รายงานจากบริษัทที่ปรึกษาข้ามชาติ ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า
ณ วันนี้กรุงเทพมหานคร เป็นเมืองหลวงที่มีอัตราค่าเช่าสำนักงานถูกที่สุดในเอเชีย
และยังเป็นหนึ่งในเมืองหลวงที่อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานถูกที่สุดในโลกด้วย
ถ้ามองย้อนอดีตไปในปี 2538 ธุรกิจอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ถูกจัดให้เป็นธุรกิจที่มีผลประกอบการดีเป็นอันดับที่
19 ของโลก เมื่อเทียบกับตลาดอาคารสำนักงานชั้นดีของภูมิภาคสำคัญๆ 35 แห่งทั่วโลก
แม้ในช่วงเวลานั้นพื้นที่อาคารสำนักงานก็อยู่ในภาวะล้นตลาด และค่าเช่าก็ลดลงมาถึง
5.8% แล้ว
ริชาร์ดฯ อ้างว่า อัตราค่าเช่าในช่วงไตรมาสแรกปี 2541 ลดลง 50% โดยแม้แต่อาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจก็มีการปรับลดค่าเช่ากันอย่างหนัก
เช่นอาคารใหม่ในทำเลสีลม จากเดิมค่าเช่าประมาณ 550-650 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ขณะที่อาคารเก่ามีการตัดราคาลงเหลือ 200 บาทเศษต่อตารางเมตร
ส่วนย่านอโศกที่เคยเป็นทำเลทองอีกแห่งหนึ่งได้มีการปรับลดค่าเช่าลงจากเดือนละ
450-500 บาทต่อตารางเมตร เหลือเพียง 300 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ในทำเลรอบนอก
เช่นบนถนนรามคำแหง พบว่าเหลือค่าเช่าเพียง 180 บาท ต่อเดือนต่อตารางเมตร
ผู้ประกอบการบางรายอาจจะปรับลดค่าเช่าเป็นพิเศษสำหรับลูกค้าบางราย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และระยะเวลาเช่าเป็นสำคัญ
นอกจากนี้ผลจากการอ่อนตัวลงของค่าเงินสกุลต่างๆ ในเอเชีย อันเป็นผลมาจากโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่อ่อนแอ
ส่งผลให้อัตราค่าเช่าและมูลค่าของอาคารสำนักงาน เมื่อเทียบเป็นค่าเงินสกุลดอลลาร์สหรัฐส่วนใหญ่มีระดับลดลง
โดยพบว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานในตลาดกรุงเทพฯ มีระดับลดลงมากที่สุดถึงร้อยละ
29.8 กัวลาลัมเปอร์ ร้อยละ 21.2 สิงคโปร์ 8.4 เซี่ยงไฮ้ร้อยละ 7.8 และปักกิ่งร้อยละ
5.2
ส่วนมูลค่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงลงร้อยละ 31.1 กัวลาลัมเปอร์ร้อยละ
21.2 ฮ่องกงร้อยละ 8.1 สิงคโปร์ร้อยละ 4.1 ปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ลดลงร้อยละ
1.2
มูลค่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปีที่แล้ว (อัตราแลกเปลี่ยน 35
บาทต่อดอลลาร์) ได้ลดระดับลงเหลือตารางเมตรละ 1,512 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งนับเป็นมูลค่าอาคารสำนักงานที่ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ
ในภูมิภาคนี้ โดยมูลค่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานต่อตารางเมตร ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของสิงคโปร์มีระดับอยู่ที่
26,372 ดอลลาร์ ฮ่องกง 18,059 ดอลลาร์ จาการ์ตา 2,240 ดอลลาร์ และกัวลาลัมเปอร์
1,718 ดอลลาร์
เป็นที่คาดกันว่าอีก 2 ปีจากนี้ไป ทั้งค่าเช่าและมูลค่าของพื้นที่อาคารสำนักงานจะทรุดหนักลงอีก
และผู้ที่ได้รับความเดือดร้อนมากที่สุด จะเป็นอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ
ทำให้ต้องลดราคาลงมาก อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่า เจ้าของอาคารสำนักงานเก่าที่จะต่อสัญญากับผู้เช่าเดิม
จะได้รับแรงกดดันน้อยกว่าพวกที่จะให้เช่าอาคารใหม่ เนื่องจากแม้จะลดราคาค่าเช่าลงเพื่อจูงใจแล้วก็ตาม
แต่ลูกค้ามักจะเปรียบเทียบต้นทุนในการย้ายอาคารกับค่าเช่าที่จะประหยัดลงได้
หากเห็นว่าค่าที่จะประหยัดลงได้ไม่คุ้มกับต้นทุนในการย้ายอาคาร ลูกค้าก็มักจะไม่เลือกย้ายอาคารใหม่
ผลดังกล่าวทำให้เจ้าของอาคารสำนักงานให้เช่ารายใหม่ ต้องลดราคาค่าเช่าลงอยู่อย่างต่อเนื่อง
และมีแนวโน้มว่าค่าเช่าจะอ่อนตัวลงไปอีก เพราะการปิดกิจการของบริษัทยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องเช่นกัน
กอปรกับผลข้างเคียงจากการบังคับขายทรัพย์สินของสถาบันการเงินที่มีปัญหา ซึ่งจะมีพื้นที่อาคารรวมอยู่ด้วย
ดังนั้นแม้ปริมาณการเพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานที่สร้างใหม่จะลดลงไปมาก แต่อัตราค่าเช่ากลับมีแนวโน้มจะลดลงอีกอย่างน้อยตลอดช่วง
2 ปีข้างหน้า
สำหรับคำถามที่ว่าตลาดสำนักงานจะฟื้นตัวได้เมื่อใดนั้น เป็นเรื่องที่นักวิเคราะห์มองว่าคาดเดาได้ยาก
ตราบใดที่ปัญหาเศรษฐกิจของประเทศยังไม่คลี่คลายลง เพราะความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจเป็นตัวกระตุ้นที่สำคัญ
นอกจากค่าเช่าที่ลดลงต่ำแล้ว ในปี 2541นี้ ปัญหาของลูกค้าจ่ายค่าเช่าล่าช้าจะเป็นปัญหาที่เจ้าของอาคารต้องเผชิญมากขึ้น
แม้ว่าตามระเบียบสัญญาเช่า ซึ่งส่วนใหญ่จะคิดค่าปรับประมาณร้อยละ 15 ของค่าเช่าที่ค้างอยู่
ก็คงไม่สามารถแก้ปัญหาดังกล่าวได้มากมายนัก
และในปี 2541 ลูกค้าที่เช่าอาคารส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญในเรื่องของราคาค่าเช่าต่ำเป็นอันดับ
1 ส่วนทำเลที่ตั้งที่เคยมีความสำคัญที่สุดจะกลายเป็นปัจจัยที่รองลงมา
ผลจากการที่ราคาของตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ มีมูลค่าที่ลดต่ำลงทำให้เป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างชาติจำนวนมาก
เช่นนักลงทุนจากสิงคโปร์ ฮ่องกง ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา ซึ่งในอนาคตอันใกล้นี้คงพบเห็นการซื้อขายเหมายกอาคารราคาถูก
โดยเฉพาะอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งเป็นเป้าหมายใหญ่ของกลุ่มทุนต่างประเทศ
แต่ปัจจุบันยังรอเงื่อนไขราคา และการจำหน่ายสินทรัพย์จากมาตรการแก้ปัญหาสถาบันการเงินของรัฐบาลอยู่
อย่างไรก็ตามข้อจำกัดของกฎหมายถือครองกรรมสิทธิ์โดยคนต่างชาติ ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ
ไม่เว้นแต่อาคารสำนักงาน ตลอดจนการไม่มีมูลค่าทรัพย์สินที่ชัดเจน ความล้าหลังของระบบบัญชี
และกฎหมายที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกฎหมายที่เกี่ยวกับการล้มละลาย
การฟ้องยึดทรัพย์ และคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ล้วนแล้วแต่เป็นอุปสรรคที่สำคัญในการขจัดพื้นที่อาคารสำนักงานส่วนเกิน
และเร่งหารายได้เพื่อสร้างสภาพคล่องให้ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานในปี 2541