ประวัติศาสตร์ซ้ำรอย???

ประวัติศาสตร์ซ้ำรอย???

โดย สมเกียรติ บุญศิริ
นิตยสารผู้จัดการ( มีนาคม 2550)

กลับสู่หน้าหลัก

เป็นปีที่แสนสาหัสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง เพราะบริษัทวิจัยหลายแห่งต่างเห็นตรงกันว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีความเสี่ยงสูงจากปัจจัยลบหลายๆ ด้าน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย : น่าเป็นห่วง

บริษัทศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 มีปัจจัยบวกจากการปรับตัวลดลงของราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยแล้วก็ตาม ส่วนปัจจัยลบคือ เรื่องการเมืองที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ส่งผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคตของประชาชน ตลาดที่อยู่อาศัยอาจได้รับผลกระทบจากการที่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ปัจจุบันปริมาณที่อยู่อาศัยรอขายในตลาดมีปริมาณค่อนข้างสูง

โดยจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2550 มีประมาณ 74,500-77,500 หน่วย มีอัตราการเติบโตอยู่ในระหว่างลดลงร้อยละ 0.7 ถึงเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 จากจำนวน 75,000 หน่วย ในปี 2549 และปีนี้จะขยายตัวประมาณร้อยละ 2.5-4.3 จากที่ขยายตัวร้อยละ 3.1 ในปี 2549

ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีจำนวนประมาณ 29,500 ยูนิต ลดลงร้อยละ 4.8 เทียบกับปี 2549 (ประมาณ 31,000 หน่วย) ซึ่งจะเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 3 ที่น่าจับตามองโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดตัวในทำเลสุวรรณภูมิ อาจได้รับผลกระทบในเรื่องของยอดขาย เนื่องจากสนามบินสุวรรณภูมิกำลังประสบกับปัญหาในเรื่องของการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐานเป็นผลให้จำเป็นต้องย้ายเที่ยวบินภายในประเทศบางส่วนกลับไปยังสนามบินดอนเมือง ทำให้เกิดความไม่แน่นอนเกี่ยวกับระยะเวลาการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ หากมีการปิดเพิ่มเพื่อซ่อมแซมสนามบิน จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโครงการบ้านจัดสรรในทำเลแถบนี้

คอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการยังเน้นตลาดระดับกลาง ความต้องการคอนโดมิเนียมในเขตเมืองของกรุงเทพฯ จะมีสูง ซึ่งเป็นผลมาจากกระแสความต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในย่านธุรกิจ หรือใจกลางเมือง และการคมนาคมสะดวกอยู่ใกล้กับเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน โดยคาดว่าจะมีอุปทานออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้นในปี 2550 เนื่องจากความสำเร็จของการขายเปิดตัวโครงการในปี 2549

ภาวะการเก็งกำไรเริ่มมีให้เห็นในตลาด แต่คาดว่าอุปทานที่จะเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นจะทำให้เกิดความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งอาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่ออุปสงค์ล้นตลาด เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาจับตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางพร้อมกัน ส่วนตลาดระดับล่างมีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่เข้ามาจับตลาดนี้ โดยระดับราคาที่ประมาณ 5-6 แสนบาทต่อยูนิต ซึ่งปกติแล้วลูกค้ากลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่เช่าอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่

จำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2550 น่าจะมีประมาณ 15,000-18,000 หน่วย

เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส : ปีนี้ต้องขาย 1 แสนยูนิต

ส่วนโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส บอกว่า ในปี 2550 เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีโครงการที่รอเปิดตัว 111 โครงการ โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 38 โครงการ, บ้านแฝด 1 โครงการ, ทาวน์เฮาส์ 19 โครงการ, คอนโดมิเนียม 53 โครงการ

โครงการที่ประกาศเปิดตัว หากเปิดจริงตามแผนงานที่วางไว้จะมีจำนวนหน่วยที่เปิดขายออกสู่ตลาด ไม่น้อยกว่า 6 หมื่นยูนิตยอดเปิดตัวใหม่ใกล้เคียงกับที่เปิดตัวใหม่ในปี 2549 ที่มีจำนวนที่เปิดขายทั้งสิ้น 66,118 ยูนิต มูลค่ารวม 1.8 แสนล้านบาท หรือประมาณ 94% ของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ทั้งหมด

จำนวนยูนิตที่เปิดขายในปี 2549 ทั้งหมดกว่า 60,000 ยูนิต สามารถขายได้ 32,000 ยูนิต ที่เหลือประมาณ 34,000 ยูนิต ต้องมาขายในปีนี้ เมื่อรวมกับจำนวนหน่วยที่เหลือขายสะสมในช่วงก่อนหน้านั้น พบว่าสิ้นปี 2549 มีจำนวนสินค้าขายทั้งสิ้นกว่า 92,000 ยูนิต หากคิด ราคาขายเฉลี่ย 2.6 ล้านบาทต่อยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมถึง 240,000 ล้านบาท

บ้านที่เหลือขายทั้งหมดเพิ่มขึ้นจากปี 2548 ประมาณ 20% แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 37,000 ยูนิต, บ้านแฝด 5,100 ยูนิต, ทาวน์เฮาส์ 2,200 ยูนิต, อาคารพาณิชย์ 2,400 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 2,450 ยูนิต โดยจำนวนหน่วยที่เหลือขายทั้งหมด จะมีทั้งอยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง

เขาย้ำด้วยว่า หากอัตราการขายของจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ทำได้ 40-50% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในแต่ละปี ถืออยู่ในเกณฑ์ปกติ แต่ถ้าขายได้แค่ 20-30% อาการน่าเป็นห่วง โดยเขาเปรียบ เทียบกับปี 2549 ที่อัตราการขายยังอยู่ในเกณฑ์ปกติเกือบ 50% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งสิ้น 66,000 ยูนิต

การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ เขาเตือนให้ผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาปัจจัยแวดล้อมทั้งจากภายนอกและภายในประเทศประกอบด้วย รวมถึงการลงลึกในทำเล ที่จะต้องพิจารณาถึงภาพการแข่งขันของตลาด และความต้องการของผู้บริโภคนั้นสอดคล้องหรือสมดุลกับ ปริมาณสินค้าที่จะออกมาสู่ตลาดในแต่ละช่วงด้วย

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย