โครงการเรียลเอสเตทที่สมบูรณ์แบบที่สุด กำลังเกิดขึ้นบนพื้นที่ชานเมืองตอนเหนือของกรุงเทพฯ "เมืองทองธานี" ไม่ใช่โครงการธรรมดาๆ ความไม่ธรรมดาไม่ได้อยู่ที่ขนาดอันมหึมาของโครงการ ที่ติดหูติดตาคนทั้งเมืองจากการป่าวประโคมโหมโรงอย่างถี่ยิบ แนวความคิดและจังหวะก้าวของโครงการคือสิ่งที่น่าตื่นตาตื่นใจกว่า มงคล กาญจนพาสน์และลูกๆ กำลังสร้างเมืองใหญ่ในเมืองหลวง

โครงการเมืองทองธานี นับเป็นการประกาศการหวนคืนสู่เมืองไทยอีกครั้งหนึ่งอย่างเป็นทางการของ มงคล กาญจนพาสน์ หรือ "อึ้ง จือเม้ง" ภายหลังจากขายหุ้นในธนาคารนครหลวงไทยให้กับกลุ่มมหาดำรงค์กุลไปจนหมดเมื่อปี 2525 แล้ว มงคลหันไปทุ่มเทให้กับธุรกิจที่ฮ่องกงมากขึ้น จนชื่อเสียงแทบจะหายไปจากสังคมธุรกิจไทย จากเดิมที่ตัวเองก็จัดเป็นคนเก็บเนื้อเก็บตัวค่อนข้างมากอยู่แล้ว

ที่ฮ่องกงฐานธุรกิจที่สำคัญของมงคล คือกลุ่มบริษัทสเตลักซ์ซึ่งมีสเตลักซ์ โฮลดิ้งเป็นบริษัทแม่ จดทะเบียนเป็นกิจการในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกงตั้งแต่ปี 2514 มีบริษัทในเครือร่วม 40 แห่ง กิจการหลักของเครือสเตลักซ์แบ่งเป็นสองประเภท ประเภทแรกคือธุรกิจนาฬิกาแบบครบวงจรตั้งแต่ผลิตไปจนถึงขายทั้งตัวนาฬิกาและอะไหล่ด้วย

โรงทำนาฬิกาของสเตลักซ์ที่มีชื่อเสียงคือ CITY CHAIN ซึ่งมีอยู่ทั้งในฮ่องกงและไต้หวัน ที่ฮ่องกงเป็นกิจการของสเตลักซ์ 100% ส่วนที่ไต้หวันเป็นการร่วมทุนกับนักลงทุนของไต้หวันเอง และยังมี TITUS INTERNATIONAL ซึ่งร่วมทุนกับสิงคโปร์

สเตลักซ์ยังเคยมีหุ้นจำนวน 6% ในบริษัทผลิตนาฬิกาของสหรัฐฯ ชื่อ BULOWA WATCH COMPANY แต่ได้ขายทิ้งไปเมื่อเดือนมกราคม 2522 ในราคา 50 ล้านเหรียญฮ่องกง ซึ่งแม้จะขาดทุนถึง 25 ล้านเหรียญฮ่องกง สเตลักซ์ก็ต้องตัดใจเพราะต้องการเงินสดมาค้ำจุนฐานะกิจการซึ่งขาดทุนในตอนนั้น

ในเดือนสิงหาคมของปีเดียวกันนั้น สเตลักซ์ยังได้ขายหุ้น 61% ในธนาคารท้องถิ่นแห่งหนึ่งชื่อ HONG KONG METROPOLITAN BANK ให้กับ BANK OF CREDIT AND COMMERCE INTERNATIONAL ในราคา 120 ล้านเหรียญฮ่องกง เพื่อแก้ปัญหาสภาพคล่องเช่นเดียวกัน

กิจการหลักอย่างที่สองของสเตลักซ์ในฮ่องกงคือธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทในเครือราว 15 บริษัทอยู่ในธุรกิจพัฒนาที่ดินโดยตรงทั้งการสร้างคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย สำนักงาน คอนโดอุตสาหกรรมและอพาร์ทเมนท์

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งที่เคยเป็นของสเตลักซ์คือ MAI HON ENTERPRISE LIMITED ปลายปี 2522 สเตลักซ์ขายหุ้น 52% ใน MAI HON ให้กับ FILOMINA LIMITED ซึ่งเป็นบริษัทในเครือกลุ่มแคร์เรียนของจอร์จ ตันในราคา 487 ล้านเหรียญฮ่องกง และเปลี่ยนชื่อบริษัทเสียใหม่เป็น CARRIAN INVESTMENT

เช่นเดียวกับธุรกิจในฮ่องกง กิจการของมงคลในประเทศไทยมีอยู่สองประเภทที่เป็นหลัก คือนาฬิกา แว่นตา และการพัฒนาที่ดิน ธุรกิจขายนาฬิกาในเมืองไทยนี่เอง ที่เป็นรากฐานการสะสมทุนให้เขาสร้างอาณาจักรสเตลักซ์ขึ้นที่ฮ่องกง และคืบเข้าสู่การพัฒนาที่ดินทั้งในไทยและฮ่องกงพร้อมๆ กันไปด้วย

พื้นเพเดิมของมงคลซึ่งเป็นจีนแต้จิ๋ว ซึ่งอพยพเข้ามาทำมาหากินในเมืองไทยแบบเสื่อผืนหมอนใบ เฉกเช่นจีนโพ้นทะเลเมื่อ 50 กว่าปีก่อน คือช่างซ่อมแว่นตา นาฬิกา คนใกล้ชิดคนหนึ่งที่เขาให้ความเกื้อกูลเป็นอย่างดีเป็นจีนไหหลำชื่อ ก่าว โล พก หรือ ดิเรก มหาดำรงค์กุลซึ่งมีฝีมือเยี่ยมในการซ่อมนาฬิกา

หลังสงครามโลกครั้งที่สอง มงคล ดิเรก และทรง วงศ์สงวน ร่วมกันตั้งห้างเมืองทองเพื่อเป็นตัวแทนจำหน่ายนาฬิกาไซโก้จากญี่ปุ่น ห้างเมืองทองนี้ในเวลาต่อมาก็คือ บริษัทเมืองทองบนถนนเยาวราชที่ยังคงอยู่มาถึงวันนี้นั่นเอง และชื่อ "เมืองทอง" ก็กลายเป็นชื่อกลุ่มธุรกิจของมงคลในเมืองไทย

ทุนที่สะสมมาจากธุรกิจขายนาฬิกาเป็นฐานให้มงคลขยายกิจการข้ามไปยังเกาะฮ่องกง ด้วยการสร้างเครือข่ายกลุ่มสเตลักซ์ขึ้นมาทำ ทั้งธุรกิจนาฬิกาและธุรกิจที่ดิน

เกาะฮ่องกงนั้นจะเรียกว่าเป็นตักศิลาแห่งยุทธจักรการพัฒนาที่ดินก็ไม่ผิด ข้อจำกัดทางด้านพื้นที่ที่มีอยู่น้อย เมื่อเทียบกับคนและความเป็นเมืองการค้าการลงทุน ทำให้เศรษฐกิจเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง เงื่อนไขสองประการนี้ทำให้ที่ดินมีน้อยและราคาแพง การพัฒนาที่ดินบนเกาะนี้จึงต้องใช้แนวความคิด กลยุทธ์ที่เฉียบแหลมสร้างมูลค่าบนผืนดินราคาแพงให้เกิดประโยชน์มากที่สุด

ประสบการณ์จากธุรกิจพัฒนาที่ดินในฮ่องกง เป็นสิ่งที่มงคลนำกลับมาใช้กับธุรกิจเดียวกันในเมืองไทย กล่าวได้ว่ากลุ่มเมืองทองก็คือผู้บุกเบิกธุรกิจพัฒนาที่ดินเป็นกลุ่มแรกของเมืองไทย !!

หมู่บ้านเสนานิเวศน์ซึ่งเป็นหมู่บ้านจัดสรรแห่งแรกของเมืองไทยนั้น แรกเริ่มเดิมทีมงคลเป็นเจ้าของไอเดีย และร่วมกับชวน รัตนรักษ์ตั้งบริษัทสยามประชาคารขึ้นเมื่อปี 2512 ซื้อที่ในซอยเสนานิคมเพื่อเตรียมสร้างเสนานิเวศม์

ยังไม่ทันเริ่มดำเนินการ มงคลและชวนก็มีอันต้องแยกทางกันเดิน สยามประชาคารตกเป็นของชวนเพียงผู้เดียว แต่มงคลซึ่งเป็นเจ้าของไอเดียก็ยังไม่ทิ้งความตั้งใจเดิม ปี 2516 เขาตั้งบริษัทบางกอกแลนด์ขึ้นเพื่อสร้างหมู่บ้านจัดสรรเมืองทองนิเวศน์ขึ้นที่ปากเกร็ด

แต่หลังจากนั้นไม่นาน เกิดเหตุการณ์ 14 ตุลาคม 2516 ขึ้น ความร้อนแรงของสถานการณ์การเมือง ทำให้ความไม่มั่นใจในบรรยากาศการลงทุนปกคลุมไปทั่วสังคมธุรกิจไทย การเติบโตของกลุ่มเมืองทองนั้น เกาะติดอยู่กับความมั่นคงของกลุ่มอำนาจรัฐเก่ามาโดยตลอด เมื่อร่มโพธิ์ใหญ่ถูกโยกจนคลอนแคลน หนทางที่ปลอดภัยที่สุดคือหยุดรอดูทิศทางลม ย้ายการลงทุนกลับไปที่ฮ่องกงแทน

ช่วงปี 2519-2521 มงคลจึงทุ่มเทให้กับธุรกิจนาฬิกาและเรียลเอสเตทที่ฮ่องกงมากที่สุด กิจการในเมืองไทยคงมีเพียงหมู่บ้านเมืองทองนิเวศน์ และหุ้นในธนาคารนครหลวงไทย แต่หลังจากปี 2521 เศรษฐกิจโลกตกต่ำ ธุรกิจที่ฮ่องกงของเขาได้รับความกระทบกระเทือนมาก จนต้องขายทรัพย์สินหลายชิ้นทิ้งไปเพื่อหาเงินสดมาหมุนเวียน ไม่เฉพาะในฮ่องกงเท่านั้น ธุรกิจในเมืองไทยก็พลอยเดือดร้อนไปด้วย ปี 2525 เมโทรสรรพสินค้าซึ่งเป็นของกลุ่มนี้ เพิ่งจะเริ่มดำเนินการก็ต้องมาเจอภาวะที่เลวร้ายเช่นนี้ จนแทบจะเอาตัวไม่รอดไปด้วย

ธนาคารนครหลวงไทย ซึ่งมงคลถือหุ้นใหญ่ก็ถูกจับตามองทุกฝีก้าวจากแบงก์ชาติ หลังจากที่อยู่ในภาวะทรุดมาตลอดตั้งแต่ปี 2520 ก่อนที่นุกูล ประจวบเหมาะ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยแบงก์ชาติ จะมีหนังสือกำชับตักเตือนการดำเนินงานถึงธนาคารนครหลวงไทยอย่างเป็นทางการ อันเป็นสัญญาณของการเงื้อดาบเพื่อชำระความฉ้อฉลในธนาคารนี้เมื่อปลายปี 2525 มงคลได้ตัดสินใจสละเรือ ขายหุ้นให้กับกลุ่มมหาดำรงค์กุล ปล่อยให้กลุ่มนี้เข้าไปฟาดฟันกับบุญชู โรจนเสถียรในเวลาต่อมา

ทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่เหลืออยู่ของกลุ่มเมืองทอง นอกเหนือจากหมู่บ้านเมืองทองนิเวศน์ เมโทรสรรพสินค้าแล้ว ก็คือที่ดินแปลงใหญ่ที่ถนนแจ้งวัฒนะติดกับโครงการเมืองทองนิเวศน์ ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นฐานอันมั่นคง ที่รองรับให้การหวนคืนแผ่นดินไทยในอีก 10 ปีต่อมาเป็นการกลับมาอย่างยิ่งใหญ่

ความเฟื่องฟูของธุรกิจเรียลเอสเตทในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2530 เป็นต้นมา ดึงดูดกลุ่มธุรกิจทั้งเล็กและใหญ่ในหลายๆ วงการให้กระโดดเข้ามาสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ ศักยภาพของระบบเศรษฐกิจไทยยังเป็นอีกองค์ประกอบหนึ่ง ที่ชักนำนักลงทุนต่างแดนเข้าร่วมวงศ์ไพบูลย์ด้วย

การกลับมาของกลุ่มเมืองทองเองอยู่ภายใต้กระแสนี้ด้วย อีกเงื่อนไขหนึ่งที่เป็นเสมือนตัวเร่งให้คืนสู่เมืองไทยคือ สถานการณ์ในปี 2540 ที่สนธิสัญญาเช่าเกาะฮ่องกงจากจีนของอังกฤษจะหมดอายุลง และอาณานิคมแห่งนี้จะต้องถูกผนวกเข้าเป็นส่วนหนึ่งของแผ่นดินจีน คนฮ่องกงจำนวนมาก เริ่มต้นการอพยพไปตั้งถิ่นฐานใหม่ยังต่างประเทศแล้ว เพราะไม่แน่ใจในความเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและเศรษฐกิจ ภายใต้การปกครองของรัฐบาลจีน

"กลุ่มนี้ค่อนข้างจะอ่อนไหวต่อสถานการณ์ทางการเมือง ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงอะไรที่ทำให้เขาไม่แน่ใจแล้ว เขาไม่อยู่ต่อไปหรอก" แหล่งข่าวในวงการค้าที่ดินรายหนึ่งให้ข้อสังเกต พร้อมทั้งยกตัวอย่างการถอนตัวออกไปจากเมืองไทยเมื่อปี 2516 เขาเชื่อว่ามีความเป็นไปได้สูงที่กลุ่มเมืองทองจะค่อยๆ ย้ายฐานธุรกิจออกจากฮ่องกงกระจายออกไปยังย่านเอเชียอาคเนย์ โดยมีศูนย์กลางอยู่ที่ประเทศไทย

ตัวมงคลเองขณะนี้ก็ใช้เวลาประมาณสามในสี่พำนักอยู่ที่เมืองไทย โดยเช่าห้องสูทอยู่ที่โรงแรมรีเจนท์ มานานแล้ว

ปลายปี 2532 กลุ่มเมืองทองโหมโรงการกลับสู่เมืองไทยด้วยโครงการธนาซิตี้ ซึ่งประกอบด้วยบ้านพักราคาแพง คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า โรงหนังและสปอร์ตคลับบนพื้นที่ 1,500 ไร่ ที่กิโลเมตร 14 ถนนบางนา-ตราด ซึ่งเป็นที่ดินที่มงคลซื้อเอาไว้เมื่อสิบกว่าปีที่แล้ว

การกลับมาเมืองไทยหนนี้ของมงคลเขาได้ผลักดันให้ลูกๆ ขึ้นมามีบทบาทในการบริหารโครงการใหม่ ส่วนตัวเองนั้นยังคงกำกับในแง่ทิศทางและแนวความคิด โครงการธนาซิตี้เป็นหน้าที่ของคีรี กาญจนพาสน์ในนามบริษัทธนายง ซึ่งเป็นบริษัทเก่าจดทะเบียนมาตั้งแต่ปี 2511

คีรีเป็นลูกชายคนที่สองในบรรดาลูกๆ ชายหญิงของมงคลรวม 11 คน จากปากคำของคนใกล้ชิด คีรีเป็นคนที่มีบทบาทสำคัญที่สุดในการผลักดันโครงการพัฒนาที่ดินของกลุ่มเมืองทอง

โครงการต่อมาคือเมืองทองธานีซึ่งประกาศเปิดตัวมาได้ 4 เดือนแล้ว ขนาดของโครงการซึ่งครอบคลุมพื้นที่ถึง 4,000 กว่าไร่อันประกอบด้วยโครงการต่างๆ ที่ต่อเนื่องพึ่งพาซึ่งกันและกันอย่างครบวงจร และการโฆษณาประชาสัมพันธ์อย่างหนัก ทำให้โครงการนี้โดดเด่นกลบรัศมีโครงการอื่นๆ ไปเลยทีเดียว

เพียงชั่วระยะเวลาสามเดือนเศษจากกลางเดือนพฤษภาคมถึงปลายเดือนสิงหาคม เมืองทองธานีเปิดโครงการขึ้นมาสามโครงการ โครงการแรกคือ คอนโดอุตสาหกรรมสำหรับอุตสาหกรรมเบาที่ปลอดมลภาวะ เช่น ของเด็กเล่น เครื่องใช้ไฟฟ้า ชิ้นส่วนอิเล็คทรอนิคส์ แผงวงจรไฟฟ้า เป็นต้น จำนวน 8 หลังๆ ละ 10 ชั้น

โครงการที่สองคือ คอนโดมิเนียมที่พักอาศัย จำนวน 17 หลังละ 27 ชั้น รวมทั้งหมดประมาณ 4,700 ยูนิต ราคาตั้งแต่หนึ่งล้านสามแสนบาทจนถึงสามล้านบาท

โครงการที่สามคือ อาคารที่รวมทั้งสำนักงานและที่พักอาศัยในหลังเดียวกัน ซึ่งใช้ชื่อว่า วิลล่า ออฟฟิศ จำนวน 97 หลัง มีความสูง 6, 7 และ 8 ชั้น ราคาตั้งแต่ 31 ล้านบาทต่อหลังขึ้นไป

เพียงสามเดือนทั้งสามโครงการรวมกันสามารถขายพื้นที่ได้เกือบทั้งหมด เหลือเพียงพื้นที่ในโครงการที่สองประมาณ 10% รวมมูลค่าเต็มๆ ของทุกโครงการแล้วถึง 20,000 ล้านบาท

ตัวเลขยอดขายที่สูงลิ่วภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ไม่อาจจะประเมินได้ว่าเป็นความสำเร็จได้อย่างเต็มปากเต็มคำ เพราะเป็นสภาพปกติที่เกิดขึ้นกับโครงการส่วนใหญ่ในปัจจุบัน ที่ขายพื้นที่ได้อย่างรวดเร็ว และเกือบครึ่งหนึ่งนั้นเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร

จากการประเมินของแหล่งข่าวในวงการเรียลเอสเตท โครงการเมืองทองธานีก็เช่นเดียวกัน ที่คนที่เข้ามาจองนั้นเป็นนักเก็งกำไรไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่ง แม้กระนั้นเมื่อเทียบขนาดพื้นที่กับระยะเวลาในการขายกับโครงการอื่นๆ แล้ว ก็ต้องยอมรับว่าโครงการเมืองทองธานีประสบความสำเร็จ ในการดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาจับจองพื้นที่มากที่สุด

"แนวความคิดของเมืองทองธานีนั้น เป็นแนวความคิดที่ใหม่ที่สุดและสมบูรณ์ที่สุด เท่าที่เคยมีมาในธุรกิจเรียลเอสเตทของเมืองไทย" มือบริหารโครงการคอนโดมิเนียมที่โชกโชนประสบการณ์ท่านหนึ่งว่าเอาไว้อย่างนี้

แนวความคิดใหม่ที่ว่านี้คือ เมืองทองธานีไม่ใช่โครงการเรียลเอสเตท ที่มีลักษณะเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่เป็นโครงการที่มีลักษณะหลากหลาย มีทั้งโครงการที่พักอาศัย โรงงานอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่สำหรับธุรกิจการบริการอย่างเช่น โรงแรม ศูนย์การค้า และห้างสรรพสินค้า ที่จะตอบสนองความต้องการของคนที่อาศัยอยู่ในโครงการได้อย่างครบถ้วน ในลักษณะเช่นนี้เมืองทองธานีจะมีลักษณะของความเป็นเมืองที่สมบูรณ์ สามารถพึ่งตัวเองได้ในเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐาน

คำโฆษณาที่เป็นจุดขายของโครงการว่า กรุงเทพฯ แห่งอนาคต จึงมีความหมายอยู่ในตัวเองอย่างชัดเจน

ลูกชายคนโตของมงคลคือ อนันต์ กาญจนพาสน์ คือคนที่มีบทบาทสำคัญในการรับผิดชอบโครงการนี้ ในฐานะกรรมการผู้จัดการของบริษัทบางกอกแลนด์ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ

อนันต์โตที่เมืองไทยแต่ไปใช้ชีวิตส่วนใหญ่อยู่ที่ฮ่องกงตั้งแต่อายุ 13 ปี ในฐานะลูกชายคนโตตามธรรมเนียมของครอบครัวจีนแล้ว อนันต์คือหัวเรือใหญ่ที่ช่วยพ่อแบกรับภาระกิจการ ในฮ่องกงเขาเป็นกรรมการผู้จัดการของกลุ่มบริษัทสเตลักซ์ ซึ่งเป็นผู้พัฒนาตึกใหญ่ๆ ในฮ่องกงมาแล้วไม่ต่ำกว่า 50 แห่ง และส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมอุตสาหกรรม ประสบการณ์ครั้งแรกของเขาในการทำคอนโดอุตสาหกรรมคือ โครงการสร้างตึก INTERNATIONAL OPTICAL MANUFACTURING เมื่อ พ.ศ. 2502 ซึ่งในขณะนั้นแนวความคิดเรื่องคอนโดอุตสาหกรรมยังเป็นของใหม่สำหรับฮ่องกง

ประสบการณ์ 30 ปีในดินแดนเก้ามังกรซึ่งเป็นประเทศหนึ่ง ที่มีความก้าวหน้าในเรื่องธุรกิจเรียลเอสเตท ทำให้อนันต์มีโอกาสซึมซับแนวความคิดใหม่ๆ ในการพัฒนาที่ดินอยู่ตลอดเวลา โครงการเมืองทองธานีคือผลของการสั่งสมประสบการณ์เหล่านี้

แต่คนที่ทำให้เมืองทองธานีเกิดขึ้นมาได้นั้น ไม่ใช่ใครที่ไหนคือมงคล คนที่มีความเจนจัดมากที่สุดในธุรกิจเรียลเอสเตท มีสายตายาวไกล ตัดสินใจได้ถูกจังหวะและสถานะการณ์

เงื่อนไขประการแรกที่ทำให้เมืองทองธานีเกิดขึ้นมาได้คือ ที่ดินผืนมหึมามากกว่า 4,000 ไร่ ที่มงคลรวบรวมซื้อเอาไว้เมื่อสิบกว่าปีที่แล้ว โดยที่ยังไม่มีความคิดเลยว่าจะทำอะไรกับที่ดินที่ซื้อมานี้

"เขาก็ซื้อเก็บไว้เรื่อยๆ เพราะนายห้างแกอยู่ที่ฮ่องกงซึ่งที่ดินมีราคาแพงและหาได้ยาก แต่มาที่เมืองไทยตอนนั้นยังมีที่ดินอย่างเหลือเฟือ ราคาเมื่อเทียบกับที่ดินในฮ่องกงแล้วถูกแสนถูก และคงเชื่อว่าในอนาคตราคาจะต้องแพงขึ้นเรื่อยๆ แถมยังจะหาซื้อไม่ได้ด้วย มันก็เป็นอย่างนั้นจริงๆ" คนที่ใกล้ชิดกับตระกูลนี้เล่าให้ฟัง

ราคาที่มงคลจ่ายตอนนั้นแค่ 40,000 บาทต่อไร่เท่านั้น ช่วงนับจากปี 2530 เป็นต้นมาที่ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ แถวถนนแจ้งวัฒนะซื้อขายกันในราคาตารางวาละ 20,000 บาท และวันนี้หลังจากโครงการเมืองทองธานีประกาศตัวออกมาที่ดินเปล่าๆ ในย่านนั้นพุ่งทะยานขึ้นไปถึง 75,000 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 30 ล้านบาท

นอกจากจะมีที่ดินอย่างเหลือเฟือที่จะรองรับโครงการใหม่ๆ แล้ว เมืองทองธานียังไม่ต้องแบกรับภาระต้นทุนค่าที่ดินที่สูงลิ่วอย่างเช่นโครงการอื่นๆ ด้วย

เมื่อห้าปีที่แล้ว มงคลมีโครงการจะทำบ้านจัดสรรในที่ดินที่ซื้อทิ้งไว้ โดยว่าจ้างบริษัทออกแบบประมาณ 10 แห่งออกแบบบ้านเรียบร้อยแล้ว แต่บังเอิญมงคลต้องหันกลับไปให้ความสนใจกับธุรกิจที่ฮ่องกงอีก โครงการดังกล่าวจึงล้มเลิกไปโดยปริยาย

เงื่อนไขข้อที่สองคือ การผลักดันให้มีการแก้ไขผังเมืองจังหวัดนนทบุรี ซึ่งครอบคลุมที่ดินของกลุ่มเมืองทองด้วย แต่เดิมนั้นพื้นที่บริเวณหมู่บ้านเมืองทอง และพื้นที่ระหว่างถนนแจ้งวัฒนะกับถนนติวานนท์เป็นพื้นที่สีเหลือง หรือเขตที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นน้อย ในปี 2532 ได้มีการแก้ไขผังเมืองเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม หรือเขตที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นปานกลางจำนวน 4,200 ไร่และเป็นสีแดงหรือเขตที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นมากจำนวน 210 ไร่

อีกจุดหนึ่งคือบริเวณระหว่างคลองประปากับหมู่บ้านเมืองทองซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 700 กว่าไร่ จากเดิมเป็นพื้นที่สีเหลืองหรือเขตที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นน้อย มาเป็นพื้นที่สีม่วงหรือเขตอุตสาหกรรมเฉพาะกิจและคลังสินค้า

"ถ้าไม่มีการแก้ผังเมือง โครงการนี้ไม่มีทางเกิดแน่ และลองเขาคิดโครงการมูลค่าหลายหมื่นล้านขึ้นมาแล้ว เรื่องวิ่งเต้นให้มีการแก้ไขก็เป็นเรื่องขี้ผง" แหล่งข่าวในวงการค้าที่ดินรายหนึ่งให้ความเห็น

นักการเมืองที่คุมกระทรวงมหาดไทยและรับผิดชอบสำนักผังเมืองท่านหนึ่ง เพิ่งจะย้ายเข้าไปอยู่บ้านหลังใหญ่ในเมืองทองนิเวศน์ และยังไม่เป็นที่ชัดเจนว่า บ้านใหม่หลังนี้ได้มาด้วยวิธีการใด และจะมีส่วนเกี่ยวข้องกับการแก้ไขผังเมืองหรือไม่

เงื่อนไขข้อที่สามคือการขยายตัวของกรุงเทพฯ ไปสู่ทางตอนเหนืออย่างรวดเร็ว ทำให้พื้นที่แถบปากเกร็ด แจ้งวัฒนะกลายเป็นแหล่งชุมชนใหม่ขึ้นมา จากการที่มีการตัดขยายถนนใหม่ขึ้นหลายสาย

ถนนทำให้เกิดชุมชนใหม่ๆ ขึ้นมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการทางด่วนขั้นที่สอง สายบางโคล่-แจ้งวัฒนะที่จะเปิดใช้ในปี 2536 มีทางขึ้นลงห่างจากโครงการเพียง 200 เมตรเท่านั้น ซึ่งเป็นจุดขายอันหนึ่งของโครงการนี้

ทางด่วนสายบางโคล่-แจ้งวัฒนะนี้ทำให้เมืองทองธานีอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม สามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้ภายในเวลาอันรวดเร็ว

เงื่อนไขสามข้อข้างต้นนี้เป็นองค์ประกอบภายนอก ที่เอื้อต่อโครงการเรียลเอสเตทขนาดใหญ่ แต่ใครจะทำได้ดี สมบูรณ์แค่ไหนเป็นเรื่องที่ต้องอาศัยสติปัญญา และสายตาที่กว้างไกลเข้ามาเป็นตัวตัดสิน ซึ่งปัจจัยข้อนี้ มงคลไม่เป็นรองใคร

"นายห้างเป็นคนให้ไอเดียในโครงการเมืองทองธานีว่าจะต้องทำอย่างไร" คนใกล้ชิดกับมงคลคนหนึ่งยืนยันว่า แม้ทุกวันนี้มงคลจะวางบทบาทในการบริหารให้กับลูกๆ ไปเกือบหมดแล้ว แต่ในเรื่องนโยบาย การให้แนวความคิดใหม่ๆ ยังต้องอาศัยความจัดเจนของเขาอยู่มาก

งานแรกของเมืองทองธานีคือการสร้างถนนขนาดสี่เลน ความยาวประมาณ 5 กิโลเมตร ตัดผ่านพื้นที่โครงการเชื่อมระหว่างถนนแจ้งวัฒนะกับถนนติวานนท์เข้าด้วยกัน พร้อมๆ กับการขุดทะเลสาบขนาดใหญ่ขึ้น

"พอมีถนนแล้ว อย่างไรก็ต้องมีรถผ่านเข้าออกเป็นการสร้างความคึกคักไปในตัว และถนนก็เป็นสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่ทำให้เกิดชุมชนตามมา เหมือนการขยายตัวของกรุงเทพฯ ที่เกิดขึ้นตามถนนใหม่ๆ" แหล่งข่าวรายเดิมอธิบาย

นอกจากนั้นแล้ว การสร้างถนน การขุดทะเลสาบให้เรียบร้อยก่อน ยังเป็นการสร้างภาพให้ผู้ซื้อเกิดความมั่นใจว่า โครงการนี้ไม่ใช่เรื่องหลอกกันเล่นเพื่อปั่นราคาที่ดิน

พร้อมๆ กับการสร้างถนนคือการก่อสร้างเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ขนาด 600 ห้องริมทะเลสาบเป็นอพาร์ทเมนท์ให้เช่าทั้งแบบรายเดือนและรายวัน ในระดับราคาต่ำสุด 21,000 บาทต่อเดือนจนถึง 80,000 บาทต่อเดือน โดยอาศัยความได้เปรียบของทำเลที่อยู่ใกล้สนามบินดอนเมือง ดึงลูกค้าที่เป็นนักธุรกิจต่างชาติให้เข้ามาพักที่นี่ได้

อพาร์ทเมนท์นี้จะเปิดดำเนินการตอนปลายปีนี้

โครงการที่ตามมาต่อจากนั้นคือ โครงการคอนโดมิเนียมอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นโครงการที่ทำกันมานานแล้วในฮ่องกง ไต้หวัน และยุโรป ในไทยเองเพิ่งจะมีแนวความคิดในเรื่องนี้ และมีผู้ประกาศออกมาแล้วว่าจะสร้างและขอรับการส่งเสริมจากบีโอไอแล้วสองรายคือ บริษัทไทยพัฒนา โรงงานอุตสาหกรรมซึ่งจะสร้างที่บางกระดี่ และบริษัทโกลบอล ที่บางพลี แต่โครงการของทั้งสองรายนั้นยังมีขนาดเล็กมาก เมื่อเทียบกับโครงการของเมืองทองธานีซึ่งขายหมดไปแล้วในระยะแรก รวมพื้นที่เกือบ 700,000 ตารางเมตร ซึ่งตามแผนการแล้วจะสร้างถึง 6 ล้านตารางเมตร

"ลูกค้าในเป้าหมายของโครงการคอนโดอุตสาหกรรมนี้จะมาจากฮ่องกง ไต้หวันและยุโรปเป็นส่วนใหญ่" แหล่งข่าวในวงการเรียลเอสเตทเปิดเผยจากจำนวนพื้นที่ขายไปทั้งหมดในระยะแรกนั้น นอกจากบริษัทเซมิคอนดัคเตอร์ที่ซื้อพื้นที่ไปสามชั้นแล้วผู้ซื้อที่เหลือเป็นฮ่องกงและไต้หวัน

โดยลักษณะของอุตสาหกรรมที่จะทำการผลิตในคอนโดอุตสาหกรรมแล้ว เป็นอุตสาหกรรมเบาที่ไม่ก่อให้เกิดมลภาวะ เช่นเสื้อผ้าสำเร็จรูป ชิ้นส่วนอิเล็คโทรนิคส์ คอมพิวเตอร์เป็นต้น ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่มีการลงทุนจากต่างชาติมาก

ฮ่องกงนั้นกล่าวได้ว่าเป็นเป้าหมายหลักของเมืองทองธานีเลยทีเดียว สถานการณ์ในปี 2540 ไม่เพียงแต่ทำให้กลุ่มเมืองทองต้องย้ายฐานการลงทุนมายังประเทศไทยเท่านั้น กลุ่มธุรกิจแบบอุตสาหกรรมเบายังเป็นตลาดใหญ่ที่จะย้ายตามมาด้วย การเกิดขึ้นของโครงการคอนโดมิเนียมอุตสาหกรรมในเมืองทองธาน ีจะพูดว่าเป็นการรองรับการอพยพของคนฮ่องกงส่วนหนึ่ง ซึ่งทำธุรกิจที่ยังต้องพึ่งพิงแรงงานราคาถูกและสิทธิประโยชน์ ตามนโยบายส่งเสริมการลงทุนของไทยอยู่

"เขาคงไม่หวังพึ่งฮ่องกงทั้งหมด เพราะถึงอย่างไรตลาดภายในยังเป็นตลาดหลักอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่พักอาศัยและสำนักงาน" แหล่งข่าวคนเดิมให้ความเห็น

แต่ลูกค้าจากอ่องกงในโครงการคอนโดมิเนียมอุตสาหกรรมนั้น จะเป็นกลุ่มคนที่สร้างลักษณะชุมชนให้เกิดขึ้นก่อน และกลุ่มเมืองทองก็จะมีโครงการอื่นมารองรับ เพื่อให้เกิดเป็นชุมชนที่สมบูรณ์ครบวงจรภายใต้แนวความคิดที่ว่า เมื่อมีโรงงานเกิดขึ้น คนฮ่องกงหรือคนต่างชาติที่มาลงทุนย่อมต้องการที่พักอาศัย รวมทั้งผู้บริหารและครอบครัวที่จะติดตามมาด้วย โดยเฉพาะจากฮ่องกงที่มีความเป็นไปได้ว่าจะมาปักหลักที่เมืองไทย ความต้องการนี้จะรองรับโครงการคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย โครงการต่อไปที่มีความเป็นไปได้มากคือ คอนโดมิเนียมระดับล่างสำหรับคนงานที่ทำงานในโรงงาน

สิ่งที่จะตามมาพร้อมกันคือสำนักงาน ที่อยู่แยกต่างหากจากโรงงานไม่ไกลกันนัก และเมื่อมีคนมาอยู่รวมกันเป็นชุมชนมากๆ ก็จะเกิดธุรกิจบริการ ซึ่งตามแผนการของโครงการแล้ว จะมีการสร้างโรงแรมขนาด 600 ห้อง และศูนย์การค้าซึ่งจะประกอบไปด้วยห้างสรรพสินค้าถึงสามแห่ง

ประเด็นสำคัญประเด็นหนึ่งคือ เรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของคนต่างชาติ ซึ่งจะมีผลต่อโครงการ ในขณะนี้อยู่ระหว่างการแก้ไข พรบ. อาคารชุด 2522 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญให้ต่างชาติมีสิทธิครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ 40% และนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้

"ไม่ใช่เรื่องยาก แก้ผังเมืองยังแก้มาแล้ว และเรื่องกรรมสิทธิ์ต่างชาตินี้ก็เป็นเรื่องที่สมาคมอาคารชุดผลักดันมาโดยตลอดอยู่แล้ว รมช. เสนาะ เทียนทองก็รับปากแล้วว่าจะเสนอสภาให้เร็วที่สุด เรื่องนี้เมืองทองอยู่เฉยๆ ไม่ต้องวิ่งเต้นอะไรทั้งสิ้น" แหล่งข่าวในวงการคอนโดกล่าว

ตามแผนการ โครงการเมืองทองธานีที่สมบูรณ์เต็มโครงการ จะประกอบด้วยคอนโดมิเนียมทั้งหมด 40 หลัง ในระยะเวลา 10-12 ปีข้างหน้า โดยจะสร้างเพิ่มปีละ 3-5 โครงการ

แต่นั่นเป็นเรื่องของอนาคต ซึ่งคงจะต้องขึ้นอยู่กับโครงการที่ขายพื้นที่ออกไปจนหมดในขณะนี้แล้ว ว่าจะเดินหน้าไปได้ดีแค่ไหน

นอกเหนือจากเมืองทองธานีที่แจ้งวัฒนะแล้ว ในเร็วๆ นี้กลุ่มเมืองทองจะประกาศโครงการเมืองทองธานีที่ลาดพร้าวซอย 114 ติดกับสยามแม็คโคร ซึ่งจะประกอบด้วยคอนโดมิเนียมหลายๆ แบ รวม 10 หลังๆ ละ 27 ชั้น ในเนื้อที่ประมาณ 30 ไร่

และปลายปี 2534 บนเกาะกระดาษที่จังหวัดตราด ในน่านน้ำอ่าวไทยใกล้กับชายแดนเขมร กลุ่มเมืองทองจะเนรมิตเกาะเนื้อที่ 1,000 กว่าไร่นี้เป็นแหล่งท่องเที่ยว พักผ่อนที่ประกอบไปด้วยโรงแรม รีสอร์ต ศูนย์บำบัดสุขภาพ

เกาะกระดาษ เป็นเกาะเดียวที่มีการออกโฉนดให้เอกชนเข้ามาเป็นเจ้าของตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 5 ซึ่งมีกรณีพิพาทเรื่องดินแดนกับฝรั่งเศส พระองค์จึงมีพระราชดำริให้ออกโฉนดให้เป็นของเอกชน เพื่อจะได้ป้องกันไม่ให้ฝรั่งเศสยึดเอาไป

กลุ่มเมืองทองซื้อเกาะกระดาษทั้งเกาะไปเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวเรียบร้อยตั้งแต่สามปีที่แล้ว

โครงการเมืองทองธานีจึงเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการกลับมาของกลุ่มเมืองทองเท่านั้น และเป็นฐานสำหรับโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ อีกต่อไป