"การเก็งกำไรที่ดินและเงินทุนเกิดขึ้นจากการลงทุนที่ขยายตัว"

"การเก็งกำไรที่ดินและเงินทุนเกิดขึ้นจากการลงทุนที่ขยายตัว"

โดย ศุกรีย์ แก้วเจริญ
นิตยสารผู้จัดการ( พฤษภาคม 2531)

กลับสู่หน้าหลัก

ลักษณะการลงทุนที่ไหลบ่าเข้ามา ทำให้ลักษณะการใช้ที่ดินเป็นแปลงใหญ่มากขึ้น มีผลดีกับสถาบันการเงินที่จะสามารถศึกษาโครงการได้แจ้งชัดกว่า ความเสี่ยงจะน้อยกว่าการให้กู้รายย่อย ๆ การให้กู้รายย่อยต้นทุนสูงกว่ามาก ความเสี่ยงของโครงการและการเรียกเก็บหนี้โครงการใหญ่ก็ดีกว่า สามารถจัดหาแหล่งที่เป็นความสำคัญของสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานได้ไม่ว่าจะเป็นพลังงาน ไฟฟ้า ประปา แหล่งน้ำเสียที่จะก่อให้เกิดมลภาวะก็จะลดลงได้ นอกจากนี้ผลกระทบทางอ้อมของการลงทุนที่ต้องใช้ที่ดินแปลงใหญ่ทำให้ราคาที่ดินอยู่ข้าง ๆ สูงไปด้วย

แต่โดยทั่วไปผมคิดว่าเป็นผลจากการเก็งกำไรที่เป็นผลต่อเนื่องมาจากการขยายตัวทางด้านอุตสาหกรรม ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยลดลงมากและมีแนวโน้มว่าอัตราเงินเฟ้อจะมีอัตราสูงขึ้น ผู้ลงทุนทั่วไปไม่ใช่เฉพาะในประเทศไทย จะหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเช่นที่เป็นอยู่ใน

ยกตัวอย่างพื้นที่เขตอยุธยา และตั้งแต่เมืองชลฯ จนถึงจันทบุรี ราคาที่ดินขึ้นมาหลายเท่าตัวทั้งที่การลงทุนจริงอาจจะยังไม่เกิดขึ้นมากนัก

เขตที่ว่าเหล่านั้นเป็นเขตที่อุตสาหกรรมเหมาะสมที่จะไปตั้งที่มั่น เพราะใกล้แหล่งท่าเรือและนิคมอุตสาหกรรมใหญ่ โดยจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แม้กระทั่งการคมนาคมเช่นการรถไฟ อีกไม่นานก็เป็นที่คาดหมายว่าท่าเรือมาบตาพุด และแหลมฉบังก็คงจะเกิดขึ้น

ความเจริญเรื่องนี้เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ผมคิว่าควรจะเป็นเรื่องที่น่าพูดกันเป็นการพิเศษถึงผลของการที่อุตสาหกรรมขยายตัวมากกว่าปัญหาที่สำคัญมันอยู่ที่อะไรบ้าง

ปัญหาประการแรก ปัญหาของตัวสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน เป็นเครื่องฟ้องว่าจะต้องมีการปรับปรุงอย่างรวดเร็ว คือคำถามว่าเมื่อราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น เพราะถ้าเขาไปอยู่ในที่ห่างไกลการคมนาคม ถ้ามีสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานมีไม่เหมาะสมเขาก็ทำไม่ได้เรื่องโรงงาน สิ่งที่สำคัญอันหนึ่งคือ ที่ผ่านมามีการขยายตัวด้านอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออกเป็นอันมากที่สำคัญที่สุดเราต้องมีท่าเรือ ปัญหาเรื่องเรือสินค้าก็อาจจะเป็นปัญหาหนึ่งที่เราพูดกันอยู่แล้ว แต่ปัญหาเรื่องท่าเรือที่เรามีอยู่ขณะนี้เป็นปัญหาใหญ่ที่เราต้องแก้ไขโดยรีบด่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเป็นที่คาดหมายว่ากาาขยายตัวของประเทศไทยในอนาคตอันใกล้เป็นไปในด้านอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออกมากขึ้นแล้ว ท่าเรือที่เรามีอยู่ไม่เพียงพอที่จะสนองความต้องการในด้านนี้ สิ่งที่เกิดขึ้นไม่เพียงแต่ราคาค่าบริการที่สูงมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่น เพราะความสะดวกไม่มี เช่น มีการขนถ่ายไปเกาะสีชังไปท่าเรือกรุงเทพฯ การขนถ่ายซ้ำซ้อนกัน 2 ครั้ง ทำให้ต้นทุนในการส่งออกสูงขึ้นมากทีเดียว บริการที่มีอยู่อย่างจำกัดไม่สามารถเติบโตเพียงพอกับการขยายตัวด้านอุตสาหกรรมที่เติบโตอย่างรวดเร็ว

เรื่องนี้ถ้าให้ความเป็นธรรมกับการท่าเรือที่ทำอยู่ในขณะนี้ ก็อาจจะเป็นเรื่องที่น่าเห็นใจ เพราะใครจะไปคิดว่าประเทศไทยจะมีการขยายตัวในด้านการส่งออกมากขนาดนี้ เมื่อการส่งออกมีมากขึ้นอุตสาหกรรมขยายตัวมากขึ้นมันก็หมายถึงการนำเข้าซึ่งตัวเลขก็ชี้ชัดว่ามีการนำเข้ามากมายมันก็ต้องผ่านการขนส่งทางเรือ แต่เมื่อเรารู้ปัญหาแล้วสิ่งที่ต้องทำอย่างจริงจังที่จะแก้ไขปัญหานี้

ในการที่จะพัฒนาท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังและมาบตาพุด แม้ว่าจะมีการดำเนินการอยู่แล้วและมีแผนแล้ว ผมคิดว่าสิ่งที่กำลังทำอยู่ขณะนี้จำนวนท่าเรืออาจจะไม่เพียงพอกับการขยายตัวที่รองรับการส่งออกที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วเหลือเกิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขนส่งปัจจุบันที่ใช้ตู้คอนเทนเนอร์ซึ่งเป็นตู้ขนาดใหญ่ เป็นปัญหามากเพราะการใช้เครื่องมือการขนส่งซึ่งเป็นลักษณะเฉพาะเป็นลักษณะของหีบห่อแบบสมัยก่อนคือ "เบ๊าท์" ก็ยังมีปัญหาให้บริการไม่เพียงพอได้ หากเราจะพูดถึงปัญหาในการพัฒนาอุตสาหกรรมสิ่งนี้จะต้องมีการแก้ไขอย่างจริงจัง

ไม่ว่าเราจะเป็นประเทศในกลุ่มอุตสาหกรรมใหม่หรือไม่ก็ตาม สิ่งนี้จะต้องมีการแก้ไขอย่างจริงจัง เพราะฉะนั้นความได้เปรียบเสียเปรียบของผู้ส่งออกประเทศไทยจะมีมาก

ประการที่ 2 การที่การลงทุนมันไหล่บ่าเข้ามาอย่างรวดเร็วเช่นนี้ ในระยะแรกเป็นการลงทุนโดยการย้ายโรงงานจากประเทศที่มีการเสียเปรียบในด้านการผลิตในประเทศของเขามาสู่การผลิตของไทยเรา เงินลงทุนและความเป็นเจ้าของกิจการจะเป็นของเขา คือเขาจะโอนย้ายตามมาด้วย การใช้แหล่งเงินในบ้านเราไม่มากนัก แต่ระยะยาวต่อไปเขามีโอกาสใช้แหล่งเงินในประเทศเรามากขึ้น เป็นเรื่องของการทำธุรกิจตามปกติ การที่เขาไม่ต้องการที่จะให้คนไปวุ่นวายกับการดำเนินงานเขาเกินไปการร่วมถือหุ้นให้จำกัดเฉพาะในกลุ่มของเขา

ในประเทศที่เขามามีสภาพคล่องสูง ก็มองหาโอกาสที่จะลงทุนคือให้การกู้ยืมอยู่ด้วยจะให้การกู้ยืมกับโครงการเหล่านี้ต่อเนื่องมา แต่ก็คงมีอีกส่วนที่ใช้เงินทุนในประเทศโดยเฉพาะส่วนที่เป็นทุนหมุนเวียน สภาพคล่องบ้านเราจึงอยู่ในระดับที่ลดลง ที่เราพูดว่าลงทุนกันมากมาย ตื่นตัวกันเป็นการใหญ่นี่การสร้างโรงงานต้องใช้เวลาพอสมควร ถึงช่วงนี้สภาพคล่องในตลาดเงินมันค่อย ๆ ลดลงมาก แต่ยังไม่มีตัวเลขยืนยันแน่นอน ว่ากิจการเหล่านั้นเริ่มใช้เงินในประเทศเราบ้าง

โรงงาน เครื่องจักรอาจจะเอาของประเทศเขามา จะเห็นว่าสภาพคล่องในบ้านเราลดลงจนอยู่ในสภาพน่าห่วงใย ว่าหากเขาใช้เงินในประเทศเรามาจริงแล้ว เงินมันจะเหือดหายไปเร็วกว่าที่เราคาดหมายไว้ หากว่าการดำเนินนโยบายทางการเงินที่จะให้การไหลมาของเงินไม่สอดคล้องกัน อาจจะทำให้มีปัญหาได้

ตัวเลขที่จะยืนยันได้ จะเห็นว่าอัตราส่วนการให้กู้ยืมต่อเงินฝากในระบบ ในช่วงหลังเปลี่ยนแปลงขึ้นเป็นลำดับ หากอยู่ในอัตรา 90-90% คงเป็นอัตราปกติ ธนาคารบางแห่งขณะนี้ได้มีอัตราส่วนการให้กู้ยืมกับเงินฝากเกินกว่า 100% ขึ้นไปแล้ว จะต้องอาศัยเงินกู้มาจากแหล่งอื่นมาเสริม การให้กู้ยืมเพื่อขยายสินเชื่อ คำถามคือ เป็นแหล่งเงินกู้มาจากที่ใด? ถ้าอาศัยแหล่งเงินจากต่างประเทศ นั่นคือปัญหาการที่ต้องรับความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน

สรุปแล้วต่างชาติเข้ามาลงทุนมี 2 ส่วนที่เราต้องมอง SOURCE OF FINANCING ความจริงอาจจะมาในรูปของ EQUITY เขาจะเอาเข้ามาโดยตรงแต่ถ้าขอมาในรูปจอยส์เวนเจอร์ คนไทยที่มาร่วมทุนก็ต้องขอเงินในประเทศแนวโน้มการใช้ WORKING CAPITAL เราจะใช้จากภายในประเทศมากกว่า เพราะระยะสั้นมันคุ้มกว่า แต่ผมไม่แน่ใจว่าในมีเดียมเทอมและลองเทอม จะใช้ในประเทศถ้าอัตราดอกเบี้ยเมื่อเทียบกับต่างประเทศแล้ว ถ้าฟอร์เรนเอ็กเชนริสมันคุ้มเขาก็จะหันมากู้จากภายใน ก็คือขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของตลาดในประเทศและตลาดโลกด้วย

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย