พายุใหญ่หลังผีเสื้อกระพือปีก

พายุใหญ่หลังผีเสื้อกระพือปีก

โดย ธวัชชัย อนุพงศ์อนันต์
นิตยสารผู้จัดการ( กันยายน 2547)

กลับสู่หน้าหลัก

ผมเพิ่งกลับจากงานเปิดศูนย์ประชุมและนิทรรศการแห่งใหม่ที่โกลด์โคสต์ ซึ่งมีชื่อยาวเหยียดว่า Gold Coast Convention and Exhibition Centre โดยในงานนี้มีบริษัทต่างๆ มาเปิดบูธแนะนำบริษัทและสินค้ากันอย่างเอิกเกริก

โกลด์โคสต์และเมืองริมฝั่งทะเลด้านตะวันออกของออสเตรเลีย ซึ่งตั้งอยู่ในรัฐควีนส์ แลนด์ไม่ห่างจากเมืองบริสเบนซึ่งเป็นศูนย์กลาง ของรัฐเท่าไรนัก ถือเป็นเขตพื้นที่ที่กำลังเจริญเติบโตในทุกๆ ด้าน โดยรัฐควีนส์แลนด์ทางด้าน ตะวันออกเฉียงใต้ถือเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตของประชากรสูงที่สุด รวมถึงการเติบโต อย่างก้าวกระโดดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

ผมยังจำบทความแรกที่ผมเขียนถึงออสเตรเลียได้ ผมตั้งชื่อว่า "ผีเสื้อกระพือปีกที่ออสเตรเลีย" ปีที่แล้ว วันนั้นผมมาถึงออสเตรเลียใหม่ๆ พร้อมๆ กับการกระพือปีกของผีเสื้อ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงมาก ปริมาณความต้องการบ้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทั่วประเทศ สาเหตุสำคัญของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ซึ่งก่อให้เกิดอุปสงค์ที่เพิ่มอย่างรวดเร็ว อุปทาน ของบ้านที่เติบโตไม่ทันช่วยปั่นราคาบ้านและที่ดินให้สูงขึ้นเกินความเป็นจริง

นอกจากนี้ การกำหนดภาษีสำหรับการซื้อขายบ้านใหม่รวมถึงนโยบายของรัฐบาลรัฐนิวเซาต์เวลส์ซึ่งเป็นรัฐศูนย์กลางของออสเตรเลียที่ควบคุมการใช้ที่ดินเพื่อการซื้อขายส่งผลต่อราคาของซื้อขายบ้านด้วยเช่นกัน

เศรษฐีใหม่เกิดขึ้นมากมายทั่วประเทศออสเตรเลียภายใต้การเก็งกำไรของอสังหาริมทรัพย์

เช่นเดียวกับการปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน ซึ่งเริ่มต้นจากการลดกฎเกณฑ์ทาง การเงินในทศวรรษ 1980 โดยเฉพาะในปี 1988 ที่มีการกำหนดกฎเกณฑ์ใหม่ในระบบธนาคารที่ให้ธนาคารปล่อยกู้ได้เพียง 12.5 เท่าของเงินทุนที่มีอยู่ แต่สามารถปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อบ้านได้มากถึง 25 เท่าของฐานเงินทุนที่มี

นอกจากนี้ การพัฒนาของเครื่องมือทางการเงินในรูปแบบต่างๆ ส่งผลให้ธนาคารสามารถขายใบจำนองบ้านที่ลูกค้าของตนจำนองไว้ให้กับสถาบันการเงินอื่นๆ ซึ่งรวมถึงสถาบันการเงินต่างประเทศด้วย

จากปี 1989 ถึงปี 2002 แนวโน้มดอกเบี้ยของออสเตรเลียจึงลดลง ดอกเบี้ยการซื้อบ้านก็ลดลง ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคจึงเพิ่มขึ้น

นิตยสาร BRW รายงานสัญญาณการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ เมืองหลักของออสเตรเลียไว้ในฉบับกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา โดยกล่าวถึงซิดนีย์และเมลเบิร์นซึ่งเป็นเมืองหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ว่า ราคาบ้านและอพาร์ต เมนต์เริ่มลดลงแล้ว หรืออย่างน้อยอัตราการเพิ่มก็ลดลง และคาดการณ์ว่าราคาจะลงมาก ขึ้นโดยเฉพาะถ้ามีปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นเป็นตัวกระตุ้นที่สำคัญ นอกจากนี้การเปลี่ยนแปลงการเก็บภาษีที่ดินของรัฐนิวเซาต์ เวลส์เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักนักลงทุนออกจากตลาด ซึ่งมีส่วนแบ่งมากถึง 1 ใน 3 ของการค้าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

บริสเบนเป็นจุดที่นิตยสาร BRW รายงานว่ามีผลประกอบการดีที่สุด และบ้านใน บางพื้นที่ในเขตชานเมืองราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% เทียบกับปีกลาย อย่างไรก็ตาม ปริมาณ อพาร์ตเมนต์อาจจะมากเกินความต้องการ โดยเฉพาะในส่วนใจกลางเมือง ซึ่งจะทำให้อัตราการขายลดลงได้ แต่นักวิเคราะห์ก็คาดการณ์ในสองลักษณะว่า ราคาและความต้องการอาจจะเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ จนถึงปี 2006

ในขณะที่บางส่วนเห็นว่าราคาจะเริ่มลดลงในปีนี้หรืออย่างน้อยราคาที่เพิ่มอย่างรวดเร็วอย่างในปีกลายไม่น่าจะเพิ่มอย่างต่อเนื่องได้ในปีนี้ แต่ปัจจัยเรื่องนักลงทุนจากนิวเซาต์เวลส์ ที่จะหันมาลงทุนในรัฐควีนส์แลนด์แทนก็ไม่น่าจะมองข้ามไปได้

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองอะดีเลด และโฮบาร์ตทางตอนใต้ เพิร์ธทางตะวันตก แคนเบอร์รา เมืองหลวง และดาร์วินทางตอนเหนือ จะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยหรือคงตัว แต่อัตราการขายไม่น่าจะเพิ่มอย่างมากมาย

หลังจากผีเสื้อกระพือปีกได้พักใหญ่ พายุลูกใหญ่ตามมาแล้วครับ

Butterfly Economics กล่าวถึงทฤษฎี Chaos ที่ผีเสื้อกระพือปีก ณ มุมเล็กๆ ของโลกสามารถก่อให้เกิดพายุใหญ่ที่รุนแรงได้ในที่สุด

พายุใหญ่ลูกนี้มาแล้วครับ หลังจากผมเคยตั้งคำถามว่า ไม่รู้ว่ามันจะมาเมื่อไร

นิตยสารทางการเงินและธุรกิจหลายเล่มเรียกสถานการณ์ในช่วงที่ผ่านมาของออสเตรเลียว่าเป็นภาวะฟองสบู่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตอนนี้ฟองสบู่แตกแล้ว

ราคาบ้านในหลายๆ เมืองศูนย์กลาง

ไม่ว่าจะเป็นซิดนีย์ หรือเมลเบิร์นตกลงอย่างฮวบฮาบ ราคาบ้านที่ลดลงส่งผลไปถึงบ้านในเขตชานเมืองและบ้านพักริมหาดด้วย

ปริมาณความต้องการบ้านริมฝั่งทะเลในปีนี้ลดลง ทั้งๆ ที่บ้านเหล่านี้ไม่เคยได้รับผลกระทบจากภาวะตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ มาก่อนเลย

ราคาบ้านได้ตกลงมากกว่า 10% ในซิดนีย์ และเกือบ 15% ในเมลเบิร์น อัตราความ สำเร็จของการประมูลบ้านลดลงจนถึงระดับที่นักวิเคราะห์กล่าวว่าร้ายแรงมาก เช่นเดียวกับราคาของอพาร์ตเมนต์ในเขตตัวเมืองด้านในและใจกลางเมืองที่มีมากจนล้นตลาด ส่งผลให้ราคาลดลงอย่างฮวบฮาบเช่นกัน

ผลกระทบอาจจะรุนแรงถึงขั้นที่ราคาของบ้านในเขตเมืองเมื่อรวมอัตราเงินเฟ้อจะลดลงถึง 30% ในช่วงหกปีข้างหน้า

หลายฝ่ายโดยเฉพาะนักพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์และเอเย่นต์ขายบ้านซึ่งเคยแต่ส่งเสียงเชียร์ให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นกลับยอมรับถึงสถานการณ์การตกต่ำของราคาอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ และคาดการณ์กันว่าจะตกต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่ต่างถอยหนีจากการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากราคาที่ตกต่ำลงและผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ต่ำ

ในรัฐนิวเซาต์เวลส์ กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการเก็บภาษีที่ดินทำให้นักลงทุนต่างถอยหนีไปลงทุนในรัฐควีนส์แลนด์เป็นส่วนมาก

และที่นักลงทุน คนซื้อบ้าน และผู้เกี่ยว ข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลัวเกรงกันอย่างมาก คือการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ที่แม้ว่าจะยังไม่เพิ่มวันนี้ก็ตาม

ปัจจุบัน หนี้เฉลี่ยของคนออสเตรเลียคิดเป็น 140% ของรายได้ เทียบกับ 50% ในช่วงต้นทศวรรษ 1990 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเริ่มบูม ซึ่งชาวออส เตรเลียไม่เคยเป็นหนี้มากมายเท่านี้มาก่อน ในขณะที่อัตราการออมกลับติดลบ เพราะชาวออสเตรเลียกู้ยืมเงินมากมายในช่วงที่ผ่านมา

ออสเตรเลียจึงมาถึงจุดสิ้นสุดของยุคบูมของอสังหาริมทรัพย์แล้ว พายุใหญ่จากผีเสื้อ พัดมาแล้ว พัดรุนแรงจนนักวิเคราะห์หลายๆ รายคาดการณ์ว่าสถานการณ์บูมนี้ไม่น่าจะกลับมาเยือนในอีกหลายๆ ทศวรรษข้างหน้านี้

ศูนย์ประชุมและนิทรรศการแห่งใหม่ของเมืองโกลด์โคสต์มูลค่า 127 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย (หนึ่งดอลลาร์ออสเตรเลียประมาณ 28-30 บาทไทย) เปิดตัวอย่างสมบูรณ์แล้ว งานใหญ่ๆ ไม่ว่าจะเป็น Gold Coast Home Show, Charle Japan Incentive Conference, Kenneth Copeland Ministries Gold Coast Victory Campaign และ LAWASIA Down Under 2005 เข้าคิวรอจัดที่นี่ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะสามารถดึงดูดคนไปยังเมืองโกลด์โคสด์ได้มากถึง 32,500 คนเป็นอย่างต่ำในช่วงปีนี้ต่อถึงปีหน้า พร้อมกับการสร้างงานจำนวนมากให้กับคนในท้องถิ่น

ผมออกจากเมืองโกลด์โคสต์ตรงกลับบริสเบนในช่วงเย็นๆ พร้อมๆ กับที่นั่งรถผ่านตึกอาคารมากมายที่กำลังก่อสร้างอย่างเร่งรีบตลอดสองข้างทาง

บรรยากาศยามแดดผีตากผ้าอ้อมให้ภาพที่ไม่ค่อยสดใสนัก หรืออาจจะเป็นเพราะว่า ผมกลัวว่ารอบข้างนี้จะเป็นผีเสื้อกระพือปีกอีกครั้ง

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย