ผมว่าคราวนี้ จะแข็งแรงกว่าเก่าด้วยซ้ำไป" กิตติ ธนากิจอำนวย ประธานกรรมการและผู้จัดการบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ย้ำกับ "ผู้จัดการ" อย่างมั่นใจ หลังจากนั่งลงเพื่อสนทนากันถึงแนวทางแก้ไขปัญหาในครั้งนั้น รวมทั้งแผนการที่จะก้าวต่อไปข้างหน้าของบริษัท

- เมื่อเกิดวิกฤติทางการเงินขึ้นมา คุณมีแนวทางในการบริหารจัดการกับองค์กรอย่างไร

ผมก็ได้มานั่งศึกษาถึงเรื่องราวที่เกิดขึ้น บางช่วงเวลาได้บินไปนั่งคุยกับผู้รู้ที่เมืองนอก ก็พบว่า เมื่อมันเกิดหนี้เสียขึ้นมาแล้ว จะมีการจัดการอย่างไรกับหนี้เสีย ซึ่งพบว่ามันเป็นสูตรสำเร็จที่เมื่อเกิดเหตุการณ์อย่างนี้ขึ้นในต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นสวีเดน เม็กซิโก อาร์เจนตินา ทรัพย์สินที่เน่าๆ เหล่านี้ก็จะถูกเลหลังขาย

ทีนี้ถามว่า เมื่อเลหลังขาย คนที่ได้เปรียบต้องมีอะไรเป็นอาวุธ อาวุธมีอยู่ 2 อย่างคือ 1. มีเงินไปซื้อ ซึ่งตอนนั้นเงินเราก็ไม่มี พอเกิดวิกฤติขึ้นเราก็ใช้หนี้เขาหมด ของที่อยู่ในมือก็เป็นหนี้ พอเห็นอนาคตอยู่ว่า คนที่จะเล่นเกมตรงนั้นได้ดี ต้องมีเงิน และต้องมีความรู้ในเบื้องลึกของสินค้าที่มาเลหลังด้วย จะต้องมีข้อมูลในการวิเคราะห์ราคาของ ถึงจะซื้อสินค้าได้ถูก

เราเลยรีบจัดการในเรื่องโครงสร้างหนี้ แต่ไม่ใช่วิธีโยนหนี้ไปข้างหน้าแล้วตามจ่ายนะ เพราะถ้าคุณทำอย่างนั้น ปัจจุบันต่อให้ธุรกิจคุณดีก็ไม่มีใครอยากถือหุ้น หรือลงทุนด้วย เพราะได้มาคุณก็ต้องไปคืนเจ้าหนี้หมด

เราก็เลยบอกว่าเราต้องเคลียร์หนี้ให้หมด เจ้าหนี้บอกไม่มีเงินจ่าย จะเอาทรัพย์สินเราไปก็ตัดให้ จ่ายให้ ไม่กลัวเลย ตัดยกให้หมดจนเรา clean เลย ไม่มีหนี้เลย แล้วเราทำไงต่อ เราก็บอกว่าเราไม่มีสตางค์ที่จะประมูลของ ปรส. ทั้งๆ ที่เราคิดว่าเรามีความรู้พอที่จะเลือกของเป็น

เราก็เลยมีทีมใหญ่ขึ้นมาทีมหนึ่ง ทำข้อมูลพื้นฐานขึ้นมาชุดหนึ่ง รวบรวมความรู้ รวบรวมข้อมูลในเรื่องทรัพย์สินที่กำลังถูกขาย แน่นอนในเวลานั้น ผู้พัฒนาที่ดินส่วนใหญ่ในตลาดแทนที่จะหันมาสร้างข้อมูลติดอาวุธให้ตัวเอง เขากลับไปหาพาร์ตเนอร์ หาฝรั่งเข้ามาช่วย แต่ของเรากลับไม่ เรามองว่าถ้าเราทำข้อมูลให้แน่น พาร์ตเนอร์ก็จะ มาหาเราเอง แต่ถ้าเราซอมซ่อ กล้ามเนื้อก็ลีบ มันสมอง ฝ่อ ไม่มีข้อมูล ใครอยากจะมาเป็นพาร์ตเนอร์ นี่คือ Step ที่ 2 หลังจากจัดการโครงสร้างหนี้ไปแล้ว เราจะทำให้นักลงทุนมองว่าหากจะประมูล ปรส.ต้องมีโนเบิล อยู่ด้วย ถึงจะได้เปรียบ ท้ายสุด เราก็ได้ร่วมทุนกับบริษัท Lehman Brothers inc. ซึ่งทำให้เราแข็งแกร่งขึ้น เงินที่ได้มาจากการกู้ยืมครั้งใหม่ และจากการเพิ่มทุนเมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา เราก็เอาไปซื้อทรัพย์สินที่เราเห็นแล้วว่าดีสามารถซื้อมาทำกำไรได้

3 ปีที่ผ่านมาเราไม่ทำโปรเจกต์ขายเลย เราซื้อของรอขายอย่างเดียว เราเพิ่งเอาออกขายจริงๆ เมื่อต้นปีนี้เอง

- ในช่วงบริษัทไม่มีรายได้เลย คุณจัดการกับพนักงานในองค์กรอย่างไร

เอาคนออก 20 เปอร์เซ็นต์ เงินเดือนไม่ขึ้นเลยนะ ลดเงินเดือน เพราะตอนนั้นถึงกับว่าหากไปไม่รอด เราก็เตรียมหาวิธีจ่ายเงินให้พนักงาน หาวิธีที่จะทำให้เงิน ที่บริษัทมีไม่เสียหายไปกับคนอื่นเช่นเจ้าหนี้ เป็นการเตรียมการไว้ว่าหากเราฝ่าด่านนี้ไม่ได้ ก็ขอโทษด้วยนะ ต้องตัวใครตัวมันแล้วล่ะ แต่จะให้พนักงานได้เงินติดมือไปบ้าง

ตอนนั้นเรามีพนักงานประมาณ 150 คน มีพนักงานบางกลุ่มที่จะบอกเขาไปว่า งานที่เขาทำอยู่ตอนนี้มันทำไม่ได้แล้ว เพราะโปรเจกต์เราลดลง ดังนั้นสิ่งที่คุณทำ ได้ก็คือ คุณต้องไปหาธุกิจที่มันเกี่ยวเนื่องกับบริษัท โดยบริษัทเราจะซัปพอร์ตเงินให้ ให้ลองทำดู ในเวลา 3 เดือน หลังจากนั้นก็กลับมาคิดกันใหม่ว่าคุณจะยังทำอยู่กับเรา หรือจะออกไปเป็นเถ้าแก่เอง

ยกตัวอย่างเช่น งานด้านซ่อมแซม จัดสวน แต่งสวน บ้านเสร็จแล้วนี่ ก็บอกเขาว่า ผมจ้างคุณๆ ก็ไปจ้าง บริษัทรับเหมาอีกทีหนึ่ง ทีนี้พอมีปัญหาเพื่อให้คุณมีรายได้เหมือนเดิม ทำไมคุณไม่เป็นผู้รับเหมาเสียเอง ลองไปทำ ดูซิถ้าไปไม่รอด 3 เดือนกลับมาก็ยังรับอยู่ ถ้าทำรอด ก็ทำไปเลย บริษัทจะได้ไม่ต้องแบกภาระคุณเหมือนกัน ก็มีคนออกไปทำอินทีเรียบ้าง ไปเป็นนายหน้ารับซื้อขายที่ดินบ้าง

ผมคิดว่าวันหนึ่งเมื่อเรากลับมายืนบนขาตัวเอง พร้อมที่จะวิ่งไปข้างหน้าได้อีกครั้ง ถ้าเราไปทำร้ายสถาบันการเงินผู้ให้กู้มากมาย ประเภทไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย วันหนึ่งถึงคุณจะแข็งแรงแต่ไม่มีใครกล้าจ่ายให้คุณแล้วนะ

- รอบใหม่จะเป็นอย่างไร เดินไปทางไหน ที่ผ่านมา ได้ข้อสรุปอะไรมาบ้าง

ที่ผ่านมาเราบอกตัวเองว่า ข้อสรุปของเราในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มันเป็นกิจการที่ใช้เงินทุนสูง ความเสี่ยงไม่น้อย แต่ความเสี่ยงก็ต้องอยู่บนความถูกต้อง เช่น กู้เงินไม่เยอะ มูลค่าของทรัพย์ที่ไปกู้ก็เป็น value ตามข้อเท็จจริง อยู่บนพื้นฐานของความถูกต้อง ไม่ว่าจ้างบริษัทตัวเองในการก่อสร้าง ว่าจ้างในการถมที่ ไม่เสี่ยงมากถึงมีปัญหาก็แก้ปัญหาได้

บทสรุปข้อที่ 2 เราต้องบอกตัวเองว่า บริษัทดำเนินไปได้เพราะบุคลากร เพราะฉะนั้นเราต้องคิดว่าบุคลากรของเราควรจะได้อะไรตอบแทน เรากำลังให้พนักงานเห็นตัวเงินเดือนเป็นเรื่องปกติ ไม่ต้องสนใจเงินเดือนจะขึ้นเท่าไร แต่ให้สนใจว่าเงินเดือนสมควรกับอัตภาพหรือไม่ บริษัทไปได้ดีพนักงานได้อะไร ขณะนี้เราใช้ 25-30 เปอร์เซ็นต์ของกำไรของเราให้พนักงาน อย่างเช่น พวกทำโปรเจกต์จะทำรายได้เยอะ เราคาดหวังว่าแมเนเจอร์ได้เห็นเงินเป็นสิบล้าน ไม่ใช่นายกิตติคนเดียวเห็นเงินเป็น 10 ล้าน ไม่ใช่ เขาจะต้องจับต้องได้เหมือนกันในเวลา 5 ปี

พูดง่ายๆ เรากำลังจัดผลสรุปของวิกฤติการณ์ที่เกิดขึ้น เรากำลังสร้างบริษัทให้มีประสิทธิภาพ ต้องให้อยู่ในการให้เงินเดือนที่อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสมไม่แข่งกับชาวบ้านด้วย แต่หากคุณทำงานสำเร็จ เงินเดือนบวก กับส่วนแบ่งกำไรมันมากกว่าที่ที่ให้เงินเดือนคุณเยอะๆ ตั้งหลายเท่า ทำเป็นรูปนี้ไป

- มีผลทำให้เกิดโมเดลใหม่ๆ ในการทำงานบ้างหรือไม่

มีครับ จากบทสรุปที่ได้เราได้เปลี่ยนรูปแบบในวิธีการบริหารงานใหม่ เราเปลี่ยนเป็น Project Center งานทั้งหมดตั้งแต่การขาย การสร้าง การโอน อยู่ในตัว project manager คนเดียว แล้วก็มีลูกทีมอยู่ เมื่อก่อน นี่คนขายๆ อย่างเดียวนะไม่ทำหน้าที่โอน คนโอนก็โอนอย่างเดียวไม่มาขาย คนก่อสร้างก่อสร้างอย่างเดียว แล้วแต่ละคนก็มีนายของแต่ละคนไป ตอนนี้แปลี่ยนใหม่ โปรเจกต์หนึ่งคุณมีทีมทั้งหมด 5 คน แล้วคุณทำหมดเลย มีแต่การเงินและการจัดการทางด้านการกู้เงินจากบัญชีเท่านั้น ที่ซัปพอร์ตจากส่วนกลาง project manager จะ เป็นเถ้าแก่ของแต่ละโครงการเลย โมเดลในเรื่องนี้เริ่มมา เมื่อประมาณ 2541 เริ่มจากโครงการโนเบิลเฮ้าส์ ร่วมฤดี

ซึ่งทำให้การทำงานมีประสิทธิภาพมากขึ้น การใช้เงินก็จะระมัดระวังขึ้น เขาต้องคิดแบบเถ้าแก่เหมือนกันไม่ได้คิดแบบลูกจ้างแล้ว

- รอบใหม่นี้จะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของโปรดักส์อย่างไรบ้าง

จะเป็นการขยายฐานกลุ่มลูกค้าจากเดิม ที่เรามุ่งไปที่กลุ่มคนรุ่นใหม่เพิ่งทำงานใหม่ ร้อนวิชา ตอนนี้ขยายฐานใหญ่ขึ้น ผลงานที่เห็นในปีนี้จริงๆ แล้วเป็นการเตรียมงานไว้ประมาณปี-ปีครึ่งทั้งสิ้น ก็เปลี่ยนมาเยอะแล้ว ก็ยังเปลี่ยนต่อไปในแง่ของรูปแบบในแง่ของฟังก์ชั่น ถึงแม้จะดูเก๋ไก๋ แต่สิ่งที่เราจะเพิ่มเข้ามาก็คือพื้นที่การใช้สอย จะเข้ากับคนไทยมากขึ้น ไม่ใช่เอาบ้านทรงฝรั่งมาใส่ แต่ทุกครั้งที่เราออกดีไซน์มาก็จะรักษาความเป็นผู้นำ ความเป็นผู้อยู่อาศัยที่มีความทันสมัยของการดีไซน์ก็จะยังคงไว้

size ก็คงไว้ประมาณ 100-150 ไร่ ซึ่งเราสามารถ แบ่งเฟสละ 60-70 ไร่ได้ ในขณะเดียวกันเราจะมีรูปแบบของบ้านในเมืองเพิ่มขึ้น จะมีทั้งที่อยู่อาศัย และCommercial เพราะ size กลางเมืองที่เราซื้อจะมีศักยภาพในการทำเป็นการค้าได้ อย่างเช่นที่ทองหล่อ สามารถทำเป็นที่อยู่อาศัยดีๆ ได้ แต่ทางด้านหน้าสามารถจะขายแบบให้เช่าเพื่อการค้าได้เยอะ

- แนวคิดอื่นๆ ในการเสริมความแข็งแกร่งให้กับบริษัท

เราก็จะพยายามสร้างความยั่งยืนใน 3 เรื่องซึ่งจะถือเป็นแม่แบบ คือ 1. เราเน้นความยั่งยืนระหว่างเรา กับลูกค้า ความพึงพอใจที่ลูกค้าซื้อของได้ของ 2. เราเน้น ถึงความยั่งยืนของความสัมพันธ์ระหว่างเรากับสถาบันการเงิน ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินมหาศาล สถาบันการเงินจะต้องช่วยแก้ปัญหากันได้ และร่วมทุกข์ ร่วมสุขกันได้ 3. เน้นความยั่งยืนในลักษณะของบริษัทก็คือ แทนที่จะซื้อโครงการมาสร้างบ้านขายไป เราจะเริ่ม เปลี่ยน asset ที่เป็น short term เหล่านั้น เป็นธุรกิจที่มีศักยภาพในการให้เช่าในระยะยาว เพื่อเก็บเป็นทรัพย์สิน เพื่อให้เป็นราวกับข้าวก้นหม้อของบริษัท

นี่คือผลที่ได้จากวิกฤติที่เกิดขึ้น เราต้องระมัด ระวังตัวขึ้น ไม่ถึงกับอยู่อย่างพอเพียง แต่ต้องอยู่อย่างมีประสิทธิภาพด้วย