ตลาดบ้านบูมกำลังจะสิ้นสุด?

ตลาดบ้านบูมกำลังจะสิ้นสุด?

โดย อนิรุต พิเสฏฐศลาศัย
นิตยสารผู้จัดการ( กุมภาพันธ์ 2549)

กลับสู่หน้าหลัก

ตั้งแต่ต้นปี 2002 เป็นต้นมา ตลาดบ้านและอสังหาริมทรัพย์ในนิวซีแลนด์อยู่ในช่วงขาขึ้นมาโดยตลอด การบูมครั้งนี้คงเรียกได้ว่าเป็นการบูมครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 20 ปีก็คงจะไม่ผิด โดยจากตัวเลขของ Real Estate Institute of New Zealand Inc. ราคาบ้านเฉลี่ยที่ซื้อขายทั่วประเทศ (Median Sale Price) นั้นขึ้นมาจาก 170,000 ดอลลาร์นิวซีแลนด์ ในเดือนมกราคม 2002 มาเป็น 300,000 ดอลลาร์นิวซีแลนด์ ในเดือนพฤศจิกา ยน 2005 หรือมากกว่า 70% เลยทีเดียว

นอกจากราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา ปริมาณการซื้อขายบ้านในช่วงนี้ก็คึกคักไม่แพ้กัน โดยปริมาณการซื้อขายบ้านทั้งประเทศเฉลี่ยในช่วง 4 ปีนี้มีถึง 9,000 หลังต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าปริมาณการซื้อขายในช่วง 5 ปี ก่อนหน้านี้ถึง 45% เลยทีเดียว นอกจากนี้ตัวเลขที่บ่งบอกถึงสภาพคล่องของตลาดบ้านในนิวซีแลนด์ได้ดีที่สุดก็คือ ระยะเวลาที่ใช้ในการขายบ้าน ซึ่งจำนวนวันที่ใช้ในการขายบ้าน โดยเฉลี่ยของทั้งประเทศในช่วง 4 ปีที่ผ่านมามีเพียง 31 วันต่อหลัง ซึ่งลดลงจาก 48 วันต่อหลังของในช่วง 5 ปีก่อนหน้า ซึ่งตรงจุดนี้ถ้ามองในแง่นักลงทุน ความสามารถในการขายบ้านในระยะเวลาอันสั้นของที่นี่ เป็นปัจจัยส่งเสริมการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของที่นี่อยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว

ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ตลาดบ้านบูมในนิวซีแลนด์ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ก็คือ การขยายตัวทางเศรษฐกิจ และการขยายตัวของการจ้างงาน นิวซีแลนด์เป็นประเทศหนึ่งในกลุ่มประเทศพัฒนาที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่รวดเร็วในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ตัวเลขการว่างงานในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาก็ต่ำเป็นประวัติการณ์ซึ่งตัวเลขการว่างงาน ล่าสุดในไตรมาสที่ 3 ของปีที่แล้ว อยู่ที่ 3.4% ซึ่งเชื่อกันว่าเป็นตัวเลขการว่างงานที่ต่ำที่สุดในโลกในขณะนี้เลยทีเดียว

เมื่อคนมีงานทำและมีรายได้เพิ่มขึ้น บวกกับเศรษฐกิจที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยทางเศรษฐกิจเช่นนี้เอง ไม่ว่าจะเกิดในประเทศไหนก็มักจะช่วยผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนั้นๆ ขยายตัว ซึ่งอันที่จริงแล้ว ลักษณะทางเศรษฐกิจแบบนี้ ถ้าเกิดเป็นระยะเวลายาวนาน โดยที่ไม่ได้มีการควบคุมในเชิงนโยบายทางเศรษฐกิจอย่างจริงจัง ปัจจัยเหล่านี้ก็อาจทำให้เกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นผลเสียในท้ายที่สุด ได้ง่ายทีเดียว

นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจแล้ว ปัจจัยหลักอีกประการหนึ่งก็คือ การเพิ่มขึ้นของประชากรจากการอพยพเข้ามาเพื่ออาศัยเป็นการถาวรของชาวต่างชาติ โดยตั้งแต่ปี 2002 เป็นต้นมา จำนวนผู้อพยพเข้านิวซีแลนด์สุทธิมีมากกว่า 1 แสนคน ซึ่งก็เทียบได้กับการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรมากกว่า 2% ของประชากรทั้งหมดเลยทีเดียว และเมื่อประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ความต้องการบ้านและที่พักอาศัยจึงสูงขึ้นเป็นเงาตามตัวเช่นกัน

ในปัจจุบันธนาคารกลางหรือแบงก์ชาติของหลายประเทศ รวมถึงแบงก์ชาติของนิวซีแลนด์ (The Reserve Bank of New Zealand) นั้นให้ความสำคัญและจับตาการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่ ซึ่งจะเป็นผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจในภายหลัง โดยแบงก์ชาติของนิวซีแลนด์ ได้ทำการขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เพื่อช่วยควบคุมอัตราเงินเฟ้อ และกดดันการขยายตัวของตลาดบ้านที่รวดเร็วเกินไป โดยในขณะนี้ นิวซีแลนด์คงเป็นประเทศที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงที่สุดในประเทศอุตสาหกรรม ยกตัวอย่างเช่นดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 1 ปี ของแบงก์ขนาดใหญ่ของที่นี่อยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปี ส่วนดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับซื้อบ้านระยะ 1 ปี อยู่ที่ประมาณ 8.50% ต่อปี

การบูมของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็วเกินไปในสายตาของนักเศรษฐศาสตร์มหภาค ดูเหมือนว่าจะเป็นสิ่งที่ไม่พึงประสงค์ เนื่องจากว่า การเก็งกำไรในราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ทำให้เกิดประสิทธิภาพและผลประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจในระยะยาวมากนัก นอกจากนั้นการพุ่งขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นชนวนของเงินเฟ้อที่ดีที่สุดอันหนึ่ง นอกจากนั้นสิ่งหนึ่งที่มักจะเกิดขึ้นควบคู่ไปกับการบูมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็คือหนี้สินของครัวเรือนก็มักจะเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว สาเหตุก็เนื่องมาจากเมื่อคนรู้สึกรวยขึ้นจากราคาที่อยู่อาศัยของตนที่เพิ่มสูงขึ้น คนจะเริ่มใช้เงินเพื่อการบริโภคมากขึ้น และแบงก์ในต่างประเทศก็มักจะให้ลูกค้าที่กู้ยืมเงินเพื่อผ่อนบ้าน กู้เพิ่มขึ้นตามราคาที่สูงขึ้นของบ้านหรือที่ดินที่ใช้จำนอง ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมทีไร หนี้สินของครัวเรือนก็มักจะเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน ซึ่งปัจจัยนี้เอง อาจจะส่งผลเสียต่อระบบเศรษฐกิจอย่างรุนแรงได้ในภายหลัง เนื่องมาจากว่าถ้าเศรษฐกิจเริ่มซบเซาเมื่อไร การว่างงานจะเริ่มสูงขึ้นและเมื่อหลายๆ คนเริ่มตกงานหรือมีรายได้น้อยลง หลายๆ ครัวเรือนจะเริ่มประสบปัญหาการใช้หนี้คืนธนาคาร และปัจจัยนี้เองก็อาจจะทำให้เกิด Domino Effect ต่อเนื่องไปในระบบธนาคารพาณิชย์และภาคธุรกิจในหลายสาขา อย่างที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วในหลายๆ ประเทศ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ได้รับความนิยมของคนนิวซีแลนด์โดยทั่วไปมาอย่างต่อเนื่อง เพราะบ้านที่นี่นอกจากจะซื้อง่ายขายคล่องแล้ว ยังได้รับการสนับสนุนในทางอ้อมจากระบบภาษีอีกต่างหาก สิ่งที่สำคัญในระบบภาษีที่ทำให้คนเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และรวมถึงการลงทุนในหุ้นด้วยเช่นกันก็คือ ที่นิวซีแลนด์ Capital Gain หรือกำไรที่มาจากการขายบ้านหรือขายหุ้น โดยปกติไม่ต้องเสียภาษี ในขณะที่ดอกเบี้ยจากการฝากธนาคาร ดอกเบี้ยจากการถือพันธบัตรหรือเงินปันผลจากหุ้นนั้นต้องเสียภาษีเงินได้ตามปกติ ซึ่งเสียเท่าไรก็ขึ้นอยู่กับระดับรายได้ของแต่ละคน ซึ่งสำหรับคนที่มีรายได้สูง อัตราภาษีของดอกเบี้ยและเงินปันผล อาจสูงถึง 39% เลยทีเดียว ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่หลายๆ คนที่นี่ มักจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นแทนที่จะเลือกฝากธนาคารหรือถือพันธบัตร อย่างไรก็ตาม ในทัศนะของผมการที่ระบบภาษีเลือกปฏิบัติกับการลงทุนในประเภทต่างๆ อย่างไม่เท่าเทียมกัน โดยเฉพาะเบี่ยงเบนไปเพื่อเอื้ออำนวยการลงทุนที่ความเสี่ยงสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์และหุ้นนั้นเป็นการเพิ่มความเสี่ยงให้กับครัวเรือนโดยไม่จำเป็น เพราะระบบภาษีเช่นนี้เหมือนเป็นการลงโทษคนที่เลือกลงทุนในหลักทรัพย์ที่เสี่ยงน้อย แต่กลับเป็นการสนับสนุนให้คนเลือกถือหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงมากไปในตัว

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนิวซีแลนด์จะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา แต่นักวิเคราะห์หลายสำนักก็มีความเห็นตรงกันว่า วัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้กำลังจะสิ้นสุดลงในอีกไม่ช้า สาเหตุที่สำคัญก็คือ เศรษฐกิจนิวซีแลนด์ เริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว และคาดว่าจะชะลอตัวค่อนข้างมากต่อไป ในอีก 2 ปีข้างหน้า นอกจากนั้นการอพยพเข้าสุทธิก็ลดลงอย่างรวดเร็วและก็คาดว่าจะลดลงอย่างต่อเนื่องจนเหลือศูนย์ภายในปีนี้ นอกจากนั้นระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ก็เริ่มส่งผลกระทบอย่างชัดเจนกับผู้ที่ผ่อนบ้าน และคาดว่าผลพวงจากปัจจัยลบต่างๆ เหล่านี้ ก็จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนิวซีแลนด์เข้าสู่ช่วงขาลง อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย