ผู้ประกอบการหนุนระบบบัญชีดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหรือเอสโครว์ แอกเคานต์เป็นเครื่องมือหนึ่งในกระบวนการปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุ้ม ครองลูกค้า พัฒนาผู้ประกอบการและตัดตอนโครงการสร้างบ้านขายแบบจับเสือมือเปล่าเหมือนในอดีต ฝ่ายเจ้าหนี้เสนอเพิ่มเติมให้ผู้ประกอบการรับภาระค่าธรรมเนียมแทนลูกค้า

กรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในปัญหาที่ก่อให้เกิดปัญหาทางเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา หนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นเนื่องจากหลายโครงการเปิดให้ลูกค้าจองแผ่นกระดาษ ไม่เห็นรูปร่างหน้าตาของโครงการ ผู้ประกอบการบางรายนำเงินดาวน์ของประชาชนไปลงทุนในโครงการอื่น เมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจสถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์หยุดปล่อยสินเชื่อ ทำให้โครงการต่างๆ เกิดปัญหาสร้างไม่เสร็จ ลูกค้าไม่ได้รับบ้านตามที่ตกลงไว้ในสัญญา

วันนี้มีการนำระบบการจัดให้มีบัญชีดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา(เอสโครว์ แอคเคานต์) ที่เล็งตั้งแต่ก่อนปี 2540 มาใช้ ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวและเริ่มมีความร้อนแรงยิ่งขึ้น

นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ระบบเอสโครว์ แอคเคานตŒหรือการจัดให้มีบัญชีดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา จะช่วยคุ้มครองและปกป้องลูกค้าผู้บริโภคมากขึ้น ขณะเดียวกันยังช่วยพัฒนาให้ผู้ประกอบการกลายเป็นมืออาชีพไม่ทำโครงการแบบจับเสือมือเปล่าเหมือนในอดีต ที่สำคัญเป็นเครื่อง มือหนึ่งในกระบวนการปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

"นอกเหนือจากการที่จะมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติในระยะยาว เอสโครวŒ แอคเคานต์จะเป็นผลดีต่อระบบและต่อเศรษฐกิจ เป็นการรื้อโครงสร้างพื้นฐานของธุรกิจนี้ให้เกิดการ บูรณาการมากขึ้น เพราะจะทำให้ซัปพลายมีความสมดุลกับตลาด ต่างจากอดีตที่มีปัญหาฟ้องร้องเรื่องที่ อยู่อาศัยค้างอยู่ในสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภคเกือบแสนยูนิต"

นายไชยยันต์กล่าวว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ธนาคารพาณิชย์คัดเลือกผู้ประกอบการมากขึ้น มีความเข้มมากขึ้นเพื่อดูความเป็นไปได้ของโครงการ ในขณะที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องปรับตัว

นายชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นคงเป็นโครงการที่บ้านสั่งสร้าง กับโครงการ คอนโดมิเนียมซึ่งส่วนใหญ่จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 1-2 ปี

"ระบบนี้จะรับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต หากผู้บริโภคมีการเรียกร้องให้เกิดระบบดังกล่าวมาก ขึ้นจะช่วยลดการเก็งกำไรให้ลดน้อยลง"

น.ส.สุวรรณี สิทธิชัยวิเศษ ผู้อำนวยการงานผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารเอเชีย กล่าวว่า ธนาคารเอเชียเป็นธนาคารแรกที่นำร่องระบบเอสโครว์ แอคเคานต์มาใช้ร่วมกับ บริษัท แผ่นดินทอง โดยในระยะแรกได้การตอบรับจากลูกค้าของบริษัทเป็นอย่างมาก เพราะมีความเชื่อมั่นถึงระบบดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ต้องทำ ให้เกิดความชัดเจนคือ 1.เรื่องสัญญาเกี่ยวกับการใช้บริษัทประเมินงานควรมีข้อตกลงว่าจะใช้บริษัทใด 2.ระบบการเชื่อมโยงทางด้านข้อมูลต้องสมบูรณ์ ซึ่งในระยะนั้นธนาคารจะวางระบบแค่สาขาเดียวเพื่อเชื่อมกับข้อมูลของบริษัท และ 3.ภาระค่าใช้จ่ายผู้ประกอบการควรที่จะรับภาระตรงนี้ ไม่ใช่ผลักภาระให้กับผู้บริโภค ซึ่งโครงการนำร่องของธนาคารทางบริษัทแผ่นดินทองยอมรับค่าธรรมเนียม

"ตรงนี้จะช่วยคุมหมู่บ้านต่างๆไม่ให้เกิดขึ้นมาก เกินตลาดและเริ่มมีสัญญาณหากบ้านสร้างเสร็จเริ่มสร้างไม่ทันแล้ว อาจจะมีช่องว่างให้เกิดโครงการที่สร้างบ้านโดยให้ลูกค้าผ่อนดาวน์เหมือนเดิมและอาจ เหมือนเดิมคือมาซื้อโครงการบนกระดาษอีก เพราะตอนนี้มีโครงการผุดขึ้นมาหลายแห่งซึ่งเป็นโครงการ ขนาดเล็กที่ยังตกค้างอยู่ สิ่งสำคัญผู้บริโภคต้องใส่ใจ ผลประโยชน์ของตนเอง และตรวจสอบว่าโครงการมีหลักประกันอะไรให้หรือไม่" น.ส.สุวรรณีกล่าว

สินเชื่อเพิ่ม-สกัดหนี้เสีย

นายรุ่งเรือง พิทยศิริ ที่ปรึกษารัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ขยายช่องทางให้บริษัทเงินทุน(บง.)และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์(บงล.)ทำธุรกิจเกี่ยวกับการจัดให้มีบัญชีดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา หลังจากให้ธนาคารพาณิชย์นำร่อง ทว่าไม่ได้รับความสนใจนั้น ถือเป็นการเปิดทางให้กับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้มีหลักประกันว่าลงทุนแล้วได้ที่อยู่อาศัยแน่นอน เพราะมีตัวแทนเข้ามารับประกันความเสี่ยง

"มั่นใจได้ระบบดังกล่าวจะเกิดความเสี่ยงน้อย กับบง.และบงล.ที่สำคัญจะทำให้สถาบันการเงินกล้า ที่จะปล่อยสินเชื่อโครงการมากขึ้นกว่าปัจจุบัน เพราะ ที่ผ่านมา ท้ายสุดธนาคารต้องยึดหลักประกันที่ไม่สมบูรณ์หรือกลายเป็นหนี้เสีย (เอ็นพีแอล)"

นายพัลลภ กฤตยานวัช ผู้อำนวยการศูนย์วิชาการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า การ มีประกันหนี้เงินกู้ที่อยู่อาศัย ก่อให้เกิดประโยชน์ ทั้งแก่ผู้กู้และผู้ให้กู้ รวมทั้งต่อระบบอุตสาหกรรมที่อยู่ อาศัยโดยรวม ทำให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้มาก ขึ้น หรือทำให้มีโอกาสมีบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง ได้เร็วขึ้น

"การประกันสินเชื่อทำให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ในวงเงินที่สูงขึ้นเมื่อเทียบสัดส่วนกับมูลค่าทรัพย์สิน (Loan to value ratio-LTV) และทำให้ผู้ซื้อบ้านสามารถดาวน์เงินน้อยลง เนื่อง จากสามารถกู้เงินได้ในสัดส่วนที่มากขึ้น ดังนั้นจึงเท่ากับส่งเสริมอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น และผลักดันให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามมา"

นายพัลลภกล่าวว่า ช่วยสถาบันการเงินที่ปล่อย กู้เพื่อที่อยู่อาศัย ลดความเสี่ยงในหนี้สูญจากการค้าง ชำระหนี้เงินกู้ที่อยู่อาศัยลง (protect lenders from default losses)และทำให้เงินไหลเข้าสู่ระบบการเงิน ที่อยู่อาศัยมากขึ้น เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อในวง เงินที่สูงขึ้น นอกจากนี้เงินกู้ที่มีการประกันเงินกู้จะมี เครดิตมากขึ้น ในการขายต่อในตลาดรองเงินกู้ที่อาศัย (secondary mortgage market) เพราะผู้รับซื้อหรือผู้ลงทุนเห็นว่าเงินกู้ที่มีการประกันจะมีความเสี่ยง ในหนี้สูญลดลง

นายสัจจา จอมบุญ อาชีพรับจ้าง หนึ่งในลูกค้า ที่ได้รับความเดือดร้อนซื้อบ้านแล้วโครงการไม่เสร็จ สุดท้ายเงินดาวน์ 225,000 บาท ที่ได้ผ่อนชำระรวม 16 งวด ต้องสูญหายโดยไม่ได้รับคืน

"ปลายปี 2536 ได้ตัดสินใจซื้อบ้านทาวน์เฮาส์ของโครงการหมู่บ้านเมืองประชา รามอินทรา กรุงเทพฯ ซึ่งตามกำหนดเริ่มจะสร้างแล้วเสร็จภายใน 5 ปี แต่ขณะที่ผ่อนชำระไปปีกว่าโครงการก่อสร้างคืบ หน้าน้อยมาก ต่อมาเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ โครงการต้อง ชะงักลงและผมเองก็ได้รับผลกระทบทางด้านการเงิน ปรากฏว่า เงินที่ผ่อนไปไม่ได้คืนแม้แต่บาทเดียว หาก มีเอสโครว์ แอคเคานท์ ผมคงไม่ต้องเสียเงินฟรี จึง ขอสนับสนุนระบบดังกล่าว เพื่อคุ้มครองผู้บริโภค"