"ภัทรฯ"คืนสังเวียนอสังหาฯ ยึดหลักลงทุนโครงการไม่สูง-สร้างรายได้ยาว

"ภัทรฯ"คืนสังเวียนอสังหาฯ ยึดหลักลงทุนโครงการไม่สูง-สร้างรายได้ยาว

ผู้จัดการรายวัน(21 พฤศจิกายน 2548)

กลับสู่หน้าหลัก

บริษัทอสังหาฯเครือแบงก์กสิกรไทยภายใต้ชื่อ "ภัทร เรียลเอสเตทฯ" หวนคืนสังเวียนธุรกิจอสังหาฯ หลังเก็บเงียบแก้ไขหนี้กว่า 4,000 ล้านบาทหมดเกลี้ยง "ลักษมันตร์ บุนนาค" เปิดใจในรอบ 10 ปี บุกแหล่งท่องเที่ยวเขาใหญ่เปิดโครงการ "มอม่วนหลาย" ทั้งบ้านเดี่ยวระดับหรู-โรงแรม ภายใต้แบรนด์เบลล์วิลล่า พร้อมผลักดันเป็นแบรนด์หัวหอกรุกตลาดโรงแรม ยอมรับเจ็บปวดจากวิกฤตเศรษฐกิจ ยันวันนี้ภัทรฯไม่ใหญ่แล้ว ย้ำทุกโปรเจกต์ลงทุนไม่สูงและลดพึ่งพาเงินกู้จากแบงก์

หากจะเอ่ยชื่อบริษัท ภัทร เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) แล้ว ถือได้ว่าเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อันดับต้นๆในอุตสาหกรรมนี้ โดยผลงานที่สร้างชื่อเสี่ยงจนสร้างความโด่งดังให้แก่บริษัทภัทรฯมาก่อน หน้านี้ อาทิ การลงทุนพัฒนาโครงการ เมืองไทย ภัทร คอมเพล็กซ์ 2 ตึก ซึ่ง ถือเป็นโครงการระดับบิ๊กโปรเจกต์ในย่านรัชดาภิเษก ด้วยพื้นที่กว่า 2 แสน ตารางเมตร, หรือแม้แต่โครงการใจกลางเมืองที่หลังสวน ชื่อโครงการ "หลังสวนบัลโคนี่" รูปแบบเป็นศูนย์การค้าขนาดเล็ก และเป็นโครงการแรกที่บริษัทได้เปิดให้บริการเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ เจาะกลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่น เป็นหลัก, โครงการนิวเฮ้าส์ บริเวณหลังห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ชิดลม ซึ่งเดิมเป็นโครงการของกลุ่มนิว เรียลเอสเตท จำกัด โดยบริษัทภัทรฯได้เข้า ไปซื้อโครงการซึ่งเดิมเป็นโครงการคอนโดมิเนียมมาพัฒนาต่อจำนวน 40 ยูนิต และยังมีการร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท โรแยลซีรามิค จำกัด (มหาชน) หรือ RCI พัฒนาโครงการบ้านสมถวิล ขึ้นมา
เท่านั้นยังไม่พอ ในช่วงนั้นบริษัท ภัทรฯยังได้รุกสู่ตลาดต่างจังหวัดเป็นรายแรกๆ เช่น การลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ริมทะเล ภายใต้แบรนด์ "หาดอู่ทอง" ซึ่งพัฒนาอยู่ 2 โครงการ เช่น โครงการที่พัทยา ถนนพระตำหนัก เป็นคอนโดมิเนียมสูง 30 ชั้น และโครงการที่หัวหิน ห่างจากสนามบินเพียง 3 กิโลเมตร คอนโดฯสูง 14 ชั้น รวมแล้วโครงการ ที่บริษัทได้ลงทุนมีมูลค่าใกล้ 10,000 ล้านบาท

นายลักษมันตร์ บุนนาค ประธาน กรรมการบริษัท ภัทรฯ เปิดเผยเป็นครั้งแรกในรอบเกือบ 10 ปีที่ผ่านมาว่า ตลอดระยระเวลาที่ผ่านมา หลังจากบริษัทประสบปัญหาจากวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้ภาระหนี้สินของบริษัทสูงขึ้นหลายเท่าตัว โดยในช่วงนั้นหนี้ของบริษัทสูงขึ้นถึง 4,000-5,000 ล้านบาท โดยบริษัทต้องหันมาเร่งสะสางหนี้ตาม แผนการปรับโครงสร้างหนี้ โดยการแปลงหนี้เป็นทุน ซึ่งธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ได้เข้ามาถือหุ้นใหญ่ในบริษัทจากเดิมมีสัดส่วนเพียง 10% เพิ่มเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ 60% ขณะที่ฐานะการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้น โดยขณะนี้มีทุนชำระแล้ว 4,800 ล้านบาท และปัจจุบันบริษัทไม่มีภาระ หนี้สินแต่อย่างใด

"หลังจากที่หนี้ของบริษัทไม่มี โดยการตีทรัพย์ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ เช่น อาคารเมืองไทย ภัทร คอมเพล็กซ์ ให้แก่แบงก์กสิกรไทย และบริษัทก็บริหารโครงการให้แก่ธนาคารซึ่งเป็นสัญญาปีต่อปี มาตั้งแต่ปี 2543 เนื่องจากตามกฎการควบคุมสถาบันการเงิน ห้ามธนาคารพาณิชย์ทำธุรกิจ นอกเหนือจากธุรกิจธนาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ การทำสัญญาปีต่อปี เพื่อสร้างความโปร่งใส และหามืออาชีพมา บริหาร ซึ่งธนาคารกสิกรไทยยึดหลักธรรมาภิบาลมาโดยตลอด อย่างไรก็ตาม เมื่อบริษัทมีฐานะที่ดีขึ้น และเริ่มหันมาทำตลาดอย่างจริงจัง ใช่ว่าจะยังคงยึดหลักการลงทุนจำนวนมากเหมือนแต่ก่อน เพราะแนวทางธุรกิจต้องปรับเปลี่ยนไป เรามีประสบการณ์ จากอดีตสอนให้รู้ และจากนี้ไปต้องเดินธุรกิจด้วยความอนุรักษนิยมมากขึ้น เรายอมรับว่าภัทรเคยยิ่งใหญ่ แต่ เดี่ยวนี้เล็กมากๆ" นายลักษมันตร์กล่าว
โดยในปีนี้ จะถือเป็นปีที่บริษัทจะบุกเบิกโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว หลังจากก่อนหน้านี้จะเป็นการลงทุนโครงการขนาดเล็กๆในต่างจังหวัดเป็นหลัก ซึ่งที่ผ่านมาจะใช้เงินทุนของบริษัทพัฒนาโครงการ และไม่ได้กู้เงินจากสถาบันการเงินแต่อย่างใด ทั้งนี้ โครงการที่จะเปิดตัว อย่างเป็นทางการจะมีชื่อ "มอม่วนหลาย" รูปแบบหมู่บ้านและรีสอร์ตเขาใหญ่ ซึ่งได้ประมูลที่ดินมาจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง โดยโครงการ ตั้งอยู่ก่อนถึงโครงการจุลดิศ เขาใหญ่ ประมาณ 1.5 กิโลเมตร พื้นที่โครงการ กว่า 20 ไร่ เฟสแรกจะเป็นบ้านเดี่ยวกึ่งโมเดิร์น 1-2 ชั้น จำนวน 32 ยูนิต ขนาด 100 ตารางวา ราคาเริ่มต้น 5.5-6.5 ล้านบาท และขณะนี้มีลูกค้าเก่าจองไปแล้วกว่า 10 ยูนิต

ในส่วนเฟสที่สอง จะเป็นรูปแบบ โรงแรมภายใต้ชื่อแบรนด์ "เบลล์วิลล่า" ประมาณ 40 ยูนิต ราคาห้องพักประมาณ 3,000-5,000 บาทต่อห้องต่อ คืน คาดว่าทั้งโครงการจะพัฒนาแล้วเสร็จประมาณปีกว่า มูลค่าโครงการรวมกว่า 250 ล้านบาท

"ในช่วงที่ผ่านมา การทำโครงการ ของภัทร จะลดน้ำหนักการทำโครงการ ขายแล้วมาเริ่มใหม่ แต่จะเป็นการพัฒนาโครงการที่มุ่งรายได้ระยะยาว เช่น โครงการโรงแรม ซึ่งจะพยายามสร้างชื่อแบรดน์ เบลล์วิลล่าให้ติดตลาดมากขึ้น ซึ่งรูปแบบจะเป็นการลงทุนในแต่ละโครงการไม่เกิน 100 ล้านบาท ลักษณะบูติกโฮเต็ล จำนวนห้องไม่มาก แต่ให้บริการอย่างทั่วถึง ไม่ใช่เป็นโรงแรมเพื่อธุรกิจโดยตรง และจะเป็นการบริหารงานเองทั้งหมด แม้จะไม่ใช่โรงแรมระดับ 5 ดาว แต่ทุก โครงการที่เลือกจะต้องมีธรรมชาติดี ทำให้บรรยากาศเหมือนโรงแรมระดับ 5 ดาว" นายลักษมันตร์กล่าว

อนึ่ง ในช่วงปี 2537-2538 บริษัท ได้มีการลงทุนในโครงการหลายแห่ง อาทิ โครงการ "ม่อนม่วนใจ๋" ที่ อ.หางดง จ.เชียงใหม่ เนื้อที่ 30-40 ไร่ เป็นแบบบ้านเดี่ยว จำนวน 60 ยูนิต ราคา 3-4 ล้านบาท มูลค่าขายประมาณ 100-200 ล้านบาท และยังได้นำคลับเฮาส์ภายในโครงการมาปรับรูปแบบเป็นโรงแรมประมาณ 30 ห้อง ซึ่งได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าอย่างมาก ทำให้ต้องมีการลงทุนขยายห้องพักเป็น 70-80 ห้อง ราคาห้องพัก 4,000-5,000 บาทต่อห้องต่อคืน หลังจากนั้นในช่วงปี 2545 ได้รุกไปพัฒนาโครงการที่อำเภอ ปาย จ.แม่ฮ่องสอน พัฒนาเป็นโรงแรม ขนาดเล็ก ภายใต้แบรนด์เบลล์วิลล่า เนื้อที่ 30 ไร่ จำนวน 30 ห้อง ราคาห้องพัก 4,000-5,000 บาทต่อคนต่อคืน เป็นต้น สนที่ดินติดริมทะเล

นายลักษมันตร์กล่าวต่อว่า นอกจากที่ดินที่ติดธรรมชาติเช่นภูเขาแล้ว ที่ดินติดริมทะเลก็เป็นอีกแหล่งที่บริษัทกำลังให้ความสนใจ ซึ่งบริษัทเคยมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการที่พัทยาและหัวหินมาก่อนหน้านี้ โดยที่ดินติดทะเลเหมาะจะพัฒนาเป็นโรงแรม เพราะด้วยข้อจำกัดของเนื้อที่และราคาที่ดินที่สูง ขณะนี้อยู่ระหว่างเก็บรวบรวมข้อมูลก่อนตัดสินใจ แต่ทุกโครงการที่เป็นโรงแรมจะอยู่ภายใต้แบรนด์เบลล์วิลล่า

"การมีโครงการที่ทำรายได้ระยะยาวให้แก่บริษัท หากมองในด้านการลงทุนแล้วถือว่าดีกับบริษัท เนื่องจากอย่าลืมว่า การพัฒนาโครงการอสังหาฯจะต้องมีที่ดินและเงินทุนเยอะ และเมื่อขายหมดก็ต้องมาเหนื่อยกับโครงการใหม่ หาที่ดินแปลง ใหม่มาทำกัน ขณะที่ยังมีผู้ประกอบการหน้าใหม่ มองว่าพัฒนาโครงการได้ง่าย เพียงแต่หามืออาชีพมาบริหารตั้งแต่ต้นจนจบก็โอเคแล้ว แต่หลักใน ความเป็นจริงแล้วไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด หลายรายก็ได้รับบทเรียนอันแสนแพง มาแล้ว ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ คงไม่สามารถ พัฒนาโครงการขนาดเล็กได้ เพราะต้องสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหุ้นและสร้างอัตราเติบโตอย่างต่อเนื่อง"

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย