะหรือการหักบัญชีเงินฝาก และดึงธนาคารมาช่วย Pre-Approve แก้ปัญหาลูกค้าขอสินเชื่อไม่ผ่านล่วงหน้าในช่วงผ่อนดาวน์ โดยตั้งเป้าว่าจะช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อลงจาก 20% เหลือ 10%

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย