บอสใหญ่ควอลิตี้ฟันธงธุรกิจเช่าอาคารสำนักงานขาขึ้น แห่ขึ้นราคาเช่า 25% รับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ หลังผู้ประกอบรายเก่าปรับแผนธุรกิจเป็นคอนโดที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง ด้านควอลิตี้เฮ้าส์มั่นใจผู้เช่ารายเดิม 4 ตึกต่อสัญญา 30% พร้อมเดินหน้าสานต่อโครง- การ คิว.เฮ้าส์ ลุมพินี จ้างอิตาเลียน ไทยเสียบแทน คาดยอดโอนบ้านปีนี้พุ่ง 7,000 ล้านบาท เล็งออกหุ้น กู้เพิ่ม 1,000 ล้านบาทขยายลงทุน

นายรัตน์ พานิชพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (QH) เปิดเผยว่าวานนี้ (25) บริษัทได้เซ็นสัญญาการจ้างบริษัท อิตาเลียนไทย ดิเวล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน) (ITD) ในการก่อสร้างโครง การ คิว.เฮ้าส์ ลุมพินี ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าแห่งใหม่บนถนนสาทร มูลค่าโครงการรวม 2,800 ล้านบาท ซึ่งตัวอาคารสูง 37 ชั้น รวมพื้นที่กว่า 50,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้ว เสร็จ ปลายปี 2548 และผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เฉลี่ยประมาณ 11-12%

ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวได้หยุดการก่อสร้างตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ในปี 2540 โดยเดิมบริษัท ฑีฆา จำกัด เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งในช่วงนั้นบริษัทได้ใส่เงินเพื่อก่อสร้างไปแล้ว 700 ล้านบาท ส่วนมูลค่าการก่อสร้างในส่วนที่ว่าจ้างบริษัทอิตาเลียนไทยจะประมาณ 1,600 ล้านบาท ซึ่งแหล่งเงินกู้ที่ใช้ทำโครงการจะเป็นการปล่อยกู้ร่วมโดยมีธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) เป็นแกนวงเงิน 2,000 ล้านบาท

"เรามองว่าขณะนี้ผู้ประกอบการหลายรายได้เปลี่ยนรูปแบบโครงการจากอาคารสำนักงานให้เช่า มาเป็นรูปแบบคอนโดมิเนียม ขณะที่การลงทุนเพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานในช่วงที่ผ่านมาแทบไม่มี ยกเว้นโครงการเซ็นทรัลเวิลด์พลาซา ทำให้คาดว่าใน ปี 2548 ราคาค่าเช่าจะปรับขึ้นอย่างต่ำ 20-25% แล้วแต่บางทำเล ซึ่งส่วนสำคัญมาจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย" นายรัตน์ กล่าว

ค่าเช่าย่านซีบีดีขึ้น 100%

นายรวี มงคลทวี ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายอาคารสำนักงานให้เช่า บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ กล่าวว่า พื้นให้เช่าสำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ค่อนข้างมีจำกัด ซึ่งไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ที่มีบริษัทหลายแห่งต้องการเช่าพื้นที่ ทำสำนักงาน โดยอาคารสำนักงานให้เช่าในเขตซีบีดี ได้ปรับราคาค่าเช่าถึง 100% อย่างเช่น อาคารบางกอกซิตี้ ของธนาคารกรุงเทพ ( BBL )

ขณะที่พื้นที่เช่าในอาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัท ควอลิตี้ ซึ่งมีอยู่ 5 แห่ง ส่วนใหญ่จะมีอัตราการเช่าเกือบ 100% อย่างเช่น อาคารคิวเฮ้าส์ สาทร การเช่าพื้นที่ 96% ราคาค่าเช่า 500 บาทต่อตารางเมตร, อาคารคิวเฮ้าส์ อโศก 86% ราคาเฉลี่ยเกิน 300 บาทต่อตารางเมตร, อาคารคิวเฮ้าส์ เพลินจิต 100% คิดราคาเกิน 500 บาทต่อตารางเมตร และอาคารคิวเฮ้าส์ คอนแวนต์ 96% ราคาตั้งแต่ 380-450 บาทต่อตารางเมตร ส่วนแห่งที่ 5 อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะคิดค่าเช่า 500 บาทต่อตารางเมตรขึ้น รวม 5 อาคารจะมีพื้นที่กว่า 100,000 ตารางเมตร

"ราคาพื้นที่ให้เช่าสำนักงานของบริษัทจะมีการปรับขึ้น โดยลูกค้าที่ต่อสัญญาใหม่จะคิดในอัตราใหม่ ซึ่งเฉลี่ยต่อปีทั้ง 4 ตึกจะมีการต่อสัญญาการเช่าใหม่เฉลี่ย 30% นอกจากนี้การขยายลงทุนอาคารสำนักงานนอกเขตซีบีดี บริษัทฯก็ยังเล็งอยู่แต่จะยึดทำเลที่มีการคมนาคมสะดวก รถไฟฟ้าผ่าน" นายรวีกล่าว

นายรัตน์กล่าวว่านอกจากนี้บริษัทยังได้เริ่มกลับ มาพัฒนาโครงการ "ชะอำ ลองบีช คอนโดมิเนียม" ก่อสร้างโดยบริษัท ฑีฆาก่อสร้าง จำกัด มูลค่าโครงการรวม 720 ล้านบาท จำนวน 2 หลัง ซึ่งเป็นอาคารใหม่จำนวนอาคารละ 53 ยูนิต รวมทั้งสิ้น 106 ยูนิต ขนาดพื้นที่ต่อยูนิต 150 ตารางเมตร เริ่มการก่อสร้างเดือนพฤษภาคม 2547 คาดจะแล้วเสร็จไตรมาส 3 ของปี 2548

ทั้งนี้ ตามแผนเดิมของโครงการชะอำ ลองบีช คอนโดมิเนียม ได้ขออนุญาตในการก่อสร้างจำนวน 3 ตึก และได้ก่อสร้างไปแล้ว 1 ตึก และได้หยุดการพัฒนาโครงการเพราะเป็นช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ โดยราคาขายของคอนโดมิเนียมตึกที่ 1 จะราคาเกิน 30,000 บาทต่อตารางเมตร

ฟุ้งยอดโอนบ้านพุ่ง 7,000 ล้านบาทมาร์จิ้นขยับ 35% เหตุขายบ้านใหม่

นายรัตน์ กล่าวถึงยอดการโอนบ้านในปีนี้ว่า จากการประเมินคาดว่าจะอยู่ระดับ 7,000 ล้านบาท หรือมียอดขายบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 10 ล้านบาทต่อยูนิตขณะที่ในปี 2546 ยอดโอนบ้านสูงถึง 5,100 ล้านบาท เฉลี่ยราคาขายอยู่ที่ 10 ล้านบาทต่อยูนิต โดยในปีนี้ บริษัทฯมีแผนจะเปิดโครงการ 4 แห่ง คือ โครงการพฤกษ์ภิรมย์ รีเจ้นท์ สุขุมวิท เปิดเดือนมิ.ย.นี้ ระดับราคา 15-40 ล้านบาทขึ้น, โครงการพฤกษ์ภิรมย์ สาทร ธนบุรีตัดใหม่ ในเดือนส.ค., โครงการลัดดารมย์ Elegance เชียงใหม่ เดือนมิ.ย.นี้ ระดับราคา 8-15 ล้านบาทขึ้นไป, โครงการลัดดารมย์ เอกมัย-รามอินทรา เปิดเดือนก.ค. และโครงการ เซ็นเตอร์พอยท์ สุขุมวิท การ์เด้นท์ วิง เป็นธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เปิดเดือนก.ค.นี้

โดยคาดว่ากำไรในปีนี้จะดีกว่าปี 2546 ที่มีกำไร 1,200 ล้านบาท และคาดว่าอัตรากำไรก่อนเสียภาษีจะเติบโต 40% แต่ในปีนี้บริษัทต้องเสียภาษีหากทำกำไรเกิน 1,000 ล้านบาท ทั้งนี้ รายได้หลักยังมาจากการขายที่อยู่อาศัย ส่วนรายได้จากค่าเช่าก็เป็นส่วนหนึ่งที่จะช่วยบริหารเงินให้กับบริษ้ท โดยปีนี้โครงสร้างรายได้มาจากการขายโครงการ 90% และ 10% มาจากรายค่าเช่า ซึ่งคาดว่ารายได้จากธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะอยู่ที่ 500 ล้านบาทในปีนี้ และธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าจะมีรายได้ 300 ล้านบาท และจะเพิ่มเป็น 600-700 ล้านบาท หลังเปิดโครงการคิว.เฮ้าส์ ลุมพินี

"ปีนี้ส่วนต่างระหว่างต้นทุนและราคาขาย หรือมาร์จิ้นจะดีขึ้นคาดจะอยู่ที่ 35% จากปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 30-31% เนื่องจากบริษัทได้เปิดขายโครงการใหม่จำนวนมาก ทำให้ราคาที่เสนอสูงกว่าโครงการเก่าในปีที่ผ่านมา" นายรัตน์กล่าว

สำหรับแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการ ส่วนหนึ่งมาจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น และบริษัทยังสามารถออกหุ้นกู้เพิ่ม 1,000 ล้านบาท จากก่อนหน้านี้ออกหุ้นกู้ไปแล้ว 2,000 ล้านบาท ซึ่งได้ขอมติผู้ถือหุ้นไว้ที่จะสามารถออกหุ้นกู้ได้ 3,000 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการตัดสินใจจะออกหุ้นกู้ในช่วงปลายปีหรือต้นปี 2548 เนื่องจากต้องพิจารณาทิศทางอัตราดอกเบี้ยในตลาดและตลาดภายนอกประเทศ โดยเฉพาะทิศทางของธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ที่มีแนวโน้มจะขึ้นอัตราดอกเบี้ย

ในส่วนฐานะการเงินของบริษัทฯส่วนของเงินกู้จากสถาบันการเงิน 8,000 ล้านบาท บริษัทมีเงินกองทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท มีตัวเลขหนี้สินต่อทุน (D/E) 1.5 เท่า และจะพยายามรักษาระดับ D/E ไม่ให้เกิน 1.7 เท่า หากต้องลงทุนโครงการ ใหม่และออกหุ้นกู้