ฝ่ายวิจัยพลัส พร็อพเพอร์ตี้ลงพื้นที่สำรวจตลาดคอนโดมิเนียม 6 ทำเลยอดนิยม พบกระแสการขยายความนิยมสู่พื้นที่รอบนอก กทม. 'พญาไท' ครองอันดับหนึ่ง ตามด้วยพหลโยธิน สุขุมวิท ธนบุรี รัชดา และนนทบุรี

จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมาพบว่า มีอุปทานรวม (15 โซน) อยู่ที่ 43,912 ยูนิต ยอดขายได้ 25,062 ยูนิต (57%) เหลือขาย 18,850 ยูนิต โดยภาพรวมทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเติบโตดีขึ้น

ส่วนใหญ่ยอดขายได้จะเติบโตดีในพื้นที่ชั้นกลางของกรุงเทพฯ เป็นหลัก มีพื้นที่ชั้นในบ้างบางแห่ง แต่เขตพื้นที่รอบนอกอื่นๆ เช่น มีนบุรี สุวรรณภูมิ ยอดขายค่อนข้างกระจายตัว ไม่หนาแน่นในพื้นที่ใดเป็นพิเศษ โดยสรุปพื้นที่เด่นในช่วงนี้มีเพียง 6 โซนเท่านั้น

คอนโดมิเนียมในพื้นที่พญาไทมีความโดดเด่นสูงสุด เพราะเป็นพื้นที่ชั้นกลางในเขตกรุงเทพฯ การคมนาคมสะดวกและคล่องตัวสูงกว่าพื้นที่ชั้นใน โดยปัจจุบันนอกจากมีเส้นทางรถไฟฟ้ามหานคร ยังมีสถานีแอร์พอร์ตเรลลิงค์ที่ให้ความสะดวกต่อการเดินทางมากขึ้น ทั้งยังมีศูนย์การค้า โรงละคร โรงภาพยนตร์ ตลอดจน Duty Free ที่จูงใจให้พื้นที่นี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเพิ่มขึ้นด้วย

ปัจจุบันอุปทานมีความหนาแน่นน้อยไม่ถึง 1,000 ยูนิต ในขณะที่ยอดขายเติบโตได้ดีถึง 70% จำนวนยูนิตเสนอขายส่วนใหญ่คงค้างมาจากโครงการก่อนหน้าประมาณ 10-15% ที่กำลังรอปิดการขาย แต่หากเป็นโครงการเปิดตัวใหม่ภายใน 6-8 เดือน ที่ผ่านมา ยอดขายตอบรับได้ดีมาก 90-100% แม้จะเสนอขายที่ราคาค่อนข้างสูงกว่าโครงการอื่นๆ บริเวณใกล้เคียงกันก็ตาม

เหตุผลหลักคือทำเลที่ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ และผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ แนวโน้มในอนาคตพบอุปทานใหม่เพียง 2-3 โครงการ จำนวนเสนอขายค่อนข้างน้อย แต่ทำรายได้ค่อนข้างสูง โดยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสำหรับโครงการ ใหม่ คาดว่าไม่ต่ำกว่า 100,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร โดยประมาณ

ราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ปัจจุบันราคาเฉลี่ยตาราง วาละ 400,000-500,000 บาท และมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงได้อีกในอนาคต

ส่วนพื้นที่พหลโยธิน ปัจจุบันมีอุปทานสะสมอยู่ประมาณ 2,700 ยูนิต เป็นอุปทานใหม่ กว่า 2,000 ยูนิต ที่เปิดเสนอขายใหม่ในรอบนี้ และยอดขายได้เติบโตดีถึง 86% โดยยอดขายได้สะสมของทั้งพื้นที่อยู่ที่ 70%

สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง อาจเพราะเดิมสภาพพื้นที่มีเพียงที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นแหล่งชุมชน เก่าและสถานที่ราชการ ความเจริญของเมืองยังไม่สูงเท่าพื้นที่เขตชั้นใน

แต่การขยายเส้นทางรถไฟฟ้ามหานคร ส่งผลให้พหลโยธิน สะพานควาย อารีย์ ได้รับความนิยมมากขึ้น จึงทำให้ศักยภาพของพื้นที่เริ่มโดดเด่นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คาดว่า การพัฒนาด้านพาณิชยกรรมที่เติบโตขึ้นตามความเจริญของเมืองจะดึงให้ความต้องการซื้อเพิ่มสูงขึ้น และปรับราคาให้เติบโตขึ้นได้อีกโดยเฉพาะทำเลเด่น เช่น บริเวณรถไฟฟ้า

ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยรวมทั้งโซนอยู่ที่ 81,153 บาทต่อตารางเมตร แต่บริเวณใกล้เคียง รถไฟฟ้าราคาขายปรับตัวสูงขึ้นกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว

ซึ่งในอนาคตอันใกล้มีอุปทานเตรียมเสนอขายใหม่อีกกว่า 10 โครงการ คาดว่าจะมีส่วนผลักดันให้ราคาขายบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นได้ ซึ่งราคาที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉลี่ยบริเวณใกล้แนวรถไฟฟ้าตารางวาละ 300,000-400,000 บาท และมีแนวโน้มเติบโตขึ้นได้

นอกจากนี้พื้นที่รัชดาภิเษกเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่ติดอันดับทำเลเด่นลำดับต้นๆ จากการสำรวจในหลายๆ ครั้ง เนื่องจากเป็นพื้นที่ชั้นกลางที่เข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจได้รวดเร็ว รองรับด้วยระบบรถไฟฟ้าทั้ง MRT และ BTS ตอบสนองความต้องการผู้บริโภคด้วย สถานบันเทิงหลากหลาย รวมทั้งศูนย์รวมการซื้อขายเทคโนโลยี เช่น คอมพิวเตอร์และมีห้างสรรพสินค้าที่กำลังจะเปิดตัวในอีก 1-2 ปีข้างหน้า เป็นผลให้พื้นที่นี้มีอุปทานเติบโตสูงสุดอย่างต่อเนื่อง และอุปสงค์สอดรับได้ดี

ปัจจุบันจำนวนยูนิตเสนอขายอยู่ที่ประมาณ 8,300 ยูนิต ยอดขายยังครองตัวได้สูงถึง 64% ในอนาคตมีแนวโน้มที่อุปทานใหม่จะเติบโตอีกเกือบ 20 โครงการ หรือกว่า 7,000 ยูนิต ดังนั้น แม้จะเป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจ แต่ข้อควรระวังยังมีอยู่คือ การเกิดโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่และบางกลุ่มราคา การลงพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้แข่งขันกันด้วยทำเล ชื่อเสียงผู้ประกอบการค่อนข้างมีผลเล็กน้อยเท่านั้น ราคาที่ดินในการพัฒนา โครงการใหม่บริเวณใกล้เคียงรถไฟฟ้า โดยเฉลี่ยประมาณตารางวาละ 270,000-320,000 บาท

พื้นที่สุขุมวิท เป็นโซนชั้นในมีลักษณะเป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจอย่างชัดเจน ด้วยศักยภาพอันโดดเด่นที่เป็นศูนย์กลางในหลายเรื่อง ทั้งสิ่งอำนวยความสะดวก และระบบเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทั้ง MRT และ BTS จุดเด่นสำคัญอีกอย่าง คือกลุ่มชนต่างชาติทั้งเอเชียและยุโรป นิยมพักอาศัยในสุขุมวิท จึงทำให้พื้นที่นี้เติบโตดีทั้งอุปทาน อุปสงค์ และราคา

แต่ด้วยภาวะการเติบโตที่สูงอย่างต่อเนื่องของอุปทานทำให้ปัจจุบันเริ่มเกิดภาวะทรงตัวของปริมาณอุปสงค์ ในอนาคตยังมีอุปทานใหม่ที่คาดว่าจะเปิดตัวอย่างน้อย 15 โครงการ ไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิต

การชิงส่วนแบ่งอุปสงค์จึงต้องเน้นการตลาดเป็นพิเศษ การพัฒนาโครงการในพื้นที่ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในพื้นที่พอสมควร ปัจจุบันอุปทานอยู่ที่ประมาณ 4,300 ยูนิต ยอดขายเติบโตแบบทรงตัวที่ 53% จึงส่งผลให้ยอดเหลือขายค่อนข้างสูง

ปัจจัยว่าด้วยราคาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่เป็นต้นทุน ที่ค่อนข้างสูง ซึ่งพบว่าปัจจุบันบริเวณใกล้เคียงรถไฟฟ้าโดยเฉลี่ย มีราคาประมาณตารางวาละ 450,000-600,000 บาท และคาดว่าแนวโน้มยังทรงตัว เพราะราคาที่ดินที่สูงจนเกินไปทำให้การพัฒนา โครงการใหม่ทำได้ลำบากขึ้นเพราะต้องผลักภาระส่วนเพิ่มให้ผู้บริโภคซื้อห้องชุดในราคาสูง Demand อาจเข้าสู่จุดอิ่มตัวได้เร็วกว่าเดิม

สำหรับพื้นที่ธนบุรี ทำเลเด่นอยู่บริเวณช่วงแรกบนถนนกรุงธนบุรีสองฝั่ง แต่เดิมมีการใช้ประโยชน์ทางด้านพาณิชยกรรม ประเภทอาคารสำนักงาน อาคารตึกแถว และบ้านเรือนเก่าอยู่บ้าง แต่หลังจากมีถนนสาทรตัดใหม่และโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวเกิดขึ้น ทำให้ศักยภาพของทำเลในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว

เนื่องจากทำเลที่ตั้งเชื่อมต่อกับศูนย์กลางธุรกิจสีลม-สาทรเป็นทุนเดิม จึงทำให้พบว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้เป็นจำนวนมากและอุปสงค์ตอบรับได้ดี

แต่ด้วยทำเลที่ดีเริ่มลดลง ระยะทางที่ไกลจากโครงการถึง รถไฟฟ้าเพื่อเข้าสู่ตัวเมืองใช้เวลานาน จุดคุ้มทุนเริ่มเปลี่ยนเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องสูงขึ้นจากการเดินทาง ประกอบกับระดับราคาสูงเกินความต้องการซื้อในบางทำเล

ทำให้ปัจจุบันอุปสงค์โดยรวมเริ่มเข้าสู่ภาวะทรงตัว สัดส่วนยอดขายอยู่ที่ 54% จากจำนวนยูนิตเสนอขายประมาณ 6,000 ยูนิต ยอดเหลือขายจึงมีสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงอยู่ที่ 44%

อย่างไรก็ตาม พื้นที่บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว ตากสิน-บางหว้า อุปสงค์ยังรองรับได้ ราคาที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในปัจจุบันเฉลี่ยตารางวาละ 220,000-300,000 บาท ขึ้นกับทำเลและสภาพของที่ดิน หากส่วนต่อขยายมีแนวโน้มที่จะดำเนินการได้เร็วขึ้น อาจผลักดันให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นในระยะเวลาอันใกล้นี้

ขณะที่พื้นที่นนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มาแรงในปัจจุบัน และเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมสูงสุดในพื้นที่รอบนอก โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณถนนงามวงศ์วาน-รัตนาธิเบศร์ และบริเวณถนนแจ้งวัฒนะ

เนื่องจากมีการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนต่างๆ เช่น การพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ และเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-สุวินทวงศ์ บริเวณศูนย์ราชการ แจ้งวัฒนะ ส่งผลให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ เพิ่มมากขึ้น

โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการอาคารชุดในราคา 1-3 ล้านบาท ที่เปิดตัวเพิ่มขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยมีจำนวนอุปทาน เสนอขายในปัจจุบันกว่า 3,600 ยูนิต มียอดขายตอบรับดีเกือบ 60% และคาดว่าอุปทานใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกกว่า 5,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม แม้จะมีภาวะการเติบโตของกลุ่มผู้ซื้อระดับล่างหนาแน่น

แต่ข้อควรระวังคือ อาจส่งผลกระทบให้ภาวะอุปสงค์ชะลอ ตัวเนื่องจากอุปทานอาจมีมากเกินความต้องการจริง

ส่วนราคาที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงนี้ บริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเฉลี่ยตารางวาละ 70,000-80,000 บาท สามารถพัฒนาโครงการได้ในระดับกลางถึงล่าง และกลุ่มโครงการ BOI และหากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนแล้วเสร็จได้ ราคาที่ดินจะปรับตัวขึ้นอีก

ในส่วนสำหรับพื้นที่อื่นๆ ในช่วงนี้ยังไม่พบปัจจัยหรือแนวโน้มใดที่ชัดเจนพอจะมาเป็นตัวชี้วัดถึงภาวะการเติบโตอย่างแท้จริงของอุปสงค์ โดยเฉพาะพื้นที่เพลินจิต-ชิดลม และสีลม-สาทร ที่ได้รับผลกระทบหนักจากสถานการณ์การเมืองและความเชื่อมั่น จากต่างชาติ

อุปทานและอุปสงค์จึงยังไม่ฟื้นคืน สุขุมวิทรอบนอกยอดขายยังเป็นไปอย่างชะลอตัวแม้อุปทานจะยังเติบโตอยู่ และพื้นที่พระราม 3 แม้จะมี BRT ตัดผ่านและเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้น แต่ความโดดเด่นยังไม่ชัดเจนเพราะกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังให้ความสนใจกับอุปทานที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงเส้นทางรถไฟฟ้ามากกว่า