| |
จัดสรรแนะรัฐฯแก้ปมบ้านBOI ขยายฐานเพิ่ม8แสนบาท-อุ้มคนซื้อระดับล่าง
ผู้จัดการรายวัน(31 มกราคม 2549)
กลับสู่หน้าหลัก
นักพัฒนาโครงการจัดสรร แนะรัฐทบทวนการ ส่งเสริมบ้านบีโอไอหลังภาวะด้านต้นทุนต่างๆ สวนทางกับกรอบของบีโอไอ ชี้หากเพิ่มฐานราคาเป็น 8 แสนบาทเอกชนรายอื่นมีโอกาสร่วมพัฒนาตลาด ชี้ปรับบทบาทกคช.เป็นผู้กำกับเอกชนทำโปรเจกต์ บ้านเอื้ออาทร
นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงการส่งเสริมบ้านบีโอไอของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการ ลงทุน (BOI) ว่า ปัญหาการพัฒนาบ้านบีโอไอมี 2 ประเด็น คือ ในส่วนของอาคารชุด ผู้ประกอบการประสบปัญหาในเรื่องของขนาดห้องชุดที่บีโอไอกำหนดให้สร้างต้องไม่ต่ำกว่า 30 ตารางเมตร ซึ่งที่ผ่านมา ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมระดับดังกล่าวต้องการที่จะขอลดขนาดของห้องชุดให้เล็กลงประมาณ 25-28 ตารางเมตร
ส่วนประเด็นที่ 2 คือ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่ราคาเดิมที่บีโอไอกำหนดให้ในระดับราคาไม่เกิน 6 แสนบาทตั้งแต่ปี 2526 แต่สถานการณ์ในปัจจุบันต้นทุนการพัฒนาได้ขยับขึ้นไปสูงมากแล้ว ดังนั้นจึงได้ขอขยายฐานระดับราคา บ้านออกไปเป็น 8 แสนบาทเมื่อปี 2546 แต่ก็ไม่ได้รับความเห็นชอบจาก บีโอไอแต่อย่างใด
และเมื่อพิจารณาภาพรวมแล้ว จึงมีความต้องการอยากให้บีโอไอทบทวนข้อเสนอดังกล่าวใหม่ เพื่อให้ คนจนหรือผู้ที่มีรายได้น้อยสามารถ มีบ้านเป็นของตนเอง โดยแนวทางการนำเสนอคือ การขยายฐานราคา แบ่งตามประเภทของที่อยู่อาศัย คือ ห้องชุดอาจปรับลดขนาดของห้องลงมาและกำหนดราคาที่ไม่เกิน 4 แสนบาท ทาวน์เฮาส์ ราคาที่ 6-7 แสนบาท ส่วนบ้านเดี่ยวนั้นขยายไปที่ระดับราคา 9 แสนบาท
"การขยายระดับราคาก็เพื่อให้ เกิดความเหมาะสมในการพัฒนา และมีความสอดคล้องกันแทนที่จะยืนราคาเดียวกันทุกสินค้า เพราะทุกคนย่อมรู้ดีว่าต้นทุนสินค้าแต่ละประเภทแตกต่างกัน และต้องยอมรับความเป็นจริงว่าเอกชนทำไม่ได้" นายอิสระกล่าว
นายอิสระกล่าวอีกว่า การพัฒนา บ้านบีโอไอนั้นรัฐบาลควรจะเข้ามาช่วย แบกรับต้นทุนบางส่วน เช่นเดียวกับ ที่ให้การเคหะแห่งชาติ(กคช.) ในการพัฒนาบ้านเอื้ออาทรยูนิตละ 80,000 บาท เพราะนอกจากจะช่วยใน เรื่องของราคาบ้านแล้ว รัฐบาลยังต้อง ให้ในส่วนของค่าสาธารณูปการ อาทิ ห้องสมุด อีกประมาณโครงการละ 10 ล้านบาท ซึ่งการช่วยเหลือเอกชนอาจให้ในรูปแบบของคูปอง ราคาประมาณ 50,000-80,000 บาท เพื่อให้เอกชนนำไปเป็นส่วนลดภาษี ซึ่งจะช่วยให้เอกชนสามารถพัฒนาบ้านราคาถูกได้อีกทางหนึ่ง
นอกจากนี้ แทนที่จะให้การเคหะฯเป็นผู้พัฒนาบ้านเอื้ออาทร ก็ให้เอกชนเข้ามาทำหน้าที่แทน โดยการเคหะฯ ทำหน้าที่เป็นผู้พิจารณา กลั่นกรองคุณสมบัติของเอกชนหรือ โครงการที่พัฒนาว่า เข้าข่ายบ้านบีโอไอ หรือไม่ และนอกจากพิจารณาเอกชน แล้วยังพิจารณาประชาชนผู้ซื้อว่ามีคุณสมบัติที่จะซื้อได้หรือไม่ และกำหนดให้ว่าควรซื้อทำเลใดเพื่อให้ใกล้กับแหล่งงาน เพราะในปัจจุบัน เกิดกรณีประชาชนซื้อบ้านเอื้ออาทรได้ไกลกว่าแหล่งงานทำให้เดินทางไกล แล้วในที่สุดก็ไปเช่าบ้านอยู่ใกล้ แหล่งงานส่วนบ้านตัวเองก็ปล่อยเช่า อย่างไรก็ตาม วิธีการดังกล่าวในต่างประเทศได้ดำเนินการอยู่ อาทิ ชิลี ไม่ใช่เป็นเรื่องใหม่ ดังนั้นหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรนำข้อดีและข้อเสียมาประมวลแนวทางใหม่
ทั้งนี้ ปัญหาที่พบในการพัฒนา บ้านบีโอไอคือ ประชาชนผู้ซื้อขอ สินเชื่อไม่ผ่าน เนื่องจากคุณสมบัติไม่เพียงพอเพราะเป็นผู้มีรายได้น้อย อยู่แล้ว ดังนั้นรัฐบาลควรเข้ามาช่วย ในเรื่องของการค้ำประกันเงินกู้เช่นเดียวกับมอร์เกจอินชัวรันซ์ เมื่อรัฐค้ำประกันเงินกู้แล้วสถาบันการเงิน ก็กล้าที่จะปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อ
"ปกติรัฐบาลต้องซัปพอร์ตบ้านเอื้ออาทรยูนิตละ 80,000 บาท ซึ่งรวมแล้ว 80,000 ล้านบาท แค่รัฐบาลแบ่งเงินบางส่วนประมาณ 40,000 ล้านบาทไว้ค้ำประกันเงินกู้ ก็จะสามารถทำให้ผู้มีรายได้น้อยอีกจำนวนมากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง"นายอิสระกล่าว
หวั่นเอกชนไม่ลดราคาให้คนซื้อ
แหล่งข่าวจากบีโอไอกล่าวว่า การที่บีโอไอไม่ยอมผ่อนเกณฑ์บ้านบีโอไอ เนื่องจากได้พิจารณาแล้วว่า ขนาดบ้านและราคาที่บีโอไอกำหนด ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและมีกำไรได้ แม้ว่าเกณฑ์ดังกล่าวจะตั้งมา 20 กว่าปีแล้วก็ตาม นอกจากนี้ยังเชื่อ ว่าหากผ่อนเกณฑ์ให้ผู้ประกอบการ ในการพัฒนาบ้านบีโอไอแล้ว แล้ว ผู้ประกอบการได้รับลดหย่อนภาษี ถึง 30% แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการจะนำมาเป็นส่วนลดให้แก่ประชาชนผู้ซื้อ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนา ธุรกิจ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS) ผู้นำตลาดทาวน์เฮาส์ และเป็นหนึ่งที่ทำตลาดบ้านทาวน์เฮาส์บีโอไอ กล่าวว่า ปัจจุบัน ด้วยภาวะราคาน้ำมันที่อยู่ในอัตราที่ยังสูง และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับราคาขึ้น ได้กลายเป็นอุปสรรคอย่างหนึ่งต่อการพัฒนาบ้านบีโอไอ เพื่อช่วยเหลือให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่ อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งในความคิด เห็นส่วนตัวแล้ว บีโอไอน่าจะขยับเพดานราคามากกว่าที่กำหนดไว้ 6 แสน บาท โดยเพดานที่เหมาะสมควรอยู่ระดับ 8 แสนบาท เพื่อให้สอดคล้อง กับต้นทุนในหลายๆ ส่วนที่สูงขึ้น
"หากภาครัฐหรือหน่วยงานที่ เกี่ยวข้อง มีการขยับเพดานบ้านบีโอไอ เป็น 8 แสนบาท จะทำให้เกิดกลุ่มลูกค้าขึ้นมา และช่องว่างทางราคาจะไม่ได้หายไป รวมถึงยังเปิดกว้างให้ เอกชนรายอื่นเข้ามาสู่ตลาดดังกล่าว นอกจากนี้ การทำบ้านบีโอไอยังเป็น การแบ่งเบาภาระให้แก่โครงการของ การเคหะฯ อีกส่วนหนึ่ง"
แบงก์เข้มปล่อยกู้ผู้มีรายได้น้อย
ด้านนายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงปราน กลุ่มนิรันดร์ วิลล์ ซึ่งในอดีต เป็นเจ้าตลาดคอนโดฯาคาถูก กล่าวว่า การขอปรับเกณฑ์บ้านบีโอไอนั้นทาง กลุ่มอสังหาฯ ได้มีการยื่นขอมาตลอด เวลา ซึ่งก็ไม่ได้รับความเหลียวแล โดยในปี 2536 ได้ขอลดขนาดของคอนโดมิเนียมให้เหลือ 26 ตร.ม. จากเดิม 32 ตร.ม. โดยให้อาจารย์จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็น ผู้ออกแบบผังของคอนโดฯ ขนาด 26 ตร.ม. เสนอไปยังบีโอไอ เพื่อให้ดูว่าสามารถใช้งานได้ ผู้อยู่อาศัยใช้ชีวิต ได้แบบไม่ลำบากหรืออึดอัดจน เกินไป เพราะเชื่อว่าขนาดดังกล่าวจะทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและแข่งขันกันได้ แต่ทางบีโอไอได้ปฏิเสธจนกระทั่งปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม หากบีโอไอยอม ปรับหรือผ่อนผันเกณฑ์ของบ้านบีโอไอใหม่จากเดิมที่ใช้มากว่า 20 ปี ให้เหมาะสมกับสภาพของตลาด เพราะเมื่อพัฒนาบ้านเข้าเกณฑ์ของบีโอไอแล้วจะได้รับการยกเว้นภาษีรายได้ถึง 30% ซึ่งจะทำให้มีผู้ประกอบ การหลายรายสามารถพัฒนาได้ ทำให้เกิดการแข่งขันในตลาดมากขึ้น แทนที่จะสามารถพัฒนาได้เฉพาะรายใหญ่ เมื่อมีการแข่งขัน ย่อมหมายถึงคุณภาพและราคาที่ผู้ซื้อจะได้รับก็จะดีไปด้วย
"ไม่ใช่ว่าเข้าเกณฑ์แล้วจะทำให้ ผู้ประกอบการมีกำไรอยู่อย่างเดียว เพราะถ้ามีผู้เล่นหลายรายเกิดการแข่งขัน การตั้งราคาสูงก็จะไม่มีคนซื้อ แถมต้องแข่งขันกันในเรื่องของคุณภาพบ้านอีก ดังนั้น ผู้ที่ได้รับประโยชน์เป็นประชาชนอย่างแน่นอน แต่สิ่งหนึ่งที่รัฐบาลต้องตระหนัก ถึง คือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยส่วนใหญ่จะกู้เงินไม่ผ่านทำให้ซื้อบ้านไม่ได้ นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงสูงที่จะเป็นเอ็นพีแอล ซึ่งผู้ที่เกี่ยวข้องควรจะหาทางออกที่ดี เพราะหากแก้ไขสิ่งเหล่านี้ได้ก็จะทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านได้ง่ายขึ้น"นายธำรงค์กล่าว
กลับสู่หน้าหลัก
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย
(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.
|