เสนานิเวศน์-โครงการหมู่บ้านจัดสรรเรืองนามเมื่อ 8-9 ปีก่อน ได้รับการกล่าวขวัญเป็นสัญลักษณ์หมู่บ้านยุคใหม่ในความใฝ่ฝันของชนชั้นกลาง เสนานิเวศน์เกิดขึ้นอย่างสมบูรณ์แบบ มีธนาคารกรุงศรีอยุธยาหนุนอยู่เต็มตัว มีกลยุทธ์การตลาดแยบยลใคร ๆ ก็ไม่คาดฝันว่าเสนานิเวศน์จะเดินเข้าสู่จุดอับประเภท "ตายน้ำตื้น" อันเป็นบทเรียนสอนใจนักธุรกิจที่ทำมาหากินกับคนหมู่มากไปอีกนาน

แบ่งสมบัติ

เสนานิเวศน์ เป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ยิ่งใหญ่เมื่อปี 2520 ด้วยเหตุผล 2 ประการ หนึ่ง-ดำเนินธุรกิจสมบูรณ์แบบ ถือเป็น "ต้นแบบ" ธุรกิจบ้านจัดสรรที่เกิดขึ้นเหมือนดอกเห็ดในเวลาต่อมา จนถึงปัจจุบันเปิดตัวครึกโครม เดินแผนการตลาดแยบยล อดีตผู้จัดการการตลาดคนหนึ่งของบริษัทสยามประชาคารเจ้าของหมู่บ้านเสนานิเวศน์กล่าวอย่างภาคภูมิใจกับ "ผู้จัดการ" ว่า ในจำนวนคน 100 คนที่มาชมตัวอย่างบ้าน จะมีถึง 6 คนที่ตัดสินใจซื้อ สอง-เป็นบ้านจัดสรรที่ตรึงผู้ซื้อ ไม่เพียงมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่หมู่บ้านสมัยใหม่พึงมีแล้ว ความสวยงามของบ้านและสิ่งแวดล้อม เป็นกำไรทางความรู้สึกที่ผู้ซื้อได้รับภายหลังการตัดสินใจที่รอบคอบครั้งสำคัญครั้งหนึ่งของชีวิต

หมู่บ้านเสนานิเวศน์กลายเป็นจุดหมายปลายทางแห่งความใฝ่ฝันของหนุ่มสาวที่กำลังสร้างเนื้อสร้างตัว นายแพทย์ นายทหาร นักธุรกิจระดับกลาง และข้าราชการระดับสูงที่ยังไม่มีบ้านของตนเอง

เพียง 8-9 ปี ชาวเสนากลุ่มแรกจำนวนประมาณ 1,800 ครอบครัว เกิดอาการช็อคอย่างรุนแรง ความรู้สึกหักมุม 180 องศา ความพอใจ-ภูมิใจกลายเป็นความฝันอย่างช่วยไม่ได้ เพราะพวกเขาไม่มีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านแม้จะจ่ายเงินครบแล้วก็ตาม

จากสี่แยกลาดพร้าวไปตามถนนพหลโยธิน ผ่านหน้าเซ็นทรัลพลาซ่าเพียงอึดใจเดียว ก็ถึงปากซอยเสนานิคม ลึกเข้าไปในซอยนี้ประมาณ 2 กิโลเมตร จะเป็นชุมชนใหญ่ หมู่บ้านเสนานิเวศน์ ซึ่งเคยมีสปอร์ตโฆษณาว่า "เลยลาดพร้าวไปนิดเดียว"

หมู่บ้านเสนานิเวศน์ตั้งอยู่บนพื้นที่ 470 ไร่ อันเป็นที่ดินผืนใหญ่เจ้าของเดิมคือชำนาญ ยุวบูรณ์ อดีตผู้ว่า กทม. ผู้โด่งดัง

ประวัติศาสตร์เสนานิเวศน์เริ่มต้นเมื่อปี 2512 จากนักธุรกิจไทยเชื้อสายจีน หรือ OVERSEA CHINESE-ชวน รัตนรักษ์ (โล้วเต็กชวน) จางหมิงเทียน มงคล กาญจนภาสน์ (อื้อจือเม้ง) ดิเรก มหาดำรงค์กุล (ก่าว โดพก) ทุนจดทะเบียน 50 ล้านบาท "ที่จริงแล้วความคิดนี้เป็นของอื้อจือเม้ง" แหล่งข่าวว่า และก่อนหน้าจะมีการฟอร์มทีมตั้งบริษัท นักลงทุนกลุ่มนี้ได้ซื้อที่ดินเรียบร้อยแล้วในสนนราคา 207 ล้านบาท

เรียกได้ว่ายังไม่ได้ดำเนินการอย่างจริงจังจนถึงปี 2516 อันเป็นห้วงเวลาชวน รัตนรักษ์ กับ มงคล กาญจนภาสน์ แบ่งสมบัติ จากที่เป็นนักลงทุนร่วมกันมาในกิจการหลายแห่ง ใจกลางสมบัติที่ถูกแบ่งคือชวนได้เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในธนาคารกรุงศรีอยุธยา และมงคลเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ธนาคารนครหลวงไทย ส่วนที่บริษัทสยามประชาคารนั้น ชวน รัตนรักษ์ ได้กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในขณะที่มงคลได้ถอนตัวออกไป

เป็นที่แน่นอนว่า จางหมิงเทียนยืนอยู่กับชวนในขณะที่ดิเรกแยกตัวออกไปตามมงคล ในฐานพ่อค้านาฬิกามาด้วยกัน

เนื่องจากธุรกิจที่ดินนี้เป็น "ไอเดีย" ของ มงคล กาญจนภาสน์ กลุ่มนี้จึงได้ตั้งบริษัทบางกอกแลนด์ดำเนินการเป็นคู่แข่งทางการค้าโดยตรงกับกลุ่มชวน

ต้นปี 2516 จางหมิงเทียน ได้เข้ามาเป็นกรรมการบริษัทสยามประชาคาร พร้อม ๆ กับการเริ่มดำเนินอย่างจริงจังของบริษัทนี้ นักธุรกิจรุ่นเก่าคนหนึ่งซึ่งรู้เรื่องดีบอกว่า แรงจูงใจมาจากกลุ่มมงคลตั้งตัวดำเนินธุรกิจแบบเดียวกันนั่นเอง

บริษัทบางกอกแลนด์เปิดฉากขึ้นอย่างครึกโครม ทุนจดทะเบียนถึง 200 ล้านบาท และดำเนินจัดซื้อที่ดินอย่างเร่งด่วนบริเวณตำบลท่าใหม่ อำเภอปากเกร็ด นนทบุรี จำนวน 573 ไร่ ราคาประมาณ 65 ล้านบาท โดยมอบให้ วัฒนศักดิ์ สนิทวงศ์ ลูกชายหุ้นส่วนสำคัญของมงคล กาญจนภาสน์ เป็นคนดำเนินการ และน่าแปลกที่บางกอกแลนด์เปิดวงเงินเบิกเกินบัญชี (โอ/ดี) จากธนาคารกรุงเทพเป็นเงิน 10 ล้านบาท

ผู้อยู่ในเหตุการณ์เล่าว่า โครงการหมู่บ้านเสนานิเวศน์ของบริษัทสยามประชาคารและหมู่บ้านเมืองทองนิเวศน์ของบริษัทบางกอกแลนด์เดินเครื่องพร้อม ๆ กันในต้นปี 2516 แต่ดูเหมือนหมู่บ้านเมืองทองนิเวศน์จะรุดหน้าไปมากกว่า เพราะถือกันว่า มงคล กาญจนภาสน์ เป็นผู้มีประสบการณ์เพียงคนเดียวในธุรกิจที่ดิน (REAL ESTATE) เขามีกิจการเช่นนี้ในฮ่องกงชื่อบริษัทแมฮอน เอ็นเตอร์ไพร๊ส์ในฮ่องกงด้วย

เมื่อแคเรียนเป็น "ผีพุ่งใต้" ทะยานขึ้นท้องฟ้า จอร์จ ตัน แห่งแคเรียนได้ซื้อกิจการของแมฮอน เอ็นเตอร์ไพร๊สของมงคลในฮ่องกง หุ้นในบริษัทบางกอกแลนด์จึงถูกโอนเข้าบริษัทยีฮิง ของมงคลในฮ่องกงต่อไปไม่นานนักธุรกิจฮ่องกงป่วยหนัก มงคล กาญจณภาสน์ ได้หันลำจับธุรกิจในเมืองไทยมากขึ้น ตระกูลกาญจนภาสน์จึงถือหุ้นในบางกอกแลนด์เพิ่มอีก 18.5% รวมแล้วมงคล กาญจนภาสน์ คือเจ้าของตัวจริงในโครงการหมู่บ้านเมืองทองนิเวศน์ 1-4 ชลนิเวศน์ และเกษตรนิเวศน์ในปัจจุบันเพราะถือหุ้นในบริษัทบางกอกแลนด์เจ้าของโครงการกว่า 90%

ความรุ่งโรจน์

พร้อม ๆ กับการเริ่มต้นอย่างน่าเกรงขามของบางกอกแลนด์อันเป็นแรงขับดันโดยตรงต่อบริษัทสยามประชาคาร เจ้าของโครงการเสนานิเวศน์ ซึ่งได้รับจัดขบวนทัพขึ้นในเวลาใกล้เคียงกันเพื่อดำเนินโครงการแรก บุคลที่ควรจารึกไว้ในประวัติศาสตร์แห่งความรุ่งโรจน์ของหมู่บ้านเสนานิเวศน์ชนิดที่เรียกคืนไม่ได้แล้ว คือ ธวัชชัย ถาวรธวัช ซึ่งเข้ามารับตำแหน่งกรรมการผู้จัดการและสมเกียรติ ลิมทรง กรรมการอำนวยการของบริษัทสยามประชาคาร ในต้นปี 2516

ธวัชัย ถาวรธวัช เวลานั้นอายุ 46 ปี กล่าวได้ว่า ผ่านประสบการณ์ชีวิตมาอย่างโชกโชน เริ่มงานครั้งสำคัญที่โรงงานทำเรื่องเคลือบดินเผามุงหลังคาโบสถ์ของบิดาที่จังหวัดชลบุรีบ้านเกิด ต่อมาเขาได้เข้ามาสัมพันธ์กับเสี่ยเฮี้ยง เจ้าพ่อวงการธุรกิจบันเทิงเมื่อ 10 กว่าปีก่อน ซึ่งเป็นเจ้าของโรงภาพยนตร์โอเดียน และสหมงคลฟิลม์ เมื่อเสี่ยเฮี้ยงถึงแก่ชีวิตเพราะเครื่องบินตกที่ฮ่องกง ธวัชชัยจึงเข้ามามีบทบาทในวงการธุรกิจบันเทิงที่เต็มไปด้วยเสือสิงห์กระทิงแรดมากขึ้น

"ประสบการณ์สำคัญของคุณธวัชชัยอีกอันหนึ่งซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการทำงานที่เสนานิเวศน์คือ เขาเคยเป็นเซลล์แมนในต่างจังหวัดมาหลายปี" เพื่อนร่วมงานในอดีตของเขาบอก

จากสายสัมพันธ์ของเสี่ยเฮี้ยง นำธวัชชัยไปรู้จักกับพลตำรวจเอกประเสริฐ รุจิรวงศ์ อดีตอธิบดีกรมตำรวจ พลเอกกฤช สีวะรา อดีตผู้บัญชาการทหารบก จนถึงคุณหญิงแสงเดือน ภรยาพลเอกเสริม ณ นคร ผู้บัญชาการทหารบกคนถัดมา

ไม่น่าแปลกใจเลยที่นายทหาร-ตำรวจใหญ่หลายคนพำนักอยู่ในหมู่บ้านเสนานิเวศน์ปัจจุบัน!

สมเกียรติ ลิมทรง เป็น "มันสมอง" คนสำคัญที่สุดคนหนึ่งของ ชวน รัตนรักษ์ ด้วยเหตุผลอย่างน้อย 2 ประการ หนึ่ง-พ่อของสมเกียรติ เป็นนักธุรกิจค้าข้าวรายใหญ่ในอดีต ซึ่งมีสายสัมพันธ์ทางธุรกิจอย่างแนบแน่นกับ ชวน รัตนรักษ์ ผู้ได้ชื่อว่าเป็นเจ้าพ่อขนส่งทางน้ำมาก่อน สอง-ด้วยการศึกษาที่ดีมาก สมเกียรติจึงเป็นคนที่มีความสามารถ เป็นคนวางแผนงานทั้งบริหารบุคคล การเงินที่เยี่ยมยุทธคนหนึ่ง ในปัจจุบันแทบทุกกิจการที่ชวนเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ย่อมมีสมเกียรติ ลิมทรง นั่งเป็นกรรมการอยู่ด้วย

เมื่อปี 2516 เขาเป็นหนุ่มมาก ๆ อายุเพียง 32 ปี ธวัชชัย ถาวรธวัช เข้ามาในสยามประชาคาร ก็ด้วยมาทางสายสมเกียรตินี่เอง

คนหนึ่งเป็นนักการตลาดช่ำชอง อีกคนหนึ่งเป็นนักวางแผน นักการเงิน และเป็นผู้บริหารคนสำคัญของบริษัทปูนซิเมนต์นครหลวง-ผลิตภัณฑ์พื้นฐานสำหรับงานก่อสร้าง โดยไม่ต้องห่วงเรื่องฐานการเงินเพราะธาคารกรุงศรีอยุธยาของตระกูลรัตนรักษ์ยืนเป็น "แบ็ค" อย่างเหนียวแน่น

การเริ่มต้นของหมู่บ้านเสนานิเวศน์อย่างจริงจังในปี 2516 คนในวงการธุรกิจย่อมไม่มีใครดูเบา

ธวัชชัยเข้ามาพร้อมกับแผนลดต้นทุนอันเป็นที่พออกพอใจ ชวน รัตนรักษ์ ประธานกรรมการบริษัทสยามประชาคารเป็นอันมาก ต้นทุนสำคัญที่สุดของธุรกิจบ้านจัดสรรคือ วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ธวัชชัยวางแผนซื้อครั้งละจำนวนมาก ๆ โดยทำสัญญาซื้อขายวัสดุอุปกรณ์จากแหล่งเดียวเกือบทั้งโครงการ และกำหนดราคาสินค้า ณ วันทำสัญญา ส่วนสินค้าจะส่งมอบตามความต้องการเป็นครั้ง ๆ ไป ไม่ว่าราคาสินค้านั้นจะขึ้นหรือลงเมื่อเวลาผ่านไป ราคาซื้อขายก็ไม่เปลี่ยนแปลง

เขาทำสัญญาซื้อขายวัสดุอุปกรณ์เช่นนี้ไม่นานกระทรวงการคลังก็ประกาศลดค่าเงินบาท 10% (เดือนกุมภาพันธ์ 2516) และถึงแม้จะประกาศขึ้นค่าเงินบาท 4% ในอีก 4 เดือนถัดมาก็ไม่ส่งผลในแง่ลบต่อสัญญาซื้อขาย เพราะหลังจากนั้นประเทศไทยได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากวิกฤติการณ์น้ำมันครั้งแรก ราคาสินค้าที่ใช้ในการก่อสร้างทะยานสูงขึ้นชนิดไม่เหลียวหลัง

ตรงจุดนี้เสนานิเวศน์กำไรไม่รู้เรื่อง!!

ก่อนหน้าที่ธวัชัยและสมเกียรติจะเข้าคณะกรรมการชุดก่อนเพียงดำเนินการตอกเสาเข็มก่อสร้างบ้านเดี่ยว 35 หลัง ค้างไว้เท่านั้น เมื่อพวกเขาเข้าจึงก่อสร้างจนแล้วเสร็จเป็นบ้านชุดแรกอย่างแท้จริงของหมู่บ้านเสนานิเวศน์ในเดือนเมษายน 2517 ผู้ซื้อบ้านเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นอาจารย์มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์

แผนการขั้นต่อมาคือแบบบ้าน เสนานิเวศน์ใช้กลยุทธ์ประกวดแบบบ้านได้ทั้งหมด 12 แบบ ที่ชนะเลิศ หลังจากนั้นวิศวกรก็เลือกให้เหลือเพียง 6 แบบ และแล้วบ้านตัวอย่างอันสวยงามอันประทับใจผู้ซื้อทุกคนในเวลานั้นก็เริ่มปรากฏโฉมในปี 2517 ซึ่งมาพร้อมกับแผนการตลาดทรงประสิทธิภาพ

ปี 2517 ทั้งปี เสนานิเวศน์ใช้งบประมาณค่าโฆษณา 1.2 ล้านบาท โดยมอบให้บริษัท แกร๊นท์แอดเวอร์ไทซิ่ง เป็นผู้ดำเนินการ ขณะนั้น สุรินทร์ ธรรมวิเวศน์ นักการตลาดชื่อดังในปัจจุบันเป็นคีย์แมน แนวคิดของสุรินทร์ ก็คือจับ ดร. รชฎ กาญจนวณิช ซึ่งเป็นวิศวกรชื่อดังชูขึ้นอย่างสูงเด่น เป็นช่วงที่ ดร. รชฎ กำลังโด่งดังในกีฬาเรือใบ อันเป็นเวลาเดียวกับพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวทรงเรือใบและปรากฏนาม ดร. รชฎ ร่วมในพระกิจวัตรทรงเรือใบเกือบทุกครั้ง

นับได้ว่า ดร. รชฎ กาญจนวณิช ได้ "จุดพลุ" หมู่บ้านเสนานิเวศน์เหนือโครงการหมู่บ้านที่เริ่มประปรายในช่วงนั้น นอกากเมืองทองนิเวศน์ ก็มี หมู่บ้านผาสุก หมู่บ้านเสรี

น่าเสียดายที่แผนโฆษณาชิ้นต้องสะดุด เพราะเกิดกรณีขัดแย้งที่ปูนซิเมนต์นครหลวง ซึ่งตอนนั้น ดร. รชฎ เป็นผู้บริหารคนสำคัญ เป็นอันให้การโฆษณาเน้นคุณภาพการก่อสร้างดังกล่าวต้องหยุดไป "ผลการขายอยู่ในเกณฑ์ใช้ได้" ไพบูลย์ สำราญภูติ ผู้จัดการฝ่ายการตลาดสยามประชาคารในช่วงนั้น เพิ่งบอก "ผู้จัดการ" เมื่อไม่นานมานี้

ต่อจากนั้นโฆษณาชุดที่ติดตราตรึงใจก็เริ่มขึ้นโดยให้บริษัทเอสซีแอนด์บีลินตัสเป็นผู้ดำเนินการ ขณะนั้นมี สุชาติ วุฒิชัย เป็นหัวเรี่ยวหัวแรง ภาพเด็กน่ารักก็ปรากฏขึ้น "เมื่อไหร่เราจะได้อยู่หมู่บ้านเสนานิเวศน์" ประโยคที่เริ่มต้น และตามมาจนถึง "เราจะอยู่จนเป็นปู่เป็นย่า…" ผ่านสื่อหลักคือทีวี และแน่นอนที่สุดก็คือ ทีวีช่อง 4 หรือช่อง 7 ในปัจจุบันดำเนินการโดยบริษัทกรุงเทพโทรทัศน์และวิทยุ ซึ่งมี ชวน รัตนรักษ์ เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่

สยามประชาคารทุ่มเงินสำหรับการโฆษณาปีละประมาณ 3 ล้านบาทต่อเนื่องมา

ไพบูลย์ สำราญภูติ ภูมิใจจนทุกวันนี้ที่เขามีส่วนสร้างระบบการขายตรง (DIRECT SALE) เป็นครั้งแรกในธุรกิจบ้านจัดสรร "ทุกคนที่มาดูบ้านตัวอย่างเราจะติดตามไม่ปล่อยง่าย ๆ" เขาบอก

"เราใช้ยุทธวิธีตั้งชื่อบ้านให้ไพเราะเป็นดอกไม้ พุดตาน เฟื่องฟ้า ผกากรอง ตันหยง เป็นต้น ฝึกพนักงานให้มีความชำนาญ ทำหน้าที่ด้วยกลยุทธ์ขายแบบกรวย คือ ทำหน้าที่เป็น CONSUILTANT SELLING ด้วย" ไพบูลย์ขยายความ

แผนการตลาดทุกอย่างของเสนานิเวศน์เรียกได้ว่า แทบไม่มีที่ติ การขายก็ดำเนินไปอย่างราบรื่นตามเป้าหมาย

เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2521 บริษัทสยามประชาคารเปิดประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นรายงานกิจการค้าในปี 2521 ตามโครงการที่ 1 รวมทั้งสิ้น 1,612 แปลง ในเนื้อที่ 470 ไร่ โดยจัดสรรเป็นบ้านพักอาศัย 1,520 แปลง และอาคารศูนย์การค้า 92 แปลง ปรากฏว่า ดำเนินการจัดสรรไปแล้ว 1,529 แปลง ในจำนวนนี้ได้ขายโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว 922 แปลง และยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ 278 แปลง คงเหลือที่ดินว่างเปล่าที่จะดำเนินการจัดสรรต่อไปอีก 412 แปลง ประธานในที่ประชุมได้แก่ กฤษ รัตนรักษ์ (ลูกชายชวน) คาดว่าเขาจะขายหมดภายในปี 2522

หากใครถามถึงผลงานในอดีตของ ธวัชชัย ถาวรธวัช ภาคภูมิใจเขาจะต้องตอบว่า "ประสบการณ์ครั้งสำคัญที่สุด ในปี 2516 ได้เข้าถือหุ้นในบริษัทสยามประชาคาร หมู่บ้านเสนานิเวศน์ บริษัทนี้มีทุนจดทะเบียน 50 ล้านบาท ในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ใช้เวลาเพียง 6 ปีจัดสรรหมู่บ้านและที่ดินในเนื้อที่ 470 ไร่ รวม 1,700 หลังมูลค่า 700 ล้านบาท" ดั่งที่ปรากฏในประวัติของเขา

ปมกฎหมาย

ข้อกฎหมายที่ปะทุมาตั้งแต่ปลายปี 2529 เป็นเรื่องเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์บ้าน จนชาวบ้านรวมตัวกันเป็นชมรมชาวเสนานิเวศน์เพื่อเรียกร้องความเป็นธรรมนั้นหากจะสืบสาวกันอย่างจริงจังก็ต้องไปเริ่มที่ปี 2517

ปีที่บริษัทสยามการโยธาและวิศวการตั้งขึ้นเยงคู่กับบริษัทสยามประชาคาร

ตั้งแต่ปี 2518 เป็นต้นมาที่ปรากฏหลักฐานโฆษณาขายหมู่บ้านเสนานิเวศน์ (บ้านและที่ดิน) จะปรากฏว่า บริษัททั้งสองเป็นผู้ดำเนินการควบคู่กันไป โดยไม่ได้แจ้งรายละเอียดว่า ทำหน้าที่แตกต่างกันอย่างไร

เช่น โฆษณาว่า บ้านผกากรอง เอที่ 35 ราคา 240,000 บาท เงินดาวน์ 20% จำนวนเงิน 48,000 บาท ผ่อน 120 เดือน ๆ ละ 2,866.89 หรือ 144 เดือน ๆ ละ 2,639.28 หรือ 180 เดือน ๆ ละ 2429.28 เป็นต้น

"ผมมาซื้อบ้านดูจากบ้านตัวอย่างไม่เคยคิดว่าจะต้องซื้อที่ดินกับบ้านคนละบริษัท" เจ้าของบ้านรายหนึ่งบอก

ครั้นมาจองซื้อผู้ซื้อจะต้องทำหนังสือจองซื้อที่ดินและให้เป็นตัวแทนจัดหาอาคารถึงกรรมการผู้จัดการบริษัทสยามประชาคาร และสยามการโยธาและวิศวการ ในหัวหนังสือฉบับเดียวกัน พร้อมเงินมัดจำจำนวนที่ตกลงกัน จากนั้นก็ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ควบคู่ไปกับสัญญาตั้งตัวแทน สัญญาฉบับแรกผู้ซื้อทำสัญญากับบริษัทสยามประชาคาร ส่วนสัญญาฉบับหลังผู้ซื้อบ้านจะถูกเรียกว่า "ตัวการ" โดยตั้งให้บริษัทสยามการโยธาและวิศวการเป็น "ตัวแทน" สัญญาฉบับนี้ระบุให้ตัวแทนรับมอบอำนาจให้ว่าจ้างและควบคุมผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านตามแบบที่กำหนด รวมทั้งขอเลขบ้าน

โปรดสังเกต หากซื้อบ้าน "พิกุล" บนเนื้อที่ 78 ตารางวา ในราคาประกาศ 389,000 บาท ผู้ซื้อต้องทำสัญญาซื้อที่ดิน 78 ตารางวา ๆ ละ 1,070 บาท รวมเป็นเงิน 83,460 บาท ส่วนค่าบ้าน 252,500 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 335,960 บาท ที่เหลือเข้าใจว่าเป็นเงินมัดจำและเงินดาวน์ แสดงชัดว่าราคาที่ดินค่อนข้างจะถูกมาก

เมื่อทำสัญญาเงินกู้ธนาคารกรุงศรีอยุธยา สัญญาจะออกเป็น 2 ฉบับเสมอ ผู้ซื้อต้องลงแรงเซ็นกันเหน็ดเหนื่อยพอใช้ ไหน ๆ ตัดสินใจครั้งสำคัญของชีวิตซื้อบ้านกันแล้ว คงคิดว่าเหนื่อยอีกหน่อยก็ไม่เป็นไร

ปัญหามันเกิดขึ้นตรงที่ทะเบียนบ้านปรากฏว่าผู้ซื้อบ้านเป็นเพียงหัวหน้า แต่ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เพราะมีคำว่า "ย้ายตามหนังสือบริษัทสยามการโยธาและวิศวการ จำกัด มอบอำนาจให้…เป็นเจ้าบ้าน" ซึ่งสำนักงานเขตบางกะปิก็ยืนยันว่า เจ้าของบ้านที่แท้จริงคือบริษัทสยามการโยธาและวิศวการ

"เนื่องจากบริษัทสยามการโยธาและวิศวการ จำกัดได้ยื่นเรื่องราวขออนุญาตปลูกสร้างอาคารและ/หรือขอเลขหมายประจำบ้านไว้ โดยระบุชื่อบริษัทฯ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารเหล่านั้น ทำให้ประชาชนผู้ซื้ออาคารจำนวนมากได้รับความเดือดร้อนเรื่องการทำนิติกรรมเกี่ยวกับตัวอาคาร ซึ่งสำนักงานเขตบางกะปิไม่สามารถออกหลักฐานเป็นหนังสือรับรองเป็นกรรมสิทธิ์นั้นมีหลักฐานของทางราชการแสดงอยู่…" หนังสือด่วนของสำนักงานเขตบางกะปิส่งถึง ฉลาด ถิรพัฒน์ รองผู้ว่าการกรุงเทพมหานคร ในฐานะผู้อำนวยการศูนย์รับความเห็นเอาไว้ชัดแจ้ง

ปัญหานี้ก่อความยุ่งยากมากแก่ชาวเสนานิเวศน์ แม้บางคนประเมินว่าแก้ไม่ยาก หรือชาวบ้านเพียงสละค่าใช้จ่ายอีกเล็กน้อยในการฟ้องร้อง ทุกอย่างก็จะลงเอยด้วยดีก็ตาม เพราะการ "เสียโอกาส" นั้นมิอาจประเมินเป็นเงินทองเป็นกำไรเป็นกอบเป็นกำที่บริษัทสยามการโยธาได้รับในอดีต!!!

ข้อยุ่งยากประการต่อมาบริษัทสยามการโยธาและวิศวการ ได้ขอเลิกกิจการ อยู่ในระหว่างการชำระ พยายามปัดความรับผิดชอบและพายามเลิกบริษัทโดยเร็ว อันเป็นที่แคลงคลางใจกันทั่วไปว่าเกี่ยวข้องกับการเลี่ยงภาษีหรือไม่?

"เท่าที่ผมทราบบริษัทนี้ไม่เคยออกใบเสร็จรับเงินค่าบ้านให้ผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเข้าใจได้ว่าไม่ได้เสียภาษีเงินได้ หากกรณีนี้ถูกตีแผ่ในขณะบริษัทกำลังดำเนินการ อาจจะต้องมีการพิจารณาภาษีย้อนหลังกันต่อไป" ชาวเสนานิเวศน์คนหนึ่งตั้งข้อสังเกต

บริษัทสยามการโยธาและวิศวการแท้ที่จริงบริษัทโฮลดิ้ง คัมปะนี ของ ชวน รัตนรักษ์ และภรรยาจางหมิงเทียนเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ถึง 35% (สยามฟลาวมิลล์ หรือต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็นบริษัท ซีเคเอส โฮลดิ้ง) ก่อนการแจ้งเลิกจดทะเบียนเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2524 และแล้วในเวลาใกล้เคียงกันนั้น ที่ว่าการเขตปทุมวัน (27 ธันวาคม 2523) กองตรวจภาษีอาการ กระทรวงการคลัง (12 มิถุนายน 2524) และสรรพากรเขต (29 มกราคม 2525) ได้มีหนังสือถึงกรมทะเบียนการค้าตามลำดับวันเวลาในวงเล็บ ขอให้ระงับการจดทะเบียนเลิกหรือเสร็จการชำระบัญชีไว้ก่อน

เมื่อเป็นเช่นนี้จึงไม่มีเสียงตอบากบริษัทนี้เลย อาการนี้ลามไปถึงบริษัทสยามประชาคารด้วย "ผู้จัดการ" ติดต่อขอสัมภาษณ์พันตรีนคร ทองมี กรรมการผู้จัดการบริษัทคนปัจจุบัน เจ้าหน้าที่ของบริษัทอ้างว่าเตรียมการจะแถลงอย่างเป็นทางการในไม่ช้านี้ ทั้งปฏิเสธตอบคำถามใด แหล่งข่าวบางคนอ้างคนใกล้ชิด พ.ต. นคร เขาไม่กล้าแถงการณ์ใด ๆ เพราะได้รับคำสั่งห้ามพูดจาก ชวน รัตนรักษ์ ประธานบริษัทตามสไตล์ของตนที่ไม่เคยสัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ฉบับใดมาก่อน

เรื่องยังคาราคาซังต่อไป จากประเด็นกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านเรือน ความไม่พอใจของชาวบ้านประมาณ 1,800 หลัง ก็เริ่มขยายไปสู่เหตุไม่ชอบมาพากลบางกรณี โดยเฉพาะการนำสวนสาธารณะไปขายแก่องค์การโทรศัพท์ฯ และที่สำคัญกว่านั้นผู้สนใจหลายฝ่ายกำลังจับตามองในเรื่องการพลิกแพลงในการทำนิติแยกบริษัทเพื่อหลบเลี่ยงภาษี ธวัชชัย ถาวรธวัช อดีตกรมการผู้จัดการสยามประชาคารกล่าวกับ "ผู้จัดการ" การทำนิติกรรม ครั้งนั้นได้รับการแนะนำจาก ดร. มานะ พิทยาภรณ์ นักกฎหมายชื่อดัง

ดร. มานะ ยอมรับกับ "ผู้จัดการ" ว่าเขาเป็นที่ปรึกษาด้านกฎหมายบริษัทสยามประชาคมจริง แต่เขายืนยันว่าไม่เคยแนะนำให้หลีกเลี่ยงภาษี พร้อมทั้งสำทับว่า หากหนังสือพิมพ์ฉบับใดกล่าวพาดพิงถึงเขาเช่นนั้น เขาจะต้องปกป้องตัวเองทางกฎหมาย และไม่ยอมออกความเห็นใด ๆ อีกเลย

ความยุ่งยาก

ปี 2521 ถือเป็นปีที่เสนานิเวศน์ประสบความสำเร็จสูงสุดจากโรงการแรก จึงเป็นบทเรียนความเชื่อมั่นสำหรับวางแผนในโครงการต่อไป แผนการครั้งนี้เริ่มแรกดูสุขุม รัดกุมอย่างมากทีเดียว ขั้นที่ 1 ยื่นคำขอให้ตลาดหลักทรัพย์ฯ รับบริษัทสยามประชาคารเข้าเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนพร้อมทั้งประกาศเพิ่มทุนอีก 100 ล้านาท ในปี 2521 เพื่อให้สอดคล้องกับเงื่อนไขของตลาดหลักทรัพย์ฯ ในการกระจายหุ้นรายย่อย ประมาณปลายปีก็สามารถเพิ่มทุนได้อีกเพียง 100 ล้านบาทเท่านั้น ผู้ที่เข้ามาถือหุ้นใหม่มีธนาคารกรุงศรีอยุธยา นักลงทุนทั่วไปที่มีเงินเก็บ อาทิ ตระกูลหวั่งหลีบางคน ส่วนหุ้นที่เพิ่มอย่างน่าสังเกตคือ บริษัทในกลุ่มของจางหมิงเทียนที่รับผิดชอบโดยลูกชายของเขา-ธานี บรมรัตนธน อาทิ บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ไอทีเอฟ, เซ็นทรัลพร๊อพเพอตี้ โอเรียนแตลอินเวสเม้นท์ เดอะไดมอนโฮลดิ้ง เอเพ็กซ์โฮลดิ้ง เป็นต้น

ผู้สันทัดกรณีตลาดหุ้นและรู้เรื่องราวความเคลื่อนไหวในช่วงนั้นตั้งข้อสังเกตว่าหลังจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเปิดไม่นาน นักลงทุนกลุ่มนี้ดูเอาการงานมากเป็นพิเศษ ซึ่งก็หมายถึงกลุ่ม ชวน รัตนรักษ์-จางหมิงเทียน ในปี 2520-2521 ถือได้ว่าเป็นยุทธศาสตร์ทั่วไปของกลุ่มนี้ในการขอเข้าเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน เริ่มตั้งแต่ธนาคารกรุงศรีอยุธยา บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์กรุงศรีอยุธยา บริษัทปูนซิเมนต์นครหลวง บริษัทเงินทุนไอทีเอฟ ซึ่งทั้ง 4 บริษัทสามารถเข้าตลาดได้สำเร็จ ส่วนที่พยายามแล้วไร้ผลก็มีบริษัทสยามฟลาวมิลล์ (หรือซีเคเอส โฮลดิ้ง ปัจจุบัน) สยามไซโลและอบพืช และรวมทั้งสยามประชาคารด้วย

จางหมิงเทียนถึงกับส่งมือดีด้านตลาดหุ้นจากฮ่องกงเข้ามาไทยคือ เซ็งเซียงเปงมาเป็นกรรมการหลายบริษัท รวมทั้งสยามประชาคารด้วย" แหล่งข่าวคนเดิมเล่า เซ็งเซียงแปง ต่อมาได้ขอเปลี่ยนชื่อเป็น ภุชงค์ เจนสรรพกิจ เป็นคนมาเลย์เข้ามามีบทบาททั้งในกลุ่มธุรกิจของชวน รัตนรักษ์ และทางด้านบริษัทเงินทุนไอทีเอฟด้วย

หากพิจารณาหุ้นของบริษัทเหล่านี้อันเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน ราคาหุ้นในปี 2520-2521 ทะยานขึ้นสูงมาก อันเป็นแรงจูงใจอันหนึ่งให้สยามประชาคารมีความประสงค์จะเป็นเช่นนั้นด้วย?!?!

ธวัชชัย ถาวรธวัช ปฏิเสธที่จะตอบคำถาม"ผู้จัดการ" ซึ่งถามถึงสาเหตุที่บริษัทสยามประชาคารประสบความล้มเหลวในการเข้าตลาดหลักทรัพย์ ในขณะที่ผู้คร่ำหวอดในตลาดหุ้นคนหนึ่งบอกเพียงนัย ๆ ว่า มีปัญหาเกี่ยวกับภาษี

จากจุดนี้เป็นเค้าของความยุ่งยากของบริษัทสยามประชาคาร และต่อเนื่องมาอีกหลายประการ

ประการแรก จากการที่ผู้บริหารสยามประชาคารมีสายสัมพันธ์กับกองทัพบก โครงการหมู่บ้านเสนานิเวศน์ 2 เพื่อทหารได้ไปวางหราที่กรมสวัสดิการทหารบก ในยุคที่พลเอกเสริม นคร เป็นผู้บัญชาการทหารบก ทั้งนี้เพราะสืบทราบได้ว่ากองทัพบกยุคนั้นได้กู้เงินญี่ปุ่นมาจำนวน 600 ล้านบาท เพื่อปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำแก่ทหารให้มีที่อยู่อาศัย โดยผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดอกเบี้ยเพียง 10% ในที่สุดโครงการต้องล้มเลิกไปมีระดับนายทหารเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่บรรลุจุดหมายในชีวิต นายทหารนับสิบคนเหล่านี้รวมอยู่ในจำนวน 53 คนที่ไม่มีปัญหากรรมสิทธิ์ในตัวบ้านในปัจจุบัน

"ทหารส่วนใหญ่ไม่มีเงิน เราคิดเงินดาวน์เพียง 10% ซึ่งเป็นกรณีพิเศษแล้วก็ไม่สามารถหาเงินซ้อบ้านได้" ธวัชชัย ถาวรธวัช บอก "ผู้จัดการ" ถึงความล้มเหลวของโครงการจัดสรรบ้านเสนานิเวศน์เพื่อทหาร อย่างไรก็ตามอดีตผู้บริหารสยามประชาคารคนหนึ่งกลับบอกว่า สาเหตุสำคัญเกิดขึ้นเพราะ พลเอกเปรม ติณสูลานนท์ได้ขึ้นมาเป็นผู้บัญชาการทหารบกแทนพลเอกเสริม ณ นคร มีผลให้โครงการดังกล่าวขาดการสืบต่อ

ดังนั้นแผนการที่มีลูกค้าจำนวนมากและแน่นอนจึงต้องพับไปอย่างช่วยไม่ได้

ประการต่อมา หลังจาก ไพบูลย์ สำราญภูติ ออกจากสยามประชาคารเมื่อปี 2518 ทำให้โครงการเสนานิเวศน์ขาดนักการตลาดที่มีประสบการณ์โชกโชนไป ไพบูลย์ เปิดเผยว่า เขาไม่ได้ขัดแย้งกับใครเพียงแต่ต้องการทำงานใหญ่และท้าทายที่นิคมอุตสาหกรรมนวนคร ปทุมธานี

ต่อมาปี 2522 ธวัชชัย ถาวรธวัชลาออกอีกคน ความจริงก่อนหน้าเขามีกิจการบริษัทเงินทุนแหลมทอง และได้ขยายกิจการส่วนตัวออกไปอย่างกว้างขวางและเติบโต เช่น โรงภาพยนตร์เพรสซิเดนท์ อันแสดงให้เห็นความวังใจในประสบการณ์ธุรกิจบันเทิงในอดีต หลายคนบอกว่า ธุรกิจของธวัชชัยเริ่มเติบโตอย่างเห็นได้ชัดภายหลังประสบความสำเร็จในโครงการหมู่บ้านเสนานิเวศน์ และมีธุรกิจของเขาบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจที่ดินด้วย

จากนี้แนวความคิดของธวัชชัยกับสมเกียรติ ลิมทรง เริ่มแตกต่างกันมากขึ้น และเมื่อเพื่อนร่วมงานทำงานด้วยกันด้วยดีตลอดมาไม่เคยมีปัญหาเช่นนี้ ย่อมเป็นเรื่องธรรมดาที่ต่อมาธวัชชัย ได้ลาออกไปเพื่อทุ่มเทธุรกิจของตน คงเหลือไว้เพียงวามภูมิใจในอดีต

โครงการ 2 ของเสนานิเวศน์จึงขายไม่ได้ตามเป้า จนทุกวันนี้ยังขายไม่หมด

ภาพพจน์อันสวยงามของหมู่บ้านเสนานิเวศน์จึงค่อย ๆ เลือนไปจากความทรงจำ ยอดโฆษณาก็ลดลงตามลำดับ

วีระพันธ์ ทีปสุวรรณ ดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการไม่กี่เดือนก็ลาออกไป พันตรีนคร ทองมี ก็มารับตำแหน่งแทนสืบมา โดยได้รับเงินเดือน 30,000 บาท มีรถประจำตำแหน่งขนาดกลาง 1 คัน เขาค่อนข้างเป็นคนเก็บเนื้อเก็บตัวมาจนถึงวันนี้

สยามประชาคารในปัจจุบันผู้ถือหุ้นใหญ่ก็คงเป็นธนาคารกรุงศรีอยุธยา ตระกูลรัตนรักษ์และจางหมิงเทียน (ไม่เกี่ยวข้องกับไอทีเอฟโดยตรง) ประมาณ 25% ในขณะที่บริษัทของตระกูลจางหมิงเทียนที่ถูกไอทีเอฟฟ้องล้มละลาย ฟ้องบังคับจำนองบริษัทที่นำหุ้นสยามประชาคารค้ำประกันหนี้ไว้ รวมทั้งหุ้นของไอทีเอฟรวมกันประมาณ 24% เช่นเดียวกัน

สงบ พรรณรักษา กล่าวกับ "ผู้จัดการ" ว่าเร็วเกินไปที่จะกล่าวถึงเรื่องสยามประชาคารในขณะนี้ เพาะคดีต่าง ๆ อยู่ระหว่างศาล เขายอมรับว่า เพิ่งทราบว่าไอทีเอฟมีหุ้นสยามประชาคารจำนวนมากขนาดนี้

นักธุรกิจที่ดินบางคนมองว่า ธุรกิจนี้ซึ่งกำลังหอมหวนอีกครั้งหนึ่งเพราะกำไรค่อนข้างงามนั้น มีข้ออ่อนเปราะที่ควรตระหนักอย่างมาก คือ ภาพพจน์ อันเนื่องมาจากความเป็นธุรกิจอันเกี่ยวข้องกับคนหมู่มาก หากภาพด้านลบเกิดขึ้นคราใดก็ยากยิ่งในการทำลาย

เสนานิเวศน์จะเป็นกรณีหนึ่งหรือไม่เป็นคำถามที่มีคำตอบในตัวเองอยู่แล้ว!

นักธุรกิจอีกหลายคนมองเหตุการณ์กรณีขัดแย้งระหว่างชาวบ้านกับเจ้าของโครงการหมู่บ้านเสนานิเวศน์ว่า เป็นเพียง "น้ำผึ้งหยดเดียว" ทั้งงุนงงมากที่ ชวน รัตนรักษ์ ผู้มีอำนาจวาสนามากคนหนึ่งในบรรดานักธุรกิจไทยเชื้อสายจีน ที่ไม่ยอมจัดการปัญหาง่าย ๆ เช่นนี้ อันเป็นผลให้ขยายความขัดแย้งออกสู่วงกว้างมากขึ้นทุกที ไม่เพียงโครงการที่ค้างอยู่จะขายไม่ค่อยจะออกในห้วงเวลานี้แล้ว สิ่งที่ควรปกปิดบางประการกลับต้องถูกเปิดและถูกตั้งคำถาม

ด้วยเหตุนี้ "ผู้จัดการ" จึงต้องพยายามตอบคำถามเหล่านั้น!!!!