ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหนึ่งในกลไกของการขับเคลื่อนทาง เศรษฐกิจของประเทศ การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่งผลต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่อง รวมถึงการขยายตัวของธุรกิจจะมีส่วนในการต่อยอดให้กับจีดีพีภายในได้ และยังมีความสัมพันธ์กับการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อสถาบันการเงิน ดังจะเห็นได้จากช่วงปี 2540 มีการปล่อยสินเชื่อให้แก่ ผู้ประกอบการสูงถึง 5 แสนล้านบาท

ซึ่งหลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าธุรกิจอสังหาฯ เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ จนนำมาสู่การระงับการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน จากอัตราการขยายตัว 8.8% ในช่วงปี 2540 ลงมาติดลบ 1.0% ในปี 2541 และติดลบในจุดต่ำสุด 15.5% ในปี 2544 ส่วนของผลประกอบการทั้งระบบขาดทุนกว่า 35,000 ล้านบาท ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 40 มีอัตราหนี้สินต่อทุน(D/E) ขยับจาก 1.66% ในปี 2539 เป็น 2.88% ในปี 2541

โดยในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่กระบวน การปรับโครงสร้างหนี้ การเข้ามาของรัฐบาลในการสนับสนุนนโยบายใน การช่วยเหลือ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณที่อยู่ในช่วงปรับตัวดีขึ้น ตั้งแต่ปลายปี 2545 ซึ่งได้รับปัจจัยสนับสนุนในด้านนโยบาย อัตราดอกเบี้ยต่ำของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การขยายตัวทางเศรษฐกิจ นโยบายของภาครัฐ และการที่สภาพคล่องในธนาคารพาณิชย์ที่มาก ส่งผลให้เกิดการแข่งขันที่สูงในการปล่อยสินเชื่อ

จะเห็นได้ว่าระหว่างปี 2545-2546 ด้วยปัจจัยสนับสนุนข้างต้น ส่งผลให้ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกแห่งมีฐานะที่ดีขึ้น มียอดการขายที่เพิ่มขึ้น กำไรเพิ่มขึ้นในปี 2545 ประมาณทั้งระบบ 18,000 ล้านบาท ปี 2546 กว่า 19,000 ล้านบาท มีรายได้จากการขาย 46,000 ล้านบาท และ 72,000 ล้านบาทตามลำดับ

หมดยุคปีทอง-คาดกำไรลดฮวบ

นายรณกฤต สารินวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัท หลักทรัพย์ แอ็ดคินซัน จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะมีความแตกต่างจากปี 2546 อย่างมาก และคงไม่สามารถ เรียกได้ว่าเป็นปีทองของผู้ประกอบการ แต่จะเรียกได้ว่าเป็นภาวะความ ยากลำบากในการทำธุรกิจ เนื่องมาจากปัจจัยในช่วงปลายปี 46 มีการเร่งยอดโอนเพื่อรับผลประโยชน์จากมาตรการภาษีครั้งสุดท้าย ราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับราคาขึ้นจากสถานการณ์การขาดแคลนวัตถุดิบ การมีกลุ่มผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาทำให้อัตราการทำกำไรลดน้อยลง และอัตราการเติบโตที่สูงมากในปี 46 เนื่องมาจากเทียบกับฐานในปี 45 ที่ต่ำ ซึ่งในปีนี้โอกาสที่จะทำให้อัตราเติบโตสูงคงเป็นเรื่องลำบาก เพราะตั้งอยู่บนฐานที่สูง

และจากการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลยอดขายของบริษัทที่ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 18 บริษัท(ร่วมบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้) ทั้งหมดมียอดขายโตถึง 208% โดยเฉพาะแค่บริษัทอารียาฯมียอดขายโตถึง 800% แต่หากไม่นับรวมบริษัทอารียา ทั้งระบบจะโตประมาณ 170% ซึ่งยังเป็นอัตราที่สูงอยู่

สำหรับปี 2547 นายรณกฤตกล่าวว่าจะมียอดบ้านโอนประมาณ 65,000 ยูนิต และคาดว่ารายได้จากการขายจะโตเมื่อเทียบกับปี 2546 ประมาณ 25-30% เป็นอัตราที่เติบโตลดลงเมื่อเทียบกับปี 2546 เทียบ 2545 ที่ทั้งระบบโต 57% โดยผู้ประกอบการจะหันไปเน้นตลาดบ้านเดี่ยวระดับกลางระหว่าง 5-7 ล้านบาท และหากเป็นบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท จัดเป็นบ้านประเภทราคาถูก

"ปัจจัยแวดล้อมหลายอย่าง ไม่ว่าเรื่องราคาน้ำมัน ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ความไม่มั่นใจเรื่องวินาศกรรม และความผันผวนของตลาดหุ้นที่ลดต่ำลงเมื่อ เทียบกับปีก่อน ทำให้เงินในมือของผู้บริโภคลดตามไปด้วย" นายรณกฤตกล่าว

นายชูเกียรติ ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด เปิดเผยถึงยอดขายของบริษัทอสังหาฯทั้งระบบในปี47 ว่า น่าจะเติบโตกว่าปีที่ผ่านมาแต่คิดว่าโตไม่มาก เพราะเท่าที่ติดตามพบว่าในปีนี้มีบริษัทอสังหาฯออกโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ทำให้ซัปพลายในตลาดเพิ่มมากขึ้นเกือบทุกประเภท ทำให้คาดว่ายอดขายของบริษัทในระบบ อืดลง ยกเว้นประเภททาวน์เฮาส์ที่ซัปพลายในระบบยังมีไม่มาก

"เรื่องของมาร์จิ้นบ้านปีนี้ไม่ลดแน่นอน แต่อาจจะมีบางบริษัทที่มาร์จิ้น ลดลงเพราะขายสินค้าได้ช้ากว่าที่ตั้งไว้ ซึ่งเป็นผลจากสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาด มีมาก ในส่วนของมั่นคงเคหะการ กลยุทธ์การทำโครงการยังต้องเน้นทำเลที่ สามารถขายได้ แม้ในภาวะที่เศรษฐกิจปรับตัวลดลง รวมถึงการงัดโปรโมชัน ทุกรูปแบบ ลด แลก แจก แถม ให้กับลูกค้า" นายชูเกียรติ กล่าว

สำหรับเป้าการขายในปีนี้ ตั้งไว้ 2,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มี ยอดขาย 1,700 ล้านบาท หรือขยายตัว 30-40% โดยในไตรมาสแรกบริษัทมียอดรับรู้รายได้จากปีก่อน 600 ล้านบาท จากโครงการชวนชื่น แจ้งวัฒนะ, ชวนชื่น ปิ่นเกล้า และชวนชื่นแคราย

จวกบริษัทจัดสรรขึ้นราคาบ้านตามวัสดุ

นายรณกฤตกล่าวให้เห็นภาพว่า หากมองย้อนไป ในปีที่แล้ว จะพบว่ากำไรสุทธิ (Net Profit) ของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ พุ่งถึง 400% โตกว่ายอดขาย เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการขึ้นราคาบ้านหน้า โครงการ โดยมีการบวกราคาขายตามราคาวัสดุก่อ สร้างที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ต้นทุ น ในการพัฒนาโครงการยังเป็นต้นทุนเก่า ทำให้แต่ละบริษัทมีอัตรากำไรที่สูงมาก สำหรับการคาดการณ์ปีนี้อัตรากำไรสุทธิจะขยายตัวในอัตราลดลงมาอยู่ที่ 110%

"ไม่เข้าใจเหมือนกันกระทรวงพาณิชย์ไม่เข้ามาควบคุมราคาขายบ้าน เพราะมีบางบริษัทบวกมาร์จิ้นถึง 40% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดไม่ใช่ของผู้บริโภค แต่ผู้ประกอบการเป็นผู้ได้เปรียบ อย่าลืมว่ามีบางบริษัทยังมีผลขาดทุนสะสมอยู่ ทำให้ในส่วนนี้สามารถไปขอผ่อนปรนไม่ต้องเสียภาษี ประกอบกับบริษัทจัดสรรบางแห่งยังอาศัยช่องของสภาพคล่อง ไประดมทุน โดยการออกหุ้นกู้ยิ่งทำให้ต้นทุนทางการเงินต่ำลงอีก" ผู้อำนวยการฯกล่าว

นักวิเคราะห์บล.พัฒนสิน จำกัด กล่าวว่าในปีนี้จะเป็นปีวัดคุณภาพของ ผู้ประกอบการ ถึงศักยภาพในการบริหารธุรกิจทั้งในเรื่องของการทำยอดขาย การควบคุมต้นทุน เพื่อสะท้อนให้ถึงการรักษาระดับของอัตรากำไร โดยมีบางบริษัทที่ผลประกอบการในปี47 ยังออกมาดี เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่สามารถสร้างยอดขายในครึ่งปีหลัง 46 ค่อนข้างมาก ทำให้การรับรู้รายได้ในปี47ในอัตราที่สูง ซึ่งฝ่ายวิเคราะห์ประเมินรายรับประมาณ 12,000 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 1,300 ล้านบาท ขณะที่บริษัทตั้งเป้าไว้ประมาณ 15,000 ล้านบาท ส่วนบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ค่อนข้างจะมีปัญหา เพราะมีบางโครงการที่ก่อสร้างล่าช้า

อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นปัจจัยเสี่ยงที่รออยู่?

ดร.อนุสรณ์ ธรรมใจ ผู้อำนวยการสำนักวิจัยและวางแผนธนาคาร ไทย ธนาคาร จำกัด (BT) กล่าวว่า ในปีนี้ปริมาณอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา แต่อัตราการขยายตัวดังกล่าวจะชะลอตัวลงในบางประเภท อาทิ ประเภทบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ และประเภทเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ขณะที่ประเภทคอนโดมิเนียม และประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า จะยังมีจำนวนห้องชุดใหม่ และพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้น

ขณะที่ด้านอุปสงค์ หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวลงเทียบจากปีที่ผ่านมา สาเหตุหนึ่งเป็นผลจากการยุติมาตรการ ปรับลดภาษีสำหรับการซื้อขายอสังหาฯ ส่งผลให้ผู้ซื้อมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นทั้งทางตรงและทางอ้อม โดยผู้ประกอบการจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจ เฉพาะในอัตรา 3.3% ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 5% แต่สุดท้ายต้นทุน ดังกล่าวจะกลายเป็นภาระของผู้บริโภค ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารต้นทุนของแต่ละบริษัท

นอกจากนี้ แม้ว่าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะอยู่ใน ระดับต่ำ และเป็นผลดีกับผู้บริโภค รวมทั้งยังเป็นปัจจัยหลักที่กระตุ้นผู้บริโภคให้เร่งตัดสินใจมากขึ้น แต่จากการประเมินของฝ่ายวิจัยฯ มีความ เห็นว่า สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ อัตราดอกเบี้ยระดับต่ำดังกล่าวจะทำให้ผู้บริโภคบางรายตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่อาจจะเกินกำลังซื้อปกติ ของลูกค้าได้ โดยไม่ได้มองว่าหากอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น ขณะที่รายได้ ยังเท่าเดิมหรือไม่ได้เพิ่มขึ้นในอนาคตแล้ว จะกลายเป็นภาระหนักและก่อความเสี่ยงต่อการผ่อนชำระของลูกค้าได้

ก่อนหน้านี้ ความเคลื่อนไหวของธนาคารพาณิชย์ ที่มีต่ออัตราดอกเบี้ยเงินฝากเริ่มเห็นสัญญาณในอนาคตบ้างแล้ว โดยหลายธนาคาร ได้ปรับอัตราเงินฝากระยะยาว ประเภท 24 และ 36 เดือน เช่น ธนาคาร กรุงเทพ, ธนาคารทหารไทย,ธนาคารกรุงศรีอยุธยา และธนาคารธนชาต ขณะที่ธปท.ระบุว่าเตรียมที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรซื้อคืน (RP) ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ เพื่อลดความร้อนแรงของเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลง

จากนี้ไปการเข้าสู่ตลาดอสังหาฯแม้จะไม่เรื่องยาก แต่วิธีการที่จะทำ ให้ธุรกิจ "อยู่รอด" ในสถานการณ์ที่การแข่งขันรุนแรง และมีปัจจัยต่างๆ ที่ท้าทายของแต่ละบริษัท จึงน่าจะเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกค่ายต้องหากลยุทธ์ เตรียมรับมือกับแรงกดดันที่จะเกิดขึ้นให้ได้