แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยอมประกาศขาดทุนในครึ่งปีแรกถึง 1,800 ล้านบาท ด้วยเหตุผลทางการเงินที่น่าสนใจ เป็นเกมการเงินที่ล้ำลึกจนค่ายอื่นเดินตามไม่ทัน ฐานเดิมของบริษัทที่แข็งแกร่งทำให้อนันต์ อัศวโภคิน สามารถยืนหยัดและนำพาบริษัทฟันฝ่าไปได้อีกครั้ง ในขณะที่ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ประกอบการต่างเจอกับปัญหาขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรงจนมองไม่เห็นทางออก และหลายรายกำลังเริ่มนับถอยหลัง…

"ปีที่แล้วธุรกิจเรียลเอสเตทอาการหนัก แต่ปีนี้มันอยู่ห้องไอ.ซี.ยู." อนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการผู้จัดการบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เคยกล่าวประโยคนี้ไว้ตั้งแต่กลางปี 2539 แน่ล่ะ..ในเวลานั้นหลายคน ๆ คนอาจจะยังนึกภาพได้ไม่ชัดเจนนัก

จน ณ วันนี้ ซึ่งเป็นไตรมาสสุดท้ายของปี 2540 บริษัททางด้านเรียลเอสเตทเล็ก ๆ หลายบริษัทฌาปนกิจตัวเองไปเรียบร้อยแล้ว หลายบริษัทกำลังเผาหลอก รอเวลาเผาจริงปีหน้า และอีกหลาย ๆ บริษัทกำลังดิ้นพล่าน!

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีการเตรียมเนื้อเตรียมตัวไว้ก่อนล่วงหน้ามานานแล้วก็ตาม ก็ยังถูกพายุเศรษฐกิจกระหน่ำซัดจนเซไปเหมือนกัน ในครึ่งแรกของปี 2540 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ปรากฏผลขาดทุนครั้งใหญ่ถึง 1,810.85 ล้านบาท!!! นับเป็นการขาดทุนครั้งแรกในรอบ 8 ปี ในขณะที่ผลดำเนินงานในหลายปีที่ผ่านมา แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีผลกำไรสุทธิอย่างต่อเนื่องปีละ 1,500-2,200 ล้านบาท (ดูตารางผลประกอบการ 5 ปีประกอบ)

สาเหตุของการขาดทุนที่สำคัญมี 2 เรื่อง คือ 1. ผลจากการที่รัฐบาลปรับอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศมาเป็นระบบลอยตัวเมื่อต้นเดือนกรกฎาคม ส่งผลให้แลนด์ฯ มีภาระหนี้ต่างประเทศเพิ่มขึ้นกว่า 40% และ 2. ขาดทุนจากการลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม

ในเรื่องของค่าเงินบาท ภายใน 2 ปีนี้แลนด์ฯ จะถึงกำหนดชำระหนี้ก้อนโตในเวลาไล่เลี่ยกัน โดยเมื่อต้นปีได้ชำระคืนเงินกู้ไปแล้ว 1,000 ล้านบาทและในเดือนตุลาคมที่ผ่านมาจะต้องชำระคืนเงินกู้ประมาณ 1,500 ล้านบาท และในปีนี้จะถึงกำหนดชำระหนี้ต่างประเทศอีกประมาณ 2,400 ล้านบาท (คิดจากอัตราแลกเปลี่ยน 35 บาทต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ)

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ได้ตัดขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนไปในไตรมาส 2 จำนวน 883.76 ล้านบาท โดยคิดจากค่าเงินบาทที่ 29 บาทต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ

อดิศร ธนนันท์นราพูล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ อธิบายถึงวิธีคิดอย่างแยบยลของการตัดสินใจบันทึกการขาดทุนครั้งใหญ่นี้ไว้อย่างน่าสนใจทีเดียว

เป็นธรรมดาของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่มักจะพยายามโชว์ผลกำไรที่ขยายตัวกันทุกไตรมาส แม้ผลกำไรที่มาก ๆ เหล่านั้นจะหมายถึงภาษีที่มากตามไปด้วยก็ไม่หวั่น เพราะเหตุผลสำคัญคือผลประกอบการที่ดีทำให้ราคาหุ้นเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

หากดูจากงบกำไรขาดทุนของแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว หลายปีที่ผ่านมาบริษัทนับเป็นลูกค้าชั้นดีของกรมสรรพากรมาโดยตลอด เพราะจ่ายภาษีกันปีละ 600-700 ล้านบาท ปีใดที่ผลประกอบการดูจะตกต่ำแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็สู้อุตส่าห์ขายเงินลงทุนสร้างรายได้เข้าบริษัทมิได้ขาด โดยปี 2538 และ 2539 มีกำไรจากการขายเงินลงทุนจำนวน 617.70 ล้านบาท และ 756.49 ล้านบาทตามลำดับ

แต่สำหรับปีนี้แลนด์แอนด์เฮ้าส์เลือกที่จะทำให้บริษัทขาดทุนทางบัญชีเพื่อประหยัดภาษีครึ่งปีประมาณ 140 ล้านบาทไว้

ทั้งนี้ อดิศร มือการเงินชั้นนำแห่งยุคเปิดใจกับ "ผู้จัดการรายเดือน" ว่า "ในยามนี้เราต้องการรักษาสภาพคล่องของบริษัท ก็เลยมาหาทางประหยัดภาษี ด้วยการรับรู้ผลขาดทุนจากพอร์ตลงทุน ดีกว่าให้ไปหมกอยู่ที่ส่วนของผู้ถือหุ้น ถ้ารับรู้ผลขาดทุนซะก็ไม่ต้องเสียภาษี เราก็เลยทำในไตรมาส 2 ถ้าไปทำในไตรมาส 3 จะไม่ช่วยเรื่องภาษีกลางปี เพราะบริษัทจดทะเบียนต้องคำนวณภาษีปีละ 2 ครั้ง ฉะนั้นถ้าไม่รับรู้ผลขาดทุนในไตรมาส 2 เราจะมีกำไร และต้องเสียภาษีกลางปี"

อดิศรใช้วิธีขายเงินลงทุนทั้งหมดในพอร์ตออกไปแล้วซื้อคืนทันที แลนด์แอนด์เฮ้าส์เสียค่าธรรมเนียมการซื้อขายหลักทรัพย์ไปนิดหน่อยเพื่อการนี้ แต่เมื่อเทียบกับการประหยัดภาษีครึ่งปีประมาณ 140 ล้านบาทก็นับว่าคุ้มค่า

จากงบการเงินไตรมาส 1 ปี 2540 พบว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีกำไรก่อนหักภาษีประมาณ 535 ล้านบาท และจะต้องชำระภาษีเงินได้ประมาณ 116 ล้านบาท หากในไตรมาส 2 บริษัทไม่รับรู้ผลขาดทุนจากการขายเงินลงทุน 1,134.38 ล้านบาท บริษัทก็จะมีผลกำไรก่อนหักภาษีประมาณ 88.6 ล้านบาท คิดเป็นภาษีที่ต้องจ่ายประมาณ 25 ล้านบาท (พิจารณางบการเงินประกอบ)

เมื่อไตรมาส 2 ปี 2539 แลนด์ฯ มีกำไรก่อนหักภาษี 837 ล้านบาท หากปีถัดมาหดเหลือเพียง 88.6 ล้านบาท ย่อมเป็นตัวเลขที่น่าตกใจไม่น้อยเพราะนั่นหมายถึงผลประกอบการเมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนลดลงถึง 90% การทำกำไรจากการขายเงินลงทุนอย่างปีก่อนๆ ก็เป็นกลยุทธ์ที่ใช้ไม่ได้คล่องแล้ว เนื่องจากภาวะฝืดเคืองทางเศรษฐกิจเป็นเหตุ ทางออกที่หรูที่สุดของบริษัทยักษ์ใหญ่วงการอสังหาฯ ยามนี้จึงยอมขาดทุนดีกว่า พร้อมกับเหตุผลที่ผู้ถือหุ้นทุกคนยอมรับได้ด้วยความชื่นชม

ส่วนในเรื่องการขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนนั้นอดิศรให้เหตุผลว่า "ไหนๆ จะขาดทุนแล้วเราก็ใส่ผลขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนเข้าไปด้วยเลยจะได้ขาดทุนไปครั้งเดียว ไตรมาสต่อไปก็ไม่ต้องกังวล ซึ่งหลายบริษัทก็ทำกันอย่างนี้"

แน่นอนแลนด์แอนด์เฮ้าส์เชื่อว่าการประกาศขาดทุนในช่วงที่คนอื่นก็ขาดทุนทั้งหมด เป็นเรื่องที่ไม่น่าจะตกใจมากนักในขณะเดียวกันราคาหุ้นในตลาดก็จะไม่ตกลงมาฮวบฮาบอีกแน่เพราะมันตกลงมามากแล้ว และนี่คือวิธีการคิดที่ชาญฉลาดของคนกลุ่มนี้ ที่หลายค่ายอาจจะยังคิดเกมตามไม่ทัน

อย่างไรก็ตามก่อนหน้านี้ แลนด์ฯ ได้หาทางแก้ปัญหาสภาพคล่องครั้งใหญ่ไปแล้ว ด้วยการเพิ่มทุนจดทะเบียน 162.53 ล้านหุ้น คิดเป็นเงินประมาณ 2,200 ล้านบาท โดยการเสนอขายนักลงทุนทั่วไป 1,500 ล้านบาท และเสนอขายนักลงทุนโดยเฉพาะเจาะจง (Private Placement) อีก 600 กว่าล้านบาท โดยขายให้กับ บริษัท ML&H Corporation ซึ่งเป็นบริษัทที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ร่วมทุนกับบริษัท Manuela Corporation ในฟิลิปปินส์ เพื่อดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฟิลิปปินส์

เงินเพิ่มทุนจำนวนดังกล่าว แลนด์ฯ เตรียมไว้ชำระหนี้เงินกู้ต่างประเทศจำนวน 1,500 ล้านบาท ซึ่งครบกำหนดชำระในเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ส่วนที่เหลืออีกจำนวนหนึ่งจะใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน และเตรียมไว้สำหรับชำระคืนเงินกู้ที่จะครบกำหนดในปีหน้า

"เรามีเงินเพิ่มทุน 2,200 ล้านบาท และรายได้จากการดำเนินงานอีกส่วนหนึ่งซึ่งจะสามารถชำระหนี้ที่จะถึงดีลในปีหน้าได้ อย่างปีนี้เราจะมียอดโอนประมาณ 1 หมื่นล้านบาท" อดิศรชี้แจง

จากผลประกอบการที่ผ่านมาของบริษัทเชื่อว่า ผู้ถือหุ้นเดิมและนักลงทุนรายใหม่ๆ ยังพร้อมที่จะเข้ามาสนับสนุนบริษัทอย่างเต็มที่

"หุ้นเพิ่มทุน 2,200 ล้านบาท เราขายได้กว่า 90% ไม่มีปัญหา" อดิศรกล่าวย้ำ นั่นหมายถึงว่านักลงทุนยังให้ความวางใจในสถานะของแลนด์แอนด์เฮ้าส์อยู่มาก

การรักษาสภาพคล่องนับเป็นเรื่องสำคัญที่สุด 1 ปีที่ผ่านมา แลนด์ฯ มียอดเงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น 8,229.45 ล้านบาท จาก 3,847.98 ล้านบาท ในไตรมาส 2 ปี 2539 เป็น 12,077.43 ล้านบาทในไตรมาสเดียวกันปี 2540 เงินเบิกเกินบัญชีซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงนี้เองทำให้ดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทเพิ่มขึ้นจาก 28.97 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2539 เป็น 154.45 ล้านบาท ปี 2540 แม้จะเพิ่มขึ้นมาก แต่เมื่อเทียบกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รายอื่น ๆ แล้ว แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังเป็นบริษัทชั้นนำที่มีความมั่นคงทางการเงินอยู่ในระดับที่วางใจได้

กลยุทธ์ทางด้านการเงินของแลนด์ฯ นั้นเป็นสิ่งที่ตอกย้ำว่าการทำบ้านจัดสรรในยุคนี้ นอกจากจะแม่นยำในเรื่องการมองตลาดแล้ว เวทมนต์ทางการเงินต้องพอตัวเช่นกันจึงจะผงาดเป็นจอมยุทธ์อยู่ในวงการได้

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะมีวิธีทางด้านการเงินอย่างชาญฉลาด แต่ในเรื่องนโยบายทางด้านการลงทุนที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์ค่อนข้างเจ็บตัวกับพอร์ตลงทุนขนาดใหญ่ไม่น้อยเลย

อนันต์ ได้ให้ความสำคัญในการมองลู่ทางทางธุรกิจใหม่ ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจบ้านจัดสรรอย่างเดียวมานาน การสร้างฐานรายได้ใหม่ ๆ จึงถูกเตรียมไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ เพียงแต่ว่าถ้าดูพอร์ตลงทุนทั้งหมด มันยังผูกรัดเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนีไม่พ้น

ข้อมูลจากรายงานประจำปี 2539 ของบริษัทเปิดเผยว่า จากการลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมประมาณ 19 บริษัท เป็นบริษัททางด้านอสังหาริมทรัพย์ถึง 12 บริษัท ที่เหลือคือประเภทวัสดุก่อสร้าง 2 บริษัท ทางด้านเงินทุนหลักทรัพย์ 2 บริษัท และประกันภัย 1 บริษัท โรงพยาบาล 1 บริษัทและธุรกิจค้าปลีกอีก 1 บริษัท

สยามธานี เป็นบริษัทในเครือของแลนด์ฯ ที่ถือหุ้นอยู่ถึง 70% เคยประสบความสำเร็จอย่างมากในการสร้างบ้านสวนธนฯ ที่บางมดหลังจากนั้นไปทำโครงการบ้านสวนธนฯ บนถนนรัตนาธิเบศร์ และถนนรัชดาภิเษก บ้านสวนธนฯ รัตนาธิเบศร์ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว 14 ตึก ตึกละ 32 ยูนิต เหลือไม่ถึง 10 ยูนิต ราคา 1.3 ล้านบาทขึ้นไป เฟสใหม่จะเริ่มก่อสร้างต้นปี 2541 อีก 5 ตึก ขนาด 60-80 ตร.ม. ราคา 1.3 ล้านบาทขึ้นไปเช่นกัน ส่วนที่ซอยเสือใหญ่อุทิศ 12 อาคารเสร็จแล้วเช่นกันแต่ยังเหลือขาย ในขนาด 47 ตร.ว.ราคา 1.3 ล้านบาทอีกจำนวนหนึ่ง

ส่วนบริษัทสยามสินธร เป็นบริษัททางด้านพัฒนาที่ดินบริษัทแรกที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ขยายงานออกไปโดยมีกลุ่มพันธมิตรสำคัญคือธนาคารไทยพาณิชย์ และทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ร่วมด้วย ปัจจุบันไทยพาณิชย์ถือหุ้น 25% แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 14% และทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์อีก 37.5%

พันธมิตรกลุ่มนี้เกี่ยวก้อยเข้าร่วมทุนในบริษัทพัฒนาที่ดินอื่นๆ ต่อมาอีกหลายบริษัท แต่ดูเหมือนว่ากำลังประสบปัญหาทางด้านการขายอยู่ไม่น้อยเหมือนกัน

ผลงานในระยะแรกๆ ของสยามสินธรก็คือ โครงการรัตนโกสินทร์ วิว ตึกแฝดเชิงสะพานพระปิ่นเกล้า โครงการดิโอลด์สยาม อาคารสินธร แล้วหลังจากนั้นก็ค่อนข้างเงียบไป ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา โครงการที่พยายามจะเข็นเลยไม่เดินหน้าเท่าที่ควร เช่น การเข้าไปซื้อที่ดินที่หน้าสถานทูตลาวพื้นที่ 14 ไร่ บนถนนสาธร จำนวน 700 ล้านบาท เพื่อจะสร้างโครงการอาคารสำนักงาน หรือการเช่าที่ดินจากตระกูลศิริพัฒน์ 21 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของสวนอาหารตำหนักไท บนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งหมดสัญญาเช่าไป ตั้งแต่กลางปี 2538 และได้วางแผนไว้ว่าจะสร้างเป็นศูนย์บันเทิงครบวงจรรวมทั้งแผนงานการที่จะพัฒนาที่ดินบนถนนพระราม 3

โครงการทั้งหมดได้ถูกชะลอออกไปหมด ขณะเดียวกันบริษัทยังได้ใช้เงินจำนวนมากในการซื้อโครงการสมประสงค์พลาซ่า บนหาดจอมเทียนและเข้าไปถือหุ้น 25% ฟินิกซ์กอล์ฟในจังหวัดชลบุรี

โครงการสมประสงค์พลาซ่าเป็นโครงการศูนย์การค้าร้างของสมประสงค์กรุ๊ป ที่สร้างเสร็จมาตั้งแต่ปี 2534 โดยทางบริษัทสยามสินธรได้วางแผนที่จะปรับปรุงเป็นโรงแรมส่วนหนึ่ง และเปลี่ยนชื่อเป็นโครงการจอมเทียนซีไซด์พัทยา และขายลดราคาอย่างมากในส่วนของอาคารพาณิชย์ และจากการสำรวจของ "ผู้จัดการรายเดือน" เมื่อปลายเดือนกันยายน 40 ก็พบว่า ณ วันนี้โครงการนี้ยังเป็นโครงการร้าง ยังไม่เห็นอนาคตเช่นเคย

ตราบใดที่ภาวะเศรษฐกิจยังซบเซาต่อเนื่องเช่นนี้ การที่จะพลิกฟื้นโครงการอสังหาริมทรัพย์บนหาดจอมเทียนให้เกิดความคึกคักขึ้นคงไม่น่าจะเป็นเรื่องง่าย เพราะปัจจุบันยังมีโครงการร้างที่เป็นผลพวงมาจากการเก็งกำไรยังมีอีกมากมาย เช่นเดียวกับการไปซื้อโครงการสนามกอล์ฟ เพื่อหวังที่จะสร้างบ้านราคาแพงรอบๆ โครงการก็คงยังไม่ถึงเวลาเช่นกัน

เมื่อตลาดอาคารสูงก็ทำไม่ได้ ตลาดศูนย์การค้าที่วางแผนให้ทีมงานของแฟชั่นไอร์แลนด์เป็นหัวหอกก็ไม่ประสบความสำเร็จ จนต้องขายหุ้นส่วนหนึ่งให้กับบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาไป สยามสินธรก็ได้ลงมาเล่นตลาดบ้านแข่งกับบริษัทในเครืออื่นเช่นกัน โครงการที่กำลังพัฒนาจริงๆ ของสยามสินธรขณะนี้ก็คือ โครงการบ้านนริศา ในเนื้อที่ 120 ไร่ บนถนนประชาอุทิศธนบุรี ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยว 100 ตารางวาขึ้นไป ราคาเริ่มต้นที่ 60 ล้านบาท และในเดือนกันยายน จะเปิดโครงการ "นริศราญ" ถนนธนบุรีปากท่อ กม.11 ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวเนื้อที่ 70 ตารางวาขึ้นไป ราคาเริ่มต้นที่ 4 ล้านบาท

ถึงแม้ใช้เงินในการลงทุนไปมากมาย แต่สยามสินธรยังมีตัวเลขของผลกำไรอยู่ที่ 105 ล้านบาทในปี 2538 และ 130 ล้านบาทในปี 2539

ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด มหาชน เป็นบริษัทในเครืออีกบริษัทหนึ่งที่ระยะแรกจะเน้นไปในโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ และอาคารสำนักงาน เช่น โครงการเซ็นเตอร์พอยท์ อาคารคิวเฮ้าส์ อโศก คิวเฮ้าส์สาธร และขณะนี้กำลังพัฒนาอีกหลายโครงการเช่น เพลินจิตเฮ้าส์ สาธรคอมเพล็กซ์ และคอนโดตากอากาศที่หัวหิน

และในระยะหลังก็พยายามแทรกตลาดไปสู่โครงการบ้านจัดสรรแนวราบมากขึ้น จากสาเหตุที่ว่าโครงการอาคารสูงภาวะซื้อขายแทบจะนิ่งสนิท ขณะนี้ควอลิตี้เฮ้าส์มีโครงการบ้านจัดสรรที่กำลังก่อสร้างพร้อมๆ กัน อยู่ประมาณ 10 โครงการ

กลายเป็นว่าบริษัทในเครือของแลนด์ฯ ที่ขยายไปพัฒนาโครงการทางด้านตึกสูงกลับหันมาสู่โปรดักส์หลักดั้งเดิมของบริษัทแม่ ซึ่งน่าจะเป็นสินค้าที่กลุ่มนี้ถนัดที่สุด เพราะผู้บริหารของบริษัทเหล่านั้นส่วนใหญ่ก็คือลูกหม้อเก่าแก่ที่เริ่มต้นการทำงานจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์ทั้งนั้น เช่น จุมพล มีสุข กรรมการผู้จัดการบริษัทควอลิตี้เฮ้าส์ ธงชัย จิระดิลก ดูแลบริษัทสยามสินธร

ส่วนโครงการเวฟ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ไปร่วมลงทุนถึง 36% ร่วมกับกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนานั้น ในภาวะตลาดอย่างนี้ก็คงปิดยอดขายไม่ง่าย เช่นเดียวกับโครงการบ้านจัดสรรที่ไปร่วมลงทุนกับต่างจังหวัด

ถึงแม้ทางกลุ่มแลนด์ฯ จะยอมรับว่าแม้จะเจ็บตัวบ้างแต่ไม่ได้รับผลกระทบจากจุดนี้มากนัก เพราะมีเพียงไม่กี่บริษัทที่ถือหุ้นรายใหญ่ ในขณะเดียวกันบริษัทก็ได้กระจายความเสี่ยงไปยังบริษัทอื่นๆ และทำกำไรอีกมากเช่น บริษัทบิ๊กซีซูเปอร์เซ็นเตอร์ โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ ประกันคุ้มภัย

อย่างไรก็ตามคาดว่าในช่วงเวลานี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์คงต้องระวังตัวหนักขึ้นเพื่อไม่ให้ปัญหาของบริษัทร่วมทุนเหล่านั้นสวิงกลับมามีผลกระทบกับบริษัทหลัก การเล่นบทอนุรักษ์นิยมไม่ไปลงทุนธุรกิจใหม่เพื่อถนอมเนื้อถนอมตัว และรักษาสภาพคล่องทางด้านการเงินคงเป็นเรื่องที่ต้องทำไปอีกนานเช่นกัน

ในช่วงปีที่ผ่านมาการตัดสินใจที่ถูกต้องอย่างหนึ่งของอนันต์ก็คือ การตัดสินใจไปเข้าร่วมกับ Manuela Corporation ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศฟิลิปปินส์ ก่อตั้งบริษัท ML&H โดยแลนด์ฯ ถือหุ้น 40% Manuela 60% และบริษัทนี้ได้เข้าร่วมกับกลุ่มเมโทรฯ คอร์เปอเรชั่นและรัฐบาลฟิลิปปินส์ ก่อตั้งบริษัท Fort Bonifacio Land Corporation ซึ่งเอกชนถือหุ้น 55% รัฐบาลถือหุ้น 45% เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 1,337 ไร่ และเป็นโครงการหนึ่งของแผนพัฒนาแห่งชาติฟิลิปปินส์ ที่รัฐบาลให้การสนับสนุนเอกชนเข้ามาลงทุนในธุกิจอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะเงื่อนไขพิเศษของการลงทุนที่ฟิลิปปินส์ค่อนข้างพิเศษกว่าที่อื่น คือ ลูกค้าจะจ่ายดาวน์ 10% เป็นเวลา 5 เดือน เดือนที่ 6 สามารถกู้แบงก์ได้ 90% มาจ่ายให้กับทางโครงการเลย

การลงทุนที่อินโดนีเซียนั้น เป็นการร่วมลงทุนระหว่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ 20% มารูเบนี่จากญี่ปุ่น 26% ลัคกี้โกลสตาร์จากประเทศเกาหลี 25% บริษัทในประเทศอินโดนีเซีย 29% เพื่อทำโครงการ "Kota Wisata" บนพื้นที่ประมาณ 2,800 ไร่ ทางตอนใต้ของเมืองจาการ์ตา

และที่สำคัญเมื่อคำนวณมูลค่าของเงินลงทุนแลนด์แอนด์เฮ้าส์ลงทุนใน 2 ประเทศนี้เข้าด้วยกันแล้ว ปรากฏว่าจะมีมูลค่าประมาณ 80% ของเงินกู้ต่างประเทศ ซึ่งหมายความว่านโยบายค่าเงินบาทลอยตัวที่อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทจากการกู้เงินในต่างประเทศ จะได้รับการชดเชยไปโดยอัตโนมัติ

จากเดือนพ.ย.39 ถึงเดือนมิ.ย.40 ในฟิลิปปินส์มียอดขายสูงถึง 1,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,500 ล้านบาทจากที่เคยตั้งเป้าไว้ 1,000 ยูนิตเท่านั้น

"ต่างประเทศเราก็คงยังไม่ไปไหนเพราะตอนนี้ที่น่าลงทุนที่สุดคือบ้านเรา แต่จะเป็นเมื่อไหร่เท่านั้น เพราะเศรษฐกิจปักหัวลงมาในรูปตัวยูไม่ใช่ตัววี"

ย้อนกลับมาดูทางด้านโปรดักส์หลักของบริษัททางด้านที่อยู่อาศัยนั้น ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรรอื่นๆ ส่วนใหญ่กำลังประสบปัญหาในเรื่องการขายส่งผลต่อเนื่องไปยังเงินทุนหมุนเวียนในบริษัท ทำให้การก่อสร้างและการโอนมีปัญหา แลนด์แอนด์เฮ้าส์กลับลอยตัวกับปัญหาดังกล่าว แน่นอนการขายของบริษัทในปีนี้ย่อมน้อยลงแต่สถานการณ์ที่เกิดขึ้นกลับทำให้แลนด์ฯ มีโอกาสมากขึ้นกว่ากลุ่มอื่น

โดยเฉพาะภาพพจน์ของคำว่า "หนึ่งในโครงการแลนด์แอนด์เฮ้าส์" เป็นสิ่งที่ขายได้มาตลอด ถึงแม้จะมีคู่แข่งมากมาย เมื่อถึงยุคนี้ที่คนซื้อต้องสกรีนโครงการที่จะซื้ออย่างหนักแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ยังเป็นตัวเลือกในระดับต้นๆ

เมื่อมองไปทางด้านแหล่งเงิน นอกจากการวางแผนการเงินอย่างระมัดระวังแล้ว แลนด์แอนด์เฮ้าส์กับธนาคารไทยพาณิชย์มีความผูกพันแน่นแฟ้นกันมาตลอด แลนด์ฯ จึงไม่ได้มีการกู้เงินจากสถาบันการเงินทั้ง 58 แห่งที่ปิดไป โชคดีชั้นที่ 3 ที่ตามมาก็คือลูกค้ารายย่อยของแลนด์ฯ ทุกโครงการไม่มีปัญหาเรื่องแหล่งเงินกู้ระยะยาวเหมือนบริษัทอื่นๆ (อ่านในล้อมกรอบประกอบ)

ลูกค้าของแลนด์ฯ อาจจะสะดุดบ้างก็ตรงที่ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่คือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งสร้างครอบครัว และเคยมีรายได้ในระดับปานกลางค่อนข้างสูงซื้อบ้านระดับราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ถูกมรสุมเศรษฐกิจกระหน่ำซัดเข้าเต็มๆ ด้วยการถูกให้ออกจากงาน หรือลดเงินเดือนลง ซึ่งอาจจะมีปัญหาในการผ่อนงวดเงินดาวน์ หรือชะลอการโอน

นพพร สุนทรจิตต์เจริญ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายการตลาดยืนยันกับ "ผู้จัดการรายเดือน" ว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีผลกระทบในเรื่องดังกล่าวน้อยมาก และที่สำคัญในปี 2540 ยังมีตัวเลขโอนประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เกิดจากยอดการขายเมื่อปี 2539 ในครึ่งปีแรกบริษัทก็สามารถโอนไปได้แล้วประมาณ 5,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นไปตามแผน ส่วนครึ่งปีหลังก็ไม่มีปัญหาแน่นอน

อย่างไรก็ตามนพพรยอมรับว่า การโอนของลูกบ้านอาจจะล่าช้า และชะลอไปบ้างก็ในช่วงที่รอดอกเบี้ย 9% พอรู้ว่ายอดเงินช่วยเหลือในส่วนนี้หมดก็มาโอนกันตามปกติ

ส่วนยอดขายในปี 2540 นั้นได้ตั้งไว้ประมาณ 9,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นการตั้งที่คาดว่าเป็นยอดที่ต่ำมากแล้ว สำหรับจำนวนโครงการที่ตั้งไว้ตั้งแต่ต้นปีว่าจะเปิดประมาณ 7 โครงการนั้นก็ได้เปิดจริงตามแผน นอกจากชะลอโครงการที่จังหวัดอุบลออกไปเท่านั้น

ปัจจุบันแลนด์แอนด์เฮ้าส์กำลังพัฒนาโครงการทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดรวม 34 โครงการ เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 28 โครงการ ทาวน์เฮาส์ 4 โครงการ คอนโดมิเนียม 2 โครงการ แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ 27 โครงการ ส่วนโครงการในภูมิภาคมีทั้งหมด 4 จังหวัดคือ โครงการในจังหวัดเชียงใหม่ 3 โครงการ โครงการในจังหวัดขอนแก่น 2 โครงการ โครงการในโคราช 1 โครงการ และโครงการในจังหวัดภูเก็ต 1 โครงการ

"มันเป็นยุทธวิธีทำลายกำแพงความคุ้มกันในตลาดที่เยี่ยมมากเพราะเข้าไปที่ไหนก็จะเจอโครงการของเขา ไม่ว่าระดับราคาไหนมีหมด ลูกค้าก็ต้องเลือกเอาสักหลังอยู่ดี นี่คือจุดแข็งในเรื่องความสามารถในการบริหารโครงการพร้อมๆ กันของเขา" แหล่งข่าวรายหนึ่งจากบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ คู่แข่งของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยอมรับ

ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1.3 ล้านบาท - 3 ล้านบาทประมาณ 14 โครงการ บ้านระดับราคา 3.5 ล้านบาท - 4.5 ล้านบาท บ้านระดับราคา 5.7 ล้านบาท 1 โครงการ และราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไปประมาณ 5 โครงการ

โครงการที่เปิดในภูมิภาคส่วนใหญ่ จะมีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทขึ้นไปถึง 2.5 ล้านบาท ยกเว้นโครงการบ้านพฤกษ์วารี ถนนเชียงใหม่แม่โจ้ บ้านนันทวัน ภูเก็ต ราคาประมาณ 4 ล้านบาท บ้านลดาวัลย์ในภูเก็ตราคาประมาณ 7 ล้านบาท บ้านนันทวันที่ขอนแก่นและบ้านนันทวันที่โคราชราคาประมาณ 5.2-6.2 ล้านบาท

การให้ความสำคัญกับตัวโปรดักส์ โดยเฉพาะในด้านการออกแบบให้แตกต่างจากสินค้าของคู่แข่งในตลาดเดียวกัน คือกลยุทธ์หนึ่งที่ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ประสบความสำเร็จตลอดมา แต่ในขณะนี้กลยุทธ์ก็ถูกนำมาใช้ในการเข้ามามีส่วนแบ่งตลาดของบริษัทอื่นเช่นกัน

ที่ผ่านมากฤษดานคร ศุภาลัย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นบริษัทที่เป็นคู่แข่งอย่างเห็นได้ชัด เรียกว่าไม่ว่าจะขยับไปทำเลไหน ก็จะวิ่งไล่เปิดตามมาติดๆ ทันที นี่ยังไม่รวมถึงรายเล็กรายน้อยอื่น ๆ แต่ในช่วงปี 2541 เป็นต้นไป บาดแผลที่บริษัทคู่แข่งได้รับจากภาวะเศรษฐกิจที่ผ่านมา ทำให้เชื่อได้ว่าทำให้บริษัทเหล่านั้นต้องหยุดเยียวยากันพักใหญ่แน่นอน

จุดเด่นอีกอย่างหนึ่งของกลุ่มแลนด์ฯ ก็คือการบริหารโครงการหลังการขาย โครงการของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ถูกร้องเรียนเป็นเปอร์เซ็นต์ที่น้อยมาก ถ้าเทียบกับบ้านที่สร้างเสร็จในแต่ละปี เมื่อปี 2539 ที่ผ่านมา คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ให้รางวัลกลุ่มแลนด์ฯ เป็นบริษัทบ้านจัดสรรดีเด่นประจำปี และนี่คือสิ่งหนึ่งที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ภูมิใจนักหนาว่า เป็นสิ่งที่ไม่มีใครเลียนแบบและตามทันได้

ถึงแม้ตลาดโดยรวมแทบจะตายสนิท แต่สำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อที่แท้จริงแล้ว ชื่อของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังขายได้อยู่แน่นอน