กรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินใหม่ทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14.44% โดยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.6% พื้นที่เปลี่ยนแปลงสูงสุด 5 อันดับ เขตลาดพร้าว-ประเวศ-พระโขนง-บึงกุ่ม-บางกะปิ ขณะที่ราคาประเมินภาคใต้ เพิ่มมากสุด 24.17% โดยกระบี่ ราคาเพิ่มสูงสุด กว่า 79% มีผลบังคับใช้ 1 ม.ค. 47 กำหนดใช้ 4 ปี ด้านผู้พัฒนาอสังหาฯคาดจะทำให้ ราคาบ้านปีหน้าเพิ่ม 5-10% ส่วนฐานะแบงก์ที่รับจำนองบ้าน-ที่ดินจะดีขึ้น กันสำรองน้อยลง แถมช่วยลูกหนี้ลดหนี้เร็วขึ้น เพราะต่างจะเร่งตีโอนจ่ายคืนหนี้

นายวิสุทธิ ศรีสุพรรณ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยวานนี้ (24 ธ.ค.) ว่ากรมธนารักษ์จะประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบใหม่ ปี 2547-2550 เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2547 โดยราคาประเมินใหม่นี้ จะใช้เป็นเวลา 4 ปี และระหว่างที่ใช้อยู่ หากราคาซื้อขายเปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับราคาประเมินโดยมีนัยสำคัญจะปรับปรุงราคาประเมินใหม่ได้

การประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินของกรมธนารักษ์ครั้งนี้ ดำเนินการครั้งแรกตั้งแต่ได้รับโอนภารกิจดังกล่าวจากรมที่ดิน ตั้งแต่วันที่ 2 ม.ค. 2545 และเพื่อให้ราคาประเมินสะท้อนความเป็นจริงของสภาพปัจจุบันมากที่สุด กรมธนารักษ์ใช้ฐานข้อมูลสำรวจตั้งแต่ ส.ค. 2545 ถึง มิ.ย. 2546 ซึ่งเดิม การประกาศราคาประเมิน ใช้ฐานราคาย้อนหลังเป็นเวลา 3 ปี ก่อนประกาศราคาประเมิน

ราคาประเมินพุ่ง 14.44%

สำหรับข้อมูลภาพรวมราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.44% โดยในกรุงเทพ- มหานคร เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.6% พื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ เขตลาดพร้าว 15.79% เขตประเวศ 15.10% เขตพระโขนง 13.10% เขตบึงกุ่ม 11.20% เขตบางกะปิ 11.08% ซึ่งที่ดินที่ราคาประเมินสูงสุด ยังคงเป็นบริเวณถนนสีลม ราคา 600,000 บาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ส่วนต่ำสุด อยู่ที่เขตหนองจอก 260 บาทต่อ ตร.ว. สำหรับเขตปริมณฑล 5 จังหวัด เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9.41%

โดยจังหวัดที่อัตราเปลี่ยนแปลงสูงสุด คือนนทบุรี 15.70% แต่พื้นที่ที่ราคาประเมินสูงสุด อยู่ที่ถนนสุขุมวิท อ.เมือง สมุทรปราการ ราคา 140,000 บาทต่อ ตร.วา ส่วนราคาประเมินต่ำสุด อยู่ที่ ต.ทุ่งลูกนก อ.กำแพงแสน นครปฐม ราคา 125 บาทต่อ ตร.ว.

ส่วนข้อมูลราคาประเมินที่ดินในภูมิภาค เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 16% โดยภาคกลางเพิ่มขึ้น 11.78% ภาคเหนือเพิ่มขึ้น 13.21% ภาคใต้เพิ่มขึ้น 24.17% ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพิ่มขึ้น 14.88% ราคาประเมินสูงสุด อยู่ที่เทศบาลนครหาดใหญ่ สงขลา ราคา 400,000 บาทต่อ ต.ร.ว. ส่วนต่ำสุด อ.สังขละบุรี กาญจนบุรี อ.แม่แจ่ม อ.ดอยเต่า เชียงใหม่ อ.ท่าสองยาง ตาก อ.บ้านไร่ อุทัยธานี ราคา 10 บาท ต่อ ตร.ว.

สำหรับจังหวัดที่อัตราเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงสุด ได้แก่ กระบี่ เพิ่มขึ้น 79.59% พังงา เพิ่มขึ้น 65.54% สิงห์บุรี เพิ่มขึ้น 53.68% สุราษฎร์ธานี เพิ่มขึ้น 49.28% และมหาสารคาม เพิ่มขึ้น 40.91%

"ราคาที่ดินโดยเฉลี่ย ที่ปรับเพิ่มขึ้น เป็นไปตามความต้องการที่ดินที่เพิ่ม ตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ จึงทำให้ภาพรวมทั้งประเทศสูงขึ้น แต่ในส่วนราคาที่ดินที่เคยสูงอยู่แล้ว เช่น สีลม ก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมเนื่องจากที่ดินเหล่านั้น ได้ใช้ประโยชน์เต็มศักยภาพแล้ว แต่ในต่างจังหวัด เห็นได้ว่าอัตราการเปลี่ยนแปลงมีค่อนข้างสูง ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวใหม่ ในโครงการอันซีนไทยแลนด์ เช่น จ.อุบลราชธานี บางพื้นที่ปรับตัวสูงถึง 80-100% และบริเวณภาคใต้ ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่ เช่น กระบี่ ตรัง พังงา ซึ่งเดิมราคาที่ดินยัง ต่ำอยู่" นายวิสุทธิกล่าว

ทางด้านนายวราเทพ รัตนากร รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่าการประเมินราคาที่ดินรอบใหม่ครั้งนี้ นับว่ากรมธนารักษ์สามารถดำเนินการได้เสร็จตามเป้าหมาย เท่าที่เห็นตัวเลขการประเมินที่ดิน ซึ่งภาพรวม เฉลี่ยสูงขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะเขตที่มีความเจริญ อย่างกรุงเทพฯ เนื่องจากมีศักยภาพใช้ที่ดินเต็มหมดแล้ว

"ในการประกาศที่ดินครั้งก่อน ตั้งแต่ปี 2543-2546 หรือ 4 ปีที่แล้ว เราใช้ผลจากการเก็บข้อมูลตั้งแต่ปี 2535 ซึ่งเป็นราคาที่สูงเกินจริงมาก ซึ่งในการประเมินในรอบนี้ เชื่อจะมีราคาใกล้เคียง ความเป็นจริงมากที่สุด เนื่องจากกรมธนารักษ์ ใช้ราคาย้อนหลัง ตั้งแต่เดือน มิ.ย. 2545 - มิ.ย. 2546Ž" นายวราเทพกล่าว

อย่างไรก็ตาม นายวราเทพยังให้กรมธนารักษ์ ศึกษาเพิ่มเติม เพื่อปรับปรุงให้การประกาศราคาประเมินที่ดินมีประสิทธิภาพมากขึ้น 3 ประเด็น ที่สำคัญคือ 1. การเก็บข้อมูล ให้มีความเป็นปัจจุบันมากที่สุด โดยเน้นให้เก็บข้อมูลระยะเวลาสั้นลง ประมาณ 6 เดือน ก่อนจะประกาศราคาแต่ละรอบ เพื่อให้ข้อมูลใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด ประเด็นที่ 2. ผลประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินที่จะใช้บังคับได้คราวละ 4 ปี ควรลดเหลือเพียง 2-3 ปี และประเด็นสุดท้าย ให้ประกาศประกาศราคาที่ดินรายแปลงมากขึ้น โดยต้องปรับปรุงวิธีดำเนินงาน ซึ่งต้องพร้อมด้านบุคลากร และเครื่องมือ ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เรื่องทั้งหมดเขามอบหมาย กรมธนารักษ์ศึกษา

แบงก์ชี้บ.อสังหาฯขยับราคาบ้านสูงขึ้น

นางเนื้อนวล สวัสดิกุล ณ อยุธยา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารทหารไทย ให้ความเห็นเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินใหม่ที่เพิ่มขึ้นว่า หากเป็นส่วนบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการขนาดใหญ่ คงไม่มีปัญหา เพราะส่วนใหญ่ จะซื้อที่ดินไว้อยู่แล้ว ทำให้ต้นทุนที่ดินทำโครงการไม่เพิ่ม แต่อาจมีการฉวยโอกาสปรับราคาขายเพิ่มขึ้นได้ ตามราคาประเมินที่ประกาศใหม่ ซึ่งถ้าปรับราคาจริง กำลังซื้อผู้บริโภคอาจลดลง ชะลอการ ซื้ออีก ส่งผลต่อโครงการเอง

โดยรวม การประเมินราคาที่ดินใหม่ ไม่ส่งผลกระทบผู้ประกอบการ เพราะระยะเวลาขาย ประมาณ 3-5 ปี อีก 2-3 ปี เมื่อพัฒนาโครงการใหม่ คงมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการระดับหนึ่ง และส่วนผู้ซื้อ ต้องยอมรับว่าราคาที่ดินสูงขึ้น ต้องซื้อบ้านราคาสูงขึ้นตาม และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ก็ปล่อยกู้ปกติ และปริมาณเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ธนาคารเอง ก็ต้องดูกำลังซื้อผู้กู้ด้วย ว่ามีความสามารถผ่อนชำระมากน้อยเพียงใด

ทางด้านนายธงชัย เจริญสิทธิ์ ผู้ช่วยกรรม การผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ส่วนราคาที่ดินที่ประเมินใหม่ นับว่าส่งผลดีต่อระบบปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะจากราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้ราคาบ้านสูงตาม ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยลูกค้าธนาคาร ก็จะสูงตาม แต่การปล่อยกู้สินเชื่อประเภทนี้ ต้องพิจารณาความสามารถการผ่อนชำระลูกค้าแต่ละรายด้วย

ราคาบ้านใหม่ถีบตัวรับ

นางวรรณา ตันฑเกษม นายกสมาคมอาคารชุด กล่าวถึงการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ ที่จะเริ่มวันที่ 1 ม.ค. 47 ว่าเป็นที่แน่นอน ราคาที่อยู่อาศัยจะแพงขึ้นอีกกว่า 10% จากปัจจุบัน ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้าง เหล็กเส้น ปูนซีเมนต์ ปรับขึ้นแล้ว และยังมีมาตรการอื่นที่จะมีผลต่อผู้ซื้อ ทั้งไม่ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ส่วนโครงการที่สร้างเสร็จก่อนประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ คงไม่ขึ้น หรืออาคารชุดที่ยังขาย เหลืออยู่ อาจมีลูกค้าหันมาซื้ออาคารดังกล่าว สำหรับผู้ประกอบการ สุดท้ายต้องปรับตัวได้อยู่แล้ว ส่วนหนึ่ง จะผลักภาระให้ผู้บริโภค การปรับเปลี่ยนลักษณะโครงการ เพื่อให้คุณภาพเหมาะสมกับราคา

"สิ่งที่ต้องมอง คือผู้มีรายได้น้อยก็ลำบากหน่อย หากรายได้ของคนซื้อไม่ขยับขึ้น ส่วนโครงการ บ้านเอื้ออาทรที่กำลังดำเนินการอยู่ผู้ซื้อจะมีภาระขึ้น ยกเว้นรัฐบาลจะผ่อนปรนเฉพาะให้ ทั้งนี้ราคาที่ประกาศใหม่ย่อมจะไปมีผลต่อดัชนีราคาผู้บริโภคหรือเงินเฟ้อ ยิ่งทำให้อัตราดอกเบี้ยติดลบ ขณะที่แนวโน้มการขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีความเป็นไปได้" นางวรรณากล่าว

คาดราคาบ้านเพิ่ม 5-10%

ด้านนายชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าปัจจุบัน ราคาที่ดินเป็นต้นทุนทำโครงการบ้านและทาวน์เฮาส์ประมาณกว่า 30% ต้นทุนก่อสร้าง 30% ซึ่งราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้นประมาณ 15% จะทำให้การซื้อขายที่ดินในตลาด จะปรับขึ้นตามสภาพ และทำเลที่ตั้งพัฒนาโครงการประมาณ 15-30% โดยคาดว่าปี 2547-2548 ราคาที่อยู่อาศัย หากรวมค่าก่อสร้าง จะเพิ่มขึ้น 5-10%

ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องพยายามลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น เพื่อทำให้เกิดกำไร แต่โอกาสที่จะกำไรสูงสุดคงยาก เพราะปี 2547 มาตรการภาษีธุรกิจเฉพาะ จะปรับมาอยู่ในอัตรา 3.3% จากก่อนหน้านี้ที่อยู่ระดับ 0.11%

สำหรับบริษัท ช่วงปีนี้ ลงทุนซื้อที่ดินเปล่า (แลนด์แบงก์) เพื่อพัฒนาโครงการถึง 2,000 ล้านบาท ทำให้บริษัทต้นทุนที่ดินต่ำกว่า 30% ซึ่งจะเอื้อประโยชน์เชิงการแข่งขันกับเอกชนรายอื่นได้ รวมถึงการทำโครงการบ้านพร้อมอยู่ ช่วยให้ต้นทุนดำเนินโครงการต่ำลง

"เอกชนขนาดใหญ่ รู้ข้อเท็จจริงว่า ราคาจะปรับขึ้น ใครเตรียมความพร้อมมาก่อน สบายไป" นายชายนิดกล่าว

สินทรัพย์แบงก์-รายได้ภาษีพุ่ง

นางวรรณากล่าวว่าผลทางอ้อมการประเมินราคาที่ดินใหม่ จะทำให้ธนาคารพาณิชย์ดีขึ้น เพราะธนาคารจะมีหลักทรัพย์จำนองจากลูกหนี้จำนวนมาก ซึ่งมูลค่าที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ฐานะธนาคารดี การกันสำรองลูกหนี้จะน้อยลง เพราะมูลค่าหลักประกันสูงขึ้น และช่วยให้กระบวนการแก้ไขหนี้ที่ค้างอยู่ ดีขึ้น นายชายนิดกล่าวว่า สินทรัพย์ประเภทที่ดิน ที่เป็นหลักประกันกับธนาคาร หรือธนาคารยึดไว้ จะมีมูลค่ายิ่งขึ้น และส่งผลให้การตีราคาที่ดิน ซึ่งเป็นหลักทรัพย์ของธนาคาร ได้มากขึ้น รวมทั้งจะช่วยให้ลูกหนี้ลดภาระหนี้ได้เร็วกว่าเดิม โดยอาจเร่งตีโอนทรัพย์ชำระหนี้