ปั้นแบรนด์ "เจ.เจ.มอลล์" สร้างมูลค่าเพิ่มที่รถไฟฯ

ปั้นแบรนด์ "เจ.เจ.มอลล์" สร้างมูลค่าเพิ่มที่รถไฟฯ

ผู้จัดการรายวัน(25 กรกฎาคม 2548)

กลับสู่หน้าหลัก

โครงการเจ.เจ.มอลล์ ถือได้ว่าเป็นบิ๊กโปรเจกต์ของกลุ่มตระกูล "วิเศษสินธพ" ซึ่งสามารถคว้าสัมปทานจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ในการพัฒนาโครงการยาวถึง 32 ปี และกำลังพลิกทำเลบริเวณรอบสวนจตุจักร ให้กลายเป็นแหล่งกำลังซื้อที่มิใช่รองรับแค่คนไทย แต่ถูกวางรากฐานรองรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศทั่วสารทิศ เข้ามาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ซึ่งนายธนากร วิเศษสินธพ ประธานบริษัท เจ.เจ.มอลล์ จำกัด ให้สัมภาษณ์กับ "ผู้จัดการรายวัน" ในหลายแง่มุมของการทำธุรกิจ รวมถึงกระแสข่าวที่ถูกเกี่ยวโยงกับปัญหาของ กลุ่ม เจ.เจ.แลนด์ (กลุ่มปิคนิค)

ธุรกิจที่ทำก่อนหน้านี้

ก่อนที่จะเริ่มมาทำโครงการ เจ.เจ. มอลล์ เคยผ่านงานมาหลายอย่าง คือ เริ่มต้นทำงานกับบริษัทญี่ปุ่น (Matsuda) ประกอบธุรกิจติดตั้งระบบไฟฟ้าสาธารณูปโภค หลังจากนั้นจึงเข้าไปทำงานในบริษัทรับเหมาก่อสร้างหลายบริษัท ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทเล็กๆ เช่น ไปประมูลงานต่อในการก่อสร้างหมู่บ้านนักกีฬา, แฟลตคลองจั่นของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) หรือก่อสร้างหมู่บ้านนักกีฬา ก่อนจะมาก่อตั้งบริษัทภายใต้ชื่อ "ห้างหุ้นส่วนพสุเอนเตอร์ไพรส์" เมื่อปี 2513 มารับเหมาช่วง โดยเป็นการเข้าไปทำงานกับโครงการของทหาร เช่น ก่อสร้างอาคาร บ้านพักของกรมยุทธโยธา กองทัพบก ในสังกัดกระทรวงกลาโหม ก่อสร้างอาคารอเนกประสงค์ของมหาวิทยาลัยรังสิต โครงการอสังหาริมทรัพย์ มีทำบ้าง อาทิ บางกะปิอพาร์ตเม้นท์, เกาะช้าง รีสอร์ต และ Hill Size Resort ที่เกาะช้าง เป็นต้น หรือแม้แต่ธุรกิจโรงภาพยนตร์ก็เคยสัมผัสมาแล้ว แต่ปัจจุบันขายกิจการไปแล้ว คือ บริษัท เจ.รามา จำกัด ผลิตภาพยนตร์ให้แก่บริษัทในเครือไฟว์สตาร์ บริษัท ทีวีดี เอ็นเตอร์เทนเมนท์ จำกัด ทำธุรกิจผลิตละคร ผลงานที่ผ่านมาคือละครเรื่อง "นวลฉวี" ออกอากาศช่องไอทีวี ปัจจุบันยกเลิกกิจการไปแล้ว

เหตุผลก่อตั้งบริษัท เจ.เจ.มอลล์ฯ

เดิมเคยผ่านประสบการณ์ของการทำห้างสรรพสินค้ามาก่อน เมื่อพรรคพวกชักชวนให้มาทำห้างฯ ขึ้นมาใหม่ เป็นห้างสรรพสินค้าใกล้กับ เดอะมอลล์ บางกะปิ แต่ได้ขายกิจการไปแล้ว หลังจากนั้นจึงได้ดำเนินการจัดตั้งบริษัทใหม่ เพื่อมาพัฒนาโครงการดังกล่าว ด้วยทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท โดยมีตระกูลวิเศษสินธพ ถือหุ้น 55% และที่เหลือเป็นของพรรคพวกอีก 45% เข้าไปประมูลที่ดินของการรถไฟฯ ซึ่งมีพื้นที่อยู่ 7 ไร่ มาพัฒนาที่ดิน โดยมีวัตถุประสงค์จะให้เป็นตลาดนัดติดแอร์ จุดขายที่เปิดบริการทุกวัน ตั้งแต่ 0.90-21.00 น. โดยมีระยะเวลาการเช่ากับเจ้าของสัมปทาน 32 ปี แต่จ่ายค่าเช่าเพียง 30 ปี เนื่องจากช่วง 2 ปีแรกอยู่ในระยะเวลาในการก่อสร้าง ซึ่งเมื่อหมดสัญญาแล้วสิ่งก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของการรถไฟฯ

"ตามแผนตั้งใจไว้ว่าจะเปิดโครงการในวันเฉลิมพระชนมพรรษา พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว คือ 5 ธ.ค.2549 และจะให้ร้านค้าต่างๆ เข้ามาใช้พื้นที่เพื่อตกแต่งร้านค้าในเดือน ก.ย.ปีเดียวกัน"

ทั้งนี้ รายละเอียดของสัญญาเช่า จะแยกเป็น ค่าสัมปทาน (ค่าแป๊ะเจี๊ยะ) ประมาณ 150 ล้านบาท และค่าเช่าช่วง 30 ปี จะเริ่มต้นปีแรก 14 ล้านบาท และบวกเพิ่มปีละ 5% และจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปี ตั้งแต่ 14.70 ล้านบาท (รวมอัตราเพิ่ม 5%) ไปจนถึง 60.58 ล้านบาท ในปีที่ 30 รวมเป็นค่าเช่าที่ต้องจ่ายทั้งหมดให้กับการรถไฟฯ 1,125.52 ล้านบาท

เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการ

สำหรับเม็ดเงินที่บริษัท เจ.เจ.มอลล์ จะต้องลงทุนมีหลายส่วน ได้แก่ จะต้องลงทุนสำหรับอาคาร, สาธารณูปโภค รวมแล้วเป็นเงิน 500-600 ล้านบาท รวมที่ต้องจ่ายค่าก่อสร้างให้แก่บริษัทอิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน) (ITD) ประมาณ 348 ล้านบาท ซึ่งเงินทุนสนับสนุนในการพัฒนาโครงการได้รับสินเชื่อจาก ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) (BBL) โดยใช้ เงินกู้จากธนาคารฯประมาณ 300 ล้านบาท ส่วนที่เหลือมาจากหุ้นส่วนซึ่งไม่สามารถเปิดเผยรายชื่อได้ ซึ่งคาดว่าภายใน 7 ปี จะสามารถคุ้มการลงทุน โดยรายได้ที่บริษัทจะได้รับจากร้านค้าที่เข้ามาซื้อพื้นที่ประมาณ 2,000-2,500 ล้านบาท จาก 1,150 ยูนิตที่เปิดขาย มีระยะสัญญาเช่ายาว 30 ปี แบ่งเป็นชั้นใต้ดิน ขนาดพื้นที่ 15 ตร.ม.ราคา 2.55 ล้านบาท ชั้นที่ 1 ขนาดพื้นที่ 15 ตร.ม.ราคา 2.7 ล้านบาท และชั้นที่ 2 ขนาดพื้นที่ 15 ตร.ม. อยู่ที่ 2.55 ล้านบาท

อีก 7 ปี ร.ฟ.ท.ไม่ต่อสัญญาสวนจตุจักร

ในอีก 7 ปีข้างหน้า ตลาดนัดจตุจักรตรงนี้จะมีการปรับปรุงใหม่ คือจะหมดสัญญากับการรถไฟฯ ซึ่งกรุงเทพฯ มีแนวคิดจะปรับปรุงพื้นที่ใหม่ตามสัญญากับการรถไฟฯ ซึ่งถึงตอนนั้นก็อาจจะเข้าไปประมูล แต่ไม่แน่ใจเหมือนกันว่าจะมีการต่อสัญญาอย่างไรหรือไม่ เพราะเป็นเรื่องของอนาคต

แต่การที่ เจ.เจ.มอลล์จะเปิดให้บริการในปลายปีหน้า จะเป็นโครงการทางเลือกเพื่อเตรียมความพร้อมกับผู้ขายที่อยู่ในจตุจักรเดิมเข้ามาลงทุนในอนาคต ทั้งจุดขายที่เปิดบริการทุกวัน และยังเป็นตลาดนัดติดแอร์ นอกจากนี้ การวางคอนเซ็ปต์ภายในโครงการจะมีการกำหนดสินค้าของผู้ขายให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย

ราคาเหมือนกับจตุจักรที่ขายในปัจจุบัน

นอกจากนี้ บริษัทยังได้เช่าพื้นที่อีก 5 ไร่กับการรถไฟฯ เป็นการเช่าปีต่อปี ปีละ 5 ล้านบาท เพื่อก่อสร้างสำนักงานและสวนสาธารณะ เพื่อจะได้เป็นการปรับภูมิทัศน์ให้สวยงาม และจะแบ่งพื้นที่บางส่วนเป็นที่จอดรถบัสสำหรับนักท่องเที่ยว ที่จะได้เข้ามาชอปปิ้งได้อย่างสะดวก โดยขณะนี้บริษัทได้ติดต่อกับสมาคมการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ที่จะให้บริษัททัวร์สามารถนำนักท่องเที่ยวเข้ามาชอปปิ้งได้

"ต่อไปทำเลตั้งแต่สวนจตุจักรไปถึงเส้นเซ็นทรัลลาดพร้าวจะเป็นแหล่งที่มีศักยภาพ ไม่แพ้ย่านมาบุญครอง เนื่องจากมีจุดเชื่อมต่อของ โครงการข่ายรถไฟฟ้าใต้ดินและส่วนต่อขยายรถไฟลอยฟ้าในอนาคต ซึ่งนอกเหนือจากเซ็นทรัลลาดพร้าวแล้ว ตรงกันข้ามของห้างสรรพสินค้าจะมีการเปิดโครงการยูเนี่ยนมอลล์"

เพราะอะไรมีชื่อ จปร.รุ่นที่ 5 นั่งเป็นกรรมการ

จริงๆ แล้วได้รู้จักพล.อ.ประเสริฐ สารฤทธิ์ ในสมัยที่ทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้างให้แก่กระทรวงกลาโหม ซึ่งในช่วงนั้น พล.อ.ประเสริฐดำรงตำแหน่งปลัดกระทรวงกลาโหม จปร.รุ่นที่ 5 และ เป็นรุ่นเดียวกับพล.อ.สุจินดา คราประยูร อดีตนายกรัฐมนตรีของไทย ขณะที่นายปิติ ยิ้มประเสริฐ เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท ซึ่งปัจจุบบันเป็นผู้บริหารของบริษัทไทยออยล์

ไม่เกี่ยวข้องกับกลุ่ม เจ.เจ.แลนด์

เรื่องนี้ผมก็ปวดหัว ช่วงแรกก็โดนหางเลข ที่มีข่าวว่าเจ.เจ.มอลล์อยู่ในกลุ่มเจ.เจ.แลนด์ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วไม่เคยมีความสัมพันธ์กัน กับบริษัทดังกล่าว และไม่เคยรู้จักกับกลุ่มดังกล่าว แต่ถามว่าผมมีเพื่อนเป็นนักการเมืองหรือไม่ เป็นธรรมดาที่ต้องมีเพื่อนที่ทำงานการเมือง นายทหาร และนักธุรกิจ จึงอยากให้คนทั่วไปได้เข้าใจด้วย

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย