เจาะลึกทำเลทองพระราม2 ลุ้นรถไฟฟ้าสายสีแดงพาดผ่าน

เจาะลึกทำเลทองพระราม2 ลุ้นรถไฟฟ้าสายสีแดงพาดผ่าน

ผู้จัดการรายสัปดาห์(30 กันยายน 2548)

กลับสู่หน้าหลัก

*เจาะเบื้องลึกดีเวลลอปเปอร์มุ่งลงทุนทำเลทองย่านพระราม 2
*ชูระบบโครงข่ายคมนาคมครบวงจร ทั้งใกล้ทางด่วนดาวคะนอง ติดถนนสาทร-เพชรเกษมตัดใหม่ และถนนวงแหวนอุตสาหกรรม ทำให้เดินทางเข้าเมืองสะดวก
*ที่สำคัญในอนาคตกำลังจะมีรถไฟฟ้าเฮฟวี่เรล สายสีแดงพาดผ่าน

คงปฏิเสธไม่ได้ว่านอกเหนือจากที่ดินในย่านสุวรรณภูมิแล้ว ทำเลในย่านพระราม2 ยังเป็นทำเลทองของการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกทำเลหนึ่งอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ด้วยศักยภาพด้านระบบคมนาคมขนส่ง ที่ในอนาคตจะมีสายทางรถไฟฟ้าสายสีแดง (รังสิต-มหาชัย) พาดผ่าน จากปัจจุบันที่อยู่ใกล้ทางด่วนดาวคะนอง ,ถนนสาทร-เพชรเกษมตัดใหม่ และถนนวงแหวนอุตสาหกรรม ทำให้ย่านดังกล่าวกลายเป็นที่สนใจของกลุ่มนักลงทุนในธุรกิจบ้านจัดสรร

ด้วยฐานลูกค้าในพื้นที่ดังกล่าวซึ่งครอบคลุมไปถึงย่านเอกชัย บางบอน บางแค ข้ามไปฝั่งเพชรเกษม และไล่เลยเรื่อยขึ้นไปจนถึงมหาชัย มีประชาชนพักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้ปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าวค่อนข้างสูง ประกอบกับในช่วงก่อนหน้านี้ยังไม่ค่อยมีผู้ประกอบการจัดสรรรายใดเข้าไปบุกเบิกด้านธุรกิจจัดสรร กลายเป็นสาเหตุที่ทำให้นักลงทุนเริ่มมองเห็นโอกาสการลงทุนพัฒนาที่ดินในย่านพระราม 2

ดังนั้นโครงการจัดสรรที่เกิดขึ้นในระยะแรกจึงเป็นการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ในตลาด ที่มองเห็นช่องทางการทำตลาดและขยายการลงทุนเข้าไปในทำเลดังกล่าว โดยเน้นทำตลาดระดับบนเจาะฐานลูกค้าหลักในระดับบีบวกขึ้นไป และด้วยจำนวนพื้นที่ที่ยังเหลืออยู่ค่อนข้างมาก ทำให้รูปแบบโครงการที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ซึ่งมีสนนราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ยูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไป

การเจาะตลาดระดับบนเป็นการตอบโจทก์ความต้องการและกำลังซื้อของลูกค้าในย่านดังกล่าว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง และกลุ่มเจ้าของโรงงานและเจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก ที่ดำเนินธุรกิจอยู่ในพื้นที่และละแวกใกล้เคียง ซึ่งมีกำลังซื้อสูงและต้องการมีคุณภาพชีวิตที่ดีในการอยู่อาศัย

"สารินฯ"เปิดตลาดรายแรก

ถ้าจำกันได้ บมจ.สาริน พร็อพเพอร์ตี้ ถือเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่รายแรกที่เข้าไปบุกเบิกตลาดในทำเลดังกล่าวด้วยการพัฒนาโครงการจัดสรรภายใต้ชื่อ โครงการสาริน ซิตี้ บนเนื้อที่ประมาณ 5,600 ไร่ ในย่านกิโลเมตรที่ 17 ถนนพระราม2 โดยกำหนดรูปแบบการพัฒนาโครงการให้เป็นชุมชนพักอาศัยขนาดใหญ่ จำนวน 4 ชุมชน แบ่งออกเป็น 9 หมู่บ้าน โดยเริ่มทำการพัฒนามีส่วนระบบสาธารณูปโภค และเปิดทำการซื้อขายตั้งแต่ช่วงก่อนวิกฤตจนถึงปัจจุบัน

หลังจากการลงทุนของ บมจ.สารินฯ เกิดขึ้นไม่นานนัก ภาวะเศรษฐกิจของประเทศก็อยู่ในช่วงวิกฤต ฟองสบู่แตก ภาคธุรกิจต่างๆ ได้รับความเสียหายอย่างใหญ่หลวงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจการเงินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถูกตราหน้าว่าเป็นธุรกิจที่ทำให้ระบบการเงินของประเทศมีปัญหา และทำให้เศรษฐกิจล่มสลาย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ให้การลงทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 37-39 ชะลอตัวลง และตกอยู่ในสถานการณ์ทรุดหนักอย่างต่อเนื่องจนเรียกได้ว่าเป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำจนถึงขีดสุด

เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลายลงและมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปได้ด้วยดี การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเริ่มกลับมาอีกครั้ง โดยมีรูปแบบการลงทุนเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง กล่าวคือจากเดิมที่เน้นการลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หันมาพัฒนาโครงการในขนาดเล็กลง เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ง่ายขึ้น

รายใหญ่แห่ลงทุนตาม

บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ จึงเป็นผู้ประกอบการจัดสรรรายใหญ่ในตลาดอีกหนึ่งรายที่สยายปีกเข้าไปลงทุนในทำเลดังกล่าว โดยพัฒนาโครงการพฤกษ์ภิรมย์ รีเจนท์ พระราม2 ซึ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับหรูที่เจาะกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับบีบวกขึ้นไป ด้วยราคาขายต่อยูนิตที่เริ่มต้นตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป

หลังจากนั้น บมจ.ศุภาลัย เป็นผู้ประกอบการรายต่อไปที่เข้าไปลงทุนในพื้นที่ดังกล่าว โดยยึดทำเลกิโลเมตรที่ 17 ในซอยถนนวัดพันท้ายนรสิงห์ เปิดการขาย 2 โครงการในทำเลใกล้เคียงกัน กล่าวคือเมื่อเข้าไปในซอยถนนวัดพันท้ายนรสิงห์ โครงการแรกที่จะเห็นคือโครงการศุภาลัย ออร์คิค บ้านเดี่ยวระดับราคา 3-10 ล้านบาท เจาะตลาดลูกค้าระดับกลางค่อนข้างสูง ส่วนโครงการศุภาลัย วิลล์ ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวอีกโครงการหนึ่งของศุภาลัยที่อยู่ในทำเลเดียวกัน แต่อยู่เลยไปจากโครงการศุภาลัย ออร์คิดประมาณ 1 กิโลเมตร

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มใหม่แต่หน้าเดิมอย่าง บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด ในเครือบมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ซึ่งเป็นรายใหม่ล่าสุดที่เข้าไปลงทุนโครงการในย่านดังกล่าวหลังจากเศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะฟื้นตัวแล้ว โดยเปิดการขายโครงการเดอะ แกรนด์ ราชพฤกษ์ พระราม2 เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนข้างบน ราคาขายเริ่มต้นที่ 4.5 ล้านบาท ทั้งนี้ไม่นับรวมผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลางอย่าง บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ ณุศาศิริ ที่เข้าไปลงทุนโครงการในย่านดังกล่าวแล้วในช่วงก่อนหน้านี้

ไม่เพียงแต่ผู้ประกอบการจัดสรรรายกลางและรายใหญ่ที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในย่านพระราม 2 ผู้ประกอบการรายกลางอย่าง กลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีความเชี่ยวชาญการทำตลาดในย่านดังกล่าวยังขยายการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยส่งโครงการสยามเนเชอรัลโฮม บ้านเดี่ยวระดับราคา 4.65 ล้านบาท เข้ามาช่วงชิงยอดขายจากคู่แข่งในทำเลเดียวกัน นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการท้องถิ่นที่พัฒนาโครงการขึ้นมาเพื่อรองรับกำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่าง เช่น โครงการอมรชัย5 และโครงการวิเศษสุขนคร

ตลาดบ้านระดับบนรอวันเจ๊ง

จากปัญหาราคาน้ำมัน สถานการณ์ทางเศรษฐกิจและปัจจัยลบแวดล้อมที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องต่อระบบเศรษฐกิจ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลง โดยเฉพาะปัญหาชะลอการซื้อจากกลุ่มผู้บริโภคในระดับกลางถึงบนที่มีกำลังซื้อสูงแต่ขาดความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจ ทำให้พฤติกรรมการจับจ่ายใช้สอยเปลี่ยนไป โดยหันมาเก็บเงินออมเพื่อลงทุนในรูปแบบอื่นที่ได้ผลตอบแทนที่สูงกว่า และชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านออกไปอย่างไร้กำหนด

ปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อโครงการจัดสรรในทุกทำเลทุกพื้นที่ที่เจาะตลาดระดับบนเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก โดยปัญหาที่เกิดขึ้นอย่างเห็นได้ชัดคือ ยอดขายที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ไม่สามารถลดราคาขายลงได้ เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

อธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เปิดเผย "ผู้จัดการรายสัปดาห์" ว่า ปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบต่อยอดขายในโครงการของบริษัทบ้าง แต่เป็นผลกระทบที่เกิดขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น เพราะฐานลูกค้าหลักของโครงการอยู่ในกลุ่มลูกค้าระดับกลางล่าง โดยมีราคาขายต่ำที่สุดที่ 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ยังมีกำลังซื้อ

ในขณะที่บ้านราคาแพงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมียอดขายชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะภาวะตลาดและสภาพเศรษฐกิจไม่เอื้อ ประกอบกับดีมานด์ที่ลดลง ทำให้ผู้ประกอบการที่ทำตลาดบ้านหรูต้องปรับลดค่าใช้จ่ายลง เช่น ลดงบโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ และทำกิจกรรมส่งเสริมการขายน้อยลง ในขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวระดับกลาง 3-5 ล้านบาท และราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ของผู้ประกอบการท้องถิ่นเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูง และมียอดขายอย่างต่อเนื่อง เพราะได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าซึ่งมีรายได้ระดับกลางเป็นอย่างมาก

แม้ ศุภาลัย จะลงทุนพัฒนาโครงการในทำเลเดียวกันถึง 2 แห่ง แต่ไม่เกิดปัญหาแย่งลูกค้ากันเอง เพราะโครงการทั้ง 2 แห่งมีคอนเซ็ปต์และกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน โดย ศุภาลัย ออร์คิด เจาะกลุ่มลูกค้าในระดับกลางค่อนข้างบน ราคาขายเฉลี่ย 3-10 ล้านบาท ในขณะที่ ศุภาลัย วิลล์ เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง โดยเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ราคาขาย 2-4 ล้านบาท

ส่วนกลยุทธ์ทางการตลาดที่ผู้ประกอบการนิยมนำมาใช้ในการแข่งขันคือการพัฒนารูปแบบสินค้าให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค ในขณะที่ราคาและทำเลที่ตั้งเป็นตัวแปรสำคัญอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค นอกเหนือไปจากการจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายในรูปแบบอื่นๆ เช่น การให้ส่วนลด และการแถมแอร์,เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย