| |
จัดสรรบุกตลาดคอนโดมิเนียมกลาง-ล่าง L.P.N. ไม่หวั่นคู่แข่งชี้โจทย์ใหญ่รับมือลูกค้า
ผู้จัดการรายวัน(6 มกราคม 2548)
กลับสู่หน้าหลัก
ปี 48 จัดสรรแห่บุกตลาดคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง ด้านแอล.พี.เอ็น.เจ้าตลาดชี้ไม่หวั่นคู่แข่ง เหตุต้องทำงานกับลูกค้าจำนวนมาก การโอนและส่งมอบห้องจำนวนมากจะต้องมีความรวดเร็ว การก่อสร้างต้องเร็วและดี อีกทั้งต้องทำการบริหารจัดการดูแลลูกค้ากลุ่มดังกล่าวนี้ไปตลอด หากไม่มีประสบการณ์อาจมีปัญหาตามมาเพียบ
ยุคเฟื่องฟูของตลาดคอนโดมิเนียม เมื่อช่วง 2-3 ปี ก่อนที่ผู้ประกอบการทำอะไรออกมาก็ขายได้หมด บางโครงการขายหมดภายใน 1 วัน ซึ่งภาวะการขายดีที่ว่าเกิดจากการขาดแคลนสินค้านับตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เมื่อความต้องการสะสมมานาน พอมีสินค้าตรงกับความต้องการของผู้บริโภคออกมา ทำให้ขายดิบขายดีโดยเฉพาะคอนโด-มิเนียม และบ้านเดี่ยวราคาแพง
จากภาวะดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการทั้งหน้าเก่าหน้าใหม่ ต่างหลั่งไหลเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก จนเมื่อช่วงต้นปี 2547 ภาพการชะลอตัวของตลาดเริ่มเห็นชัดมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดฯ และบ้านราคาแพงที่เริ่มส่อแววล้นตลาด จนธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาแตะเบรก ด้วยการออกกฎควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ทั้งในส่วนของสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อบ้าน ประกอบกับปัจจัยในเรื่องราคาน้ำมัน แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยต่างๆเหล่านี้ล้วนทำให้ผลกำไรที่จะได้การจากพัฒนาลดน้อยลง และหากบริหารจัดการไม่ดีหรือการขายช้านั้น หมายถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมถึงดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายแก่ธนาคารหากกู้เงินมาเพื่อพัฒนาโครงการ ซึ่งจะไม่เพียงแค่กำไรลดน้อยลงอาจกินไปถึงทุนก็เป็นได้
เมื่อตลาดชะลอตัวสินค้าที่มีอยู่ในมือผู้ประกอบการขายยากมากขึ้น แต่นั่นไม่ใช่ภาพของทุกตลาด ซึ่งสินค้าในบางเซกเตอร์ยังขายดีอยู่เช่นเดิม ซึ่งตลาดระดับกลาง-ล่าง ทั้งที่เป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับกลาง ที่ผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาฯหลายรายต่างบอกว่า ในปีนี้สินค้าระดับกลางจะเป็นที่นิยมของลูกค้ามากที่สุด ซึ่งเจ้าตลาดในปัจจุบัน คงหนีไม่พ้น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ในปัจจุบัน
L.P.N. ชี้คอนโดฯระดับกลางรุ่ง
นายทิฆัมพร เปล่งศรีสุข กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพของตลาดคอนโดฯ เป็นตลาดที่มีความต้องการมากเพียงพอ เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าหลายกลุ่ม ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องเลือกกลุ่มลูกค้าให้ถูกต้อง และเข้าใจความต้องการของลูกค้ากลุ่มนั้นๆเป็นอย่างดี รวมถึงการเลือกทำเล ซึ่งจะเห็นจากการพัฒนาโครงการของแอล.พี.เอ็น. ทำเลจะมีความแตกต่าง กลุ่มลูกค้ามีความชัดเจนนั้น คือกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความหนาแน่นสูงกว่าทุกกลุ่ม
สำหรับยุทธศาสตร์การลงทุนของแอล.พี.เอ็น. ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการตามแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชน ทั้งบนดินและใต้ดิน ซึ่งต้องเหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ของคนที่ใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดฯ ซึ่งตลาดระดับกลางยังโตอย่างต่อเนื่อง ในส่วนของเซกเตอร์อื่นขึ้นอยู่กับการบริหารการจัดการ จะต้องพิจารณาปริมาณความต้องการให้ถูกต้อง ซึ่งจะทำให้ตลาดโตต่อไปได้ นอกจากนี้ สิ่งสำคัญอีกประการคือ ไม่ควรรวมสินค้าในกลุ่มเดียวกันจำนวนมากเกินไป
ส่วนเรื่องปัจจัยลบต่างๆ ที่จะมีผลต่อธุรกิจคอนโดฯ อาทิ อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวขึ้นตามราคาน้ำมันนั้น เชื่อว่าไม่มีผลกระทบต่อบริษัท เนื่องจากบริษัทขายสินค้าล่วงหน้า ซึ่งลูกค้าจะได้รับโอนสินค้าอีกประมาณหนึ่งปีหลังจากซื้อ เพราะฉะนั้น ลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่คำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยมาก เพราะมีความจำเป็นที่จะต้องมีบ้านอยู่ ดีกว่าการเสียค่าเช่า
นายทิฆัมพร กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาจะเห็นว่าแอล.พี.เอ็น. ขายสินค้าราคาถูก ประมาณ 500,000-1,000,000 บาท ขณะที่รายอื่นขายสินค้าราคา 10-20 ล้านบาท จนถึงเวลานี้แต่ละรายก็ต้องมีข้อมูล การจัดการของตนเองเพื่อที่จะทำให้ธุรกิจที่รับผิดชอบอยู่ ดำเนินการได้ต่อเนื่อง ลูกค้าของแอล.พี.เอ็น.ชัดเจน คือโฟกัสไปที่กลุ่มลูกค้าระดับกลาง อายุ 25-35 ปีขึ้นไป จบใหม่ ทำงานไปได้ระยะหนึ่ง เป็นครอบครัวใหม่ รายได้อยู่ระหว่าง 20,000-40,000 บาทต่อเดือน
"เราไม่ได้ตามตลาด ไม่ได้ตามรายอื่น เราทำสินค้าตามความต้องการของตลาด ตรงนี้ทำให้เรามีความแตกต่าง ลูกค้ากลุ่มที่เราจับอยู่มีจริง มาจนถึงวันนี้คือการพิสูจน์ แอล.พี.เอ็น. พิสูจน์หลายอย่างให้เห็นมาตลอด ว่าเราต้องทำโครงการจับกลุ่มลูกค้ากลุ่มไหน ต้องวางแผนรับมือลูกค้าจำนวนมากอย่างไร" นายทิฆัมพรกล่าว
ส่วนความยากลำบากของการพัฒนาคอนโดฯระดับดังกล่าว นายทิฆัมพรกล่าวว่า การทำตลาดระดับกลางที่พัฒนาอยู่ในขณะนี้ จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมาไม่ค่อยมีผู้ประกอบการเข้ามาทำตลาดระดับนี้ เนื่องจากมีปัจจัยหลายประการที่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนา อาทิ การทำงานกับลูกค้าจำนวนมาก ยากกว่าการทำงานกับลูกค้าจำนวนน้อย เมื่อเทียบกับจำนวนเนื่องจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ไม่ใช่เป็นเรื่องของการขายอย่างเดียว การก่อสร้างต้องเร็วและดี นอกจากนั้น ยังมีปัญหาจุกจิก ส่วนการโอนและส่งมอบห้องจำนวนมากจะต้องมีความรวดเร็วเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยทั้งสิ้น หลังจากนั้นต้องทำการบริหารจัดการ ดูแลลูกค้ากลุ่มดังกล่าวนี้ตลอดไปด้วย ปัญหาต่างๆ เหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายไม่สนใจตลาดระดับดังกล่าว
อย่างไรก็ดี ในช่วงหลังแอล. พี.เอ็น.พัฒนาตึกสูงประมาณ 20 ชั้นขึ้นไป ซึ่งไม่ได้หมายความว่าจะไม่ทำแนวราบ แต่เมื่อดูสถานการณ์ด้านราคาวัสดุก่อสร้างที่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะมีผลกระทบโดยเฉพาะกับสินค้าโดยตรง เนื่องจากแอล.พี.เอ็น.เน้นสินค้าราคาถูก ซึ่งราคาเป็นเรื่องสำคัญมาก ซึ่งการพัฒนาตึกสูงจะทำให้มีพื้นที่ขายเพิ่มมากขึ้น ขณะเดียวกัน การที่เลือกพัฒนาตึกสูงจะต้องอยู่ในทำเลริมถนนใหญ่
"แนวทางการพัฒนาเดิมแอล. พี.เอ็น.จะขึ้นโครงการในซอยทำให้ไม่สามารถขึ้นตึกสูงได้ ประกอบกับการมั่นใจในกำลังซื้อก็ทำให้เลือกที่ดินแปลงใหญ่ได้ ทำให้กำลังการแข่งขันของคู่ต่อสู้ลดลง เนื่องจากเมื่อเป็นโครงการขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการสูง ผู้ประกอบการที่ไม่เคยจับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ ก็จะไม่กล้าเสี่ยงเข้ามาในจุดนี้" นายทิฆัมพร
นอกจากนั้น แอล.พี.เอ็น.ยังมีพันธมิตรคู่ก่อสร้าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ทำงานร่วมกันมาตั้งแต่ช่วงวิกฤต รับงานของแอล.พี.เอ็น เพียงรายเดียวไม่ทำงานให้รายอื่น รู้วิธีการทำงานตลอดจนวิธีการส่งมอบห้องให้แก่ลูกค้า เรียกได้ว่าเป็นบริษัทเดียว ทำให้ง่ายต่อการทำงาน
"เราทำสินค้าออกมาให้เหมาะสมกับดีมานด์ที่มีอยู่ ก็จะต่อเนื่องไปเรื่อยๆ ความต้องการก็ไม่ได้หยุดไป ให้เป็นไปตามแผนที่ได้ตั้งไว้แต่ต้นปีที่ผ่านมาว่า จะขยายฐานลูกค้าของออกไปในทำเลใหม่ ซึ่งปีนี้ก็ได้ขยายออกไปทางอ่อนนุช และด้านทิศเหนือซึ่งก็คือ สะพานควาย ส่วนปีหน้าก็จะมีสินค้าต่อเนื่องไปเรื่อยๆ ทำเลเหล่านี้เป็นทำเลเป้าหมายของบริษัท หากจะดูสินค้าใหม่ของแอล.พี.เอ็น. ดูได้จากโครงการที่ผ่านมาในช่วง 2-3 ปีจะเห็นว่าแอล.พี.เอ็น มีแผนการเลือกทำเลอย่างไร ซึ่งก็คือการเลือกทำเลบนพื้นฐานของข้อมูล ที่เราหามาทั้งสิ้น ไม่ผูกติดกับใคร ทุกโครงการจะเป็นแอล.พี.เอ็น. เป็นเจ้าแรกที่ไปเริ่มพัฒนาก่อน" นายทิฆัมพร กล่าว
ส่วนแผนปี 2548 ครึ่งปีแรกจะออกมาไม่น้อยกว่า 3 โครงการ ซึ่งได้แก่ โครงการที่แฮปปี้แลนด์ โครงการย่านปิ่นเกล้า และเฟสต่อเนื่องของโครงการอ่อนนุช และครึ่งปีหลังอีก 2 โครงการ ขนาดโครงการระดับประมาณ 500-600 ล้านจนถึง 1,000 ล้านบาท ช่วงหลังมาทำโครงการขนาด 1,000 ล้านขึ้นไป เนื่องจากฐานลูกค้าของบริษัทแน่น และมูลค่าโครงการจะโตขึ้นเป็นเท่าตัว ดูจากกำลังซื้อของลูกค้าเป็นตัววัด ไม่ได้ออกมาเพื่อให้ล้นตลาด ซึ่งปัจจุบันมีมาร์จิ้นอยู่ที่ 30% ทั้งนี้ ตัวเลขมาร์จิ้นดังกล่าวนี้ต้องมีการพัฒนามาหลายรอบกว่าจะได้ตัวเลขเป็นที่น่าพอใจ สำหรับทำเล ที่อยู่ในความสนใจขณะนี้ คือ ย่านรัชดาฯ พระราม 3 สะพานควาย และพหลโยธิน
รายใหญ่ปรับทิศบุกตลาดกลาง-ล่าง
อย่างไรก็ดี ในช่วงปลายปีที่ผ่าน มามีผู้ประกอบการหลายรายประกาศแผนในการพัฒนาคอนโดฯ ระดับกลาง ในปี 2548 อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ซื้อที่ดินย่านรัชดาฯ ซ. 10 เนื้อที่รวม 14 ไร่ ในราคากว่า 300 ล้านบาท เพื่อพัฒนาคอนโดฯ สูง 8 ชั้น 10 อาคาร จำนวน 1,460 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท ราคาขายยูนิตละ 9.5 แสน - 2 ล้านบาท โดยคาดว่าจะสามารถเปิดขายได้ในช่วงเดือนมีนาคม-เมษายน 2548 นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร ศุภาลัย กล่าวว่า การพัฒนาคอนโดฯระดับนี้เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในระดับนี้ถือเป็นฐานที่กว้างที่สุดในตลาด และเพื่อเป็นการพัฒนาสินค้าของบริษัทให้ออกมาครอบคลุมกลุ่มลูกค้าให้กว้างมากขึ้น จากที่ก่อนหน้านี้ศุภาลัยจะพัฒนาคอนโดฯในระดับกลางถึงบน
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการที่ประกาศแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมสำหรับตลาดล่าง ซึ่งได้แก่ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด โดยนาย ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ กรรมการ ผู้จัดการ ของพฤกษา ประกาศแผน การดำเนินงานของบริษัทปี 2548 ซึ่งนอกจากการบุกตลาดบ้านระดับกลาง-ล่างแล้ว ยังจะหันมาพัฒนาคอนโด-มิเนียมในระดับราคา 6 แสนบาท เน้น ทำเลกลางเมืองรัศมีห่างจากแนวรถ ไฟฟ้า 10 กม. หรือในรัศมี 5-6 กม. ห่างจากโครงการของแอล.พี.เอ็น. ซึ่งเป็นเจ้าตลาดคอนโดฯ ทั้งนี้ในเบื้องต้น พฤกษาวางเป้าหมายพัฒนาโครงการบนที่ดินขนาด 10-20 ไร่ ซึ่งที่ดินที่จะนำมาพัฒนาต้องไม่เกินไร่ละ 6-8 ล้านบาท
โดยในส่วนของการก่อสร้างพฤกษาจะนำเทคโนโลยีการก่อสร้างระบบพรีแคสต์ (Precast) ซึ่งบริษัทนำเทคโนโลยีการผลิตมาจากประเทศเยอรมนีมาทำการก่อสร้าง ซึ่งโรงงาน ผลิต หากเดินเครื่องเต็มกำลังการผลิต จะสามารถผลิตบ้านได้ 300 ยูนิตต่อเดือน โดยระบบก่อสร้างนี้จะสามารถสร้างบ้านเสร็จภายใน 45 วัน/หลัง และสามารถสร้างคอนโดฯภายในระยะเวลาเพียง 4-5 เดือน
เมื่อบริษัทรายใหญ่ประกาศสู้ศึก ตลาดคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง ซึ่งยังไม่นับรวมรายใหม่ รายกลางทั้งหลาย ที่มองเห็นช่องว่างของคอนโดฯในระดับ นี้ ซึ่งเชื่อว่าในปี 2548 ตลาดคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่างคงมีการแข่งขันกันอย่าง ดุเดือดแน่นอน แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการควรระมัดระวังคือ จำนวนสินค้าที่เข้าสู่ตลาดเหมาะสมกับความต้องการของผู้บริโภคหรือไม่ เพื่อป้องกันสินค้า ล้นตลาดเช่นในอดีต
กลับสู่หน้าหลัก
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย
(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.
|