3 สมาคมอสังหาฯฟันธงภาวะฟอง สบู่ยังไม่ก่อตัว ยอดโอนที่อยู่อาศัยปี46 แค่ 34%
เทียบก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ ระบุความเชื่อมั่นมีผลต่อการใช้จ่ายของประชาชน คลังหนุนออกกฎหมายระบบ
Escrow Account ลดปัญหาการฟ้องร้อง ด้านกรมที่ดินยันโครงการที่ขายไม่ได้ต้องรับภาระจ่ายเงินสมทบเงินกองทุน
7% ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้าน จัดสรร
นายโชคชัย บรรลุทางธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่าในปี
2546 สัดส่วนยอดโอนที่อยู่อาศัยพบว่ามีจำนวน 50,594 หน่วย คิดเป็น 34% ของยอดโอนในปี
2540 ซึ่งคาดว่าปีนี้ที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรจะมีจำนวนมากขึ้น เนื่องจากใบอนุญาตค้าที่ดิน
บริษัทจัดสรรมีมากขึ้น คาดว่าที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรร จะคิดเป็น 95% และบ้านสร้างเอง
จะมีจำนวน 5%
นายประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่าเมื่อประชาชนระดับกลางมีการยกระดับฐานะมากขึ้นในสังคม
ทำให้เกิดการจ้างงานที่ก่อให้เกิดรายได้มากขึ้นในปี 2547 รวมถึงเมื่อมีการลงทุนจากภาคเอกชนเพิ่มขึ้น
ทั้งจากการเพิ่มกำลังการผลิตในระดับ 75-80% การขยายตัวของภาคการส่งออกที่โต 10-15%
จะเป็นตัวช่วยผลักดันให้จีดีพีมีอัตราที่สูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้ธุรกิจอสังหาฯปีนี้คาดว่าจะดีขึ้นตาม
"ธุรกิจอสังหาฯเป็นเรื่องของความมั่นใจ หากมีการเตือนออกมาเป็นระยะๆพอสมควรจะไม่เกิดผลกระทบแต่อย่างใด
หากเมื่อการเตือนนั้นตีความเป็นเรื่องใหญ่ ความเชื่อมั่นต่อระบบนี้น้อยลง อาจเกิดผลกระทบตามมาก็ได้
สรุปคือภาวะการซื้อบ้านมีมากก็ต่อเมื่อความมั่นใจผู้ซื้อมีมากตาม ขณะนี้นักลงทุนต่างเฝ้าระวังการเกิดวิกฤตฟองสบู่อยู่แล้ว
จึงเชื่อว่ายังไม่มีการเกิด Over Supply แน่นอน" นายประสงค์กล่าว จากตัวเลขยอดโอนปีที่แล้วจำนวน
50,594 หน่วย ในปีนี้เชื่อว่าจะมีมากถึง 60,000 หน่วย เฉลี่ยราคาบ้านที่ 2-5 ล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วนบ้านเดี่ยว 55% ทาวน์เฮาส์ 20% คอนโดมิเนียม 20% อื่นๆ 5%
นางวรรณา ตัณฑเกษม นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า ในช่วงปี 2546-2547 มีโครงการอาคารชุดใหม่เกิดขึ้นในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล
จำนวน 5,000-6,000 หน่วย และในต่างจังหวัดมีจำนวน 4,000 หน่วย โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่ทั้งภูเก็ต
เชียงใหม่ กระบี่ และหัวหินคาดว่าในปีนี้อาคารชุดยังคงโตขึ้นต่อเนื่องและมีปัจจัยหลายประการที่ก่อให้เกิดความต้องการซื้อ
ไม่ว่าจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ทั้งนี้ทำเลในเมืองและเส้นทางคมนาคมระบบขนส่งมวลชนยังมีความต้องการมากเช่นเดิม
ทั้งนี้มองว่าการใช้กฎหมายผังเมืองใหม่ที่จะเริ่มในเดือนกรกฎาคม 2547 จะมีข้อจำกัดในพื้นที่มากขึ้น
ในหลายทำเลได้รับผลกระทบจากการใช้ผังเมืองใหม่ ซึ่งได้กำหนดห้ามมิให้พื้นที่ ย.1
และ ย.2 ซึ่งเป็นพื้นที่สีเหลืองก่อสร้างอาคารชุด ส่วนพื้นที่ ย.3 สามารถก่อสร้างได้ทั้งนี้ต้องมีความกว้างของถนนไม่ต่ำกว่า
12 เมตร หากจะต้องมีการพัฒนาโครงการขึ้นมาจะทำให้ระดับราคาของอาคารชุดเทียบเท่ากับราคาของอาคารชุดในเมือง
ซึ่งเงื่อนไขดังกล่าวจะทำให้หลายโครงการต้องหยุดชะงักไป
หนุน Escrow Account คุมอสังหาฯ
นายบุญชัย จรัสแสงสมบูรณ์ ผู้อำนวยการกลุ่มนโยบายระบบการเงินและระบบสถาบันการเงิน
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กล่าวในเรื่องของ ระบบ Escrow Account ว่าการทำ Escrow
Account หรือไม่ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งเป็นความสมัครใจมากกว่า
ที่ต้องการออกเป็นกฎหมายบังคับใช้ เพราะเมื่อพิจารณาถึงผลได้ผลเสียแล้วพบว่า ระบบนี้จะมีตัวกลางที่มีอำนาจตามสัญญาซื้อขายเป็นผู้ตรวจ
สอบดูแลความเรียบร้อยของที่อยู่อาศัยนั้นๆเป็นตัวกลางประนีประนอม ระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย
ลดการฟ้องร้องในชั้นศาลทำให้ได้ประโยชน์ทั้ง 2 ฝ่าย เนื่องจากผู้ซื้อได้บ้านตามต้องการและผู้ขายได้ดอกเบี้ยด้วย
นับว่าเป็นผล ดีระยะยาวที่กระทรวงการคลังพยายามพิจารณาให้บรรจุในกฎหมายจัดสรร บทบาทของภาครัฐและกฎหมายใหม่
นายบุญเชิด คิดเห็น ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน
กล่าวว่าในเรื่องการยื่นขออนุญาตจัดสรรต่อหน่วยงานราชการในรูปแบบของ One Stop Service
ว่าที่ผ่านมาการขออนุญาตจะต้องผ่านหน่วยงานที่เกี่ยวข้องประมาณ 22 หน่วยงาน ซึ่งเกิดความยุ่งยากและล่าช้า
การที่จะแก้ไขกฎหมายให้ยื่นขอจัดสรรเบ็ดเสร็จที่กรมที่ดินจะทำได้ยาก แต่มีแนวคิดเสนอเป็นมติพิเศษ
แม้จะไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ก็ตาม ก็สามารถไปรังวัดแบ่งแยกแปลงก่อนได้แล้วไปติดตามการขอใบอนุญาตจากหน่วยงานอื่นๆมาประกอบ
ในส่วนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สำหรับเงินกองทุน 7% ที่เจ้า ของโครงการจะต้องจ่ายให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นมีข้อสรุปว่า
โครงการที่ยื่นขอจัดสรรตามพ.ร.บ.จัดสรร 2543 จะต้องจ่ายเงินสมทบเข้านิติบุคคลบ้านจัดสรร
ส่วนบ้านที่ยังขายไม่ได้เจ้าโครงการจะต้องรับผิดชอบ ในส่วนของค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย
นายเอกวิทย์ จิรพร รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาครัฐจะมีทั้งส่วนของกรมโยธาธิการและผังเมืองก็จะมีส่วนของร่างพ.ร.บ.อาคารชุด
โดยเฉพาะในขณะนี้ได้มีแนวคิดที่จะทำกฎหมายประกันภัย ที่มีจะผลต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ขณะนี้ได้นำเสนอคณะรัฐมนตรีแล้ว ในส่วนของกรมที่ดินมีแนวคิดใหม่ที่จะให้ทางโครงการส่งข้อมูลไปให้เพื่อใช้พิจารณา
เบื้องต้นและเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมเพื่อแจ้งให้ผู้ได้รับทราบล่วงหน้าเมื่อไปโอนจริง
เป็นนโยบายที่จะเน้นการให้บริการกับผู้ประกอบการมาก รวดเร็วขึ้น