ตะลึง!!ราคาที่ดินลดฮวบรอบเมืองทุกทิศ-สุวรรณภูมิรอด

ตะลึง!!ราคาที่ดินลดฮวบรอบเมืองทุกทิศ-สุวรรณภูมิรอด

ผู้จัดการรายสัปดาห์(17 กันยายน 2549)

กลับสู่หน้าหลัก

*ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ!! ราคาที่ดินชานเมืองทุกทิศลดฮวบ ยกเว้นรอบสนามบินสุวรรณภูมิที่ยังพุ่งไม่หยุด หลังความชัดเจนของการเปิดใช้สนามบิน 28 ก.ย.นี้
*เหตุดีเวลลอปเปอร์หยุดซื้อที่ดินนอกเมือง ฉุดราคาที่ดินตกฮวบ แถมขายไม่ออก
*พร้อมเบนเข็มตุนที่ดินตามแนวโครงข่ายระบบราง เชื่อพฤติกรรมคนรุ่นใหม่จะพักอาศัยอิงระบบราง
ที่ดินชานเมืองรอบทิศราคาตก ยกเว้นที่ดินสุวรรณภูมิราคาแล่นฉิวหลังผังเมืองกำหนดเป็นโซนสีแดง ทำให้สาธารณูปโภคทุกสายพุ่งตรงสู่สนามบินใหม่ ที่กลางเมืองราคาพุ่งพรวดรับอานิสงส์รถไฟฟ้าผ่าน เหตุดีเวลลอปเปอร์แห่ซื้อที่ทำคอนโด

ภาวะเศรษฐกิจไทยในรอบหลายปีที่ผ่านมามีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่เคยจมดิ่งมาตั้งแต่ครั้งวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2541 จากข้อมูลของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาที่ดินในช่วงปีวิกฤติราคาที่ดินโดยเฉลี่ยลดลง 24.8 เท่า เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2528 และค่อยๆ เพิ่มขึ้นหลังจากเศรษฐกิจผงกหัวในอีก 2 ปีต่อมา และมีการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สะท้อนถึงสภาพเศรษฐกิจที่มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นตามดีมานด์ในตลาด ส่วนในปีนี้ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 32.2 เท่า โดยเพิ่มขึ้น 5.8% จากปี 2548 ทั้งนี้คาดว่าในปีหน้าจะเพิ่มขึ้นจากปีนี้เพียง 3.1% เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง แต่ก็ไม่ถึงขั้นตกฮวบอย่างรุนแรงเหมือนในช่วงวิกฤต

สยามสแควร์แชมป์ราคาแพง

สำหรับในปีนี้ทำเลที่มีราคาซื้อขายสูงสุด คือ สยามสแควร์ ราคา 640,000 บาทต่อ ตร.วา แซงหน้าเยาวราชที่เคยครองอันดับ 1 ในปี 2539 เนื่องจากมีการพัฒนาเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ที่สามารถสร้างรายได้สูงกว่าอาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัยหลายเท่า บวกกับมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน ยิ่งผลักให้ทำเลนี้มีศักยภาพสูงขึ้น

ในขณะที่เยาวราชแม้ว่าจะเป็นแหล่งการค้า แต่ก็มีข้อจำกัดของการขยายตัว สามารถก่อสร้างได้แต่อาคารพาณิชย์เท่านั้น ซึ่งอาคารพาณิชย์บางแห่งอาจมีราคาขายสูงถึง 40 ล้านบาท ส่วนที่ดินบางแปลงอาจมีราคาสูงกว่าล้านบาทต่อ ตร.วา จากราคาเฉลี่ยของทำเลนี้ซึ่งอยู่ที่ 630,000 บาท แต่ทั้งนี้ราคาในทำเลนี้มีแนวโน้มที่จะลดลงด้วย เนื่องจากข้อจำกัดที่ไม่สมามารถขยายตัวได้ดังกล่าว

ทำเลที่แพงเป็นอันดับรองลงมา คือ สีลม สาทร และวิทยุ เนื่องจากมีความเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมเกรดเอ ซึ่ง ถ.วิทยุ แม้ว่าในช่วงก่อนหน้านี้จะมีเหตุการณ์ซื้อขายที่ดินที่ทุบสถิติราคาแพงที่สุดในประวัติศาสตร์ ตร.วา ละ 950,000 คือ สถานทูตอังกฤษ ของกลุ่มเซ็นทรัล แต่ก็ถือว่าเป็นกรณีพิเศษ ไม่ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินแปลงอื่นๆ ในย่านเดียวกันปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่อย่างใด

แนวรถไฟฟ้าราคาพุ่งติดจรวด

อีกส่วนที่น่าสนใจ คือ ทำเลที่มีราคาซื้อขายเพิ่มขึ้นมีทั้งทำเลในเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน จะมีการเพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษ และชุมชนรอบนอกที่มีการตัดถนนสายใหม่ผ่าน ทั้งหมดนี้ส่งผลให้ราคาที่ดินในเมืองพุ่งสูงขึ้น สวนทางกับที่ดินชานเมือง เช่น รังสิต พหลโยธิน มหาชัย ที่ในอดีตนิยมซื้อขายเพื่อนำมาพัฒนาเป็นบ้านจัดสรร แต่ด้วยสถานการณ์น้ำมันแพง ส่งผลให้คนหันมาซื้อที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลในแนวรถไฟฟ้าที่มีการเดินทางที่สะดวก กลายเป็นดีมานด์ที่ผลักให้ราคาซื้อขายสูงขึ้นตามกลไกของตลาด เช่น ลาดพร้าว (ปานะพันธุ์) และ ถ.กรุงธนบุรี (สาทรตัดใหม่) ซึ่งจะมีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสจากสะพานตากสินผ่านในเร็วๆ นี้

สำหรับที่ดินในชุมชนรอบนอกที่มีราคาเพิ่มขึ้น เนื่องมาจากมีถนนสายใหม่ โครงข่ายสาธารณูปโภคตัดผ่าน เป็นการบุกเบิกพื้นที่ให้มีความสะดวกสบายในการเดินทางเพิ่มขึ้น ทำให้เกิดความคึกคักของการลงทุนในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยมากขึ้น เช่น ถ.เพชรหึงษ์ พระประแดง ซึ่งเดิมมีราคาเพียง 5,000 ต่อ ตร.วา แต่ในช่วง 2-3 ปี กลับมีราคาถีบตัวสูงขึ้นถึง 20,000 บาท ต่อ ตร.วา เนื่องจากมีโครงการ ถ.วงแหวนอุตสาหกรรมตัดผ่าน ซึ่งเชื่อมระหว่าง ถ.ปู่เจ้าสมิงพราย-ถ.พระราม 3 ทำให้การเดินทางสะดวกมากยิ่งขึ้น จึงมีการซื้อขายกันอย่างคึกคัก ซึ่งทำเลดังกล่าวมีแนวโน้มที่เติบโตสูงในแง่ของที่อยู่อาศัย เนื่องจากผังเมืองกำหนดให้เป็นสีเขียว เป็นโซนชนบทและเกษตรกรรม จึงใช้ประโยชน์ได้เฉพาะที่อยู่อาศัยเท่านั้น และน่าจะได้รับความสนใจมาก เนื่องจากเมื่อข้ามฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาก็สามารถเข้าสู่ ถ.พระราม 3 เพื่อเชื่อมต่อเข้าสู่ย่านซีบีดีได้ทันที

ยันราคาเพิ่มไม่เกี่ยวสนามบิน

ทำเลที่น่าสังเกตอีกจุด คือ ย่านสุวรรณภูมิ มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างน่าสนใจ เพิ่มขึ้นถึง 46.8% แต่สาเหตุที่เพิ่มไม่ได้มาจากสนามบิน แต่เป็นเพราะสนามบินได้นำสาธารณูปโภคต่างๆ เข้ามา ทั้งทางด่วน รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ จึงเป็นการเปิดทำเลใหม่ให้แหล่งที่อยู่อาศัยหรือแหล่งธุรกิจ ผลักให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น เช่น ถ.บางนา-ตราด กม. 24 ที่มีการผังเมืองกำหนดให้เป็นสีแดง หรือโซนพาณิชยกรรม ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 80%

รองลงมา คือ ถ.กิ่งแก้ว รวมทั้งทำเลอื่นใกล้เคียง เช่น ถ.กิ่งแก้ว เพิ่มขึ้น 64% ถ.ศรีนครินทร์ (บริเวณห้างซีคอนสแควร์) 62% และลาดกระบังด้านเหนือสนามบิน 61% ยกเว้นโซนด้านทิศเหนือ-ใต้มีราคาลดลง เนื่องจากเป็นแนวขึ้นลงของเครื่องบินจึงมีปัญหามลภาวะทางเสียง น้ำท่วม และข้อกำหนดของผังเมืองที่ห้ามมีสิ่งปลูกสร้างใดๆ

สำหรับผลกระทบของการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ โสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ผู้ที่อยู่อาศัยใกล้เคียงจะได้รับผลกระทบด้านมลภาวะทางเสียง ส่วนโรงงานที่ตั้งอยู่เดิมก็มีแนวโน้มที่จะย้ายไปอยู่ที่อื่น โดยอาจจะมีการขายที่ดินออกไป เนื่องจากมองเห็นลู่ทางว่าสามารถจะทำกำไรสูง เนื่องจากซื้อมาในต้นทุนต่ำ นอกเหนือจากนี้อาจจะมีการใช้ประโยชน์เป็นคลังสินค้า มากกว่าจะพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์แบบอื่นๆ เช่น โรงแรม หรือ ห้างสรรพสินค้า เพราะภายในสนามบินมีพร้อมแล้ว

นอกจากนี้ราคาที่ดินที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้เกิดการซื้อขาย เพื่อนำมาพัฒนาที่ดินกันอย่างคึกคัก ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างก้าวกระโดด ทำเลที่มีรถไฟฟ้าบีทีเอสผ่านมีการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ย 39% ส่วนรถไฟฟ้าใต้ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 56% มากกว่าทำเลรถไฟฟ้าบีทีเอส เนื่องจากเพิ่งมีการเปิดใช้ไม่นาน ในขณะที่ทำเลรถไฟฟ้าบีทีเอสมีการดูดซึมของตลาดไปก่อนหน้านี้แล้วหลายปี

โดยทำเลที่คาดว่าจะที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในปี 2550 คือ กรุงธนบุรี (สาทรตัดใหม่) เพิ่มขึ้น 14% อยู่ที่ราคา 246,700 ต่อ ตร.วา เป็นการเพิ่มขึ้นล่วงหน้าระหว่างรอส่วนต่อขยายสะพานตากสินเปิดใช้ และสุทธิสาร เพิ่มขึ้น 12% อยู่ที่ราคา 244,900 บาท ต่อ ตร.วา นอกจากนี้ยังคาดการณ์ด้วยว่าในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ที่ มติคณะรัฐมนตรี อนุมัติให้มีการก่อสร้างแล้ว ราคาน่าจะเพิ่มขึ้น 9-10%

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย