| |
กองทุนอสังหาฯ 1.2 หมื่นล้าน จาก CPN
โดย
ณัฐวัฒน์ หอมจิตต์
นิตยสารผู้จัดการ( สิงหาคม 2548)
กลับสู่หน้าหลัก
การตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท ของ CPN เพื่อระดมเงินไปลงทุนในโครงการใหม่ ดูจะเป็นการตัดสินใจที่เหมาะสมที่สุดสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่แห่งนี้
ความคิดที่จะตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เกิดขึ้นตั้งแต่ 2 ปีก่อน เพื่อเป็นทางออกในการหาเงินทุนรองรับแผนขยายศูนย์การค้าทั้งในและนอกประเทศของ CPN ในอีก 5 ปีข้างหน้า เฉพาะเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา ก็ต้องใช้เงินลงทุนสูงถึง 20,000 ล้านบาท ทั้งยังมีโครงการอื่นอีก 3-4 แห่ง รวมมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท หากจะกู้เงินก็จะทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนขยับสูงขึ้นมาเกิน 1 เท่าและการเพิ่มทุนก็อาจกระทบกับผู้ถือหุ้นได้อีกหลังจากที่เพิ่งดำเนินการไปไม่นานมานี้
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท มีมูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 พื้นที่ 251,182 ตารางเมตรและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 3 พื้นที่ 169,740 ตารางเมตร โดยที่ CPN จะเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และมี บลจ.ทหารไทยเป็นผู้จัดการกองทุน
สาเหตุที่ CPN เลือกศูนย์การค้า 2 แห่งนี้เข้ามาอยู่ในกองทุนแทนที่จะเป็นสาขาลาดพร้าวหรือปิ่นเกล้า ที่เป็นสาขาที่ทำเงินอันดับ 1 และ 2 ก็เพราะที่ลาดพร้าวมีความเสี่ยงจากเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทยเจ้าของพื้นที่ ขณะที่สาขาปิ่นเกล้าก็กำลังจะมีการตกแต่งและปรับปรุงพื้นที่ใหม่และสร้างส่วนขยายพื้นที่ออกไปอีก เนื่องจากการใช้พื้นที่ในศูนย์ปิ่นเกล้าหนาแน่นมากแล้ว
"อันที่จริงพระราม 2 ถือเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญของเราเลย เมื่อมองจากโลเกชั่นที่ค่อนข้างจะเอื้อ ศูนย์ขนาดใหญ่ คนก็เยอะ เราสามารถทำตลาดได้เต็มที่จนคนติดแล้ว มันถึงโตเร็วกว่าพระราม 3 ทั้งที่เปิดทีหลังตั้ง 5 ปี คนใหม่ที่จะเข้ามาแข่งกับเราตรงนี้คงไม่ใช่ง่ายๆ" นริศ เชยกลิ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายบัญชีและการเงิน CPN กล่าวกับ "ผู้จัดการ"
รายได้ของกองทุนรวม CPN รีเทล โกรทมาจากค่าเช่าพื้นที่ของร้านค้าในศูนย์การค้าทั้ง 2 แห่ง ซึ่งมีการทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาที่แน่นอน ทั้งประเภท 1-3 ปีและสัญญามากกว่า 3 ปี เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้วจะจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ในอัตราไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ โดยในปี 2548-49 ผู้ถือหน่วยจะได้รับผลตอบแทนราว 7-8% แต่ผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นได้ตามการปรับราคาค่าเช่าในปีต่อๆ ไป เนื่องจากตามปกติแล้วจะมีการปรับค่าเช่าทุก 3 ปีในอัตราไม่ต่ำกว่า 15%
ถึงแม้จะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่นักลงทุนที่สนใจก็ควรพิจารณาความเสี่ยงที่มีก่อนเข้าลงทุนด้วยเช่นกัน ประการแรกคือ ความเสี่ยงเรื่องแนวโน้มรายได้ในอนาคตของศูนย์ ซึ่งต้องอิงกับภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อของลูกค้าและแนวโน้มขึ้นลงของรายได้ค่าเช่าตามความสามารถในการหารายได้ของผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าในแต่ละปี
ความเสี่ยงประการถัดมาได้แก่ สัญญาเช่าพื้นที่ของศูนย์เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 จะหมดอายุใน 20 ปีข้างหน้า ขณะที่สาขาพระราม 3 ยังมีอายุเหลืออีก 90 ปี อย่างไรก็ตาม ราคาที่ CPN ขายให้กับกองทุนก็เป็นราคาที่สะท้อนปัจจัยนี้เอาไว้อยู่แล้ว อีกปัจจัยหนึ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาประกอบได้แก่การแข่งขันของศูนย์การค้าในพื้นที่ใกล้เคียง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าทั้ง 2 แห่ง
"โดยปกติแล้วธุรกิจศูนย์การค้าจะมี barrier of entry ไม่ใช่ทุกคนจะทำได้ แล้วไม่ใช่ทุกศูนย์ที่จะดึงแม่เหล็กมาอยู่ในโครงการได้ อย่างห้างเซ็นทรัลก็ไม่ใช่จะยอมไปอยู่ศูนย์ไหนง่ายๆ" นริศกล่าว
หากกองทุน CPN รีเทล โกรทประสบความสำเร็จ CPN อาจพิจารณานำศูนย์การค้าแห่งอื่นเข้ามารวมอยู่ในกองทุนนี้ในภายหลัง ไม่ว่าจะเป็นลาดพร้าว ปิ่นเกล้า บางนา และเชียงใหม่
"ถ้า CPN อยากจะขายศูนย์แห่งอื่นเพื่อมาทำกองทุนอีก เราทำสัญญากันเอาไว้ว่ากองทุนนี้จะได้สิทธิซื้อได้ก่อนรายอื่น" โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย กล่าว
บลจ.ทหารไทยจะเปิดให้นักลงทุนจองซื้อกองทุน CPN รีเทล โกรท ตั้งแต่วันที่ 1-9 สิงหาคมนี้ กำหนดยอดจองตั้งแต่ 50,000 บาทขึ้นไป โดยสัดส่วนหุ้นนอกเหนือจาก CPN ที่ถือ 33% แล้ว เปิดให้นักลงทุนรายย่อยและสถาบันในประเทศ รวมทั้งนักลงทุนที่สิงคโปร์ ฮ่องกง และออสเตรเลียด้วย
กลับสู่หน้าหลัก
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย
(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.
|