สมรภูมิรบย่าน“อ่อนนุช”ถึงจุดเดือด หลังผู้ประกอบการรายกลาง-รายใหญ่เฮโลลงทุนคอนโดมิเนียมจำนวนมากเกินความต้องการ ขณะที่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า BTS จะเป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการแห่ไปลงทุนเพิ่มขึ้น

บริเวณ“อ่อนนุช”กำลังจะกลายเป็นทำเลร้อนขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง เมื่อส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า BTS สายอ่อนนุช-แบริ่งกำลังจะเปิดให้บริการในราวเดือนสิงหาคมปี 2554 เพราะนอกจากผู้ประกอบการหลายราย ทั้งรายกลาง รายใหญ่ แห่ไปปักธงลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากแล้ว ยังมีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยที่ไปซื้อที่ดินรอการพัฒนาโครงการใหม่ตามแนวส่วนต่อขยายอีกด้วย ซึ่งถือเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวของโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดที่ตั้งอยู่ในย่านอ่อนนุช

ฝ่ายวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ย่านอ่อนนุชเคยเป็นทำเลยอดนิยมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ และทวีความนิยมเพิ่มมากขึ้นหลังจากรถไฟฟ้า BTS เปิดให้บริการ เนื่องจากการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าจากสถานีอ่อนนุชไปยังสุขุมวิทตอนต้นนั้นใช้เวลาเพียงประมาณ 10-15 นาทีเท่านั้น อีกทั้งอยู่ใกล้ทางด่วน ห้างสรรพสินค้า และสถานที่สำคัญต่างๆ ผู้ประกอบการซึ่งเล็งเห็นศักยภาพในการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อที่ต้องการอยู่ในแนวรถไฟฟ้า BTS แต่ไม่มีเงินมากพอที่จะซื้อโครงการบริเวณสุขุมวิทตอนต้น หรือตอนกลางได้

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยผลสำรวจตลาดอาคารชุดในรัศมีประมาณ 1 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุช ว่า ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 11 โครงการ มีจำนวนหน่วยตามผังโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 4,200 หน่วย มียอดจองหรือขายแล้วประมาณ 3,300 ห้อง คิดเป็นประมาณ 78% ของหน่วยทั้งหมด ซึ่งจากหน่วยในโครงการทั้งหมด คิดเป็นหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพียง 2 โครงการ รวมประมาณ 240 หน่วย ที่เหลือเป็นหน่วยจากโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยจะก่อสร้างแล้วเสร็จทุกโครงการประมาณกลางปี 2556

โครงการที่ลงทุนโดยผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์(Listed Companies) และบริษัทในเครือ มีทั้งสิ้น 5 โครงการ แต่มีจำนวนห้องชุดคิดเป็นถึง 60% ของหน่วยทั้งหมดในตลาด ในขณะที่โครงการจากผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์มี 6 โครงการ มีจำนวนห้องชุดรวมคิดเป็น 40% ของทั้งหมด แสดงให้เห็นว่าโครงการจากผู้ประกอบการรายใหญ่จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ มีจำนวนห้องมากกว่าโครงการอาคารชุดคอนโดมิเนียมในย่านนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร และผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบในการตั้งราคาขายที่สูงกว่า ดังจะเห็นได้จากราคาขายของโครงการจากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 92,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของโครงการจากผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 74,000 บาทต่อตารางเมตร

โครงการเหล่านี้มีอัตราการจองและขายเฉลี่ยตั้งแต่ 10 หน่วยต้นๆจนถึงหลายร้อยหน่วยต่อโครงการต่อเดือน เนื่องจากมีผู้ซื้อจำนวนมากที่นำใบจองไปขายต่อ สำหรับประเภทห้องชุดที่เป็นที่นิยมคือห้องแบบ 1 ห้องนอน ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ ในปี 2553มีโครงการเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 5 โครงการ รวมประมาณ 2,800 หน่วย มียอดจองหรือขายไปแล้วมากกว่า 75% จากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง นักลงทุนและเก็งกำไร

พื้นที่ที่เป็นที่นิยมในการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่คือถนนอ่อนนุช ซึ่งมีทั้งสิ้น 3 โครงการ รวมถึงประมาณ 2,500 หน่วย หรือประมาณมากกว่า 800 หน่วยต่อโครงการ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ซอยสุขุมวิท 52 เป็นพื้นที่ที่นิยมในการเปิดโครงการขนาดเล็กกว่า มีทั้งสิ้น 5 โครงการ รวมประมาณ 550 ห้อง หรือเพียงโครงการละประมาณ 100 ห้อง ห้องชุดคอนโดมิเนียมในซอยสุขุมวิท 52 นี้จะมีราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า คือที่ประมาณ 74,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากราคาที่ดินที่ต่ำกว่า และถนนซอยค่อนข้างแคบ ส่วนโครงการที่มีราคาสูงที่สุดจะเป็นโครงการติดถนนสุขุมวิท ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 93,000 บาทต่อตารางเมตร

สัมมา กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินของราชการบริเวณถนนอ่อนนุชอยู่ที่ 130,000 บาทต่อตารางวา แต่ราคาซื้อขายจริงสูงถึง 300,000 บาทต่อตารางวา สำหรับราคาประเมินที่ดินบริเวณซอยสุขุมวิท 52 อยู่ที่ 40,000 บาทต่อตารางวา แต่มีผู้ประกาศขายในท้องตลาดในราคาสูงถึงตารางวาละ 120,000 บาท ทำให้ผู้ประกอบการต้องขายคอนโดมิเนียมราคาสูงขึ้น