ฤาฟองสบู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกใกล้แตก

ฤาฟองสบู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกใกล้แตก

นิตยสารผู้จัดการ( สิงหาคม 2547)

กลับสู่หน้าหลัก

การสิ้นสุดยุคดอกเบี้ยถูกอาจทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในหลายเมืองทั่วโลกถึงคราวแตก แต่อาจไม่กระทบเศรษฐกิจโลกในทันที

การประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปีของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) เมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา เป็นสัญญาณว่า ยุคดอกเบี้ยถูกกำลังจะจบลง และทำให้ทั่วโลกหวั่นวิตกว่า ฟองสบู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก อาจกำลังจะแตกในไม่ช้านี้ เพราะเท่าที่ผ่านมาการขึ้นดอกเบี้ยมักจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลง

ในช่วงหลายปีมานี้ราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกได้พุ่งสูงขึ้น โดยได้รับอานิสงส์จากความเจริญรุ่งเรืองทางเศรษฐกิจของโลก ตั้งแต่ในช่วงปลายทศวรรษ 1990 แม้เมื่อตลาดหุ้นเริ่มตกต่ำลงในปี 2000 ตามด้วยตลาดตราสารหนี้ทรุดตัวลงในปี 2002 แต่กลับยิ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู เนื่องจากเงินจากตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ ได้หลั่งไหลเข้าไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่เป็น "แหล่งพักเงิน" ที่ปลอดภัย

ความจริงแล้วโลกไม่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ ในลักษณะเดียวกับตลาดหุ้นหรือตลาดเงินโลก นอกจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีข้อจำกัดมากกว่าตลาดหุ้นหรือตลาดเงินอยู่มาก ไม่ว่าจะเป็นการห้ามต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและเรื่องภาษี

ดังนั้น การที่พูดกันว่าเกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโลกนั้น จึงหมายถึงการที่หลายๆ เมืองในหลายๆประเทศ ได้เกิดภาวะฟองสบู่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นพร้อมๆ กัน (ดูกราฟิกแผนที่ประกอบ) ซึ่งเกิดจากความต้องการ (demand) ที่พุ่งสูงขึ้น โดยที่ประเทศเหล่านั้น ล้วนแต่มีส่วนสำคัญในการค้ำจุนการเติบโตทางเศรษฐกิจของโลก

อย่างไรก็ตาม ภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นในทุกๆ เมืองแม้จะอยู่ในประเทศเดียวกัน อย่างเช่นในสหรัฐฯ ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้น 60% เฉพาะในเมืองที่อยู่ทางแถบ East coast และ West coast เท่านั้น หรือในอินเดีย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เฟื่องฟูเฉพาะในเมืองมุมไบ โดยไม่เลยไปถึงเมือง Chennai (ชื่อเดิม Madras) หรือ Kolkata (ชื่อเดิม Calcutta) แต่อย่างใด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ออสเตรเลีย อังกฤษและไอร์แลนด์เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงหลายปีมานี้ เนื่องจากสิ่งที่อาจจะเรียกอย่างสวยหรูว่า "การปล่อยสินเชื่ออย่างยืดหยุ่น" แต่แท้ที่จริงแล้วคือ การลดระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ให้ต่ำลง

ในสหรัฐฯ ผู้บริโภคสามารถกู้เงินซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างง่ายดายที่สุด ชนิดที่ไม่เคยมีมาก่อนในประวัติศาสตร์ โดยไม่ต้องมีการวางเงินดาวน์ และจ่ายดอกเบี้ยต่อเดือนเพียงเล็กน้อย รวมทั้งสามารถผ่อนชำระเงินต้นได้นานถึง 20-30 ปี

มาตรฐานการพิจารณาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ตกต่ำลงอย่างรวดเร็ว เฉพาะในประเทศตะวันตกเท่านั้น ในฮ่องกง การวางเงินดาวน์บ้านได้ลดลงจาก 30% เหลือเพียง 10% ของราคาเท่านั้น

สิ่งที่คนทั่วโลกสนใจเมื่อพูดถึงภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโลก มี 2 ประเด็นใหญ่ๆ คือ ที่ใดบ้างในโลกที่กำลังเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์และจะเกิดอะไรขึ้น หากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งในโลกเกิดแตกพร้อมๆ กัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเป็นห่วงที่สุดน่าจะเป็นออสเตรเลีย ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินมูลค่าจริงถึง 29% เทียบกับ 10% ในสหรัฐฯ และ 15% ในอังกฤษ และ ขณะนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในแดนจิงโจ้ก็เริ่มตกต่ำลงแล้วในไตรมาสแรกของปีนี้ เนื่องจากธนาคารกลางออสซี่ได้ประกาศลดดอกเบี้ยลง 2 ครั้งแล้ว ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว

ตลาดที่น่าเป็นห่วงรองลงมาน่าจะเป็นจีน ซึ่งความจริงแล้ว จีนแตกต่างจากประเทศส่วนใหญ่ โดยเศรษฐกิจของจีนกำลังเจริญ รุ่งเรืองและไม่ได้มียุคดอกเบี้ยถูกเหมือนประเทศอื่นๆ การขึ้นดอกเบี้ยของ Fed จึงไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อจีน แต่ด้วยเศรษฐกิจ ที่เติบโตมากกว่า 9% ทำให้เงินจำนวนมหาศาลพากันหลั่งไหลเข้า ไปเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนในทุกระดับของตลาด และยิ่งจีนเพิ่งยอมอนุญาตให้ประชาชนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อไม่นานมานี้ หากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในจีนเกิดแตกขึ้นมาจริงๆ ก็จะเป็นครั้งแรกที่ชาวจีนระดับรากหญ้า จะต้องลิ้มรสชาติที่ขมขื่นด้านลบของทุนนิยม

ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษและไอร์แลนด์มีความเสี่ยงสูง จากการนิยมใช้อัตราดอกเบี้ยหลายอัตรา เนื่องจากจะทำให้ลูกหนี้จ่ายดอกเบี้ยต่อเดือนถูกกว่าดอกเบี้ยแบบคงที่ตายตัว แต่ลูกหนี้จะมีความเสี่ยงสูงขึ้น ถ้าหากดอกเบี้ยพุ่งขึ้น และโดยเฉพาะอังกฤษ เป็นที่ชัดเจนแล้วว่า ยุครุ่งเรืองของอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กำลังจะจบลงแล้ว หลังจากธนาคารกลาง อังกฤษประกาศลดดอกเบี้ยลงถึง 4 ครั้ง นับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปีที่แล้วเป็นต้นมา โดยข้อมูลล่าสุดในเดือนพฤษภาคมปีนี้แสดงให้เห็นว่า สินเชื่ออสังหา ริมทรัพย์และราคาอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษ กำลังลดต่ำลงอย่างต่อเนื่อง แต่ขาลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อังกฤษ จะลงอย่างนุ่มนวล (soft landing) หรือเกิดฟองสบู่แตกซึ่งหมายถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ทรุดลงอย่างฮวบฮาบนั้น ยังคงเป็นที่ถกเถียงกันอยู่ในแดนผู้ดี

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ยังไม่มีความชัดเจนว่าจะเป็นอย่างไรต่อไป แต่ผู้เชี่ยวชาญบางคนได้ออกมามองในแง่ร้ายแล้วว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ จะทรุดลงมากถึง 20-30%

อย่างไรก็ตาม การที่ Alan Greenspan ประธาน Fed ได้ป่าวร้องให้โลกรู้ตัวล่วงหน้ามานานกว่า 1 ปีแล้วว่า เขากำลังจะลดดอกเบี้ย ทำให้โลกได้มีการเตรียมพร้อมรับดอกเบี้ยขาขึ้นอยู่พอสมควร ดังที่ธนาคารกลางอังกฤษและออสเตรเลียก็ได้ประกาศขึ้นดอกเบี้ยไปล่วงหน้าก่อนแล้ว และคาดว่าประเทศอื่นๆ ในยุโรปและเอเชีย ก็คงจะทำตามในอีกไม่นาน และถ้าหาก Greenspan จะค่อยๆ ขึ้นดอกเบี้ยอย่างช้าๆ อย่างที่คาดกันไว้คือเพียงประมาณ 1% ตลอดทั้งปีหน้าหรือกว่านั้น ตลาดอสังหา ริมทรัพย์ที่กำลังร้อนแรงอยู่ในหลายเมืองทั่วโลก แม้อาจได้รับผลกระทบที่หนักหน่วง แต่คงจะไม่ถึงขั้นที่ฟองสบู่แตกอย่างที่วิตกกัน

ยังมีฟองสบู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกหลายแห่งในโลก ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากการขึ้นดอกเบี้ยของ Fed เลย คือแอฟริกาใต้ ซึ่งแม้ราคาบ้านจะพุ่งขึ้นถึง 24% ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา แต่บ้านในประเทศนี้ยังคงมีราคาถูกกว่ารถเบนซ์ ส่วน ในชาติอาหรับ เงินจากเศรษฐกิจอาหรับยังคงไหลกลับจากสหรัฐฯ เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอาหรับอย่างไม่มีทีท่าว่าจะหยุดหย่อน ทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่นี่ไม่แตกง่ายๆ และสำหรับเมือง มุมไบในอินเดีย ซึ่งราคาบ้านพุ่งขึ้นถึง 40% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่บริษัทข้ามชาติก็ยังคงยาตราเข้ามาในอินเดียอย่างไม่ขาดสาย เนื่องจากเป็นตลาดรับงาน outsourcing ที่มีคุณภาพสูงขนาดใหญ่ของโลก

และยังมีชาติที่ไม่ต้องกลัวเลยว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตก นั่นคือเยอรมนี ซึ่งยอดขายบ้านตกลงกว่าที่เคยขายได้เมื่อ 30 ปีก่อน และญี่ปุ่นซึ่งเศรษฐกิจ เพิ่งจะฟื้นตัวเพียงเล็กน้อย หลังจากตกต่ำติดต่อกันยาวนาน และราคาบ้านก็ยังคงตกลงในไตรมาสแรกของปีนี้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเกือบจะเป็นศูนย์ รวมทั้งละตินอเมริกาด้วย ซึ่งการที่ไม่เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ใน 2 ประเทศกับอีก 1 ภูมิภาคดังกล่าวนี้ ชี้ให้เห็นความจริงที่ว่า ไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยจะถูกเพียงใดก็ตาม ก็ไม่อาจก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในประเทศที่มีเศรษฐกิจอ่อนแอ

การขึ้นดอกเบี้ยของ Fed นอกจากจะกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยุคดอกเบี้ยแพงที่กำลังเริ่มต้นขึ้น ยังจะกระทบกับหนี้สินของภาคครัวเรือน ซึ่งขณะนี้แบกภาระหนี้ที่สูงที่สุดอย่างที่ไม่เคยพบเห็นกันมาก่อน หนี้สินภาคครัวเรือนพุ่งขึ้นมากกว่า 100% ในสหรัฐฯ อังกฤษ เกาหลีใต้ และอีกหลายประเทศ ซึ่งก็สืบเนื่องมาจากการที่มาตรฐานการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลง

การแบกภาระหนี้สินมากขึ้นจะส่งผลกระทบต่อไปถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยจะมีผลให้ผู้บริโภคลดการใช้จ่ายลง ซึ่งย่อมจะส่งผลกระทบต่อไปยังการเติบโตทางเศรษฐกิจของโลกอย่างช่วยไม่ได้ ตามที่กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้เคยเตือนเอาไว้แล้ว 2 ครั้ง ตั้งแต่ปีที่แล้วและในเดือนเมษายนของปีนี้ เช่นเดียวกับนักวิเคราะห์ที่ชี้ว่า แม้ว่าลำพังฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว อาจไม่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก แต่เมื่อบวกกับภาวะน้ำมันแพงในขณะนี้ และเศรษฐกิจ ที่กำลังชะลอตัวลงของจีน รวมทั้งการก่อการร้าย ก็อาจจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของโลกได้ในที่สุด

แปลและเรียบเรียงจาก
Newsweek July 12, 2004
โดยเสาวนีย์ พิสิฐานุสรณ์

กลับสู่หน้าหลัก

ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย