| |
ลดต้นทุนด้วย Economy of Scale & Speed
โดย
ณัฐวัฒน์ หอมจิตต์
นิตยสารผู้จัดการ( มิถุนายน 2550)
กลับสู่หน้าหลัก
ความแข็งแกร่งที่เด่นที่สุดของพฤกษา เรียลเอสเตท ไม่ได้อยู่ที่แบบบ้านโดดเด่นเตะตาหรือลูกเล่นการตลาดหวือหวาโดนใจผู้บริโภค แต่กลับเป็นเรื่องพื้นฐานง่ายๆ ที่คนอื่นทำตามได้ยาก นั่นคือ ต้นทุน ซึ่งเป็นสิ่งที่ทองมาให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ จนถึงกับกำหนดไว้เป็นนโยบายข้อหนึ่งของพฤกษาฯ ที่จะเป็นผู้นำในด้านต้นทุน หรือ Cost Leadership
ทองมาใส่ใจกับต้นทุนของการก่อสร้างตั้งแต่เริ่มก่อตั้งพฤกษาฯ ในปี 2536 เนื่องจากประสบการณ์จากการเป็นผู้รับเหมาทำให้เขาเห็นปัญหาของการก่อสร้างด้วยระบบก่ออิฐฉาบปูน ซึ่งต้องใช้เวลานานและใช้แรงงานจำนวนมาก เมื่อแรงงานขาดแคลนก็ส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้าออกไปหรือต้องยอมขึ้นค่าแรงเพื่อแย่งคนงาน ทำให้ควบคุมต้นทุนได้ยาก
เขาแก้ปัญหาดังกล่าวโดยนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาใช้ โดยเป็นระบบติดตั้งและหล่อในที่ ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยลดการใช้แรงงานช่างลง แต่ยังลดระยะเวลาการก่อสร้างจากระบบเดิม 6 เดือนถึง 1 ปี ลงเหลือเพียง 3 เดือนและในปัจจุบันก็ยังใช้อยู่กับการก่อสร้างทาวน์เฮาส์บ้านพฤกษา แต่ได้มีการพัฒนาระบบการทำงานให้ดีขึ้นจนในปีนี้สามารถลดเวลาการสร้างทาวน์เฮาส์จากเริ่มต้นจนถึงส่งมอบให้ลูกค้าโดยใช้เวลาเพียง 42 วันเท่านั้น (ดูรายละเอียดจาก "สร้างทาวน์เฮ้าส์ใน 42 วันได้อย่างไร" ประกอบ)
"เราก็ยังมีการพัฒนาต่อเนื่อง มีเป้าหมายจะลดให้เหลือ 1 เดือนในอนาคต" ทองมาเล่าถึงความตั้งใจ
ในปี 2548 พฤกษาฯ ระดมทุนครั้งใหญ่ด้วยการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เงินที่ได้แบ่งไปลงทุนก่อสร้างโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูป หรือ PS Precast จำนวน 650 ล้านบาท โดยใช้เทคโนโลยีดีขึ้นเพื่อผลิตชิ้นส่วนที่มีคุณภาพสูงขึ้น สำหรับใช้ในการก่อสร้างบ้านเดี่ยวภัสสร
ผลจากการลงทุนในครั้งนั้นทำให้พฤกษาฯ สามารถลดระยะเวลาการก่อสร้างบ้านเดี่ยวจากเดิมที่ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 180 วัน เหลือเพียงประมาณ 100 วันเท่านั้น
การนำระบบสำเร็จรูปดังกล่าวมาใช้เกิดผลดี 2 ประการด้วยกัน ข้อแรก พฤกษาฯ สามารถควบคุมต้นทุนของการก่อสร้างได้ดีขึ้น เนื่องจากลดจำนวนแรงงานที่ต้องใช้ในแต่ละขั้นตอนลง แถมยังทำให้คุณภาพของงานก่อสร้างสม่ำเสมอ ไม่ผันแปรไปตามฝีมือช่างแต่ละคน ประการถัดมา การลดเวลาก่อสร้างเมื่อผนวกเข้ากับการปรับกระบวนการทำงานในส่วนต่างๆ ทั้งการขออนุญาตจัดสรร การออกแบบบ้าน การทำตลาดและขาย ทำให้สามารถส่งมอบให้ลูกค้าได้เร็วขึ้น เมื่อธุรกิจหมุนรอบเร็วขึ้น พฤกษาฯ ก็ได้รับกระแสเงินสดเข้าบริษัทมากขึ้นตามไปด้วย
"เดิมระยะเวลาของการส่งมอบบ้านเราอยู่ที่ 11 เดือนครึ่ง ตอนนี้เราลดลงมาเหลือ 4 เดือนครึ่ง เท่ากับว่าเราได้เงินเร็วขึ้น 7 เดือน ถ้าสมมุติดอกเบี้ยอยู่ที่ปีละ 6% เท่ากับว่าเรากำไรมากขึ้น 3% แล้ว" ประเสริฐอธิบาย
ขณะเดียวกันพฤกษาฯ สามารถนำกระแสเงินสดที่ได้รับไปหมุนรอบธุรกิจได้มากขึ้น เท่ากับสร้างกำไรเพิ่มขึ้นได้อีกต่อหนึ่ง
"มาร์จิ้นของเราอยู่ที่ 32% ปีนึงเราทำธุรกิจได้ 3 รอบ เงิน 100 บาทตอนต้นปีพอถึงเดือนที่ 4 ครึ่งก็เพิ่มเป็น 132 บาท เอา 132 บาทไปทำธุรกิจต่อ ถึงเดือนที่ 9 ก็เพิ่มเป็น 170 บาท พอหมุนรอบที่ 3 ครบปี เงิน 100 บาทเมื่อต้นปีก็เป็น 200 กว่าบาทแล้ว ขณะที่ของคนอื่นยังเพิ่งได้รอบเดียว"
กระแสเงินสดที่เกิดขึ้นส่วนหนึ่งนำไปใช้ในการขยาย ธุรกิจโดยไม่ต้องใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน กลายเป็นแหล่งทุนชั้นดีสำหรับการเปิดโครงการใหม่ รวมทั้งคอนโดมิเนียมไอวี่ทั้ง 2 โครงการที่เปิดตัวในปีนี้ด้วย และส่วนที่เหลือยังนำไปชำระหนี้สถาบันการเงิน ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ภาระหนี้ของพฤกษาฯ ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยในปัจจุบันสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (debt/equity ratio) ของพฤกษาฯ ลดลงจาก 0.57 เท่าเมื่อสิ้นปี 2548 มาอยู่ที่ระดับ 0.28 เท่า ต่ำเป็นอันดับต้นๆ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นไทยเวลานี้
"ปี 2548 เราได้กระแสเงินสดรับจากการดำเนินงานประมาณ 1,500 ล้าน ปีที่แล้วอีกเกือบ 2,000 ล้าน แต่เราเอาไปซื้อที่เพื่อเตรียมขึ้นโครงการเยอะมาก ถ้าสรุปง่ายๆ ก็คือ 2 ปีที่ผ่านมาเราทำธุรกิจได้เงินสดเข้ามามากกว่าที่จ่าย หนี้เราเลยไม่เพิ่ม จริงๆ แล้วเรามีเงินสดเข้ามามากเกินไปด้วยซ้ำ เราก็เลยเอาไปชำระหนี้เร็วขึ้น" วีระเล่าถึงสาเหตุที่ภาระหนี้ของพฤกษาฯลดลง
นอกจากการสร้างเร็วโอนเร็วที่ช่วยสร้างกระแสเงินสดให้กับพฤกษาฯ แล้ว กลยุทธ์ขายก่อนสร้าง (Pre-sale) ก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้พฤกษาฯ สามารถลดต้นทุนได้อีกทางหนึ่ง เนื่องจากรู้จำนวนบ้านหรือทาวน์เฮาส์ที่จะสร้างล่วงหน้า สามารถคำนวณถึงปริมาณวัสดุก่อสร้างที่จะต้องใช้ในแต่ละปีและนำไปต่อรองราคากับซัปพลายเออร์ได้
สิ้นปี 2549 พฤกษาฯ มียอดแบ็คล็อกที่ส่งมาในปีนี้คิดเป็นมูลค่าถึง 3,551 ล้านบาทและคาดว่ายอดแบ็คล็อกที่จะส่งไปในปีหน้าจะเพิ่มขึ้นเป็น 5,551 ล้านบาท ซึ่งยอดเหล่านี้เองที่พฤกษาฯนำมาใช้ซื้อวัสดุจากซัปพลายเออร์ แล้วว่าจ้างผู้รับเหมาเฉพาะในส่วนของค่าแรงเท่านั้น โดยไม่ต้องรับความเสี่ยงในเรื่องของราคาวัสดุ
"ตอนนี้เราซื้อของเองไม่น่าจะน้อยกว่า 20 รายการ เราใช้วิธีประมูลแล้วขอฟิกซ์ราคาเอาไว้ทั้งปี หรืออย่างน้อยก็ไตรมาสหนึ่ง ซึ่งทำให้เราคุมต้นทุนได้ ไม่ต้องไปเสี่ยงกับราคาที่ผันผวน"
วัสดุที่พฤกษาฯ ใช้กระบวนการจัดซื้อเช่นนี้แล้ว อาทิ ปูนซีเมนต์ กระเบื้องหลังคา โครงหลังคา สี และอะลูมิเนียมวงกบหน้าต่าง เป็นต้น
วีระอธิบายว่า การเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็มีส่วนช่วยลดต้นทุนให้กับพฤกษาฯ ด้วยเช่นกัน ที่เห็นได้ชัดข้อแรกคือ ช่วยประหยัดภาษีได้ปีละ 5% ตามเงื่อนไขการส่งเสริมของตลาดหลักทรัพย์ฯ นอกจากนี้ ต้นทุนการกู้เงินจากสถาบันการเงินก็ต่ำลง เนื่องจากธนาคารสามารถตรวจสอบงบการเงินจนมั่นใจได้ดีกว่าบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ รวมไปถึงภาพลักษณ์ที่ดีขึ้นเป็นที่รู้จักมากขึ้นก็ส่งผลทางอ้อมด้วยเช่นกัน
"ปีที่แล้วถ้าคุณทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่คุณอยู่นอกตลาด แบงก์อาจจะไม่ปล่อยเงินกู้ให้คุณเลย แต่พอเราอยู่ในตลาด เราอยู่ภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวดและมีระเบียบมากขึ้น แบงก์ก็สบายใจที่จะปล่อยกู้ให้เรา แล้วก็ทำให้ต้นทุนเราต่ำลง ที่เป็นรูปธรรมก็มากกว่า 0.5%"
ด้วยกระบวนการลดต้นทุนตั้งแต่โมเดลการทำธุรกิจ จนถึงการใช้ประโยชน์จากขนาด (economy of scale) ช่วยให้พฤกษาฯ มีต้นทุนต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่น สามารถแข่งขันด้านราคาโดยที่ยังมีมาร์จิ้นไม่ได้ด้อยไปกว่าผู้ประกอบการรายอื่นเลย
กลับสู่หน้าหลัก
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย
(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.
|