ธุรกิจทางด้านค้าปลีก เป็นความต้องการที่แท้จริง เป็นผลมาจากการเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ของคนจริง ๆ" ประพันธ์ เอี่ยมรุ่งโรจน์กรรมการบริหารฝ่ายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บริษัท เฟิร์สท์ แปซิฟิค แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความเห็น

หลังจากศึกษาความเป็นไปได้ของตลาดอย่างมั่นใจแล้ว วันนี้เฟิร์สท์ฯ ได้เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอีกรายหนึ่งที่กระโจนเข้าสู่ธุรกิจ "เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์" ภายใต้ชื่อโครงการมาร์เก็ตพลัส เมื่อปลายปี 2538 ที่ผ่านมา

NEIBORGHOOD SHOPPING MALL-เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์ หรือศูนย์การค้าของชุมชนที่มีขนาดเล็ก เกิดขึ้นเนื่องจากวิถีการใช้ชีวิตของคนที่ได้เปลี่ยนแปลงไป จากปัญหาของเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ปัญหาของการจราจรที่นับวันยิ่งคับคั่งจนหาทางออกไม่เจอ เมื่อทุกอย่างต้องเร่งรีบและแข่งขันกับเวลาคนจึงต้องคำนึงถือเวลาที่ใช้ในการเดินทาง เพื่อการแสวงหาสินค้าและบริการในชีวิตประจำวันมากยิ่งขึ้น

การจับจ่ายใช้สอยสินค้า และบริการเพื่อชีวิตประจำวันตามศูนย์การค้าใกล้บ้านนั้นสามารถอำนวยความสะดวกสบาย และสอดคล้องกับชีวิตยุคปัจจุบันอย่างสูงสุด ธุรกิจค้าปลีกจึงจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพการเปลี่ยนแปลงกลายเป็นศูนย์การค้าชุมชน ซึ่งจะเป็นแหล่งรวมอาหารสินค้าและบริการที่สะดวกครบครัน

"เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์" จึงนับว่าเป็นลู่ทางใหม่ที่น่าท้าทายท่ามกลางการแข่งขันอย่างรุนแรงของธุรกิจที่อยู่อาศัย

"เป็นโครงการที่ใช้พื้นที่ดินไม่มาก ระยะเวลาก่อสร้างไม่นานและสามารถคืนทุนได้เร็ว" นักพัฒนาที่ดินรายหนึ่งกล่าวถึงจุดเด่นของธุรกิจของธุรกิจประเภทนี้ และให้รายละเอียดว่าที่ดินในการสร้างโครงการควรมีขนาดตั้งแต่ 3 ไร่จนถึง 10 ไร่ ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ เป้าหมายของลูกค้าควรอยู่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร จำนวนประมาณ 50,000 คน การเดินทางต้องสะดวกสบาย และร้านค้าภายในจะต้องประกอบด้วยร้านค้าต่าง ๆ ที่สนองตอบต่อความต้องการในชีวิตประจำวันได้ รวมทั้งใช้เงินลงทุนประมาณ 100-200 ล้านบาทระยะเวลาการคืนทุนประมาณ 4-5 ปี

ที่สำคัญทุกโครงการควรต้องมีซุปเปอร์มาเก็ตขนาดไม่ต่ำกว่า 1,000 ตรารางเมตรประกอบอบู่ด้วยซุปเปอร์มาเก็ตถือเป็นหัวใจสำคัญในการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอย ในเนเบอร์ฮู้ดชอปปิ้งมอลล์แต่ละแห่ง

ในเมื่อบริษัทพัฒนาที่ดินซึ่งมีความชำนาญในการหาที่ดินแปลงที่มีศักยภาพเพื่อการพัฒนา และมีประสบการณ์ในการก่อสร้างด้วยรูปแบบ และเทคโนโลยี่ใหม่ ๆ ที่น่าสนใจ แต่ขาดความเชี่ยวชาญในเรื่องธุรกิจการค้าปลีก

ในขณะเดียวกันบริษัทค้าปลีกก็ไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์ การผนึกกำลังเพื่อประโยชน์สูงสุดจึงเกิดขึ้น

เฟริสท์ฯ เลือกเอาค่าย ซันนีส์ซุปเปอร์มาเก็ตของยักษ์ใหญ่ ซี.พี เป็นพันธมิตรในการเปิดตัวมาเก็ตพลัสสาขาแรก

มาเก็ตพลัส ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท 83 ในพื้นที่ขนาด 3 ไร่ตรงข้ามกับสำนักงานพระโขนง รูปแบบเป็นอาคารศูนย์การค้าสูง 2 ชั้น ไม่รวมชั้นจอดรถใต้ดิน ภายในประกอบด้วยซันนีส์ซุปเปอร์มาเก็ตซึ่งได้ตกลงเช่าพื้นที่กว่า 1,000 ตารางเมตรและมีร้านค้าจำนวนทั้งสิ้น 36 ยูนิต แบ่งเป็น 2 ชั้น ๆ ละ 18 ยูนิต ซึ่งแต่ละยูนิตมีขนาดตั้งแต่ 52-88 ตารางเมตร ซึ่งเป็นร้านอาหารถึง 60% ของร้านค้าทั้งหมด ส่วนอีก 40% ประกอบไปด้วยร้าน วีดีโอ ร้านถ่ายรูป ร้านซักแห้ง ร้านเสริมสวย ฯลฯ

ทางด้านงานก่อสร้างเริ่มมาตั้งแต่เดือนตุลาคมปีที่ผ่านมา และจะเริ่มเปิดบริการประมาณเดือน พฤศจิกายน 2539

"โครงการนี้ทางเรามั่นใจอย่างมากว่าไม่เกิน 5 ปีก็คืนทุนหมด เพราะใช้เงินลงทุนประมาณ 120 ล้านเท่านั้น" ประพันธ์กล่าวอย่างมั่นใจพร้อมทั้งเปิดเผยต่อว่าเฟริสท์ฯ ต้องการบุกตลาดทางด้านนี้อย่างจริงจัง การเตรียมหาที่ดินแปลงอื่น ๆ จึงต้องมีอย่างแน่นอน

"ธุรกิจนี้ใครมาทำก่อน ขยายสาขาได้ก่อนจนสามารถทำให้ชื่อโครงการติดปากผู้บริโภคได้เร็วเท่าไหร่ถือว่าประสบความสำเร็จ" ประพันธ์กล่าว

ทางพรีเมียร์กรุ๊ปเอง เคยมีนโยบายที่จะเข้ามาสู่ธุรกิจค้าปลีกมานาน จนในที่สุดได้เข้าไปถือหุ้นในโครงการเสรีเซ็นเตอร์ แต่นับว่ายังไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร และต่อมาก็มีการวางหมากให้บริษัทพรีเมียร์ เอสเตทดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัททางด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวบุกทะลวงในรูปแบบของเนเบอร์ฮู้ดและจับมือกับค่ายธุรกิจค้าปลีกแทน ปัจจุบันเปิดตัวให้การบริการไปแล้ว 3 สาขา คือพรีเมียร์แจ้งวัฒนะ พรีเมียร์บนถนนช้างคลานจังหวัดเชียงใหม่และบนถนนพระราม 9

พรีเมียร์จะมีพันธมิตรค่ายธุรกิจค้าปลีกหลายค่าย อย่างเช่นที่สาขาแจ้งวัฒนะจะมีซันนีส์ซุปเปอร์มาเก็ตของค่ายซีพี ที่สาขาเชียงใหม่และแจ้งวัฒนะร่วมมือกับเลมอนกรีน ของบางจาก แต่ที่สาขาพระราม 9 ไม่มีซูเปอร์มาเก็ต แต่เปลี่ยนเป็น ฟามาซีชอปขนาดใหญ่กว่า 1,000 ตรม. แทน ภายใต้ชื่อชวาลฟาร์มาซี

ส่วนเนเบอร์ฮู้ดสาขาล่าสุดที่จะเปิดบริการในเดือนตุลาคม 2539 นี้ คือพรีเมียร์สัมมากร บนถนนสุขาภิบาล 3 บนเนื้อที่ 6 ไร่มีพื้นที่ขายกว่า 5,000 ตารางเมตรประกอบไปด้วยร้านค้าย่อยประมาณ 40 ร้าน ส่วนโครงการซุปเปอร์มาเก็ตนั้นขณะนี้กำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณา แต่ได้กำหนดไว้ว่าพื้นที่ของซูเปอร์มาเก็ตจะมีพื้นที่ประมาณ 1,500 ตารางเมตร

พรีเมียร์ สัมมากรเป็นการร่วมทุนกับหมู่บ้านสัมมากร เจ้าของที่ดินในสัดส่วน 50-50 โครงการนี้นับเป็นส่วนผสมที่ลงตัวอย่างดียิ่ง เพราะพื้นที่สร้างโครงการนั้นอยู่ตรงข้ามหมู่บ้านสัมมากรที่เจ้าของโครงการต้องการมีศูนย์การค้าเล็กบริการลูกบ้านอยู่แล้ว

กลุ่มพรีเมียร์ตั้งเป้าไว้ค่อนข้างชัดเจนว่าจะขยายสาขาของศูนย์การค้าขนาดเล็กนี้ให้ครอบคลุมทั้งประเทศโดยตั้งเป้าไว้รวม 20 สาขาภายใน 5 ปี

โดยในปี 2539 วางโครงการขยายพื้นที่ไปในต่างจังหวัด คือที่หาดใหญ่ สงขลา และภูเก็ต อุบลและนครราชสีมา ใช้งบลงทุนแห่งละ 150-200 ล้านบนเนื้อที่ไม่เกิน 10 ไร่

ไพบูลย์ สำราญภูติ ยืนยันว่าทุกแห่งควรมีซุปเปอร์มาเก็ตขนาด 1,000 ตารางเมตรขึ้นไปอยู่ด้วย และในอนาคตศูนย์การค้าในรูปแบบนี้จำเป็นต้องมีซุปเปอร์มาเก็ตเป็นของตนเองเพื่อให้ครบวงจรและความรวดเร็ว

บริษัทเอนกทวี บริษัทพัฒนาที่ดินอีกรายหนึ่ง ได้เปิดตัวโครงการทวีวันมาเก็ตเพลสบนถนนสุขุมวิท 39 ในรูปแบบของเนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์เช่นกัน

บริษัทเอนกทวีเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินเก่าแก่ของนักธุรกิจหญิงชื่อดัง วันเพ็ญ จันทรวิโรจน์ ซึ่งประสบความสำเร็จมากมายในเรื่องการทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ย่านสุขุมวิทรวมทั้งเป็นเจ้าของโครงการโคโคนัทบีช คอนโดมิเนียมตากอากาศบนหาดจอมเทียนพัทยา หลังจากช่วงธุรกิจที่ดินซบเซาตั้งแต่ปี 2533 เป็นต้นมา การพัฒนาที่ดินของกลุ่มนี้ก็เงียบหายไป

มาคราวนี้ วันเพ็ญจับมือกับกลุ่มห้างสรรพสินค้าไทยไดมารู ที่กำลังประสบปัญหาการแข่งขันระหว่างค่ายใหญ่ด้วยกัน โดยหันมาทางช่องทางใหม่คือธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบซุปเปอร์มาเก็ต ภายใต้ชื่อ "ไดมารู เดลี่ มาร์เก็ตเพลส"

ทวีวันมาเก็ตเพลสตั้งอยู่ในเนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ ภายในโครงการประกอบไปด้วยอาคารพื้นที่การค้า 6 ชั้น พื้นที่ขายประมาณ 5,000 ตารางเมตร เป็นร้านค้าย่อยประมาณ 70 ยูนิต พื้นที่ชั้นที่ 1 เป็นที่ตั้งของไดมารูมาเก็ตเพลส ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 1,700 ตารางเมตร

บรรณ จันทรวิโรจน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเอนกทวี กล่าวกับ "ผู้จัดการ" ว่า ชุมชนย่านสุขุมวิทมีจุดเด่นที่ว่าการจราจรสามารถเข้าออกได้หลายทาง และแวดล้อมไปด้วยที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียม ส่วนการขยายสาขาต่อไปของทวีวันนั้นคาดว่ายังอยู่ในแหล่งชุมชนย่านสุขุมวิทเช่นเคย เพราะเป็นทำเลที่บริษัทมีข้อมูลและประสบการณ์มากที่สุด

บนถนนสายเดียวกันกับมาร์เก็ตเพลส โครงการฟูจิซุปเปอร์มาเก็ตของกลุ่มยูเอฟเอ็มในเครือบริษัทสยามอรุณ จำกัด บริษัทพัฒนาที่ดินของ สว่าง เลาหทัยก็เตรียมเปิดสาขาที่ 2 อยู่ที่นั่น โดยขณะนี้โครงการเสร็จเรียบร้อยแล้วอยู่ระหว่างการตกแต่งภายในคาดว่าจะเปิดบริการได้ในปลายปีนี้

ถึงแม้ฟูจิซุปเปอร์มาเก็ต จะไม่มีรูปลักษณ์ของเนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์ แต่ก็มีจุดเด่นตรงที่ว่า เป็นซุปเปอร์มาเก็ตสไตล์ญี่ปุ่นที่รองรับลูกค้าญี่ปุ่นในย่านนั้น

เนเบอร์ฮู้ดชอปปิ้งมอลล์ เป็นธุรกิจที่น่าจะมีอนาคตก็จริง แต่ใช่จะมีลู่ทางที่สว่างไสวปราศจากอุปสรรคเสียทีเดียว โดยเฉพาะในปัจจุบัน กำลังส่อแววการแข่งขันที่ดุเดือดเช่นกัน

ปัญหาแรกที่สำคัยก็คือ การหาที่ดินในย่านชุมชนแม้เพียง 2-3 ไร่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายนัก ถ้าจะมีราคาก็แพง ปัญหาที่สำคัญอีกเรื่องก็คือในขณะที่เนเบอร์ฮู้ดฯ ต้องการซุปเปอร์มาร์เก็ตเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดกลุ่มคน แต่ในทุกวันนี้ซุปเปอร์มาเก็ตก็เป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงมาก มีค่ายต่าง ๆ เกิดขึ้นมากมาย เช่น ฟู้ดแลนด์ ซันนีส์ เซ็นทรัลซูปเปอร์มาเก็ต

นอกจากนั้นธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบคอนวีเนียนสโตร์ก็กำลังแข่งกันดุเดือนไม่แพ้กันเลย ไม่ว่าจะเป็นเซเว่นอีเลฟเว่น เอเอ็ม-พีเอ็ม รวมทั้งธุรกิจค้าปลีกที่จับช่องทางในปั๊มน้ำมันเช่น ไทเกอร์มาร์ท ของเอสโซ่ สตาร์มาร์ทของคาลเท็กซ์ เลมอนกรีนของบางจาก

เท่านั้นยังไม่พอ ปัจจุบันยังมีกลุ่มทุนบริษัทค้าปลีกจากญี่ปุ่นหลายค่ายที่เตรียมตบเท้าเข้าสู่สนามแข่งขันของธุรกิจซุปเปอร์มาร์เก็ตเช่นกัน เช่นกลุ่มเยาฮัน กลุ่มยูเอฟเอ็มซึ่งเป็น บริษัทในเครือสยามอรุณ ดีเวลลอปเม้นท์

และที่ไม่ควรมองข้ามอีกเรื่องหนึ่งก็คือเมื่อไหร่ที่รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสร้างเสร็จไม่ว่าจะเป็นโฮปเวลล์ หรือรถไฟฟ้าธนายง บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งของโฮปเวลล์และธนายงก็หวังไว้ว่าสถานีจอดรถหลาย 10 จุดพวกนั้นก็คือแหล่งทำเงินขนาดใหญ่ในรูปแบบของ เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์ เช่นกัน

สำหรับนักพัฒนาที่ดินแล้ว ธุรกิจนี้อาจมีอนาคต แต่อย่าลืมเหลียวหลังแลหน้าให้ดีก็แล้วกัน