เนื่องจากในระยะ 2-3 ปีผ่านมานี้เกิดการบูมในธุรกิจคอนโดมิเนียมหรือที่เรียกว่าอาคารชุดกันมาก
ทั้งประเภทที่เป็นอาคารชุดเพื่ออยู่อาศัยและอาคารสำนักงาน แต่เนื่องจากการทำธุรกิจคอนโดฯไม่ถือว่าเป็นธุรกิจจัดสรร
เหมือนพวกหมู่บ้านจัดสรร ทาวเฮาส์ ตึกแถว หรือนิคมอุตสาหกรรม จึงไม่อยู่ในการควบุคมของทางราชการ
ส่วนกฎหมายหรือพระราชบัญญัติอาคารชุดที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันจะเข้าไปมีบทบาท
ใช้บังคับก็ต่อเมื่อมีการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์หรือสร้างไปแล้วกว่า 80 % จึงจะยื่นจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดทำการแบ่งกรรมสิทธิกันเป็นชั้นเป็นห้องได้
แต่ตราบใดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ยังไม่มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด
กรรมสิทธิของผู้ซื้อห้องชุดก็ยังไม่เกิดขึ้น
ยิ่งกว่านั้นจะปรากฎให้เห็นว่าระหว่างโครงการกำลังก่อสร้างขึ้นนั้นได้มีการเปิดขายห้องชุดกันไปแล้วล่วงหน้า
แต่สัญญาที่ทำขึ้นมาเพื่อขายห้องชุดที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างนั้นเป็นแต่เพียงสัญญาจะซื้อจะขาย
หรือที่เรียกกันว่า "สัญญาจอง" นั่นเอง
อันสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายนี่เองที่มักมีปัญหาข้อพิพาทขึ้นโรงขึ้นศาลกันมาก
โดยเฉพาะในช่วงที่เกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจอย่างเช่นปัจจุบัน ซึ่งก็พอจะแบ่งได้เป็น
2 ลักษณะ กล่าวคือ
หนึ่ง โครงการที่ผู้ซื้อจองไว้นั้นสร้างต่อไปไม่สำเร็จไม่อาจจะไปจดทะเบียนนิติบุคคลแบ่งแยกกรรมสิทธิการถือครองห้องชุดได้
สอง องค์ประกอบและเงื่อนไขของตัวโครงการไม่ครบถ้วนตรงตามที่ได้บอกกล่าวหรือโฆษณาขายเอาไว้ในตอนแรก
ในความเห็นของผมคิดว่าสัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำขึ้นมานั้นให้หลักประกัน
หรือการคุ้มครองแก่ผู้ซื้อน้อยมากเพราะว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สินซึ่งไม่มี
ตัวตนในปัจจุบันคือขายอาคารซึ่งจะก่อสร้างขึ้นมาเสร็จในอนาคต และประเด็นที่ทำให้มันยุ่งยากซับซ้อนมากยิ่งกว่า
คือแม้คอนโดฯจะเป็นสิ่งปลูกสร้างก็ตาม แต่มันก็ตั้งอยู่บนที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์
ถ้าการซื้อขายนั้นยังไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายนั้นไม่ถือว่ามีผลใช้บังคับกันได้
ดังนั้นถ้าเจ้าของที่ดินรายหนึ่งไปทำสัญญาจอง หรือสัญญาจะซื้อจะขายไว้สัก
20 ฉบับกับคน 20 คน แล้วก็ไปจดทะเบียนเอากับคนสุดท้าย 19 คนแรกที่ทำสัญญากันมาก่อน
แม้จะจ่ายเงินกันแล้วเรียบร้อยก็จะไม่ได้ทรัพย์สินที่เป็นที่ดินนั้นไป
พูดจริงๆ ถ้าโครงการสร้างไม่เสร็จนี่ ผู้จองเสียเปรียบมากๆ ในเมื่อตนเองเสียเปรียบอย่างนี้
อันนี้ก็มีเหตุผลหลายประการอันที่หนึ่งคือว่าหลายคนคงจะเชื่อว่าผู้จัดทำโครงการจะต้องทำสำเร็จเพราะเป็นบุคคลที่มีความเชื่อถือในวงการธุรกิจ
และในระหว่างที่จองซื้อนั้นคอนโดฯก็ยังมีไม่มาก ฉะนั้นจองไว้แล้ว ถ้าเผื่อวันหลัง
ถึงแม้ว่าตัวเองจะไม่เอา หรือจะเปลี่ยนแปลงอะไรก็ยังโอนสิทธิการจองนั้นให้แก่คนอื่นได้
ไม่ต้องรอจนกว่าจะสร้างเสร็จ
อีกประการหนึ่งคือการเก็งกำไร เพราะเท่าที่รู้กันว่าในระยะสองสามปีที่ผ่านมานี้ราคาคอนโดฯมันเพิ่มขึ้นมาก
กำไรดีกว่าเอาเงินไปฝากแบงก์เสียอีก
แต่ถ้ามันเกิดภาวะเศรษฐกิจไม่ดีขึ้นมา ธุรกิจนี้จะต้องได้รับผลกระทบและผู้จองคอนโดฯอาจได้รับความเสียหาย
เพราะสัญญาจะซื้อจะขายนั้นตามกฎหมายเป็นแต่เพียงบุคคลสิทธิ์ คือสิทธิเหนือบุคคล
ไม่ใช่ทรัพยสิทธิหรือสิทธิเหนือทรัพย์สิน ทั้งนี้เพราะว่าสัญญาที่จะซื้อขายกันนั้นยังสร้างไม่เสร็จยังไม่มีรูปร่างขึ้นมา
ซึ่งอันนี้ถ้ามองในแง่กฎหมายจริงๆแล้วผู้จองมีความเสี่ยงสูงมากเพระถือว่าเจ้าของโครงการผิดสัญญาพอผิดสัญญาผู้ซื้อก็ต้องพิสูจน์ว่าได้รับความเสียหายเท่าไหร่
เมื่อทราบว่าได้รับความเสียหายเท่าไหร่แล้วก็ไปบังคับเอากับเจ้าของโครงการให้จ่ายเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยเพื่อทดแทนค่าเสียหายของผู้ซื้อ
ทีนี้ถ้าเจ้าของโครงการไม่มีเงินหรือทรัพย์สินจะจ่ายนคืนผู้ซื้อก็ต้องยึดทรัพย์เขามาชำระหนี้
ซึ่งถ้าทรัพย์สินเขามีมากก็พอจะเอามาชำระได้เพียงพอ แต่ถ้าทรัพย์สินเขาไม่พอจ่าย
ก็เฉลี่ยกันไป ซึ่งอาจได้คืนสัก 10-20%
โดยเฉพาะในระยะหลัง ๆ นี้เราจะพบบ่อยมากก็คือว่ามีการใช้ชื่อกันคนละชื่อระหว่างเจ้าของโครงการกับเจ้าของที่ดินบางโครงการใช้ชื่อแยกกันถึง
4 บริษัท ระหว่างเจ้าของโครงการ เจ้าของที่ดิน ผู้บริหารโครงการ และผู้บริหารการขาย
ยิ่งทำให้ผู้จองเสียเปรียบมากยิ่งขึ้นไปอีกถ้าโครงการเกิดมีปัญหาขึ้นมาภายหลัง
เพราะคู่สัญญาที่รับจองนั้นอาจไม่มีทรัพย์สินอะไรเลยก็ได้
ในขณะที่ยังไม่มีกฎหมายอะไรที่จะให้ความคุ้มครองแก่ผู้จองโครงการคอนโดมิเนียม
โดยเฉพาะดังที่กล่าวมาแล้วนั้น หนทางก็อาจมีบ้างแต่ก็เป็การใช้กฎหมายอื่นทางอ้อม
ซึ่งก็เป็นลักษณะการขู่กันมากกว่าที่จะหวังผลในทางชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้น
นั่นคือกฎหมายเกี่ยวกับการฉ้อโกง
องค์ประกอบของความผิดฐานฉ้อโกงระบุว่า เป็นการแสดงข้อความอันเป็นเท็จ เพื่อให้ผู้อื่นส่งทรัพย์ให้
โดยเจตนาทุจริต
แต่มันจะฟ้องฉ้อโกงในกรณีนี้ได้ก็ต่อเมื่อมีหลักฐานชัดเจนว่าเจ้าของโครงการมีเจตนาทุจริตหลอกลวง
เพื่อให้ผู้จองยอมส่งเงินค่าจองให้ เช่นคนที่บอกขายนั้นไม่มีเจตนามาตั้งแต่เริ่มต้นที่จะทำการก่อสร้างคอนโดขึ้นมา
เพียงแต่เปิดสำนักงานขายทำการโฆษณาบอกว่าจะสร้างอย่างนั้นอย่างนี้ มีแผนที่และแบบจำลองอย่างดี
แต่พอรับเงินจองเข้ามามากๆ วันหนึ่งก็ปิดสำนักงานหนีไปเฉย ๆ อย่างนี้เข้าข่ายฉ้อโกงอย่างชัดแจ้ง
บางกรณีแม้จะมีเจตนาก่อสร้างโครงการขึ้นมาจริงๆ แต่เจตนาทุจริตฉ้อโกงอาจเกิดขึ้นทีหลังเมื่อโครงการเริ่มมีปัญหากรณีนี้ก็อาจพิสูจน์ได้
เช่นเริ่มด้วยการจัดหาที่ดิน ออกแบบทำการก่อสร้างขึ้นมา และต้องการให้โครงการนั้นสำเร็จลุล่วงไปจริง
ๆ โดยในระหว่างนั้นก็รับเงินงวดค่าจองไปเรื่อยๆ
แต่ถึงวันหนึ่งโครงการเริ่มมีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินหรือปัญหาในเรื่องการบริหารใดๆ
ก็ตามทำให้โครงการดำเนินไปไม่ตลอด เจ้าของโครงการเองก็รู้แน่ชัดว่าโครงการดำเนินต่อไปไม่รอดแน่ๆ
แต่ก็ไม่แจ้งให้ผู้จองทราบเรื่องเพื่อส่งเงินจองคืนหรือกระทำการอย่างใดๆ
ก็แล้วแต่ที่ทำให้เห็นว่าเจ้าของโครงการมีความสุจริตใจ กลับยังอ้างว่าโครงการไม่มีปัญหาและยังรับเงินค่างวดจองต่อไปเรื่อย
ๆ แล้วในที่สุดโครงการก็หยุดและเจ้าของโครงการก็หนีไป
อย่างนี้พอจะเรียกได้ว่าเจ้าของโครงการมีเจตนาไม่สุจริตเกิดขึ้นแล้วและเข้าข่ายฉ้อโกงได้เหมือกัน
แม้จะมีเจตนาดีมาตั้งแต่เริ่มตั้น แต่ตอนหลังเจตนามันไม่ดีเสียแล้ว
ลักษณะที่สอง คือองค์ประกอบของโครงการไม่เป็นไปตามสัญญาหรือที่ได้โฆษณา
ไว้ เช่นบอกว่าโครงการมีลิฟท์ 8 ตัว พื้นปูหินอ่อน มีที่จอดรถถึง 1,000 คัน
มีห้องประชุมขนาดใหญ่และขนาดเล็กหลายห้อง มีสระว่ายน้ำ มีสนามเทนนิส ถ้าเป็นคอนโดตากอากาศก็บอกว่าที่ติดทะเล
ห้องชุดทุกห้องสามารถมองเห็นทะเลได้ชัดเจน อย่างนี้เป็นต้น แต่พอโครงการเสร็จแล้วไม่มีองค์ประกอบตามที่ให้สัญญาไว้
กรณีอย่างนี้ก็เคยมีการฟ้องร้องกันมาแล้ว ซึ่งผู้จองก็อาจปฏิเสธที่จะไม่รับโอน
พร้อมทั้งขอให้เจ้าของโครงการส่งเงินค่าจองคืนพร้อมกับดอกเบี้ย หรือบังคับให้เจ้าของโครงการทำองค์ประกอบให้ครบตามที่ได้สัญญาไว้
ส่วนความผิดอาญาฐานฉ้อโกงในกรณีนี้ในความเห็นของผมคิดว่าเข้าองค์ประกอบกฎหมายครบถ้วน
เพระถือว่าเป็นการแสดงเจตนาอันเป็นเท็จ เพื่อให้ผู้อื่นยอมจ่ายเงินจองให้แก่ตนเอง
อย่างไรก็ตามการบรรเทาความเสียหายทั้งสองลักษณะที่กล่าวมานี้ ผู้จองที่ได้รับความเสียหายหรือไม่ได้รับความเป็นธรรมจะต้องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอความเป็นธรรม
บรรเทาความเสียหายที่เกิดขึ้น และเอาผู้กระทำผิดอาญาไปลงโทษนั้นจะต้องมีพยานหลักฐานอย่างครบถ้วนพร้อมที่จะพิสูจน์จึงจะดำเนินการให้บรรลุผลได้
ที่กล่าวมานี้เป็นหลักที่ประชาชนจะต้องพึ่งตัวเองเมื่อเกิดปัญหาขึ้นมาในสถาพกฎหมายปัจจุบัน
แต่สำหรับอนาคตถ้าจะให้การคุ้มครองผู้ซื้อจองคอนโดฯ ให้แน่นหนาขึ้นกว่านี้ตามปริมาณของคอนโดฯที่นับวันจะมากขึ้นเรื่อย
ๆ เพราะการเปลี่ยนแปลงทางสิ่งแวดล้อม สังคม เศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป รัฐบาลก็ควรจะออกกฎหมายหรือมาตรการต่างๆ
เพิ่มเติมออกมาเป็นกฎหมายเฉพาะ
สิ่งที่ผมเห็นในขณะนี้ก็คือว่า ความพยายามของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคที่จะให้มีการแจ้งความโฆษณาของธุรกิจนี้มีรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะทางทรัพย์สิน
บุคคลที่รับผิดชอบ และรายละเอียดของโครงการให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพื่อเป็นมาตรการป้องกัน
แต่ก็เป็นการใช้กฎหมายทางอ้อมมากเหลือเกิน
ส่วนในการออกมาตรการหรือกฎหมายเป็นการเฉพาะ เพื่อให้เกิดความรัดกุมมากขึ้นนั้นเบื้องต้นที่สุดนั้น
ผมเห็นว่าควรจะกำหนดให้การทำธุรกิจคอนโดมิเนียมเป็นธุรกิจจัดสรรที่ดินที่จะต้องอยู่ภายใต้การควบคุมของราชการเช่นเดียวกับธุรกิจที่ดินธุรกิจประเภทอื่น
ๆ ที่กล่าวมาแล้ว
นอกจากนี้ก็ควรจะมีการกำหนดเงินจดทะเบียนให้สูงขึ้น เพื่อให้สมน้ำสมเนื้อกับตัวโครงการ
มีการควบคุมการใช้เงินทุนระหว่างทุน เงินกู้ และเงินค่าจอง ในสัดส่วนที่พอเหมะ
หรืออาจกำหนดให้เงินจองของประชาชนเป็นเงินกู้อย่างหนึ่ งซึ่งจะต้องไปฝากไว้กับแบงก์ที่สนับสนุนโครงการเพื่อไม่ให้นำเงินจองมาใช้โดยตรงกับโครงการ
สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาจองนั้นทางการควรจะออกแบบสัญญาที่เป็นมาตรฐานเดียวกัน
ซึ่งควรจะเป็นสัญญาที่เป็นกลาง เพราะสัญญาจองที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันนี้ส่วนใหญ่เป็นสัญญาที่ฝ่ายผู้ขายทำขึ้นมาเองฝ่ายเดียว
ซึ่งในความเห็นของผมแล้วคิดว่าไม่มีรายละเอียดที่จะให้หลักประกันแก่ผู้จองได้อย่างเพียงพอ
และอันสุดท้ายก็อาจให้มีการทำประกันภัยสัญญานั้นไว้ เพราะนอกจากจะเป็นการคุ้มครองประชาชนผู้จองแล้วยังสามารถใช้เป็นหลักประกันความเสี่ยงแก่เจ้าของโครงการอีกด้วย
