แกรนด์ยูนิตี้ ชูยุทธศาสตร์ธุรกิจ ทุ่มงบพัฒนาฟื้นตึกร้างกลางเมืองเป็นสัดส่วน 80-90% ของการลงทุน อีก 10% ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ทำเลกลางเมือง แจงเส้นทางลัดสร้างรายได้ในเวลารวดเร็ว สร้างมาร์จิ้นสูง เล็งผล 2 โครงการใหม่ แกรนด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ และ แกรนด์ พาร์ควิว อโศก ของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้ มูลค่ารวม 2,250 ล้านบาท สร้างตัวเลขผลประกอบการก่อนนำบริษัทเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ภายในกันยายน 2547

นายทศพร ศักดิ์สงวนมนูญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า แนวทางการพัฒนาและลงทุนของกลุ่มผู้ร่วมทุน 3 บริษัท ประกอบด้วย บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เยาววงศ์ จำกัด ในสัดส่วนฝ่ายละ 33.3% ภายใต้ทุนจดทะเบียน 50 ล้านบาทในปัจจุบัน

ซึ่งแนวทางการลงทุนในปี 2547 จะพัฒนาและเปิดขาย 2 โครงการคอนโดมิเนียมกลางเมือง ได้แก่ โครงการแกรนด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ อาคารพักอาศัย 8 ชั้น จำนวน 71 ยูนิต มูลค่าโครงการ 350 ล้าน บาท เปิดขายโครงการในวันที่ 23 เมษายนนี้ กับโครงการ แกรนด์ พาร์ควิว อโศก จำนวน 400 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท ระดับ ราคาขายเฉลี่ย 2 ล้านบาทต่อหน่วย

โดยโครงการที่อโศก เป็นการ ซื้ออาคารสร้างค้างของกลุ่มผู้บริหาร เจบีหาดใหญ่ของทางภาคใต้ และพัฒนาโครงการนี้ในชื่อ เจบีเพลส เป็นของบริษัท ไฮไรซ์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ธนาคารเอเชีย ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ที่มีการปรับฐานะมาจากเจ้าหนี้มีหลักประกัน สัดส่วน 76% ที่เหลือเป็นของส่วนเจ้าของ ได้นำโครงการเข้าสู่กระบวนการแผนฟื้นฟูกิจการ ในศาลล้มละลาย ช่วงปี 2544

"ในช่วงนั้นมีหลายบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจโครงการนี้มาก เพราะเป็นคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่บนถนนอโศก ของกลุ่มจุติ บุญสูง กลุ่มทุน อสังหาริมทรัพย์จากภาคใต้ การที่ ธนาคารเอเชียเลือกบริษัทเป็นคนซื้อ โครงการนี้เพื่อพัฒนาต่อ เนื่องมา จากผลงานที่ทำในโครงการลุมพินีเพลส ซึ่งใช้งบสำหรับซื้อโครงการนี้ ไป 910 ล้านบาทจากมูลหนี้เดิม 1,800 ล้านบาท ทำให้ปัจจุบันบริษัทมีสัดส่วน การถือหุ้น 100% ในโครงการนี้"

นอกจาก 2 โครงการที่กล่าวมา ข้างต้น ในช่วง 6 เดือนหลังของปี 2547 บริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาเพื่อซื้อโครงการสร้างค้างในระบบอีก 1-2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 800 ล้านบาท

สำหรับแผนการพัฒนาจะเน้น การซื้อโครงการสร้างค้างในระบบ 508 อาคาร ซึ่งเป็นปริมาณที่มากพอสำหรับการนำกลับมาพัฒนา และทำการตลาด โดยจะถือว่าวิธีนี้เป็นแนวทางหลักของธุรกิจ คิดเป็นสัดส่วน 80-90% ของการลงทุน สัดส่วนที่เหลือ 10% จะพัฒนาโครงการใหม่ย่านกลางเมือง

จากการดำเนินงาน 2 ปีที่ผ่าน มา บริษัทมีการพัฒนาโครงการแล้ว 3 โครงการ ประกอบด้วย โครงการ ลุมพินี เพลส วอเตอร์คลิฟ, ลุมพินี สวีท รัชดา-พระราม 3 และลุมพินี ทาวน์โฮม รัชดา-พระราม 3 ตั้งแต่ปี 2545-2546 มูลค่าโครงการรวม 1,985 ล้านบาท โดยนโยบายการดำเนินงานจะเน้นการสร้างรายได้ไม่ ต่ำกว่าปีละ 1,500 ล้านบาท การมีสภาพคล่องทางการเงิน D/E Ratio ไม่เกิน 1:1 และให้ผลตอบแทนกับผู้ถือหุ้นไม่ต่ำกว่าปีละ 25% การให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และการสร้างแบรนด์ ให้เป็นที่ยอมรับกับตลาดเป้าหมาย ระดับกลางถึงบน

"เงินทุนที่ใช้พัฒนา 3 โครง การแรก บริษัทไม่มีภาระหนี้ แต่สำหรับโครงการใหม่ในปีนี้ โครงการ ทองหล่อจะใช้เงินลงทุนของผู้ถือ หุ้น ส่วนโครงการที่อโศกใช้เงินกู้ 720 ล้านบาทจากธนาคารดีบีเอส ไทยทนุ และเบิกใช้งวดแรกแล้ว 430 ล้านบาท ซึ่งก็ยังอยู่ในระดับหนี้ 0.7% เมื่อเทียบกับทุน โดยคาดว่าบริษัทเตรียมนำบริษัทเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ ภายในกันยายน 2547Ž"

นางอรฤดี เจียรดิษฐอาภรณ์ ประธานอำนวยการ บริษัทยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และกรรมการ บริหาร บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า ยูนิเวนเจอร์ คอนซัลติ้ง บริษัทในเครือยูนิเวนเจอร์ ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านการเงินและบริหารการลงทุน มีหน้าที่ในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับหุ้นของแกรนด์ยูนิตี้ฯ สำหรับการเข้าจดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์ฯ ให้ทันภายในปีนี้เพื่อให้ได้รับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษี

จุดเด่นของบริษัทนี้อยู่ที่การสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนด้วยระยะเวลาที่รวดเร็ว ประมาณ 1 ปีสามารถรับรู้รายได้ เนื่องจากการคัดเลือกทรัพย์ที่จะมาพัฒนาและบริหารต่อจะต้องมีความสมบูรณ์ ของการก่อสร้างไม่น้อยกว่า 50% และตั้งอยู่ในย่านกลางเมือง

"ในเบื้องต้นบริษัทจะเป็นที่ปรึกษาด้านการเงิน โดยจะต้องรอผลของ 2 โครงการที่เปิดตัวปีนี้ว่าจะเป็นอย่างไรด้วย จากนั้นจึงจะแต่งตั้งบริษัทที่ปรึกษาในการนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลัก- ทรัพย์อีกครั้ง"

เปิดศึกทำเลอโศก-สุขุมวิท แข่งสูง

นายทศพร กล่าวว่า สุขุมวิท ยังเป็นทำเลที่ตั้งที่มีความต้องการสูง ในการพักอาศัย เพราะผู้บริโภคมีทางเลือกในการเดินทางจากการลงทุนด้านสาธารณูปโภคของภาครัฐ อาทิ รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถ ไฟฟ้าใต้ดิน ขณะเดียวกันการแข่งขัน ในทำเลนี้ก็มีสูง โดยเฉพาะการเปิด ตัวโครงการใหม่ในทำเลสุขุมวิท พบ ว่าขณะนี้มีประมาณ 30 โครงการ ระดับราคาส่วนใหญ่เจาะกลุ่มเป้าหมายระดับบนเป็นส่วนใหญ่

"ก่อนซื้อโครงการเจบีเพลส อโศก มีการสำรวจปริมาณโครงการ โดยรอบ พบว่า ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงาน และมีไม่กี่โครง การที่เป็นคอนโดมิเนียมพักอาศัย เท่าที่เห็นมีเพียงโครงการของศุภาลัยที่ขึ้นในฝั่งตรงข้ามโครงการ เท่านั้น"

ด้านนายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการและกรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วง 6 เดือน แรกของปี 2547 บริษัทเตรียมเปิด ตัวโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัย ใหม่ 2 โครงการ มูลค่ากว่า 2,400 ล้านบาท คือ ศุภาลัย โอเรียนทัล เพลส จะตั้งอยู่บนย่านถนนสาทร-สวนพลู มูลค่า โครงการรวม 900 ล้านบาท พัฒนาบนที่ดินกว่า 2 ไร่ จำนวน 302 ห้องชุด 1 อาคาร สูง 20 ชั้น ราคาขายเริ่ม ที่ 40,000 - 50,000 ต่อ ตร.ม. คาดการก่อสร้าง จะแล้วเสร็จปลายปี 2548

โครงการ ศุภาลัย พรีเมียร์ เพลส อโศก มีมูลค่าโครงการประมาณ 1,500 ล้านบาท เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 30 ชั้น บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ จำนวน 358 ยูนิต อาคารส่วนหน้าเป็นเซอร์วิสอพาร์ต เมนต์ สูง 28 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 53-199 ตร.ม. จำนวน 138 ยูนิต อาคารด้านหลังเป็นคอนโดฯ สูง 30 ชั้น ขนาดตั้งแต่ 57-120 ตร.ม. จำนวน 1-3 ห้องนอน ราคาขายเริ่มต้นที่ 2-7 ล้านบาท คาดว่า การก่อสร้างจะแล้วเสร็จในต้นปี 49

"ในปีนี้เชื่อว่าความต้องการ ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจะมีความต้องการเพิ่มขึ้น เนื่อง จากคนส่วนใหญ่ มองหาความสะดวกการเดินทางคมนาคมมากกว่าปัจจัยอื่น ทำให้ตลาดรูปแบบนี้มีการแข่งขันสูงขึ้น" นายประทีปกล่าว

นางวรรณา โฆวินฑะ ตัณฑเกษม นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การเกิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมย่านกลางเมืองที่มีเพิ่มขึ้นนั้น น่าจะเกิดจากมุมมองและแผนการดำเนินงานของแต่ละองค์กรที่เห็นว่าตลาดนี้จะดี เพราะ มีความต้องการรองรับ แต่ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับการตัดสินใจทางธุรกิจของแต่ละบริษัทในการผลิตสินค้าสู่ตลาด