จากยอดคงค้างสินเชื่อ เพื่อ ที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในรอบปีที่ผ่านมา
พบว่ามูลค่าดังกล่าวยังคงลดลง แม้ว่าในช่วงระหว่างปีมูลค่าสินเชื่อคงค้าง เพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อยก็ตาม
สาเหตุเกิดจากความมั่นใจ และกำลังซื้อของประชาชน ที่ยังไม่สามารถเรียกกลับคืนมาได้จากผลพวงวิกฤติเศรษฐกิจ
ขณะที่ทางสถาบันการเงินมี ความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาหนี้
ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ตามมาในภายหลัง
ด้วยเหตุนี้สถาบันการเงินหลายแห่งจึงพยายามหาแนวทางเพิ่มกำลังซื้อ และกระตุ้นความต้องการของประชาชนเพิ่มมากขึ้น
ที่ผ่านมา หลายแห่งได้ ออกบริการสินเชื่อรูปแบบใหม่ให้มีความหลากหลาย และมีทางเลือกมากขึ้น
เช่น การให้บริการสินเชื่อเพิ่มเติม เพื่อตกแต่งหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ สินเชื่อ
เพื่อการตกแต่ง และต่อเติมอาคารตลอดจนการอนุมัติวงเงินบัตรเครดิตควบ เข้าไปด้วย
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเบิกเงินไปใช้จ่ายหมุนเวียนได้อย่างคล่องตัว และบางแห่งมีการเปิดวงเงินกู้เบิกเกินบัญชี
เพื่อเสริม สภาพคล่องทางการเงินแก่ลูกค้า ด้านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
นับเป็นแห่งแรก ที่ได้ร่วมมือกับ บริษัทประกันชีวิตในการศึกษาถึงแนวทางการปล่อยสินเชื่อในรูปแบบใหม่
ที่สามารถให้วงเงินกู้ได้สูงกว่า 80% ของมูลค่าซื้อขาย หรือ ที่เรียกว่า
เครดิต อินชัวรันส์ (Credit Insurance)
"แม้ว่า ธอส. กำลังศึกษาการปล่อยสินเชื่อรูปแบบนี้ คาดว่าจะบริการได้ ภายในปีนี้
แต่สำหรับในต่างประเทศ โดยเฉพาะอเมริกามีการปล่อยสินเชื่อ ลักษณะนี้มาตั้งแต่ยุคเริ่มต้นของปี
ค.ศ.1900 ซึ่งโดยหลักการเครดิต อินชัวรันส์ ถือเป็นการประกันสินเชื่อชนิดหนึ่ง
ที่น่าจะเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย" (ศูนย์วิจัยกสิกรไทย,
เครดิต อินชัวรันส์ : จุดประกายสินเชื่อระบบใหม่) เครดิต อินชัวรันส์ ในอเมริกาเรียกว่า
มอร์ทเกจ อินชัวรันส์ (Mort- gage Insurance) หมายถึง การประกันชนิดหนึ่ง
ซึ่งช่วยปกป้องผู้ปล่อยกู้ในกรณี ที่ผู้กู้ไม่สามารถผ่อนชำระวงเงินสินเชื่อ
เพื่อ ที่อยู่อาศัยได้จนครบกำหนดอายุสัญญา โดยผู้รับประกัน ซึ่งโดยมากจะเป็นบริษัทประกันเอกชนทั่วไป
จะ เป็นผู้ป้องกันความเสี่ยงดังกล่าวให้กับผู้ปล่อยกู้ ทำให้ผู้ปล่อยกู้มีความมั่นใจ
ในการปล่อยสินเชื่อ และสามารถปล่อยกู้ได้มากกว่า 80% ของราคาซื้อขายได้ วัตถุประสงค์ของ
มอร์ทเกจ อินชัวรันส์ ค่อนข้างแตกต่างกับการประกันโดยทั่วไป โดยในด้านของการประกันภัยเป็นการปกป้อง
และคุ้มครองทรัพย์สิน ที่อาจจะได้รับความเสียหายจากอุบัติภัยต่างๆ เช่น อัคคีภัย
ในด้านของ การประกันชีวิต ที่ควบคู่ไปกับวงเงิน สินเชื่อ เพื่อ ที่อยู่อาศัยหรือ
ที่เรียกว่า มอร์ทเกจ ไลฟ์ อินชัวรันส์ (Mortgage Life Insurance) เป็นการประกันความเสียหายแก่ผู้ปล่อยกู้
และผู้ขอกู้ หากผู้ขอกู้ หมายถึง ผู้เอาประ กันเกิด เสียชีวิตหรือทุพพลภาพถาวรบริษัทประกันจะเป็นผู้รับภาระแทนผู้ขอกู้ต่อไป
"สำหรับ มอร์ทเกจ อินชัวรันส์ วัตถุประสงค์ เพื่อเป็นการเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ผู้ที่
ต้องการซื้อ ที่อยู่อาศัย โดยผู้ต้องการซื้อ ที่อยู่อาศัยสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น
เนื่องจากมีภาระในเรื่องของเงินดาวน์น้อยลง อันเป็นผลจากการที่ผู้ปล่อยกู้มีความมั่นใจ
ที่จะปล่อยกู้ได้มากขึ้น" ศูนย์วิจัยกสิกรไทย กล่าว หากพิจารณาถึงภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศขณะนี้
จะเห็นว่าการซื้อ ที่อยู่อาศัยของประชาชน นอกจากจะต้องพบกับปัญหามากมาย ไม่ว่า
จะเป็นปัญหาการขอสินเชื่อ ที่สถาบันการเงินมักจะระแวดระวังมากขึ้น ปัญหาคุณภาพของ
ที่อยู่อาศัย ที่ผู้บริโภคจะต้องตรวจสอบอย่างถี่ถ้วน หรือปัญหาเกี่ยวกับสัญญาซื้อขาย
ที่ต้องดู เป็นพิเศษ เพื่อป้องกันไม่ให้เสียเปรียบคู่ สัญญา อีกทั้งปัญหาเรื่องเงินดาวน์
ซึ่งนับตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ
ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมักจะต้องชำระเงินดาวน์ในอัตราสูง บางครั้งผู้บริโภคต้องชำระเงินดาวน์ถึง
40% ของราคาบ้าน ถือว่าเป็นปัญหาสำคัญสำหรับผู้บริโภคในภาวะปัจจุบัน ที่กำลังซื้อได้ลดลง
และเป็นสาเหตุสำคัญ ที่ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านไม่สามารถซื้อหาบ้านได้ในปัจจุบัน
ดังนั้น หากประเทศไทยสามารถนำระบบของมอร์ทเกจ อินชัวรันส์ มาใช้ ได้จะเป็นการบรรเทาปัญหาดังกล่าวได้ในระดับหนึ่ง
โดยจะให้ประโยชน์แก่ผู้ซื้อมีทางเลือกในการซื้อบ้านหลากหลายประเภทมากขึ้น
โดยไม่ต้องติดกับ ปัญหาเงินดาวน์ ที่ต้องมีมูลค่าประมาณ 20-40% ของราคาบ้าน
และผู้ซื้อสามารถซื้อบ้านได้เร็วขึ้น เนื่องจากไม่ต้องรอสะสมเงินออม เพื่อนำไปเป็นเงิน
ดาวน์
" ที่สำคัญผู้ซื้อสามารถนำเงินก้อน ที่มีอยู่แล้วไปลงทุนอย่างอื่นได้ เช่น
ค่า เล่าเรียนบุตรหลาน เก็บไว้เป็นเงินสำรองยามฉุกเฉิน หรือไปลงทุนอย่างอื่น
ที่ได้ผลตอบแทนสูง" อย่างไรก็ดี การทำมอร์ทเกจ อินชัวรันส์ แน่นอนที่สุดว่าต้องมีค่าใช้จ่าย
ในการทำ ซึ่งในอเมริกาผู้ขอกู้จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังกล่าว แต่ค่าใช้จ่ายนั้น
ต่ำมาก คือ ประมาณ 0.7% ของมูลหนี้ต่อปี ซึ่งผู้ขอกู้สามารถ ที่จะเลือกผ่อนชำระได้หลายรูปแบบ
เช่น ผ่อนชำระตอนเริ่มทำสัญญา หรือค่อยๆ ผ่อนชำระไปจนกระทั่งครบอายุสัญญาก็ได้
หากเปรียบเทียบค่าใช้จ่าย ที่เพิ่มขึ้นมากับวงเงินสินเชื่อ ที่ได้เพิ่มมากขึ้นแล้ว
เห็นได้ว่า ผู้บริโภคได้รับผลประโยชน์เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก นอกจากนี้ในด้านของผู้ประกอบการได้รับผลประโยชน์ด้วย
โดยได้รับชำระเงินค่าบ้านเร็วขึ้น เพราะไม่ต้องรอให้ผู้ซื้อผ่อนชำระเงินดาวน์จนหมด
เป็นแรงผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องการสร้าง ที่อยู่อาศัยให้รวดเร็วกว่าเดิม
อีกทั้งค่าบริหารโครงการ จะถูกลงด้วย "แม้ว่ามอร์ทเกจ อินชัวรันส์ จะมีข้อดีในหลายๆ
ด้าน แต่ถือว่ายังเป็นระบบใหม่ และยังไม่มีการนำมาใช้ในเมืองไทย อีกทั้งระบบสินเชื่อยังไม่มีการควบคุมดูแลได้อย่างทั่วถึงว่าลูกหนี้รายหนึ่งๆ
มีพฤติกรรมการใช้จ่ายเงินอย่างไร
เนื่องจากขาดระบบข้อมูลอันเป็นปัจจัย ที่สำคัญที่สุดของการให้สินเชื่อ ของสถาบันการเงิน
แม้จะมีการจัดตั้งเครดิต บูโรแล้วก็ตาม แต่ยังต้องใช้ระยะเวลาอีกสักระยะหนึ่งในการรวบรวมฐานข้อมูลของลูกค้าได้อย่างครบถ้วน
และเป็นระบบรวมถึงมีจำนวนผู้ใช้ข้อมูลของเครดิตบูโรอย่างกว้างขวาง" ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
ปัจจัย ที่สำคัญที่สุดในการทำมอร์ทเกจ อินชัวรันส์จะต้องพิจารณาถึง การคัดเลือกลูกค้า
ที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาหนี้ ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ตามมาในภายหลัง
รวมถึงขั้นตอน ที่หากผู้บริโภคไม่สามารถผ่อนชำระได้จริงๆ การแบ่งความรับผิดชอบระหว่างผู้ปล่อยกู้กับบริษัทประกันจะเป็นอย่างไร
อีกทั้งค่าใช้จ่ายในการทำมอร์ทเกจ อินชัวรันส์จะเหมาะสมอยู่ ที่เท่าไร ปัจจัย
ดังกล่าวควรจะมีการพิจารณาอย่างถ่องแท้ก่อนมีการใช้อย่างเป็นทางการในปี 2543
หาก ธอส. ประสบความสำเร็จในการปล่อยสินเชื่อเครดิต อินชัวร์รันส์ และหากธนาคารพาณิชย์อื่นๆ
นำรูปแบบ ดังกล่าวไปใช้แล้วบรรยากาศการปล่อยสินเชื่อ เพื่อ ที่อยู่อาศัยจะคึกคักขึ้น