รัฐจนแต้ม...ฟื้นจัดสรร เล็งเคาะสนิมมาตรการลดภาษี จูงใจขายบ้านเก่า..ซื้อบ้านใหม่

รัฐจนแต้ม...ฟื้นจัดสรร เล็งเคาะสนิมมาตรการลดภาษี จูงใจขายบ้านเก่า..ซื้อบ้านใหม่

ผู้จัดการรายสัปดาห์(17 มิถุนายน 2548)

กลับสู่หน้าหลัก

ในที่สุด ภาครัฐก็เตรียมปลดล็อค มาตรการลดภาษี ค่าธรรมเนียม แก่ผู้ซื้อบ้านอีกครั้ง หลังธุรกิจบ้านจัดสรรชะงักงัน

แต่มาคราวนี้ จะลดหย่อนให้เฉพาะผู้ที่ขายบ้านเก่า และซื้อบ้านใหม่ ส่วนบ้านใหม่รอไปก่อน

"กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล" ประธานส.สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผนวกตัวแทนนายหน้า กดดันคลังเร่งทบทวนมาตรการลดหย่อน ก่อนธุรกิจเดี้ยงรอบใหม่

ที่ผ่านมาภาครัฐใช้ธุรกิจอสังหาฯ เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนและผลักดันระบบเศรษฐกิจให้ขยายตัวขึ้น ด้วยการอัดฉีดมาตรการสนับสนุนทางด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดหย่อนทางด้านภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ประกอบกับ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงในช่วงก่อนหน้านี้ เพื่อให้ผู้บริโภคซื้อบ้านได้ในราคาถูก เพราะมีต้นทุนต่ำลง ซึ่งผลจากมาตรการดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ ขึ้นอยู่กับการขยายตัวของ จีดีพี

จากตัวเลขผลประกอบการและอัตราความถี่ในการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ล้วนแล้วแต่เป็นหลักฐานยืนยันได้เป็นอย่างดีว่าธุรกิจอสังหาฯ ในขณะนี้กำลังดำดิ่งสู่ภาวะขาลง โดยมีสาเหตุมาจากภาวะความผันผวนของระบบเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัญหาราคาน้ำมัน อัตราแลกเปลี่ยน อัตราดอกเบี้ย และภาวะเงินเฟ้อ

แม้ว่าแนวทางต่าง ๆ จะถูกโถมให้ช่วยเหลือฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง จากภาครัฐแต่ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาขยายตัวและคงอัตราการเติบโตได้เหมือนเดิม

ดังนั้น บ้านมือสองจึงเป็นเป้าหมายใหม่ที่รัฐจะใช้เป็นกลไกในผลักดันให้ธุรกิจภาคอสังหาฯ ให้มีการขยายตัวแบบยั่งยืนและมีเสถียรภาพ โดยการส่งเสริมให้ตลาดบ้านมือสองเกิดขึ้น และมีรอบการซื้อ-ขายเปลี่ยนมือในระยะเวลาที่รวดเร็วขึ้น นอกจากนี้ยังมีมาตรฐานในด้านการซื้อ-ขายด้วยการยกระดับตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ให้มีความน่าเชื่อถือ และมีคุณภาพเทียบเท่ามาตรฐานสากล

ส.สินเชื่อฯรุกคลังลดภาษีบ้านมือสอง

กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธาน สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ทางสมาคมฯ สมาคมตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ในนามสภาที่อยู่อาศัยไทย ได้ยื่นหนังสือถึงกระทรวงการคลัง เพื่อให้คลังทบทวนเรื่องมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ โดยเสนอให้ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ในเบื้องต้นได้เสนอให้ลดค่าธรรมเนียมให้กับผู้ที่ต้องการขายบ้านเก่าและซื้อบ้านใหม่ก่อน เพื่อกระตุ้นตลาดบ้านมือสองให้ฟื้นตัว มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันมาขึ้น และจะกระทบให้บ้านใหม่ฟื้นตัวตาม ซึ่งการหารือกับหน่วยงานที่รับผิดชอบในสังกัดกระทรวงการคลัง เห็นด้วยกับแนวทางดังกล่าว แต่จะต้องให้ สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รมว.คลัง เห็นชอบก่อนที่จะบังคับใช้

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลัง กล่าวว่า แนวทางดังกล่าว รมว.คลังเห็นด้วย แต่ยังติดปัญหาว่าจะกระทบต่อฐานการจัดเก็บภาษีของรัฐบาล จึงให้กรมสรรพากรทบทวนผลกระทบที่จะเกิดขึ้น หากมีการปรับลดค่าธรรมเนียมลง ถ้าไม่กระทบมาก จนถึงขั้นที่ทำให้รายได้หดหาย หรือกระทบต่อแผนการลงทุนโครงการต่างๆ ของภาครัฐที่จะลงทุนในช่วงจากนี้ไป โดยเฉพาะโครงการเมกกะโปรเจ็กต์ ก็อาจจะได้รับการพิจารณา

ขณะที่กิตติ มั่นใจว่า แนวทางดังกล่าวจะได้รับความเห็นชอบจากกระทรวงการคลัง ก่อนที่การจัดงาน มหกรรม NPA Grand Sale ครั้งที่ 4 จะจัดขึ้นในวันที่ 29-31 ก.ค.นี้ ที่ห้องบางกอก คอนเวชั่น เซ็นเตอร์ เซ็นทรัล ลาดพร้าว

ฟื้นบ้านมือสองลดสต็อก NPA

พัชรา พัชราวนิช อาจารย์ประจำคณะพาณิชยศาวสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า การส่งเสริมให้ตลาดบ้านมือสองเป็นตลาดที่มีประสิทธิภาพจะเอื้อประโยชน์ระยะยาว เพื่อลดจำนวนที่อยู่อาศัยที่คงค้างอยู่ในตลาด โดยในระยะยาวตลาดบ้านมือสองจะเป็นตลาดที่รองรับการเกิดขึ้นของบริษัทรับประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษาของธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)

แม้ว่าตลาดบ้านมือสองจะเป็นตลาดที่ค่อนข้างใหญ่ เพราะมีทรัพย์สินรอการขาย(NPA) ของสถาบันการเงินไหลเข้าสู่ระบบอย่างต่อเนื่อง แต่ในทางตรงกันข้ามกลับมีอัตราการขยายตัวต่ำ เมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ทั้งนี้เป็นผลมาจากตลาดบ้านมือสองยังไม่เป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค ด้วยระบบการขายที่หลากหลายรูปแบบไม่ว่าจะเป็นการขายที่เกิดขึ้นจากเจ้าของเดิมขายเอง หรือการขายผ่านนายหน้า ซึ่งเป็นรูปแบบการขายที่ผู้บริโภคยังไม่มีความเชื่อมั่น ดังนั้น การแก้ไขปัญหาในเบื้องต้นคือเร่งยกระดับสร้างมาตรฐานให้กับธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ ให้เกิดความน่าเชื่อถือ ขณะเดียวกันควรปรับระบบการให้สินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองให้มีความเท่าเทียมกัน ทั้งด้านสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อและการกำหนดอัตราดอกเบี้ย

นอกจากนี้ยังควรมีการรวบรวมข้อมูลบ้านมือสองในลักษณะของศูนย์ข้อมูล ซึ่งอาจให้ ธอส. เป็นผู้รับผิดชอบในการดำเนินงาน เพื่อรวบรวมข้อมูลให้แก่ผู้ซื้อและผู้ขาย รองรับตลาดบ้านมือสองซึ่งมีแนวโน้มขยายตัวขึ้น เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลง ปัญหาราคาน้ำมัน และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ปัจจัยดังกล่าวทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในใจกลางเมืองปรับราคาเพิ่มสูงขึ้น ทำให้โอกาสในการขายบ้านมือสองที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองมีมากขึ้น เพราะการขึ้นราคาขายของบ้านมือหนึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคหันมาสนใจตลาดบ้านมือสองในใจกลางเมืองที่มีราคาต่ำกว่ามากขึ้น

เอกชนขานรับมาตรการกระตุ้นบ้านมือสอง

ด้านสมเชาว์ ตัณฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง (NCH) กล่าวว่า ผลกระทบจากความกดดันด้านค่าเงินหยวนมีผลทางด้านจิตวิทยาของผู้บริโภค แม้ว่าภาพรวมในขณะนี้ยังไม่มีคนตกงาน แต่หากคนซื้อบ้านมือหนึ่งได้ฟังข่าวนี้จะตกใจและเกิดการลังเลในการตัดสินใจซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองต่างก็ได้รับผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

อย่างไรก็ตาม โอกาสที่ตลาดบ้านมือสองจะเกิดขึ้นก็มีความเป็นไปได้ เพราะบ้านมือสองบางแห่งอยู่ในทำเลที่ผู้บริโภคมีความต้องการ ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของเจ้าของเดิมที่จะต้องดูแลทรัพย์ไม่ให้เสื่อมค่า เพราะมาตรการกระตุ้นตลาดบ้านมือสองมีอยู่แล้วเพียงแค่ทำให้มีมาตรฐาน และมีความน่าเชื่อถือมากขึ้น เพื่อทำให้บ้านมือสองเกิดการเปลี่ยนมือ นอกจากนี้ภาครัฐควรให้การสนับสนุนทางด้านกฎเกณฑ์ด้านภาษี ค่าธรรมเนียม และการขอสินเชื่อ โดยกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านมือสองสามารถขอสินเชื่อได้ภายใต้หลักเกณฑ์เดียวกันกับลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านมือหนึ่ง

"ผลดีที่เกิดขึ้นจากการกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง คือ ทำให้ตลาดบ้านมือสองซื้อง่ายขายคล่องมากขึ้น คนอยากมีที่อยู่ใหม่ หรือย้ายถิ่นฐานที่อยู่ตามแหล่งงานก็จะได้ขายบ้านเดิม เพื่อไปซื้อบ้านใหม่ในทำเลที่ต้องการพักอาศัย ซึ่งจะช่วยกระตุ้นให้ตลาดบ้านมือหนึ่งเกิดการหมุนเวียนด้านการขายตามไปด้วย"

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย