ผับ 80 น้านบน "รอยัลซิตี้อเวนิว-อาร์ซีเอ" อาจเป็นเพียงภาพลวงตาของความคึกคักบนถนนสายนี้เพียงชั่วคราว เพราะวงจรธุรกิจ "ผับ" นั้นสั้นนัก อาร์ซีเอวันนี้จึงยังไม่ใช่บทสรุปของความสำเร็จของ "ชาลี โสภณพนิช" แต่มันได้กลายเป็นโจทย์ที่ยากขึ้นให้เขาหาคำตอบ ทำอย่างไรไม่ให้ถนนสายนี้ไปถึงจุดจบเร็วกว่าที่คิดต่างหาก! "จอดรถกินเหล้าดีกว่า แก้รถติดได้ 10% ...เอิ๊ก " สโลแกนของนักท่องราตรีบนถนนรอยัล ซิตี้ อเวนิว ล้อเลียนสโลแกนนโยบายแก้รถติดของรองนายกรัฐมนตรีฉายา "หน้ากากเทวดา" คนนั้น ดูจะได้รับการขานรับจากบรรดาผู้ร่วมอุดมการณ์ขี้เมาได้มากมายทีเดียว

เพราะทุกคืนหลังพระอาทิตย์ตกดิน พระอาทิตย์ดวงใหม่ก็ได้สาดแสงขึ้นบนถนนสายนี้ ผู้คนจำนวนมากกำลังหลั่งไหลเข้ามา ดื่ม กิน แล้วก็เมากันอย่างสนุกสนาน จนเกือบ 2 นาฬิกาของวันใหม่ถึงได้ร้างลากันไป

จากการเก็บข้อมูลของบริษัทนารายณ์ร่วมพิพัฒน์ เจ้าของโครงการ พบว่าในแต่ละคืนมีรถยนต์ และรถมอเตอร์ไซค์เข้ามาเที่ยวที่นี่คืนละประมาณ 3 หมื่นคน!

ถ้าตัวเลขของบริษัทนารายณ์ร่วมพิพัฒน์ไม่ผิดพลาด ปริมาณคนมาเที่ยวคืนหนึ่งๆ ก็มหาศาล เฉลี่ยคันละ 3 คน ก็เท่ากับว่าคืนหนึ่งมีคนนับแสนคนทีเดียว

รายได้เข้าร้านต่อคืนไม่ต่ำกว่า 50,000 บาท ทั้งหมด 80 ร้านเป็นเงิน 4 ล้านบาทต่อคืน หรือ 120 ล้านบาทต่อเดือน กระแสเม็ดเงินจำนวนมากที่หมุนเวียนบนถนนอาร์ซีเอนี้ได้ส่องประกายวูบวาบ ล่อให้นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากทยอยเข้ามาเปิดผับเพื่อขุดทองอย่างต่อเนื่อง

"ผับ" คือธุรกิจใหม่ที่เปรียบเสมือนลมหายใจเข้าออกของนักลงทุนรายย่อยใน พ.ศ.นี้และมันก็สามารถปลุกถนนร้างสายนี้ให้มีชีวิตชีวาขึ้นมาได้อย่างเหลือเชื่อ

ในช่วงปี 2537 นั้น มีผับเข้ามาเปิดใหม่เพียง 2 ร้านเท่านั้นบนอาร์ซีเอ แต่ในปี 2538 ทั้งปีมีผับทยอยเปิดประมาณ 80 ร้าน จำนวน 120 ยูนิต ส่งผลให้ราคาค่าเช่าถูกปั่นจาก 20,000-30,000 บาท เป็น 50,000 บาทต่อยูนิตต่อเดือน

แต่ความ "เบื่อ" ที่เกิดขึ้นได้ง่ายของคนไทย รวมทั้งปัญหาอื่นๆ เป็นบทเรียนที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่ากับผับหลายๆ แห่งที่เกิดขึ้น แล้วเลิกราไป จนดูราวกับว่าธุรกิจประเภทนี้มีวงจรอันสั้นนัก ทำอย่างไรจะให้ผับบนถนนสายนี้มีชีวิตที่ยืนยาวเป็นเรื่องที่น่าคิด

งานนี้ท้าทายความสามารถของชาลี โสภณพนิช บุคคลที่เกิดมาใหญ่แต่โตยากคนนั้นอีกครั้งแล้ว หลังจากเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ 44% ในบริษัทนารายณ์ร่วมพิพัฒน์เมื่อประมาณปลายปี 2536 แทนกลุ่มของชาญ อิสสระ ชาลีได้วางแผนจะฟื้นฟูโครงการรอยัลซิตี้เวนิวทันที แน่นอนในช่วงเวลานั้นผับไม่ได้เข้ามาอยู่ในความคิดของเขาเลยแม้แต่น้อย การสานต่อโครงการเก่าให้เสร็จเรียบร้อย พร้อมกับเสริมโครงการใหม่ให้เสร็จเรียบร้อย พร้อมกับเสริมโครงการใหม่ๆ เข้ามาเพื่อสร้างความเป็นเมือง ดึงคนเข้ามาอยู่อาศัยทำกิจกรรมต่างๆ บนถนนสายนี้ให้เกิดขึ้นคือสิ่งที่เขาต้องทำ

ในช่วงเวลานั้นพื้นที่โครงการในเฟสแรกที่เป็นอาคารชั้นเดียว และอาคาร 3-4 ชั้นที่เรียงรายไปตามถนนทั้ง 2 ฟากนั้นก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่มามีลูกค้ามาเปิดกิจการน้อยมาก

โครงการต่างๆ ที่เขากำหนดให้สร้างเพิ่มขึ้นอีก 3 โครงการ ก็คือ

1. ในส่วนออฟฟิศสำนักงานสูง 7 ชั้น มีพื้นที่ทั้งหมด 3 หมื่นตร.ม. พื้นที่ครึ่งหนึ่งคือลูกค้าของบริษัทกรุงเทพประกันชีวิต ซึ่งจะย้ายสำนักงานใหญ่เข้ามา รวมทั้งบริษัทปูนซิเมนต์เอเชีย ส่วนชั้นล่างจะเป็นบริษัทหลักทรัพย์เอเชีย ขณะนี้การก่อสร้างเสร็จแล้วอยู่ในระหว่างการตกแต่ง จะเปิดประมาณเดือนพฤษภาคม 2539 รองรับคนทำงานได้ประมาณ 5,000 คน

2. อาร์ซีเอพลาซ่า มีพื้นที่กว่า 28,800 ตารางเมตร เป็นอาคารสูง 3 ชั้น ชั้นใต้ดินอีก 1 ชั้น เป็นศูนย์รวมความบันเทิงหลากชนิด อาทิ ศูนย์กีฬาโบว์ลิ่ง 45 เลน เซ็นทรัลซูเปอร์มาร์เก็ต โรงภาพยนตร์ในเครือสหมงคลฟิล์ม 4 โรง และร้านค้าย่อยอีก 2 ชั้น ในส่วนนี้จะมีห้างเซฟวันของโรบินสันมาเปิดด้วย ซึ่งกำลังเร่งก่อสร้างเพื่อให้เสร็จประมาณกลางปีนี้

3. แมคโคร ออฟฟิศ เซ็นเตอร์ ได้เริ่มก่อสร้างเดือนตุลาคม 2538 แล้วเสร็จประมาณเดือนเมษายน 2539 นอกจากนั้นทางบริษัทยังได้เตรียมพื้นที่ 11 ไร่ และ 23 ไร่ ติดกับถนนสายนี้เพื่อเตรียมทำโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนประมาณ 1,800 ยูนิต

เมื่อทั้ง 3 โครงการสร้างเสร็จในปีนี้จะมีคนเข้ามาในถนนสายนี้อีกนับหมื่นคน คือสิ่งที่เขาคาดหวังเอาไว้ การดึงเอาบรษัทในเครือของธนาคารกรุงเทพ เข้ามายิ่งสร้างความมั่นใจให้กับเขาว่าเมื่อไรออฟฟิศสร้างเสร็จบริษัทพวกนั้นต้องเข้ามาแน่นอน ซึ่งก็เท่ากับเป็นการช่วยเหลือกันของบริษัทที่อยู่ในเครือเดียวกัน โดยอาศัยประกาศิตของชาตรี บิ๊กบอสคนนั้น

แต่ในเรื่องของผับ เป็นความคิดที่วูบเข้ามาเมื่อปี 2537 เป็นความคิดเล่นๆ ของชาลีที่ว่า ระหว่างทำการก่อสร้างโครงการเหล่านั้น การปลุกเมืองร้างแห่งนี้จะใช้วิธีดึงผับเข้ามาจะดีไหม เพราะนอกจากจะทำให้ถนนย่านนี้คึกคักแล้ว ก็จะช่วยให้ลูกค้าที่ซื้อโครงการไปนานแล้ว แต่ไม่สามารถเปิดร้านได้ จะมีรายได้เข้ามาบ้าง

"คูลแทงโก้" ของปองรัตน์ มีสาย ญาติเจ้าของร้านน้ำตาลสีน้ำตาล "บราวน์ชูการ์" บนถนนสารสิน คือร้านแรกที่ตัดสินใจมาเปิดประมาณกลางปี 2537

"ผมขยับขยายมาที่นี่ เพราะปัญหาเรื่องที่จอดรถ อีกอย่างหนึ่งมองเห็นว่า ตรงถนนเส้นนี้เป็นถนนเส้นที่สวยไม่มีสายไฟฟ้าเกะกะ เจ้าของเขาวางผังโครงการไว้ดีด้วย"

ความหวังของปองรัตน์ลึกๆ ก็คือ เขาหวังว่าที่ตรงนี้จะเป็นแหล่งพักผ่อนแห่งใหม่ที่จะมาแทนที่สารสิน ซึ่งมีปัญหาในเรื่องที่จอดรถด้วย และในปีเดียวกันนั้นก็มีผับมาเปิดตามอีก 2 ร้าน แต่พอย่างเข้าปี 2538 ผับเปิดใหม่เกิดขึ้นเกือบทุกสัปดาห์ เป็นการตามแห่มาเกิดอย่างรวดเร็วมาก โดยเฉพาะผับของพวกดาราที่รวมหุ้นหันเข้ามาทำ

"ตอนแรกที่ร้านคูลแทงโก้มาเปิดก็ยังไม่แน่ใจว่าความคิดนี้จะได้ผล เราก็เลยกระตุ้นให้นักลงทุนรายย่อยตัดสินใจเร็วขึ้นโดยใช้เงื่อนไขทางการเงินเข้าช่วยแล้วก็ได้ผลเกินคาด ตอนนี้ทางบริษัทมีห้องให้เช่าอีกประมาณไม่ถึง 40 ยูนิตจาก 445 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นการเช่าช่วงต่อจากลูกค้าเดิมถึง 80%" ชูวงศ์ เวียงวิเศษ ผู้จัดการโครงการอาร์ซีเอ กล่าวกับ "ผู้จัดการ"

เงื่อนไขที่ว่าก็คือยอมให้ลูกค้าเช่าเป็นรายเดือนๆ ละ 5 หมื่นบาทเป็นระยะเวลา 3 ปี จากเดิมลูกค้าจะต้องเซ้งระยะยาว 25 ปี หรือ 5 ปี เพียง 2 วิธีเท่านั้น ซึ่งวิธีนี้ทำให้ความเสี่ยงของลูกค้าน้อยลงเพราะไม่ต้องเสียเงินก้อนค่าเซ้ง และไม่ต้องกังวลว่า หากโครงการเดินต่อไม่ได้จะทำอย่างไรกับระยะเวลาที่เหลือ

ร้านค้าส่วนใหญ่ที่เปิดเมื่อปีที่ผ่านมานั้น ส่วนใหญ่จะคืนทุนกันไปนานแล้วเพราะจากการสอบถามของ "ผู้จัดการ" พบว่ารายได้ร้านเล็กๆ ต่อคืนอย่างน้อยก็มีรายได้ประมาณ 5 หมื่นบาทขึ้นไป รายได้ที่ว่าจะมาจากการเปิดขวด และอาหารจานเดียว ค่าเปิดขวดประมาณ 700-900 บาทต่อขวด ส่วนใหญ่คนที่มาเที่ยวที่นี่จะเป็นวัยรุ่น ซึ่งกินเหล้าเร็วมาก นั่ง 4 คนต่อโต๊ะ เปิดเหล้าอย่างน้อย 3 ขวด ถ้าร้านมี 20 โต๊ะ รายได้ประมาณ 5 หมื่นบาท แต่ถ้าเป็นร้านใหญ่รายได้ต้องเป็นแสนบาทขึ้นไป

ตัวเลขรายได้ที่ยั่วยวนอย่างนี้เอง จำนวนผับจึงเกิดขึ้นเร็วพอๆ กับไฟลามทุ่ง แต่จำนวนผับเกือบ 80 ร้านกับนักทองเที่ยวจำนวนมากที่เกิดขึ้นพร้อมกันในระยะเวลา 1 ปีนั้น ได้ก่อให้เกิดปัญหาตามมาอย่างหนีไม่พ้น นักลงทุนหลายคนวิตกว่า เวลาแห่งขุมทองครั้งนี้จะหมดลงเร็วกว่าที่คิด

ด้วยสาเหตุสำคัญ 2 ประการคือ หนึ่ง-ปัญหาการจราจร ที่จอดรถ สอง-ปัญหาการทะเลาะวิวาทที่เกิดขึ้นได้ง่ายที่สุดเมื่อคนจำนวนมากมาอยู่ร่วมกัน ปัญหาอีกอย่างหนึ่งที่ปองรัตน์มองว่าทางเจ้าของโครงการทำไม่ถูกก็คือ การอนุญาตให้เจ้าของร้านตั้งโต๊ะได้บนทางเท้า ซึ่งยิ่งทำให้เกิดปัญหาการจราจร เพราะจะกินเนื้อที่ของถนนไปอีก 1 เลน

"การให้ตั้งโต๊ะบนทางเท้าได้นั้นผมมองว่าเป็นเรื่องที่ทั้งเจ้าของโครงการและเจ้าของร้านคิดสั้น รายได้อาจเพิ่มขึ้นจริงตามจำนวนโต๊ะที่เพิ่มขึ้น แต่มันจะยิ่งเป็นตัวสร้างปัญหาการจราจร"

ในขณะที่นักลงทุนอีกรายหนึ่งกลับให้ความเห็นว่าการเอาโต๊ะมาตั้งนอกร้านแล้วให้ลูกค้ากินเหล้า ร้องเพลง ก็เป็นอีกสไตล์หนึ่งที่มีชีวิตชีวา แต่เขาไม่ปฏิเสธว่ามันทำให้เกิดเรื่องทะเลาะวิวาทได้ง่ายที่สุด และปัญหาในเรื่องนี้มีผลทำให้สีลมพลาซ่า แหล่งบันเทิงของผีเสื้อราตรีที่เคยรุ่งเรืองในช่วงเวลาหนึ่งต้องปิดตัวเองไปท่ามกลางความเจ็บตัวของนักลงทุนรายย่อยที่ไปเปิดผับ แต่ยังไม่ได้คืนมทุน ในขณะที่เจ้าของโครงการหรือลูกค้ารายย่อยที่ซื้อพื้นที่โครงการเป็นเจ้าแรกนั้นก็ต้องปวดขมับต่อไป

"ที่สีลมพลาซ่านั้น เขามีนักเลงประเภทเจ้าพ่อจริงๆ ประเภทควักปืนขึ้นมายิงกันแทบทุกคืน แล้วใครจะกล้าไป แต่ที่อาร์ซีเอยังไม่ถึงขนาดนั้น จะมีก็แต่จิ๊กโก๋วัยรุ่น"

นักเที่ยวคนหนึ่งเล่าให้ฟังถึงสภาพของสีลมพลาซ่าก่อนปิดตัวเอง สีลมพลาซ่าเป็นอีกตัวอย่างหนึ่งที่เป็นบทเรียนของนักลงทุน ทั้งเจ้าของโครงการและผู้ประกอบการรายย่อยที่เข้าไปซื้อพื้นที่ ตัวโครงการเป็นตึก 4 ชั้นที่ได้รับการออกแบบอย่างสวยงาม ที่ทางเดินเชื่อมถึงกันตลอด ในความคิดของพงษ์พันธ์ สัมภวคุปต์ กรรมการผู้จัดการบริษัทพีเอส เรียลเอสเตทนั้นต้องการให้ตรงนี้เป็นศูนย์การค้าแหล่งรวมเสื้อผ้า และได้รับความสนใจมาก พงษ์พันธ์สามารถขายพื้นที่หมดอย่างรวดเร็ว จนต้องไปสร้างโครงการใหม่รูปแบบเดียวกันบนถนนสุขุมวิท

แต่ปรากฏว่าร้านค้าที่มาเปิดขายเสื้อผ้าย่านนั้นกลับไม่ได้รับความสนใจจากลูกค้าบนถนนสีลมเลย ห้องเช่าเริ่มเปลี่ยนมือ และผับจำนวนหลายสิบร้านพร้อมใจกันเปิดขึ้นในเวลาต่อมา โดยหวังว่าลูกค้าในออฟฟิศจำนวนมากงบถนนสีลมจะเข้ามาพักผ่อนเที่ยวเตร่ในตอนกลางคืน

สีลมพลาซ่าบูมสุดๆ ไม่ถึง 2 ปี ก็มีอันต้องปิดตัวเองลงเพราะปัญหาดังกล่าว ปัจจุบันตึกนี้แทบจะกลายเป็นตึกร้าง มีเพียงออฟฟิศย่อยของการบินไทย บริษัททัวร์เพียงไม่กี่ร้านที่เปิดอยู่ ส่วนร้านอาหารต่างๆ เรียกได้ว่าเจ๊งไปตามๆ กัน

ส่วนคดีบนถนนอาร์ซีเอที่เกิดขึ้นนั้นจากการสอบถามของ "ผู้จัดการ" ไปยัง สน.มักกะสันก็พบความจริง มีเกิดขึ้นแทบจะเรียกได้ว่าคืนเว้นคืน ส่วนใหญ่เป็นเรื่องกระทบกระทั่งกันเล็กๆ น้อยๆ ระหว่างนักดื่มวัยรุ่นด้วยกัน แต่ก็ก่อให้เกิดความรำคาญกับผู้ที่ต้องการเข้ามาพักผ่อนรายอื่นๆ เหมือนกัน "คุณชาลีต้องให้ความสนใจมากกว่านี้ เขาต้องลงมาดูแลจัดการเอง วางแผนกันให้ดีไม่เช่นนั้นแล้วตรงนี้จะเป็นสุสานผับได้ง่ายๆ ผมเคยคุยเรื่องนี้กับคนในโครงการหลายครั้งแต่ไม่เห็นเขาทำอะไรจริงจัง เบื่อ" ปองรัตน์พูดต่อด้วยสีหน้าค่อนข้างกังวล

ในขณะที่นักลงทุนบางรายวิจารณ์ว่า ชาลีเป็นเจ้าของพื้นที่ที่ไม่มีประสบการณ์ ไม่มีความรู้ในเรื่องการทำธุรกิจร้านค้าประเภทนี้ รวมทั้งไม่มีความชำนาญในเรื่องการจัดการเรื่องที่จอดรถ เรื่องการจราจรรวมทั้งการปล่อยพื้นที่เปิดเป็นผับมากนั้นไม่ใช่เรื่องที่ถูกต้องเลย เพราะเมื่อร้านค้ามาก ปัญหาก็มากตามไปด้วย อาร์ซีเออาจถึงจุดจบเณ้วกว่าที่คิดก็เป็นได้

ชาลีเองก็ตระหนักถึงจุดนี้ดี การเรียกประชุมทีมงานเพื่อเตรียมป้องกันปัญหา และได้มีการวางแผนเกี่ยวกับเรื่องทำอย่างไรให้ถนนสายนี้เป็นเส้นทางบันเทิงให้นานที่สุดอยู่บ้างเหมือนกัน และมีข้อสรุปกันว่าในเรื่องของความปลอดภัยของผู้ที่เข้ามาเที่ยวจะมีการประสานงานกับทาง สน.มักกะสัน ที่จะต้องส่งสายตรวจมาคอยดูแลแต่ละบล็อคตลอดเวลา มีการเซ็ตระบบดูแลทรัพย์สินที่อยู่ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่นมีตำรวจ มียาม เข้ามาดูแลตลอดรวมทั้งจะมีการนัดประชุมกับลูกค้าโดยตลอดเพื่อช่วยกันแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น

ในขณะเดียวกันลูกค้าในบางบล็อคของอาร์ซีเอ เช่น ร้านค้าในบล็อค G และ F ซึ่งมีอยู่ประมาณ 15 ร้านและเป็นย่านที่อยู่ในพื้นที่ของอาคาร 4 ชั้น ได้พยายามจัดให้มีคณะกรรมการขึ้นเพื่อหาทางทำผับให้อยู่อีกเกรดหนึ่งในระดับดี กว่าร้านค้าชั้นเดียวจำนวนมากที่อยู่รอบนอก โดยหวังจะจับลูกค้าคนละกลุ่มเป้าหมายกัน

ดังนั้นธุรกิจผับก็น่าจะอยู่ได้โดยไม่จำเป็นต้องรวมกันเป็นแหล่งบันเทิงขนาดใหญ่ แต่ต้องเป็นแหล่งพักผ่อนที่เข้าใจนักเที่ยวจริงๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของดนตรี อาหาร หรือบริการ อย่างเช่น แหล่งผับย่านถนนสารสินมีจำนวนประมาณ 6 ร้าน ซึ่งสามารถยืนหยัดอยู่ได้เป็นเวลานานถึง 11 ปีมาแล้ว ถึงแม้จะมีแหล่งผับใหม่ๆ เกิดขึ้นมาตามกระแสนิยมทำให้แขกประจำอาจจะแกว่งไกวไปบ้าง แต่ก็ยังกลับมาเหนียวแน่นเหมือนเดิม

แนวความคิดเห็นเช่นนี้น่าจะสอดคล้องกันโครงการพรีเมียร์เพลสบนถนนพระราม 9 ที่มีจุดยืนว่า จำเป็นต้องคุมกำเนิดผับในโครงการไม่ให้เกิดขึ้นมากกว่านี้เพื่อให้เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ ร้านค้าแต่ละประเภทถูกกำหนดสัดส่วนไว้อย่างเหมาะสมแล้ว

ปัจจุบันในโครงการพรีเมียร์พระราม 9 มีผับเกิดขึ้นประมาณ 12 ร้าน ซึ่งทางโครงการยืนยันว่าน่าจะเพียงพอต่อการรองรับในย่านนั้น หากมีลูกค้ารายใดต้องการพื้นที่ทำผับก็จะได้รับการแนะนำว่าให้ไปซื้อพื้นที่ที่พรีเมียร์สัมมากรแทน

ในช่วง 2 ปีนี้แน่นอนว่าธุรกิจของผับยังจะเกิดขึ้นอีกต่อไปแต่จะต้องการจายไปรองรับชุมชนในทำเลต่างๆ การรวมตัวกันไปประมาณ 10-20 ร้าน เป็นเรื่องที่น่าจะมีความเป็นไปได้สูงมากกว่าการรวมตัวกันเป็นแหล่งใหญ่อย่างอาร์ซีเอ และที่สำคัญทางเจ้าของโครงการและนักลงทุนรายย่อยต้องหาทางประสานมือร่วมกันเพื่อความอยู่รอดทั้ง 2 ฝ่าย

ภาพลักษณ์ของความคึกคักบนถนนสายอาร์ซีเอ วันนี้จึงไม่ใช่บทสรุปความสำเร็จของชาลี แต่มันได้กลายเป็นโจทย์ที่ยากขึ้นให้เขาได้แก้ไขต่างหากว่าจะทำอย่างไรให้ธุรกิจนี้ดำเนินต่อเนื่องไปได้ในระยะยาว

ไม่มีใครอยากเห็นโครงการร้างเกิดขึ้นอีกแล้ว