โจนส์ฯเตือนลงทุนคอนโดฯอันตราย ยอดขายอืดทั้งระดับบน-ปานกลาง

โจนส์ฯเตือนลงทุนคอนโดฯอันตราย ยอดขายอืดทั้งระดับบน-ปานกลาง

ผู้จัดการรายสัปดาห์(30 มกราคม 2549)

กลับสู่หน้าหลัก

โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเมินยอดขายคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในชะลอตัว ทั้งตลาดราคาระดับปานกลางและระดับบน อย่างไรก็ดี ราคาเสนอขายเฉลี่ยโดยรวมในปีที่ผ่านมายังคงปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากโครงการที่เปิดตัวเข้ามาใหม่ในตลาด มีหลายโครงการที่เป็นโครงการระดับหรู

ผลการวิจัยจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ปัจจุบันเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีคอนโดมิเนียมในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้น 47,500 ยูนิต และอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 12,160 ยูนิต ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว มียอดขายเฉลี่ย 98% ส่วนโครงการที่เปิดตัวใหม่ ทั้งที่เริ่มการก่อสร้างแล้ว และที่ยังไม่เริ่มการก่อสร้าง มียอดขายเฉลี่ย 66%

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า สภาพโดยรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน อยู่ในช่วงขาลง จากภาวะการชะลอตัวลงของยอดขายเฉลี่ยโดยรวม ซึ่งภาวะดังกล่าว ไม่ได้เกิดจากปริมาณการซื้อที่ลดลง แต่เป็นเพราะซัปพลายในตลาดขยายตัวเร็วกว่าความต้องการ

"สำหรับในปีนี้ แนวโน้มในตลาดอาจดีน้อยกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากแนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะบั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่อย่างไรก็ดี เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงไปได้ เนื่องจากผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในขณะนี้ ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่มีประสบการณ์สูง และมองออกว่า โครงการคอนโดมิเนียมลักษณะใดที่จะเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อ"

รายจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ ชั้นในมีคอนโดมิเนียมเปิดโครงการใหม่เฉลี่ยปีละ 6,000 ยูนิต ในขณะที่ยอดขายทั้งในโครงการที่มีอยู่เดิมและโครงการเปิดตัวใหม่ เฉลี่ยอยู่ที่ 5,500 ยูนิตต่อปี

ขณะที่เบ็ญจวรรณ สือวงศ์ประยูร หัวหน้าฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ แสดงความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า ยอดขายเฉลี่ย 5,500 ยูนิตต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นความต้องการที่มีอยู่สูงสำหรับคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ทั้งนี้ ยอดขายในปี 2548 ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี สะท้อนให้เห็นการชะลอตัวลงในช่วงครึ่งปีหลังซึ่งมียอดขายรวมเพียงประมาณ 1,700 ยูนิตจากจำนวน 5,500 ยูนิตที่ขายออกไปในทั้งปี

การศึกษาของโจนส์ แลงก์ ลาซาลล์ พบด้วยว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้กระจายตัวออกไปในทำเลนอกเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดิน และโครงการดังกล่าวมีหลายโครงการที่ประสบความสำเร็จในด้านยอดการขาย และสามารถแย่งผู้ซื้อจากทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งเป็นสาเหตุส่วนหนึ่งที่ทำให้ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในชะลอตัวลง

"เมื่อมองกลับมาที่ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน พบว่า ขณะนี้ มียูนิตเหลือขายทั้งในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและยังสร้างไม่เสร็จ คิดเป็นจำนวนรวม 5,300 ยูนิต โดยทฤษฎีแล้ว หากในปีนี้ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เข้ามาในตลาดอีกเลย จำนวนยูนิตที่เหลือขาย น่าจะสามารถขายได้หมดภายในปีนี้ แต่ในความเป็นจริงคือ ในบรรดาจำนวนยูนิตที่เหลือขายขณะนี้ ส่วนหนึ่งเป็นยูนิตที่ผู้ซื้อไม่ต้องการ และอาจจะขายออกยาก ขณะเดียวกัน ยังคงมีโครงการใหม่ๆ ที่เตรียมจะเปิดตัวเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นอีกในปีนี้"

ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นโครงการใหม่ๆ มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยในปีที่ผ่านมา มีการเปิดโครงการใหม่คิดเป็นจำนวนรวม 4,500 ยูนิต เมื่อเทียบกับปี 2547 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่คิดเป็นจำนวนยูนิตรวมกว่า 8,000 ยูนิต และ 5,500 ยูนิตในปี 2546 นอกจากนี้ จากภาวะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มอ่อนตัวลง การแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น และความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ย จึง มีความเป็นไปได้ว่า จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงในปีนี้

การสามารถปิดยอดการขายได้ช้าลง ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มสร้างแรงจูงใจดึงดูดผู้ซื้อเพื่อระบายยูนิตที่ยังเหลืออยู่ ด้วยการจัดโปรโมชั่นต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการเสนอราคาพิเศษไปจนถึงการเสนอส่วนลดให้แก่ผู้ซื้อ อย่างไรก็ดี พบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่พยายามหลีกเลี่ยงกลยุทธ์การลดราคา เพื่อป้องกันผลกระทบที่จะเกิดขึ้นภาพลักษณ์ของโครงการ กลยุทธ์อื่นๆ ที่ผู้ประกอบการเลือกใช้ในปีที่ผ่านมา มีหลากหลายรูปแบบ นับตั้งแต่การลดสัดส่วนเงินดาวน์ให้น้อยลง การขยายเวลาช่วงโปรโมชั่นราคาพิเศษ ไปจนถึงกลยุทธ์อื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวกับราคา เช่น การแถมเฟอร์นิเจอร์และการจับรางวัล

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการแข่งขันจะสูงขึ้น แต่จากการศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ พบว่า ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในในปีที่ผ่านมา ยังคงปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากหลายๆ โครงการที่เปิดตัวใหม่เข้ามาในตลาด เป็นคอนโดมิเนียมระดับหรูหราและมีราคาสูง จึงดึงให้ราคาเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้น

โดยปีที่ผ่านมา ราคาเสนอขายเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในปรับตัวสูงขึ้นอีกเกือบ 10% จากตารางเมตรละ 65,800 บาท ณ เดือนมกราคม 2548 มาอยู่ที่ระดับ 72,100 บาทต่อตารางเมตร ณ เดือนมกราคมปีนี้ และเมื่อเทียบกับช่วงที่ระดับราคาตกต่ำสุดในปลายปี 2543 พบว่า ราคาเสนอขายได้ขยับสูงขึ้นถึงประมาณ 90%

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย