'แปลนกรุ๊ป' กำลังเติบใหญ่ การเกิดขึ้นของบ้านสวนริมคลองที่บางปะอิน เป็นความท้าทายครั้งใหญ่ของแปลน แต่ขณะเดียวกันแปลนก็ตั้งคำถามกับตัวเองมากยิ่งขึ้น ระหว่างความเป็น 'นักกิจกรรม' กับ 'นักธุรกิจ' ยังเดินไปด้วยกันได้หรือไม่? บ้านที่เป็นเอกลักษณ์ของแปลนยังขายได้หรือ ลูกค้าในอุดมคติของแปลนมีมากมายขนาดไหน สถาปนิกของแปลนถูกคำว่า "ตลาด" กดดันมากน้อยเพียงใด คนรุ่นใหม่ของแปลนจะเผชิญความขัดแย้งที่เกิดขึ้นเหล่านี้อย่างไร?

เมื่อ "ผู้จัดการ" ถาม "ธีรพล นิยม" ว่าปัจจุบันนี้แปลนได้รับรางวัลด้านการออกแบบสถาปัตยกรรมลดลงไหม

เขาตอบทันทีอย่างไม่ลังเลว่า "ลดลง"

เขายอมรับว่า เป็นเพราะในอดีตแปลนสามารถออกแบบได้อย่างอิสระเสนอแนวคิดใหม่ เพื่อรายได้พอเลี้ยงตัวแต่ทุกวันนี้ บริษัทที่มาว่าจ้าง เป็นบริษัทใหญ่ การออกแบบเริ่มถูกกำหนดด้วยทิศทางทางการตลาดมากขึ้น

ดังเช่นที่กลุ่มแปลนถูกตั้งคำถามหรือตั้งคำถามกับตัวเองเสมอมาว่า แนวความคิดแบบ "นักธุรกิจ" กับวิธีคิด วิธีการทำงานแบบ "นักกิจกรรม" จะไปได้ด้วยกันหรือไม่ และจะประสบความสำเร็จทั้งในมุมมองของนักธุรกิจและนักกิจกรรมหรือไม่

ในช่วง 16 ปีที่ผ่านมา กลุ่มแปลนพิสูจน์ตัวเองว่า พวกเขาผสมผสานทั้งสองส่วนเข้าได้อย่างกลมกลืน ผลงานการออกแบบของพวกเขาได้รับการยอมรับ ได้รางวัลมากมาย หนังสือ ของเล่น โครงการบ้านจัดสรรได้รับการต้อนรับด้วยดี

พร้อมกับคนทำงานมีความเป็นตัวของตัวเอง

มาวันนี้ กลุ่มแปลนโตขึ้น มีรายได้พันล้าน มีบริษัทมากมาย มีพนักงานกว่า 1,000 คน มีโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่

กลุ่มแปลนถูกท้าทายด้วยคำถามเดิมๆ อีกครั้ง พร้อมกับความขัดแย้งภายในตัวเองที่อาจจะมากขึ้น

"ความขัดแย้ง" ของคนแปลนไม่ใช่ความขัดแย้งในเชิงธุรกิจหรือความขัดแย้งแบบทะเลาะโต้เถียงกัน แต่เป็นการ "ตรวจสอบ" ตัวเอง บนความคิดและความเชื่ออันเป็นรากฐานและปรัชญาของแปลนเอง

ธีรพลไม่ปฏิเสธปรากฏการณ์นี้เช่นกันระหว่างการสนทนากับ "ผู้จัดการ" เขาหันไปหยิบเอกสารเล่มหนึ่ง ซึ่งเป็นเอกสารภายในแจกเฉพาะผู้บริหารระดับสูง อธิบายถึงรากฐานของปัญหาและแนวทางที่จะเป็นไป

"ผมตั้งคำถามง่าย ๆ กับผู้ถือหุ้นว่าได้รับผลตอบแทนคนละ 1 ล้านบาทต่อปีพอไหม ถ้าพอ ก็โอเค ทุกอย่างก็เป็นไปได้"

เขาพลิกเอกสารพร้อมกับยกข้อความบางตอนที่พูดถึง "พรหมวิหารสี่" ความพอดีของชีวิต รวมไปถึงปรัชญาในการดำรงชีวิต ซึ่งในโลกธุรกิจทั่วไป ไม่ค่อยมีการอ้างถึงนัก ในเอกสารของบริษัทธุรกิจเช่นนี้

ท้ายที่สุด เขาย้ำหลายครั้งว่าเพื่อนร่วมงานของแปลนต้องปรับตัว ซึ่งเขาหมายถึงการปรับตัวให้รับการแข่งขันในโลกธุรกิจ ขณะเดียวกันก็ไม่สูญเสียความเป็นตัวของตัวเองไปท่ามกลางกระแสธุรกิจที่เชี่ยวกราก

"ถ้าคุณมีบริษัท มีธุรกิจ คุณปฏิเสธไม่ได้ที่บริษัทจะต้องโต ซึ่งก็โตตามธรรมชาติ ตามวัฎจักรของธุรกิจ" ธีรพลให้เหตุผล

นับจาก "แปลน อาคิเตค" ซึ่งเป็นบริษัทเริ่มแรก ดูเหมือนว่า "บริษัทแปลน เอสเตท จำกัด" จะเป็นตัวอย่างของปรากฎการณ์ที่ผู้ถือหุ้น ผู้บริหารและพนักงานของแปลนกำลังเผชิญอยู่ทั้งหมด

แปลนเอสเตททำธุรกิจบ้านจัดสรรบริษัทมีตัวสินค้าที่เป็น MASS PRODUCT มีลูกค้า ที่เกี่ยวพันกับคนจำนวนมากไม่ใช่ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม มีการบริหารที่ต้องคำนึงถึงเรื่องการตลาด และมีการลงทุนซึ่งต้องเกี่ยวพันกับดอกเบี้ย เงื่อนไขทางการเงิน และตลาดหลักทรัพย์

แปลนเอสเตท ธีรพล นิยมและผู้ถือหุ้น รวมไปถึงพนักงานของแปลนเอสเตทเดินไปข้างหน้าอย่างไร ?

ธีรพล นิยม ต้องการให้แปลนเอสเตทเป็นบริษัท "BOUTIQUE COMPANY -บูติค คัมปานี" ที่สร้างสรรค์งานอย่างมีคุณภาพ และมีอิสระ และอาจไม่จำเป็นต้องเข้าตลาดหลักทรัพย์

เป็นบทสรุปที่เห็นพ้องต้องกันทั้งในส่วนของผู้ร่วมก่อตั้งแปลนกรุ๊ป และบันเทิงตันติวิท (กรรมการผู้จัดการบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนชาติในขณะนั้น) ตัวแทนของธนชาติ และกลุ่มบริษัทในเครือที่มาเข้าร่วมถือหุ้น

ด้วยพื้นฐานการออกแบบที่มีผลงานได้รับรางวัลมากมาย แน่นอนของสวยและมีคุณภาพ ราคาต้องแพง บ้านของแปลนในโครงการที่ผ่านมาจึงจับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงเป็นหลัก ทั้ง ๆ ที่ธีรพลเองต้องการที่จะสร้างบ้านที่สวยและมีคุณภาพ เพื่อเป็นสวรรค์กับคนชั้นกลางบ้าง

แปลนเอสเตทได้เคยพยายามที่จะทำบ้านของคนชั้นกลางในที่ดินย่านบางมดโดยตั้งเป้าจะให้เป็นโครงการที่สะท้อนเอกลักษณ์ของบริษัทคือทั้งสวยทั้งดี แต่ปรากฏว่าโครงการมีราคาต่อหน่วยแพงกว่าโครงการอื่น ๆ ที่อยู่ในทำเลเดียวกันก็เลยต้องล้มเลิกความคิดไป จุดอ่อนในเรื่องของต้นทุนการก่อสร้างที่สูงกว่าบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เป็นปัญหาของบริษัทนอกตลาดโดยทั่วไป

แปลนเอสเตทเติบโตมาจากบริษัท สถาปนิก "แปลนอาคิเต็ค" ที่มีชื่อเสียงโด่งดังในเรื่องผลงานออกแบบ นอกจากรับออกแบบแล้วยังศึกษาความเป็นไปได้และร่วมทุนด้วยหลายโครงการเช่นปาริจฉัตถ์อาพาร์ทเม้นท์ 1 และ 2 โครงการที่พักอาศัยพัดศรี โครงการบ้านเอื้ออาทรรวมทั้งร่วมลงทุน และบริหารโครงการอาคารชุด สิทธาคาร และโครงการบ้านลัดดาว และทุกโครงการสามารถขายได้อย่างรวดเร็ว

"เป็นช่วงที่ธุรกิจกำลังบูมเต็มที่ด้วย ทำอะไรก็ขายได้หมด เขาเรียกว่าปลาเค็มก็ว่ายน้ำได้ในช่วงนั้น" ธีรพลยอมรับกับ "ผู้จัดการรายเดือน"

เมื่อสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเป็นใจการทำงานของธีรพลในช่วงแรก ๆ นั้นจึงไม่ค่อยเป็นระบบมากนัก เขาใช้อารมณ์ของศิลปินในการทำงาน ทุกโครงการเกิดจากอารมณ์และ "ความรู้สึก" ของเขากับอำพล กีรติบำรุงพงษ์ผู้ร่วมก่อตั้งบริษัทผู้หนึ่ง ที่จินตนาการกันว่าสร้างแบบนี้น่าจะขายได้ โดยที่ไม่ได้หาข้อมูลมายืนยันความคิดเลย โชคดีที่อารมณ์และความรู้สึกของเขาขายได้จริง ๆ

แปลนได้ทั้งเงินทั้งกล่อง พร้อม ๆ กับมั่นใจเต็มเปี่ยมว่าโปรดักส์จะสร้างกำลังซื้อได้แน่นอน ทุกโครงการของเขาจึงใช้โปรดักส์นำ

ในช่วงปี 2525-2530 แปลนอาคิเต็คได้รับรางวัลทางด้านการออกแบบจากสมาคมสถาปนิกสยาม และสมาคมสถาปนิกแห่งเอเชีย ต่อเนื่องกันเกือบทุกปีโดยเฉพาะผลงานในเรื่องบ้านสวนริมคลอง บ้านสวนปาริจฉัตถ์ 1 คลองสามเสนได้รับรางวัลผลงานสถาปัตยกรรมดีเด่นเมื่อปี 2524 บ้านสวนปาริจฉัตถ์ 2 ได้รับรางวัลที่สมควรเผยแพร่อย่างยิ่งปี 2525 บ้านสวนคลองต้นสน ได้รับรางวัลจากสมาคมสถาปนิกเอเชียเมื่อปี 2532 โดยเฉพาะในปี 2530 นั้น ผลงานการออกแบบของแปลนอาคิเต็คได้รับรางวัลถึง 5 โครงการ

ตัวรางวัลเป็นเหมือนสปริงบอร์ดก้าวไปสู่ธุรกิจเรียบเอสเตทอย่างเต็มตัว ประกอบกับ ประสบการณ์พร้อม กำลังคนก็พร้อมแปลนเอสเตท จึงตั้งขึ้นในปี 2531 เขาสุนกในการทำงานเรียลเอสเตทมากขึ้นเมื่อได้กำไรจากการขายที่ดิน มาเกือบ 100 ล้านบาทมาเหนาะๆ

ที่ดินแปลงนี้มีจำนวน 50 ไร่ย่านนิคมนวนครซื้อมาเมื่อปี 2531 ปล่อยขายไปเมื่อปี 2534
ยิ่งเป็นส่วนผสมที่ลงตัวเมื่อได้บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนชาติ และบริษัทในเครือ เข้ามาถือหุ้นด้วยเมื่อปี 2533 ในสัดส่วนฝ่ายละ 50% เงินทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท โดยที่ทางแปลนกรุ๊ปมีธีรพลและอำพล เป็นตัวจักรสำคัญ ในการคิดค้นงาน

สำหรับแปลนเอสเตทถือหุ้นในนามของผู้ร่วมก่อตั้งแปลนกรุ๊ปทั้งเจ็ด (อ่านรายชื่อในล้อมกรอบ) ธนชาติถือหุ้น 10% ที่เหลือเป็นของบริษัทโยทะกา และสุพรรณิการ์ รวมกัน 40% ปัจจุบันบริษัทมีบันเทิงตันติวิท เป็นประธานที่ปรึกษา ศุภเดช พูนพิพัฒน์ เป็นรองประธาน ธีรพล เป็นกรรมการผู้จัดการ โดยมีอำพล และปิยะพงศ์ อาจมังกร เป็นกรรมการบริหาร

แปลนเอสเตทเริ่มทำโครงการบ้านจัดสรรครั้งแรกที่บางมด โดยใช้จุดเด่นของความคิดในเรื่องบ้านสวนริมคลองที่เคยได้รับรางวัลมาแล้วเป็นจุดขาย คนที่ชี้นำความคิดนี้และมั่นใจว่าถูกต้องคือธีรพลกับอำพลเช่นเคย

เขาก็ประสบความสำเร็จอย่างดีจริง ๆ ในการขายโครงการในเฟสแรก ๆ มีลูกค้ากลุ่มหนึ่งพอใจในเรื่องรูปแบบของบ้านสวนและมีความพร้อมในเรื่องกำลังเงิน ที่จะซื้อ สินค้าสามารถขายได้จริง ๆ คือสิ่งที่ตอกย้ำความคิดของทั้งสองในขณะนั้น

แต่บ้านสวนริมคลองบางมดสร้างความดีใจให้กับกลุ่มแปลนเพียงไม่กี่เดือน ระยะเวลาต่อมาโครงการกลับขายช้าขึ้นเรื่อย ๆ แปลนต้องใช้เวลาถึง 3 ปีถึงจะขายโครงการแห่งนี้หมด

"ช่วงเปิดขายอยู่ในยุคพลเอกชาติชายเป็นนายกรัฐมนตรี คนมีเงินเหลือจากเล่นหุ้นกับเก็งกำไรที่ดิน ก็เลยมีเงินมาซื้อและแบบบ้านตอนนั้นถือว่าแปลกใหม่มากคนก็เลยชอบ" ธีรพลอธิบายเมื่อมองไปในอดีต

การใช้ความรู้สึกส่วนตัวเพียงอย่างเดียว โดยขาดการศึกษาความเป็นไปได้มายืนยัน คือบทเรียนที่กลุ่มแปลนได้รับมาเต็ม ๆ

ธีรพลยังพบบทสรุปอีกเรื่องว่าบ้านในอุดมคติของคนจริง ๆ แล้วคือบ้านเดี่ยวไม่ใช่ทาวน์เฮาส์ ในเมื่อในย่านบางมดนั้นยังพอหาซื้อบ้านเดี่ยวในราคาประมาณ 1-2 ล้านบาทได้ ทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาทในโครงการของเขาย่อมขายยากเป็นธรรมดา

แต่ถึงกระนั้นแปลนเอสเตทก็ถือว่าโครงการบ้านสวนริมคลองบางมดประสบความสำเร็จน่าพอใจระดับหนึ่ง

แปลนยังโชคดีที่เมื่อช่วงปี 2535 นั้นสามารถที่จะขายโครงการอาคารสำนักงาน "กลาสเฮ้าส์" ซึ่งสูง 16 ชั้น ปากซอยสุขุมวิท 25 ทั้งโครงการให้กับทางกลุ่มบริษัทบ้านฉางของไพโรจน์ เปี่ยมพงษ์สานต์ไปได้สำเร็จ ตอนนั้นไพโรจน์ต้องการซื้อตึกนี้เป็นทรัพย์สินเบิกทางเข้าตลาดหลักทรัพย์ แปลนเอสเตทเองต้องการขาย เพื่อเม็ดเงินที่จะได้ไหลเข้าบริษัทอย่างรวดเร็วและเป็นกอบเป็นกำ โดยมีธนชาติอีกนั่นแหละเป็นตัวประสาน

แปลนอยู่ในวงการตึกสูงมานานแต่เมื่อเขาเริ่มต้นพัฒนาขายเอง สภาพของตึกสูงก็ค่อนข้างล้นตลาด วิธีการขายยกตึกเป็นวิธีที่ปลอดภัยที่สุด

ว่ากันว่างานนี้สร้างผลกำไรให้กับแปลนเอสเตทนับ 100 ล้านบาท จริงหรือไม่จริงแต่มันก็ทำให้แปลนเอสเตทมีเงินไปซื้อที่ดินแปลงใหม่บนถนนกรุงเทพกรีฑา

ที่กรุงเทพกรีฑาเป็นอีกบทเรียนหนึ่งของธีรพล

โครงการบ้านสวนริมคลอง บนถนนกรุงเทพกรีฑา มีเนื้อที่ประมาณ 27 ไร่ซึ่งธนชาติเป็นผู้แนะนำที่ดินให้แปลนเอสเตท

ในโครงการนี้ตอนแรกมีทางเลือกให้ธีรพลอยู่ 2 ทางคือ หนึ่ง-ทำเป็นทาวน์เฮาส์ริมคลองราคา 3 ล้าน กับสอง-สร้างบ้านเดี่ยวราคา 7-8 ล้าน ปรากฏว่าราคาของทาวน์เฮาส์นั้นไปตรงกับราคาของบ้านเดี่ยวในโครงการบางกอกแลนด์ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสายเดียวกัน และเปิดตัวพร้อม ๆ กัน ส่วนทางเลือกที่สองก็มีคนทำมากอยู่แล้ว

ธีรพลตัดสินใจเลือกทางที่สามสร้างเป็นกรุ๊ปเฮาส์ในราคาประมาณ 5 ล้านบาท

โครงการดังกล่าวถือเป็นโครงการที่สวยที่สุดโครงการหนึ่งบนถนนกรุงเทพกรีฑา แบบบ้านสวย แปลกตา มีพื้นที่ส่วนกลางมาก ต้นไม้รายล้อม มีธารน้ำอยู่กลางโครงการ ผ่านบ้านทุกหลัง และมีทางเดินสะพานเชื่อมโยงบ้านทุกหลังเพื่อให้เกิดชุมชนที่มีกิจกรรมร่วมกัน ซึ่งอาจจะเป็นกิจกรรมทางด้านศิลปวัฒนธรรม

เป็นโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวเหมือนโครงการที่บางมด และไม่เป็นโครงการโหลแบบบ้านจัดสรรทั่วไป

ธีรพลกล่าวว่า โครงการนี้ขายไปได้เรื่อย ๆ แต่ไม่หวือหวาแบบโครงการที่บางมด นอกเหนือจากปัจจัยทางด้านสถานการณ์เศรษฐกิจแล้ว ธีรพลก็เริ่มสรุปอีกว่ามาจากตัวสินค้าและกลุ่มเป้าหมาย

เขาเชื่อว่า ถ้าตัดสินใจทำทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ป่านนี้โครงการที่กรุงเทพกรีฑาคงขายหมดไปแล้วข้อสรุปนี้แปลนเอสเตทได้จากการสอบถามจากลูกค้าที่เข้ามาชมโครงการที่มีอยู่เยอะมาก

"ถือได้ว่าเป็นโครงการที่มีคนมาชมเยอะมาก" ธีรพลกล่าวแบบยิ้ม ๆ

เกือบทุกคนชอบ แต่สู้ราคาไม่ไหวและเมื่อเปรียบเทียบราคากับบ้านเดี่ยวหลายคนซื้อบ้านเดี่ยวดีกว่า

กลุ่มเป้าหมายที่วางไว้ก็เลยกลายเป็นลักษณะผกผัน คือ ผู้ที่ชอบแบบบ้านก็ไม่มีกำลังซื้อ ผู้ที่มีกำลังซื้อก็ชอบบ้านเดี่ยวมากกว่า

ปัจจุบันแปลนเอสเตทก็ต้องปรับตัวโดยลดขนาดพื้นที่ใช้สอยของบ้านลงมาและลดราคาลงมา เริ่มที่ราคา 4 ล้านบาท

ข้อสรุปอีกอย่างหนึ่งที่แปลนเอสเตทได้รับก็คือ ลูกค้าบางรายอาจจะไม่มีปัญหาเรื่องราคา แต่กลับมีปัญหาเรื่อง "ทำเล" ดังนั้นถ้าแปลนมีโครงการลักษณะนี้กระจายไปทั่วหลายจุด ก็อาจจะสนองกำลังซื้อของลูกค้าที่อยู่ตามจุดต่าง ๆ ได้ด้วย ปัญหาเรื่องที่ดินทำโครงการเป็นสิ่งหนึ่งที่แปลนเองได้แนวทางแก้ไขไว้แล้วเพียงแต่ตอนนี้แปลนเอสเตทยังไม่พร้อมที่จะขึ้นโครงการพร้อม ๆ กัน

เมื่อเดือนเมษายน 2539 บ้านสวนริมคลองกรุงเทพกรีฑา ได้รับเกียรติคุณโครงการดีเด่นด้านสถาปัตยกรรมไทยประเภทสร้างสรรค์ เนื่องในวันอนุรักษ์มรดกไทย

โครงการนี้ แปลนเอสเตทประสบความสำเร็จเรื่องรางวัลเช่นกันแต่ในเรื่องยอดขายเชื่อว่าคงต้องพยายามกันอย่างยิ่งเพื่อปิดการขายให้เร็วขึ้น

ในขณะที่การขายโครงการที่กรุงเทพกรีฑากำลังเข้มข้น แปลนเอสเตทก็ไปเปิดบ้านสวนริมคลอง-บางปะอิน ที่จังหวัดอยุธยา เมื่อปลายปีที่ผ่านมา

"ก็ใช้วิธีการมองตลาดแบบเดิม" ธีรพลยอมรับกับ "ผู้จัดการ" เขาตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงนี้จำนวน 268 ไร่มาตั้งแต่ปี 2533

ผมไปยืนอยู่ที่ริมฝั่งแม่น้ำวัดนิเวศธรรมประวัติ มองเห็นความเงียบสงบของที่ดินก็เลยตัดสินใจซื้อ ตอนนั้นไม่คิดมากเพราะเป็นช่วงที่ซื้อมาทำอะไรก็ได้หมด"

แต่คราวนี้ธีรพลโชคไม่ดี หลังจากที่เขาซื้อมาไม่กี่เดือนก็เกิดสงครามอ่าวเปอร์เซีย รูปแบบโครงการที่วาดฝันไว้ว่าจะสร้างเป็นลากูนที่จะให้บ้านทุกหลังติดน้ำมีเรือเข้ามาถึงตัวบ้าน โดยพุ่งเป้าไปยังตลาดของลูกค้าที่ร่ำรวยมีเรือยอชต์ขับเล่นไปมาในสายน้ำเจ้าพระยาก็ต้องพับไป

ที่ดินแปลงนี้ถูกหยิบขึ้นมาปรึกษาหารือบนโต๊ะของกรรมการบริษัทอีกหลายครั้งในช่วงเวลาต่อมา แต่ก็ยังหาข้อสรุปไม่ได้ว่าจะทำโครงการแบบไหน ขายใครจนในที่สุด ธีรพลตัดสินใจทำเป็นบ้านหลังที่ 2 ของคนกรุงเทพฯ ที่ต้องการพักผ่อนและการทำกิจกรรมในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ โดยมั่นใจว่าทำเลไม่ไกลจากกรุงเทพฯ และมีการเดินทางได้หลายทางทั้งรถยนต์ รถไฟและเรือ

บ้านสวนริมคลองบางปะอินเป็นโครงการในพื้นที่ใหญ่ที่สุดของแปลนเอสเตทในระดับราคาที่เริ่มมีความเป็นไปได้สำหรับคนชั้นกลางมากขึ้น

ชุมชนเจ้าพระยา-บางประอินอยู่ในเนื้อที่ 268 ไร่ มีพื้นที่ขายตั้งแต่ 80 ตารางวาขึ้นไป มีทั้งหมด 560 ยูนิต ราคาตารางวาละประมาณ 32,000 บาทขึ้นไป พื้นที่ดินของโครงการไม่ได้ติดแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งหมด ที่ดินส่วนใหญ่จะติดคลอง ที่จะมีการขุดลึกเข้าไปถึง 5 กิโลเมตร ทุกแปลงจะต้องมีสิ่งปลูกสร้างตามที่ทางโครงการได้ออกแบบไว้ มีต้นไม้ริมน้ำที่ทางบริษัทจะปลูกให้ฟรีโครงการละ 2 ต้น

จุดขายของโครงการนี้อยู่ที่ความสงบของชุมชนริมน้ำ มีสโมสรใหญ่ 2 แห่งที่จะสามารถสร้างสรรค์กิจกรรมต่างๆ รวมทั้งลานเวทีกลางแจ้ง

สโมสรและลานกิจกรรมดูจะเป็นจุดขายที่สำคัญของแปลน โดยเฉพาะภาพโฆษณาที่ให้เห็นวงดนตรีกำลังบรรเลงริมน้ำเจ้าพระยา โดยมีวัดนิเวศธรรมประวัติเป็นฉากหลัง แสดงถึงรสนิยมความสุนทรีและกิจกรรมที่น่าจะร่วมกันมีขึ้นของชุมชนแห่งนี้

ถึงแม้วันนี้ บริเวณโครงการยังไม่เป็นรูปเป็นร่างเท่าไหร่นัก นอกจากตัวสโมสรที่ใกล้เสร็จสมบูรณ์ แต่ต้นไม้ใหญ่เพิ่งทยอยเอามาลง คลองกำลังดำเนินการขุดอย่างเร่งรีบ สายลมเย็นในแม่น้ำเจ้าพระยายังไม่เพียงพอที่จะดับความร้อนกลางเดือนเมษายนนี้ได้ แต่โครงการนี้ก็ได้สร้างยอดขายไปได้พอสมควร

"ขายไปได้ประมาณ 50%" ธีรพลกล่าวและไม่แสดงท่ทีวิตกกังวลเกี่ยวกับยอดขายนัก เขามั่นใจว่า เมื่อโครงการเปิดตัวสมบูรณ์แบบ ก็ไม่น่าจะมีปัญหากับยอดขาย

แน่นอนกลุ่มคนซื้อต้องเป็นกลุ่มที่ติดตามผลงานแปลนพอสมควร และให้ความมั่นใจว่าแปลนเอสเตทกำลังทำอะไรอยู่ โดยเฉพาะลูกค้าในวงการโฆษณา ในวงการศิลปิน จะให้ความสนใจเป็นพิเศษ เพราะคราวนี้มันเป็นการซื้อโครงการในฝันจริง ๆ

ยอดขายในโครงการบ้านสวนริมคลองที่บางปะอินจะเป็นบทพิสูจน์อีกครั้งว่าที่ผ่านมาแปลนเดินมาถูกทางหรือเปล่า และแปลนจะได้รับบทเรียนอะไรอีกบ้างจากการทำโครงการนี้

จากการทำโครงการที่ผ่านมาแล้วทั้งสาม แปลนได้รับบทเรียนอีกหลายอย่าง เช่น เขาให้ความสำคัญกับการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการน้อยไป การทำโครงการโดยหวังที่จะเอาโปรดักส์สร้างความต้องการซื้อนั้นไม่ประสบความสำเร็จโดยเสมอไป

และที่สำคัญกระบวนวิธีการทำงานของแปลนไม่ได้เนื่องมาจากข้อมูลที่มีประสิทธิภาพอย่างต่อเนื่อง เป็นความผิดพลาดที่ธีรพลต้องแก้ไขในองค์กรของเขาต่อไป

ในการทำธุรกิจบ้านจัดสรรกลยุทธ์ทุกอย่างมันเลียนแบบกันได้หมด โดยเฉพาะแบบบ้านเป็นสิ่งเลียนแบบกันได้ง่ายที่สุด ดังนั้นจุดแข็งในเรื่องแบบอย่างเดียวไม่เพียงพอแน่นอน แปลนต้องหาช่องทางอื่นที่จะหนีคู่แข่งขันให้ได้

แปลนเอสเตทมีปัญหาในเรื่องต้นทุนในการทำโครงการสูงกว่าบริษัทโดยทั่วไปประมาณ 20% สาเหตุหนึ่งมาจากต้นทุนในราคาที่ดิน ซึ่งหลายแปลงซื้อมาในช่วงที่ราคาแพงมาก การทิ้งไว้นานไม่นำมาพัฒนาก็จะเป็นปัญหาเรื่องการเงินเช่นอัน แปลนเอสเตทจำเป็นต้องหาทางออก

"แต่ปัญหาเรื่องที่ดินไม่ใช่ปัญหาใหญ่การมีแลนด์แบงก์มากๆ ในปัจจุบันต่างหากที่ทำให้บริษัทมีปัญหา" ธีรพลกล่าว

ในสายตาของเขา ที่ดินนั้นหาได้เสมอ ความสำคัญอยู่ที่ต้องพัฒนาได้ทันทีในวันนี้ ไม่ใช่ซื้อมาเก็บไว้เป็นภาระ ซึ่งที่ดินแบบหลังนี้หาได้มากมาย

การหาพันธมิตรซึ่งมีที่ดินในทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง แต่ไม่มีที่ดินทำเป็นการหนีคู่แข่งคือสิ่งที่แปลนกำลังทำ แปลนโชคดีที่มีเจ้าของที่ดินหลายรายที่มั่นใจในตัวบริษัทและเสนอที่ดินเข้ามาให้เลือกหลายแปลง อีกทั้งเป็นพันธมิตรหรือถือหุ้นในโครงการร่วมกัน

โครงการแรกที่จะเปิดเร็ว ๆ นี้ก็คือที่ดินเก่าแปลงหนึ่งเนื้อที่ประมาณ 3 ไร่ ย่านราชวัตร

ด้วยวิธีการนี้ทำให้ปลดปัญหาเรื่องที่ดินในการทำโครงการไปได้เปลาะหนึ่ง

นอกจากหนีคู่แข่งด้วยทำเลแล้ว แปลนจำเป็นต้องทำโครงการในลักษณะนี้พร้อม ๆ กันหลายโครงการเพื่อสนองตอบลูกค้าในหลาย ๆ ทำเลและต้องเร่งมือในการทำโครงการให้เร็วขึ้น

แปลนเอสเตทมาจากสายงานสถาปนิกที่จะเน้นในเรื่องความแปลกใหม่ และการดีไซน์ที่เป็นลักษณะของโฮมเมด ซึ่งจุดนี้เป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้ได้รับรางวัล แต่ต่อไปความสำคัญในเรื่องนี้จำเป็นจะต้องลดน้อยลง เพื่อช่วยเร่งให้แต่ละโครงการเสร็จเร็วขึ้นด้วย

นอกจากนี้ในช่วงปี 2539 นี้ แปลนเอสเตทได้ปรับองค์กรในหลาย ๆ เรื่องด้วยกันเช่น เริ่มมีฝ่ายพัฒนาธุรกิจที่จะคอยคิดค้นโครงการใหม่รวมทั้งศึกษาความเป็นไปได้อย่างมีระบบ มีฝ่ายบริหารหมู่บ้านรับผิดชอบเรื่องดูแลหลังการขายของทุกโครงการรวมทั้งมีฝ่ายพัฒนาผลิตภัณฑ์ขึ้นด้วย

เรื่องการนำแปลนเอสเตทเข้าตลาดหลักทรัพย์เป็นเรื่องที่ผู้บริหารแปลนเคยคิดโดยเฉพาะในอดีต แปลนเอสเตทอยู่ในเงื่อนไขที่เข้าได้ แต่ธีรพลกล่าวว่า ในช่วงนั้นผู้บริหารไม่ได้รีบร้อนและก็อยู่ในช่วงตัดสินใจ

"เรื่องเข้าตลาดเป็นเรื่องที่คุยกับคุณศุภเดชจากธนชาติอยู่แล้ว ว่าไม่ได้เป็นเรื่องจำเป็นหรือรีบร้อน"

ยิ่งมาวันนี้ เงื่อนไขเข้าตลาดหุ้นยากมากขึ้น และหากแปลนเอสเตทจะเข้าตลาดก็ต้องทำ "การบ้าน" มากขึ้นเรื่องเข้าตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเรื่องห่างตัวออกไปอีก

ความกังวลของแปลนในเรื่องตลาดหลักทรัพย์คือความเป็นอิสระ ขณะเดียวกันก็ต้องตั้งคำถามว่า ทิศทางในอนาคตของแปลนจะเป็นไปในรูปใด จะเป็นบริษัทที่ต้องเร่งทำผลกำไรให้ทันใจผู้ถือหุ้น หรือเป็นบริษัทขนาดกลางนอกตลาดหลักทรัพย์ที่เข้มแข็งเท่านั้นก็พอ

ธีรพลออกตัวว่า แปลนเอสเตทยังใหม่เกินไปกับธุรกิจพัฒนาที่ดิน ยังไม่มีความเชี่ยวชาญช่ำชองพอที่จะเสนอตัวให้กับประชาชน วิธีคิดวิธีการทำงานของแปลนเอสเตทยังมีอีกหลายเรื่องที่ต้องเรียนรู้และปรับปรุงแก้ไข

เรื่องเข้าตลาดหลักทรัพย์จึงยังเป็นเรื่องที่ไม่แน่นอนสำหรับการสนทนาในวันนั้นกับธีรพล

"แต่ถ้าหากเราจะเข้าตลาดหลักทรัพย์ เราก็ต้องเป็นแชมป์ อย่างน้อยก็เป็นแชมป์รุ่นฟลายเวทให้ได้" ธีรพลกล่าวทิ้งท้ายอย่างติดตลก