ถ้าจัดอันดับให้รุ่นของบัญชาเป็น รุ่นที่ 1 ของตระกูลล่ำซำ โชติ จูตระกูล เป็นคนรุ่นที่ 1 ของ จูตระกูล อภิชาติ และเศรษฐาก็คือคนรุ่นที่ 2 ของ 2 ตระกูลนี้ และจะต้องเป็นผู้แบกรับภาระอันหนักอึ้งของธุรกิจอสังหา- ริมทรัพย์ให้กับตระกูลและคนรุ่นหลังต่อไป

อภิชาติ เป็นลูกชายคนที่ 2 ของ ชนาทิพย์ น้องสาวของ บัญชา ล่ำซำ ที่ได้แต่งงานกับ โชติ จูตระกูล ส่วน เศรษฐา เป็นลูกโทนของ ชดช้อย จู- ตระกูล ซึ่งแต่งงานกับ อำนวย ทวีสิน

ทั้ง 2 คนไม่ได้เริ่มทำธุรกิจจาก ศูนย์ ความสำเร็จของแสนสิริเมื่อวันวานส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะโชคช่วย มีผู้ใหญ่คอยอุปถัมภ์ค้ำชู แต่นอกเหนือ ไปกว่านั้นก็คือความสามารถของทั้ง 2 คนเอง ความสามารถซึ่งเป็นสิ่งที่ต้อง พิสูจน์ต่อไปว่าทั้งสองคนเหมาะสมเพียงไรกับความไว้วางใจที่ได้รับ

บริษัทแสนสิริ มีที่มาจากบริษัท แสนสำราญโฮลดิ้ง ของกลุ่มจูตระกูล และบริษัทสิริภิญโญ ของกลุ่มล่ำซำ ซึ่ง บริษัทแสนสำราญและสิริภิญโญตั้งขึ้นเพื่อทำหน้าที่ดูแลทรัพย์สินของแต่ละตระกูลในลักษณะของโฮลดิ้งคัมปะนี ซึ่งทรัพย์สินส่วนใหญ่ส่วนหนึ่งของ 2 ตระกูลนี้คือหุ้นจำนวนมากมายในพอร์ต และอสังหาริมทรัพย์

แสนสำราญ โฮลดิ้ง ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2527 โดยพี่น้อง 4 คนของตระกูล จูตระกูล คือ แช่มชื่น, ชดช้อย, ชูเชิด, ชัช และรุ่นหลานอีก 2 คนคืออภิรักษ์ จูตระกูล และ บุรณี บุรณศิริ โดยมีสุวรรณ วลัยเสถียร เป็นผู้ร่วมก่อตั้งด้วย ช่วงแรกที่ตั้งก็เพื่อเป็นบริษัท โฮลดิ้งคัมปะนีดูแลทรัพย์สินของตระกูล อย่างเดียวต่อมาภายหลังก็ได้มองเห็นศักยภาพของธุรกิจทางด้านอสังหา- ริมทรัพย์ จึงได้เพิ่มทุนจดทะเบียน เป็น 15 ล้านบาท เปลี่ยนชื่อใหม่เป็นบริษัทแสนสำราญจำกัด โดยมีโครงการแรกที่ทำก็คือ บ้านไข่มุกคอนโด มิเนียม อาคารชุดพักอาศัย 36 ห้องริมหาดหัวหิน

ส่วน กลุ่มล่ำซำ ได้ก่อตั้งบริษัท สิริภิญโญขึ้นเมื่อปี 2512 และยังได้ตั้งบริษัททางด้านอสังหาริมทรัพย์คือประ-นตน้อมอีก 1 บริษัทด้วย

ขณะนั้นอภิชาติได้ดูแลการทำธุรกิจบ้านไข่มุก ซึ่งเป็นทรัพย์สมบัติทางฝ่ายพ่อในขณะเดียวกันทางฝ่ายแม่ ก็ได้พัฒนาอาคารสิริภิญโญ ขึ้นมาพร้อมๆ กัน ที่ตั้งของอาคารสิริภิญโญ บนถนนศรีอยุธยา ก็คือบ้านเก่าของตระกูลล่ำซำ และโรงเรียนสิริภิญโญพาณิชย์ อาคารหลังนี้สร้างเสร็จเมื่อ ปี 2535 และขณะเดียวกันกลุ่มนี้ก็ได้ร่วมกันตั้งบริษัทชนชัย ทำโครงการบ้าน แสนสิริ ในซอยมหาดเล็ก 1 และ 2 โดยเช่าที่จากพระคลังข้างที่ สัญญาเช่าระยะยาวถึง 33 ปี บริษัทชนชัยยังได้ทำโครงการบ้านเพลินจิตในซอยร่วม ฤดีเป็นอาคารชุดพักอาศัย 129 ห้องอีกโครงการหนึ่งด้วย

ก่อนที่จะเข้ามาเริ่มงานในบ้านไข่มุกเมื่อปี 2531 อภิชาติ เคยเป็นเจ้าหน้าที่ ฝ่ายวาณิชธนกิจและงบประมาณ ของบริษัทเงินทุนเอกธนกิจ ของ ปิ่น จักกะพาก ซึ่งปิ่นก็เป็นลูกโทนของ ชูเชิดซึ่งเป็นอาของเขานั้นเอง

ท่ามกลางคนที่เคียดแค้นกับคน ที่ชื่นชมปิ่นนั้น แน่นอนอภิชาติจะอยู่ในข่ายที่ชื่นชมและเห็นใจปิ่นอย่างมาก

ส่วนเศรษฐาเริ่มงานในบ้านไข่มุก เมื่อปี 2533 ก่อนหน้านั้นเขาทำงานกับบริษัท พรอคเตอร์แอนด์แกมเบิล รับผิดชอบด้านการตลาดและประชาสัม- พันธ์ ผลงานที่โดดเด่นก็คือการเปิดตัวแชมพูผสมครีมนวดผมรีจอยส์ สู่ตลาดในประเทศไทยเป็นครั้งแรก นับว่าเขาเป็นผู้ที่มีความรู้ด้านการตลาดอย่าง ดีคนหนึ่ง เพราะได้รับการฝึกปรือวิทยา ยุทธ์ทางด้านการตลาดมาตลอดระยะเวลา 3-4 ปีในบริษัทพีแอนด์จี

หลังจากประสบความสำเร็จในยุคแรกๆ ที่ดูเหมือนว่าจะขายอะไร จะ ทำอะไรมันก็ง่ายไปหมด ทายาทเศรษฐี 2 คนนี้รวมทั้งบรรดาเครือญาติก็มีความ เห็นว่าควรจะรวมทั้ง 2 บริษัทเข้าด้วยกัน

รวมสองกิจการ ขยายงานได้อีกเพียบ

ในการรวม 2 กิจการเข้าด้วยกัน ครั้งนี้ พวกเขาตัดสินใจใช้แสนสำราญ เป็นตัวหลัก โดยมีการปรับโครงสร้างรวมทั้งผู้ถือหุ้นใหม่ ให้กลุ่มล่ำซำเข้ามาร่วมทุนถือหุ้นร้อยละ 50 ใน บริษัท แสนสำราญ และได้ทำการโอนสิทธิการ เช่าอาคารสำนักงานสิริภิญโญ ให้แก่บริษัทแสนสำราญ จำกัด ในราคา 556 ล้านบาท และบริษัทแสนสำราญได้ทำการเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 60 ล้านบาท เป็น 120 ล้านบาทพร้อมกับเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัทแสนสิริ จำกัด

ลักษณะการดำเนินธุรกิจในขณะ นั้นแยกออกเป็น 4 ประเภทใหญ่ๆ ก็คือ 1. พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อ ขาย 2. พัฒนาโครงการเพื่อให้เช่าระยะสั้นและระยะยาว 3. ธุรกิจบริหาร โครงการ และจัดการธุรกิจ และ 4. คืองานทางด้านบริหารอาคาร

หลังการรวมตัวกันในเดือนมิถุนายน 2537 ก็ได้ขยายบทบาท ด้วยการรุกคืบทางด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างรวดเร็ว ด้วยการประกาศขึ้นโครงการใหญ่ตั้งแต่เดือนกันยายน 2537 ถึงเดือนธันวาคมปีเดียวกันถึง 4 โครงการ ซึ่งก็หมายถึงการเปิดโครง การใหม่เดือนละ 1 โครงการ คือโครงการปิยะสาธร โครงการพัฒนาที่ดินบนถนนสุขุมวิทซอย 10 โครงการพฤกษาสิริ 1 และ 2 และโครงการบ้าน แสนสราญ ที่หัวหิน

อภิชาติกับเศรษฐาใช้กลยุทธ์รุก อย่างรวดเร็วเมื่อมีโอกาสเช่นเดียวกับปิ่นผู้ที่ในช่วงเวลานั้นกำลังสร้างอาณาจักรลูกโป่งอยู่ที่เอกธนกิจ และเป้าหมายต่อไปของแสนสิริก็คือการเข้าไปเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ

การขึ้นโครงการอย่างดุเดือดของนักพัฒนาที่ดินหลายๆ โครงการในช่วงนั้นอาจจะเป็นเพราะการมองตลาดผิดพลาดของผู้ประกอบการเอง รวมทั้งการปล่อยกู้อย่างไม่บันยะบันยัง ของสถาบันการเงิน คุณหญิงศศิมา ศรีวิกรม์ หนึ่งในเจ้าของบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ที่เปิดโครงการ 3-4 โครง การรวดเช่นเดียวกันในช่วงปีเดียวกันกับแสนสิริ เคยให้สัมภาษณ์ "ผู้จัด การรายเดือน" ว่า "เป็นเพราะเราเหมือนเด็ก เมื่อแบงก์ปล่อยเงินมา ก็เลยเหลิงใช้เงินกันใหญ่"

แต่จะเพราะอะไรก็ตามบทสรุปเหมือนกันทุกรายคือ เหมือนกระโจนลงน้ำที่ดูเหมือนใสไหลเย็น แต่ลึกลงไป กลับมีความเชี่ยวกราก กว่าจะรอดได้เกือบจมน้ำตาย และอาจจะต้องพักฟื้น กันอีกนาน และที่สำคัญอย่าให้มีโรคแทรก เพราะอาจจะถึงตายได้อีกรอบ

บริษัทแสนสิริก็เช่นเดียวกัน เมื่อ ได้ตัดสินใจกระโดดลงสู่วังวนของตลาด หลักทรัพย์ฯ ในปี 2539 ก็กลับไปได้ไม่ถึงไหน วิกฤติการณ์ทางการเงินที่ก่อเป็นคลื่นใหญ่ใต้น้ำมาตลอดมาสำแดง ฤทธิ์ในช่วงนี้ ส่งผลให้ธุรกิจอสังหา-ริมทรัพย์ตกต่ำอย่างหนัก แต่เมื่อเบื้อง หลังของสองตระกูลนี้คือคอนเนกชั่นทางธุรกิจ รวมทั้งคอนเนกชั่นทางสายเลือดที่มีเม็ดเงินจำนวนมหาศาลคอยอุปถัมภ์ค้ำชู งานก่อสร้างโครงการทั้งหมดก็เลยสร้างเสร็จโดยไม่มีการช็อต เงินหรือขาดสภาพคล่องใดๆ ทั้งสิ้น

เมื่อภาระการก่อสร้างหมดลง ศึกหนักก็ตกอยู่ในเรื่องงานขาย สายสัมพันธ์ของความเป็นญาติที่มีฐานะดีช่วยสร้างยอดขายได้ดีอย่างหนึ่ง

"คุณหญิงชัชนี จาติกวณิช คุณ ป้าของคุณอภิชาติได้ซื้อไว้หลายยูนิตทั้งที่บ้านแสนสราญ และบ้านแสนสิริ และแถมชักชวนเพื่อนเศรษฐีท่านให้ช่วยๆ กันอีก ญาติๆ คนอื่นๆ เช่นคุณ ชูจิตร คุณจิตติน สีบุญเรือง กลุ่มสุขุมวิทธุรกิจเป็นลูกค้าของ 2 คนนี้ทั้งนั้น" ผู้รู้คนหนึ่งเล่าให้ "ผู้จัดการรายเดือน" ฟัง

แต่ในขณะที่สภาพตลาดโดยทั่ว ไปซบเซาอย่างหนัก ภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่ทวีความเบ่งบานทำให้การขายเป็น ปัญหาใหญ่ของแสนสิริเหมือนกัน จาก กำไรประมาณ 100 ล้านบาทเมื่อปี 2539 กลายเป็นตัวเลขขาดทุน 185 ล้านบาทในปี 2540

ขายขาดทุน ปลดภาระหนี้
รอทำธุรกิจใหม่

เมื่อต้นปี 2541 อภิชาติและ เศรษฐาก็เลยตัดสินใจช็อกวงการอสัง- หาริมทรัพย์ด้วยการนำเอากลยุทธ์การลดราคา 50-62% นับเป็นเจ้าของบริษัท อสังหาริมทรัพย์รายแรกๆ ที่กล้าตัดสิน ใจอย่างนี้ ซึ่งผลของการกระทำดังกล่าวเศรษฐาเคยยืนยันกับ "ผู้จัดการรายเดือน" ว่า

"ขาดทุน 20-30% ทุกโครงการ ไม่ใช่ขาดทุนกำไรนะ ขาดทุนเนื้อๆ เลย แคชโฟลเกือบไม่มีเลยแบงก์เอาไปหมด แต่ลดหนี้ได้เยอะ กล้าพูดอย่างเต็มปาก ว่าไม่มีกำไร ไม่อายด้วยที่จะบอก"

กลยุทธ์ของแสนสิริในเรื่องนี้จะว่าไปแล้วไม่มีอะไรซับซ้อน เมื่อขายไม่ออกก็เอามาลดราคา เมื่อลดแล้ว ขายไม่ได้อีกก็ต้องลดลงอีก จนต้องยอมขาดทุนบ้าง ซึ่งนักธุรกิจคนอื่น ก็รู้ว่าเป็นเรื่องที่ทำได้ง่ายๆ แต่ไม่มีใครกล้าทำ เพราะใจยังคิดเสียดายกำไร ที่เคยตั้งเป้าหมายไว้อยู่หรือหากจะทำวันนี้ก็ช้าเกินไปเสียแล้ว

ต้องลดหนี้ให้ได้เร็วที่สุด เป็นเรื่องที่แสนสิริตั้งใจอย่างมุ่งมั่น เพราะถ้าช้าไปกว่านี้การที่ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับต้นทุนเพิ่มขึ้นด้วย ไม้เด็ดของ เศรษฐาในครั้งนั้น อาจจะทำให้ผู้ประกอบการหลายรายที่คิดไม่ถึงว่าใน ปี 2 ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ยังคงปักหัวดิ่งต่ำลงเรื่อยๆ พากันไม่พอใจ หาว่าแสนสิริเป็นต้นเหตุที่ทำให้ราคาอสังหา-ริมทรัพย์ตกต่ำลง

แต่มาถึงวันนี้หลายคนอาจจะถอนหายใจด้วยความเสียดายและคิดว่าถ้าตัดใจขายลดราคาบ้างก็คงจะดีกว่า นี้ ดีกว่าให้ ปรส.ยึดแล้วให้ต่างชาติเข้า มาซื้อในราคาที่ถูกกดลงไปอีก

ก่อนสิ้นปี 41 บริษัทสามารถปิด การขายในทุกโครงการที่เหลืออยู่ ยอดขายทั้งหมดที่ลดราคาเป็นเงินประมาณ 1,500 ล้านบาทก็ถูกนำไปใช้หนี้จนหมด

จากยอดหนี้จำนวน 3,618 ล้าน บาทเมื่อปี 2540 ณ สิ้นปี 2541 แสน สิริสามารถลดหนี้ได้กว่า 1,900 ล้านบาท โดยเหลือเพียง 1,676 ล้านบาทในช่วงสิ้นปี 2541 และมีเป้าหมายที่จะลดหนี้ คงค้างนี้ให้หมดภายในปลายปี 2542

ยอดหนี้ส่วนหนึ่งที่ลดลงนั้นเป็น เพราะแสนสิริใช้ความพยายามในการปรับโครงสร้างหนี้อย่างหนักตลอดระยะ เวลา 2 ปีที่ผ่านมา โดยการเจรจาปรับ ปรุงโครงสร้างหนี้ วิธีการขอแปลงหนี้เป็นทุน และการขอชำระหนี้ด้วยหลักประกันกับเจ้าหนี้ทางสถาบันการเงิน 7 รายซึ่งคิดเป็นยอดหนี้รวม 747 ล้าน บาท โดยมีธนาคารกรุงศรีอยุธยา และ ธนาคารไทยพาณิชย์เป็นเจ้าหนี้รายใหญ่

แสนสิริมีความตั้งใจอย่างมากที่จะลดหนี้ให้หมดภายในปี 2542 นี้ ซึ่งหมายถึงว่าภาระด้านดอกเบี้ยก็จะได้ ลดน้อยลงไปด้วย โดยเฉพาะเศรษฐา นั้นได้มองไปไกลว่าหากเศรษฐกิจกลับมาดีเมื่อไหร่เขากับบรรดาเจ้าหนี้รายเดิมๆ ก็ต้องกลับมาทำธุรกิจกันใหม่อีก รอบหนึ่ง ดังนั้นการพยายามชำระหนี้ให้ได้ก็เท่ากับเป็นการรักษาสายสัมพันธ์ ที่ดีกับแบงก์ และไม่เสียเครดิตหรือความน่าเชื่อถือด้วย

"ผมต้องการให้เขารู้ว่าผมไม่ใช่คนโกง แต่ผมไม่มีเงิน และพอเราไม่มีก็ได้หาทางแก้ไขตลอด ผมไม่ชักดาบ ใคร ไม่เบี้ยวใครแน่ เจ้าหนี้โทรมาทวง เงินผมก็รับสายตลอด เรียกไปเจอก็ไป เพียงแต่ว่าผมอาจจะผิดสัญญาตรง ที่ว่ายืมเงินคุณ 100 บาทผมไม่สามารถ ใช้ได้หมดทันทีตามสัญญา แต่ผมอาจจะให้เป็นเงินสดส่วนหนึ่ง ที่ดินส่วนตัว หรือเฟอร์นิเจอร์รวมๆ เข้าไป จนครบ"

เศรษฐาเคยนั่งรถเบนซ์ S280 ไปผลัดหนี้กับเจ้าหนี้ แต่ตอนหลังต้องเปลี่ยนรถ เพราะเกิดความรู้สึกละอายใจที่นั่งรถเบนซ์ 280 ไป แล้วบอกว่าไม่มีเงิน และรถที่เขาใช้ทุกวันนี้คือแลนด์โรเวอร์ ซึ่งเขาบอกกับทุกคนว่าเป็นรถที่แพทย์หญิงพักตร์พิไล ผู้เป็นภรรยาซื้อให้ ส่วนรถเบนซ์ประจำ ตำแหน่งถูกนำไปขายเพื่อใช้หนี้ให้บริษัท ตอกเสาเข็มรายหนึ่งไปแล้ว

อีกวิธีการหนึ่งของการลดหนี้ก็คือการขายแลนด์แบงก์แปลงต่างๆ ออก ไป ก่อนหน้านี้แสนสิริ มีโครงการที่จะพัฒนาอีกหลายโครงการซึ่งได้มีการเตรียมที่ดินไว้แล้วเช่นโครงการในซอย หลังสวนซอย 2 โครงการหลังสวน 658 โครงการบ้านไข่มุก 2

พร้อมๆ กับการลดราคาสินค้า ขอปรับโครงสร้างหนี้ แสนสิริก็หาวิธีการลดต้นทุนในการดำเนินงานด้วยการ ให้คนออก ลดเงินเดือน ทำให้รายจ่ายจากระดับ 121 ล้านบาทในปี 2539 เหลือเพียง 61 ล้านบาทในปี 2541

ประเด็นสำคัญที่สุดของแสน สิริก็คือแสวงหาผู้ร่วมทุนใหม่ที่เป็นนักลงทุนข้ามชาติเพราะจะเป็นวิธีเดียวที่จะ เสริมฐานะการเงินของแสนสิริให้แข็ง แกร่งขึ้น และมีโอกาสได้ใช้จังหวะที่มีเงินอยู่ในช่วงนี้ซื้อโครงการราคาถูกที่มีอยู่เกลื่อนเมืองเพื่อสร้างเม็ดเงินใหม่อย่างรวดเร็ว

"เราไม่ยอมแพ้ ทำทุกอย่างแล้ว อาจจะเป็นเพราะเรายังหนุ่มๆ กันด้วยมั้ง เลยมีแรง โดยหวังว่าหากกลับมาอีกครั้งนี่เราไม่เอาแล้วกับการโตแบบครึ่งๆ กลางๆ เราจำเป็นต้องกลับมาใหญ่เลย"

อภิชาติ เผยถึงความตั้งใจที่จะก้าวไปผงาดบนถนนสายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเขาก็รู้ดีว่าหากไม่มีเม็ดเงินกลุ่มใหม่เข้ามา การฟื้นตัวเองเป็นไปได้ยากและ ต้องใช้เวลานานมากๆ หยาดเหงื่อแรงงานของการทำงานทุกๆ วันก็คงไม่เหลือ เก็บได้แค่เพียงใช้หนี้อย่างเดียว และอาจจะถึงจุดจบได้ง่ายๆ เหมือนกัน

พาร์ตเนอร์ใหม่ เม็ดเงินใหม่ เริ่มธุรกิจได้

ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมามีกลุ่ม ทุนต่างประเทศเข้ามาคุยกับแสนสิริมากมาย แบ่งเป็นกลุ่มใหญ่ๆ 3 กลุ่ม คือ 1. พวกนักลงทุนประเภทที่ทำกำไร เสร็จก็กลับบ้านเลย 2. พวกที่มีเงินและพร้อมที่จะลงทุนในทุกธุรกิจ แต่จะไม่มีความชำนาญเฉพาะด้าน และ 3. คือพวกที่มีประสบการณ์เฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว

ในที่สุด เศรษฐา และ อภิชาติ ก็ได้เป็นเปิดประวัติศาสตร์หน้าใหม่ของบริษัทแสนสิริ โดยเปิดโอกาสให้บริษัทสตาร์วูด แคปิตอล กรุ๊ป บริษัท เอกชนรายใหญ่ของสหรัฐฯ เข้ามาร่วมทุน ซึ่งผลจากการเข้าร่วมทุนในครั้งนี้ ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงในส่วนผู้ถือหุ้นจากเดิมที่กลุ่มล่ำซำและจูตระกูลเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ราว 72% ก็จะเหลือเพียง 13% เท่านั้น โดยสตาร์วูดจะเข้า มามีสัดส่วนในการถือหุ้น 51% อีก 41% เป็นของสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้อีก 7 แห่ง (อ่านรายละเอียดของการร่วมทุนและผู้ที่อยู่เบื้องหลังดีลนี้ ในล้อมกรอบ)

ต่อจากนี้ไปแสนสิริได้กำหนดบทบาทในการดำเนินธุรกิจสำคัญไว้ 4 ทางคือ :

1. การลงทุนในบริษัทอสังหา ริมทรัพย์อื่น เพื่อให้บริษัทเหล่านั้นหลุดพ้นจากภาวะหนี้สินล้นพ้นตัวและขาดสภาพคล่อง ซึ่งแสนสิริจะได้รับผล ตอบแทนจากการที่กำไรและราคาหุ้นของบริษัทเหล่านั้นกระเตื้องสูงขึ้น 2. การเข้าพัฒนาโครงการอสัง- หาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จเพื่อนำออกขายต่อไป

3. การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ดี และมีแนว โน้มว่าจะสร้างรายได้ที่ดีในระยะยาว

4. สนใจจะซื้อหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิด รายได้จากธนาคารพาณิชย์ และสถาบัน การเงิน รวมทั้งซื้อหนี้จาก ปรส.หรือบบส.

ในการดำเนินธุรกิจในอนาคตนั้น แสนสิริมีนโยบายตั้ง SPE เพื่อเป็นกลไก การลงทุนอีกทางหนึ่งด้วย (ดูล้อมกรอบ กิตติรัตน์)

นอกจากนี้แสนสิริก็เริ่มดำเนินนโยบายการเข้าร่วมประมูลสินทรัพย์จาก ปรส.ในรอบสองนี้แล้ว โดยการส่งบริษัท สตาร์วูด ไทยแลนด์ โฮลดิ้ง แอล.แอล.ซี. เข้าร่วมประมูล และชนะการประมูลสินเชื่อมาได้ 1 กลุ่ม คือ กลุ่ม BLS 12 ด้วยราคาประมูลรวม 681 ล้านบาท คิด เป็นร้อยละ 30.33 ของยอดเงินต้นคง ค้าง 2.2 พันล้านบาท

ทั้งนี้หลังจากได้ตรวจสอบข้อมูล เบื้องต้นแล้ว บริษัทเห็นว่าหนี้กลุ่มนี้ มีความเป็นไปได้พอสมควรในหลายๆ ด้าน จึงคาดว่าจะสามารถบริหารจัดการ ให้ประสบความสำเร็จได้ แต่คงต้องใช้เวลาอีกนานพอสมควร เศรษฐาคาด ว่าหลังกลางปีนี้ไป จึงจะเห็นได้ว่ากลุ่ม ลูกหนี้ที่ซื้อมาได้รับการสานต่อหรือไม่

ลูกหนี้กลุ่มนี้ประกอบไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มลิฟวิ่ง สแตนดาร์ด ซึ่งมีโครงการลงทุนหลาย แห่งในนามหมู่บ้านนนทิชา 2-7 ในทำเล ย่านบางบัวทอง, กลุ่มอโศกเพลส ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัยขนาดใหญ่ในซอยอโศก, กลุ่มเศรณีพร็อพเพอร์ตี้ มีโครงการบ้านเศรณี วิภาวดี เศรณีปาร์ค และเศรณีวิลล่า บางบัวทอง นอกจากนี้ยังมีกลุ่มมอนเทอเรย์ซึ่งมีโครงการลงทุนหลายแห่ง เช่น มอนเทอเรย์พาร์ค 1 มอนเทอเรย์ วิว 2 ที่หาดใหญ่ สงขลา และมอนเทอ เรย์ สวีท ที่สุขุมวิท 15

ในปี 2542 นี้ถึงแม้ว่าแสนสิริจะ ลดหนี้ได้หมดจริงอย่างที่คาดหวังไว้ แต่ บริษัทไม่มีกำไรแน่นอน เพราะรายได้หลักที่แน่ๆ ในทุกวันนี้ก็คือค่าเช่าของ ตึกสิริภิญโญปีละประมาณ 40 ล้านบาท และรายได้ของบริษัทแสนสิริพร็อพ เพอร์ตี้พลัส เท่านั้น

แสนสิริพร็อพเพอร์ตี้พลัสเป็นบริษัทที่รับบริการครบวงจรใน 3 ธุรกิจ หลักคือ ธุรกิจบริหารอาคาร งานออก แบบและตกแต่ง และงานบริการเครื่อง ปรับอากาศ บริษัทนี้ มีวันจักร์ บุรณศิริ ญาติผู้น้องซึ่งเป็นลูกของ แช่มชื่น และ ประมุท เป็นกรรมการผู้จัดการ ในปีที่แล้วบริษัททำรายได้ประมาณ 71 ล้านบาท ในปี 2542 จึง ได้ตั้งเป้าไว้ที่ 90 ล้านบาท โดยเน้นไป ที่งานบริหารอาคาร 46 ล้านบาท งาน ออกแบบตกแต่งภายใน 36 ล้านบาท และงานเครื่องปรับอากาศอีก 5 ล้านบาท

งานทางด้านบริการหลังการขาย ครบวงจร อาจจะดูเหมือนว่ากำไรจะไม่มากมายนัก แต่ถ้าจะมองกันอีกด้านจะพบว่าเป็นงานที่เก็บเกี่ยวได้ยาวนานต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อเศรษฐ กิจฟื้นตัวขึ้น โครงการต่างๆ เดินหน้าก่อสร้างไปจนแล้วเสร็จ งานบริหารอาคารก็เป็นเรื่องหนึ่งที่สำคัญ และเมื่อ ถึงเวลานั้น แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้พลัส ที่มีความเชี่ยวชาญทางด้านนี้ก็จะมีโอกาสมากกว่ากลุ่มอื่นที่จะเข้าไปรับงาน

ปัจจุบันโครงการที่แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้พลัส รับมาทั้งหมดมี 13 โครงการ โครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเซ็นสัญญากันในปีนี้ก็คือ คอนโดมิเนียมบ้านสวนสุโขทัย, บ้านกาญจนาคม, บ้าน สมประสงค์พัทยา และโครงการจุล ดิสแมนชั่น

ส่วนในบริษัทแสนสิริเองก็มีนโยบายช่วงสั้นที่จะหารายได้เข้ามาทุกทาง แม้แต่งานเล็กๆ อย่างเช่นรับฝากซื้อขายโครงการต่างๆ ของลูกค้าเพื่อเอา ค่าคอมมิชชั่นเพียงไม่มาก รวมทั้งเป็นเอเยนต์ให้กับแบงก์ต่างๆ เช่น ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือธนาคารอาคารสงเคราะห์ เพื่อขายบ้านที่ยึดจากลูกค้ามา แสน สิริก็รับทำหมด

ซึ่งรายได้ตรงจุดนี้ปีหนึ่งอาจจะ เป็นเพียงเงินไม่กี่แสนบาทต่อเดือน แต่ รายได้เม็ดใหญ่ของแสนสิริจะเข้ามาเมื่อ ไปดำเนินการในแนวทางใดแนวทางหนึ่งในการสร้างรายได้ แต่ก็ไม่ได้เข้ามาอย่างรวดเร็วเช่นกัน เพราะหากเข้าไปซื้อตึก ซื้อโครงการที่ค้างคาเพื่อขายต่อหรือส่งมอบให้ลูกค้าก็ต้องใช้ระยะเวลาเหมือนกัน

"ผมไม่ได้รีบทำกำไร ผมไม่เคย สัญญา ไม่เคยเน้นว่าจะต้องทำกำไรให้ได้ภายในปีหน้า กำไรน้อยหน่อยใน ปี 2 ปี แต่โครงการนั้นอาจจะมีค่ามากใน 5 ปีข้างหน้า เราโฟกัสไปที่ลองเทอมตลอด" เศรษฐายืนยัน และเชื่อว่าถึงแม้ตลาดของอสังหาริมทรัพย์ยังไม่กลับมา แต่ยังมีช่องว่างในการทำธุรกิจ แน่นอน หากสินค้าที่พัฒนาออกไปถูกต้องตรงต่อความต้องการของผู้ซื้อก็ย่อมจะขายได้แน่นอน

ประสบการณ์ที่ผ่านมาทำให้เขารู้ว่าจะโหมบุกอย่างเมื่อก่อนไม่ได้แล้ว แต่ต้องค่อยๆ รุกอย่างมีจังหวะ รอเวลา อย่างใจเย็น เมื่อถึงเวลาก็ค่อยใช้ศักยภาพทางการเงินที่มีอยู่ในมือจัดการ

ลึกลงไปเศรษฐาอาจจะหวังไว้บ้างเหมือนกันว่าถ้าไปซื้อตึกที่ใกล้เสร็จแล้วอย่างช้าปลายปี 2543 น่าจะมี ผลกำไรเข้ามาบ้าง แต่นั่นหมายถึงว่าภาวะเศรษฐกิจคงไม่ตกต่ำและแย่ไปกว่านี้แล้ว ส่วนตัวโครงการที่แสนสิริสนใจจะเน้นไปยังคนชั้นกลางถึงสูง ซึ่ง เป็นกลุ่มคนส่วนใหญ่ของเมืองหลวง และบริษัทเองก็มีความชำนาญตรงจุดนี้มาตลอด ในระยะใกล้ๆ นี้คงจะดูในเรื่องที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นของทุกคน ทางด้านอาคารสำนัก งานอาจจะเป็นในโอกาสต่อไป เพราะดูปัจจัยหลายส่วนประกอบกัน เช่นราคาค่าเช่าจะมีแนวโน้มเป็นอย่างไร สินค้ายังล้นตลาดอีกมากแค่ไหน

เปลี่ยนบทบาทกลายเป็นผู้ซื้อโครงการ

จากผู้ต้องการขายในวันวานกลายเป็นผู้มีอำนาจซื้อในวันนี้ บริษัทแสนสิริ จึงเป็นบริษัทที่เนื้อหอมมากๆ มีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาเสนอขายทรัพย์สินกันอย่างชนิดที่เรียกว่าหัวบันไดไม่แห้ง

ชายนิด โง้วศิริมณี แห่งกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้เฟอร์เฟค, ทศพงศ์ จารุทวี แห่ง แนเชอรัลปาร์ค, วัชระ ตันตรานนท์ เศรษฐีเมืองเชียงใหม่ หรือแม้แต่ อนันต์ อัศวโภคิน เจ้าพ่อ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และอีกหลายๆ คน เคยเข้ามาคุยกับกลุ่มนี้ทั้งนั้น

"เขามีโครงการที่ดีอยากขาย เรา เองก็อยากซื้อ และต้องการที่จะช่วย ด้วย" เศรษฐาบอก

เจ้าของโครงการที่น่าสนใจผู้หนึ่ง คือทศพงศ์ หนุ่มใหญ่ที่มาจากครอบ ครัวนักพัฒนาที่ดินย่านฝั่งธนฯ ซึ่งเคยสร้างความประหลาดใจให้กับวงการ อสังหาริมทรัพย์มาแล้วเมื่อปี 2538 ด้วยการเข้าไปซื้อโครงการ ปัญญา รีสอร์ท และปัญญาฮิลล์ สนามกอล์ฟ สุดรักของ ปัญญา ควรตระกูล รวมทั้งเข้าไปซื้อโครงการสนามกอล์ฟวิลสัน ของดร.อุกฤษ มงคลนาวิน และสันติ ภิรมย์ภักดี รวม 3 สนามกอล์ฟ โดย เขาไม่คาดคิดว่าจะเจอภาวะวิกฤติทางการเงิน หลังจากนั้นจนปัจจุบันต้องแบกภาระหนี้สินจากโครงการดังกล่าว และโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เป็น จำนวนมาก เช่น โครงการแนเชอรัล สวีท บนถนนพหลโยธินที่สร้างเกือบเสร็จ แต่เจ้าของมาติดปัญหาเรื่องการเงินเสียก่อน รวมทั้งโรงแรมโมนาร์กลีการ์เด้นท์ บนถนนสีลมที่กำลังหา ผู้ร่วมทุน

โครงการของทศพงศ์น่าจะเข้าตา ผู้บริหารจากกลุ่มกลุ่มสตาร์วูดฯ เพราะ ทั้งโรงแรมและสนามกอล์ฟล้วนเป็นตัว สินค้าที่มร.เมอร์ริค อาร์.คลีแมน กรรม การผู้จัดการอาวุโส บริษัท สตาร์วูด แคปิตอล กรุ๊ป แอล.แอล.ซี. และเป็น กรรมการคนใหม่ของแสนสิริ มีความเชี่ยวชาญมานาน และที่สำคัญทศพงค์ คนนี้ก็หาใช่คนอื่นคนไกลแต่เป็นคู่เขยของเศรษฐา เพราะภรรยาของเศรษฐาเป็นน้องสาวของภรรยาของทศพงศ์ เรียกได้ว่ากลุ่มนี้นอกจากจะดีลกันทาง ธุรกิจแล้ว ยังมีความสัมพันธ์ทางสายเลือดเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

"เป็นญาติกันก็จริงแต่โครงการเขาต้องดีด้วย ผมเองก็บอกทางผู้ร่วมทุนตรงๆ ว่าคนนี้เป็นญาติผมนะไม่ได้ปิดบัง คุณจะเอาหรือไม่เอาไม่รู้แต่ ช่วยพูดช่วยประสานให้ได้" เศรษฐา กล่าว

ภายหลังการร่วมทุน อภิชาติ และเศรษฐายังอยู่ในตำแหน่งเดิม แต่เจ้าของเงินรายใหญ่ได้ส่งตัวแทน 2 คน คือ มร.เมอร์ลิค อาร์.คลีแมน และมร.แบรดฟอร์ด เอช.ด็อคเซอร์ ผู้อำนวยการฝ่ายกิจการภาคพื้นเอเชียของ สตาร์วูดฯ เข้ามารับตำแหน่งเป็นกรรม การบริหารด้วย

มร.คลีแมน สำเร็จการศึกษาด้านบริหารธุรกิจจากมหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ด เป็นผู้เชี่ยวชาญของกลุ่มสตาร์วูดฯ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทที่ซับซ้อนทางด้านการเงิน เช่น การซื้อขายโรงแรมเวสติน ธุรกิจสนาม กอล์ฟ ศูนย์สุขภาพ ธุรกิจสมาชิกไทม์แชริ่ง ตลอดจนธุรกิจบ้านพักตากอากาศ

ส่วนมร.ด็อคเซอร์ บัณฑิตหนุ่ม จากมหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ดอีกคนหนึ่ง มีหน้าที่รับผิดชอบหลักในการหาโอกาส เพื่อการลงทุนในภูมิภาคต่างๆ โดยเฉพาะทางแถบเอเชีย ในอดีตเป็นผู้บริหารของบริษัท เจเอมบี เรียลตี้ คอร์ป. มีหน้าที่ด้านเจรจา ประเมินมูลค่าทรัพย์ สินและซื้อสินทรัพย์ประเภทอสังหาริม-ทรัพย์ต่างๆ เคยทำงานในซีอาร์ไอ-บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของ สหรัฐฯ ก่อนหน้าที่จะเข้าร่วมงานกับ สตาร์วูดฯ ได้เข้าไปบริหารงานในบริษัท เอเอ็มเอส แคปปิตอล และกองทุนเอเชีย มัลติ สตราติจิค ฟันด์

ทั้ง 2 คนเป็นหนุ่มใหญ่ วัยใกล้เคียงกับ อภิชาติ ซึ่งอายุ 39 ปี และเศรษฐาอายุ 37 ปี และยังจบจากมหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ด ส่วนอภิชาติจบระดับปริญญาตรีสาขาการเงินจากมหาวิทยาลัยยูทาห์ และปริญญาโทสาขาบริหารธุรกิจจากมหาวิทยาลัยซาน ดิเอโก้ ประเทศสหรัฐฯ เศรษฐาจบ เศรษฐศาสตร์ จากมหาวิทยาลัยแมสซาชูเซตต์ และปริญญาโทด้านบริหารธุรกิจ สาขาการเงินจาก CLAREMONT GRADUATE SCHOOL

ไม่ว่า อภิชาติ กับเศรษฐา จะรู้สึกอย่างไรกับการเข้ามามีบทบาทของ ทั้ง 2 คนนี้ แต่ ณ ปัจจุบันปฏิเสธไม่ได้เช่นกันว่ามันเป็นทางออกที่ดีที่สุด นอกจากสตาร์วูดฯ จะช่วยสนับสนุนในเรื่องการเงินแล้ว ก็ยังเป็นโอกาสที่เขาจะได้เรียนรู้ความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และตลาดทุนระดับโลกจากผู้ร่วมทุนกลุ่มใหม่อีกด้วย

ทั้ง 2 คนพร้อมหรือยังที่จะ เรียนรู้ และทำงานหนักอีกครั้งหนึ่ง อาจจะเป็นอีกคำถามหนึ่ง เพราะอีกไม่ นาน อภิชาติ จูตระกูล, เศรษฐา ทวีสิน และกลุ่มสตาร์วูด แคปิตอล จะต้องเป็น ผู้ร่วมกันเขียนประวัติศาสตร์หน้าใหม่ให้กับ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน)