สมรภูมิค้าส่งประตูน้ำที่มีมูลค่ากว่า 70,000 ล้านบาท ปะทุอีกครั้งหลังทุนการเมืองตระกูล “พร้อมพัฒน์” ทุ่มงบ 4,000 ล้านบาท ผุดโครงการ วอเตอร์เกต พาวิลเลียน มูลค่ากว่า 5.5 พันล้านบาท คาดหลังเปิดให้บริการจะมีส่วนกระตุ้นธุรกิจค้าส่งย่านประตูน้ำ ทำให้มีเงินสะพัดกว่าปีละแสนล้านบาท ยกระดับสู่สตรีตแฟชั่น เทียบชั้นย่านนาธานที่ฮ่องกง และ ออร์ชาร์ดโรดที่สิงคโปร์

โอเวอร์ซี คอนสตรัคชั่น ภายใต้บังเหียนของ พัฒนา พร้อมพัฒน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บุตรชายของ สันติ พร้อมพัฒน์ นักการเมืองสังกัดพรรคเพื่อไทย ทุ่มงบ 4,000 ล้านบาท ผุดโครงการ วอเตอร์เกต พาวิลเลียน ศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้าแห่งใหม่ใจกลางเมืองย่านประตูน้ำ บนพื้นที่กว่า 10 ไร่ โดยแบ่งเป็น 2 เฟส เฟสแรก ประกอบด้วย อาคารสูง 20 ชั้น มีพื้นที่โดยรวมกว่า 60,000 ตารางเมตร เป็นศูนย์การค้า 5 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น รวมร้านค้ากว่า 1,000 ร้านค้า แบ่งเป็นพื้นที่เฉลี่ยห้องละ 10 ตารางเมตร

ทั้งนี้ จะเป็นการขายขาดทุกยูนิต โดยมีราคาเฉลี่ย 4-6 แสนบาทต่อตารางเมตร ห้องที่แพงที่สุดคือชั้น 1 ราคาขายห้องละ 6 ล้านบาท สำหรับพื้นที่ชัน 5 จะพัฒนาเป็นศูนย์อาหารรองรับลูกค้ากว่า 1,000 ราย ขณะที่ชั้น 9-20 จะเป็นโรงแรม 4 ดาว 300 ห้อง ส่วนที่เหลือเป็นลานจอดรถ

ขณะที่เฟส 2 ซึ่งมีการก่อสร้างควบคู่ไปกับเฟส 1 มีพื้นที่ประมาณ 25,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยร้านค้ากว่า 900 ร้าน โดยหลังจากโครงการศูนย์ค้าส่งแฟชั่น ทั้ง 2 เฟส เสร็จสิ้น บริษัทก็จะเริ่มก่อสร้างโรงแรมต่อไป

“ประตูน้ำเป็นทำเลที่มีศักยภาพเทียบเท่าฮ่องกงและสิงคโปร์ ซึ่งเราเชื่อว่าหลังจากโครงการวอเตอร์เกต พาวิลเลียน แล้วเสร็จในปลายปีหน้า ก็จะมีส่วนผลักดันให้ประตูน้ำมีเงินสะพัดเพิ่มเป็นแสนล้านบาทต่อปี นอกจากนี้เรายังคาดหวังว่าจะมีลูกค้ามาที่ศูนย์ฯวันละ 100,000 ราย แต่อาจจะต้องใช้เวลาสักระยะ” พัฒนา พร้อมพัฒน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ โอเวอร์ซี คอนสตรัคชั่น กล่าว

แหล่งข่าวซึ่งเป็นผู้ประกอบการร้านค้าในย่านประตูน้ำกล่าวกับ “ผู้จัดการ 360 องศา รายสัปดาห์” ว่า ผู้ประกอบการที่มาจับจองพื้นที่ในโครงการ วอเตอร์เกต พาวิลเลียน ส่วนใหญ่เป็นผู้ค้าหน้าเดิมๆในย่านประตูน้ำ ซึ่งทุกครั้งที่มีพื้นที่ว่างคือโอกาสใหม่ทางธุรกิจ ที่สำคัญ ในย่านประตูน้ำมีไม่กี่โครงการที่ขายขาด เช่น ซิตี้ คอมเพล็กซ์ ซึ่งเป็นโครงการเก่า โครงการขายหมดไปนานแล้ว ส่วนแพลทินัมก็มีการขายขาดพื้นที่ที่ชั้น 1-2 และชั้นใต้ดิต ส่วนโครงการที่เหลือเป็นเพียงการเซ้งหรือเช่าเท่านั้น

ในช่วงกลางปีที่ผ่านมาประตูน้ำก็มีความคึกคักในระดับหนึ่งเมื่อ กลุ่ม ชัยวรดิศ ผุดโครงการ “ชิบูญ่า 19” ซึ่งมีมูลค่าโครงการกว่า 2,000 ล้านบาท ตั้งอยู่ปากซอยเพชรบุรี 19 รวบรวมร้านค้ากว่า 500 ร้าน โดยชูแนวคิดผู้ผลิตถึงผู้บริโภคเพื่อให้ได้ราคาขายที่ถูก พร้อมด้วยโรงแรม 4 ดาว 160 ห้อง ซึ่งทั้งหมด ตั้งอยู่บนอาคารสูง 21 ชั้น พื้นที่รวมกว่า 29,800 ตารางเมตร โดยพื้นที่ขายสินค้าแฟชั่นจะตั้งอยู่บนชั้น 1-5 ซึ่งนอกจากร้านเสื้อผ้าแล้ว ยังมีร้านค้าอื่น เช่น สตาร์บัคส์ และ แม็คโดนัลด์ ที่จะช่วยดึงดูดลูกค้าขาจร หรือผู้บริโภคทั่วไปให้เข้ามาเดินในศูนย์ฯ

ส่วนชั้น 6 เป็นศูนย์อาหาร มี 400 ที่นั่ง และ ชั้น 7-21 เป็นโรงแรม ซึ่งเบื้องต้นคาดว่าจะให้บริการได้ในเดือนตุลาคมปีหน้า โดยคิดอัตราคืนละ 2,xxx บาท ในขณะที่พื้นที่ค้าส่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในเดือนมิถุนายนปีหน้า ทั้งนี้ทางศูนย์ฯจะมีพื้นที่จอดรถในชั้นใต้ดิน 5 ชั้น รองรับรถ 300-400 คัน

นอกจากนี้บริษัทยังเตรียมทุ่มงบกว่า 150 ล้านบาท เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการให้เป็นที่รู้จัก โดยคาดว่าจะสามารถคืนทุนได้ภายใน 4 ปี ทั้งนี้บริษัทจะชูจุดเด่นของโครงการด้วยการทำสัญญากับผู้เช่าระยะยาว 30 ปี และเปิดให้บริการตั้งแต่เวลา 8.00-20.00 น ซึ่งยาวนานกว่าศูนย์ค้าส่งทั่วไปในย่านประตูน้ำที่มักเปิดให้บริการในช่วงเวลา 10.00-18.00 น.

“ตลาดค้าส่งสินค้าแฟชั่นมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น และต้องการสินค้าที่มีความหลากหลายกว่าที่มีในปัจจุบัน เราจึงตัดสินใจลงทุนในโครงการนี้” กวีณา วงศ์วิจิตรกุล ประธานกรรมการ ชัยวรดิศ เจ้าของโครงการ “ชิบูญ่า 19” กล่าว

แพลทินัม รุกเฟส 2
ผุดท่าเรือ ดึงดูดลูกค้า

ในขณะที่ผู้นำตลาดอย่าง เดอะ แพลทินัม แฟชั่นมอลล์ ซึ่งป็นผู้เล่นที่สร้างปรากฏการณ์ทำให้ประตูน้ำเป็นที่จับตามากขึ้น ซึ่งเดิมที แพลทินัม วางโพซิชันนิ่งเป็นศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้า แต่กลับได้ลูกค้าที่เป็นเด็กนักเรียน วัยรุ่น มาซื้อเสื้อผ้า เครื่องประดับ ราคาปลีกมากเกินคาด ส่งผลให้วันนี้แพลทินัม มีสัดส่วนการขายปลีกและขายส่งพอๆกันคือ 50:50 ในขณะที่แผนเดิมตั้งเป้าสัดส่วนการขายส่งไว้สูงถึง 70% ส่วนการขายปลีกตั้งสัดส่วนไว้เพียง 30% เท่านั้น

เดอะ แพลทินัม เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2549 มีทั้งหมด 6 ชั้น คิดเป็นพื้นที่รวม 110,000 ตารางเมตร เป็นมูลค่าโครงการกว่า 5,000 ล้านบาท โดยมีร้านค้ากว่า 1,600 ร้านค้า มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการในวันธรรมดามากถึง 30,000 คน และมากถึง 50,000 คนในวันหยุด โดยกลุ่มลูกค้าของ แพลทินัม มีทั้งลูกค้าชาวไทย และชาวต่างชาติ แต่เนื่องจากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติของแพลทินัมซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 30% ของจำนวนลูกค้าทั้งหมดหดหายไปไม่น้อย ทั้งมิดเดิลอีสต์ และยุโรป แต่เชื่อว่าปีหน้าลูกค้าต่างชาติจะกลับมา

ล่าสุดแพลทินัมทุ่มงบลงทุนกว่า 2,500 ล้านบาท ในการขยายต่อยอดพื้นที่อีกกว่า 40,000 ตารางเมตร แบ่งเป็น 10,000 ตารางเมตรสำหรับพื้นที่พลาซา จำนวน5 ชั้น รวมกว่า 400 ร้านค้า โดยขณะนี้สามารถขายพื้นที่ไปแล้วกว่า70-80% ในลักษณะของสัญญาเช่าระยะยาว 10 ปี ในราคาประมาณ2 ล้านบาทต่อตารางเมตร และที่เหลือเป็นโรงแรมเชนโนโวเทล ระดับ4 ดาว จำนวน 289 ห้อง ซึ่งในส่วนของพลาซาคาดว่าเปิดได้ในช่วงปลายเดือน ธันวาคมนี้ หรือไม่ก็เป็นต้นเดือนมกราคม 2554 ในส่วนของโรงแรมนั้นจะเปิดให้บริการในปี 2555 ตามแผนเดิมที่วางไว้ โดยคาดว่าจะใช้เวลา 15 ปีในการคืนทุน

ศูนย์การค้าแพลทินัม ยังได้จัดสรรงบประมาณกว่า 50 ล้านบาทในการทำการตลาดกระตุ้นกำลังซื้อให้กลับคืนมาในช่วงครึ่งปีหลังนี้ด้วยสำหรับรายได้ของทางแพลทินัม จะมาจาก 2 ส่วนหลัก คือ ศูนย์อาหารและค่าเช่าพื้นที่บางส่วน ต่อปีมีรายได้อยู่ที่ 300-400 ล้านบาท

นอกจากนี้ ทางกลุ่มผู้ดำเนินธุรกิจย่านประตูน้ำ ซึ่งรวมตัวกันในชื่อ “ประชาคมชาวประตูน้ำ” ยังได้มีการพูดคุยกันที่จะส่งเสริมการโปรโมตย่านการค้าแห่งนี้ภายใต้คำว่าประตูน้ำ เชื่อว่าจะส่งผลให้ธุรกิจย่านนี้เติบโตได้ดียิ่งขึ้น บวกกับแผนการจัดทำการคมนาคมให้สะดวกขึ้น ทั้งการก่อสร้างท่าเรือคลองแสนแสบใหม่ โดยย้ายจากท่าเรือประตูน้ำมาอยู่หลังศูนย์เดอะแพลทินัม แฟชั่นมอลล์ ซึ่งทางแพลทินัมสนับสนุนงบการก่อสร้างกว่า 30 ล้านบาท และการเปลี่ยนโรงผสมปูนของทางซีแพคมาเป็นสวนสาธารณะ รวมถึงการเปิดให้บริการแอร์พอร์ตลิงก์ มั่นใจว่าจะทำให้การค้าส่งเสื้อผ้าในย่านประตูน้ำกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยแผนทั้งหมดนี้จะแล้วเสร็จภายในปี 2554

“ย่านประตูน้ำถือเป็นย่านการค้าส่งเสื้อผ้าใหญ่ที่สุดในประเทศไทยซึ่งปัจจุบันหลายๆ ศูนย์การค้ากำลังรวมตัวกันในการที่จะมีแผนโครงการจัดทำสกายวอล์กในการเชื่อมต่อระหว่างตึก เพื่ออำนวยความสะดวกและเป็นการดึงลูกค้าให้เข้าศูนย์ฯในย่านนั้น โดยในส่วนของแพลทินัมนั้นได้ลงทุนสร้างไปแล้ว 25 ล้านบาท หากศูนย์ฯใดต้องการก็สามารถทำได้ โดยให้ทางกทม.เป็นผู้ดูแลเรื่องการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม จะพบว่าในย่านนี้กำลังมีศูนย์การค้าส่งแห่งใหม่เกิดขึ้น มองว่าเป็นเรื่องที่ดีเพราะจะช่วยกันทำให้ย่านค้าส่งเสื้อผ้าแห่งนี้ได้รับความนิยมและเป็นที่รู้จัก รวมถึงกลายเป็นเดสติเนชันของความเป็นศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้าแฟชั่นต่อไป” สุรชัย โชติจุฬางกูร ประธานกรรมการบริหารกลุ่ม เดอะแพลทินัม แฟชั่นมอลล์ กล่าว

ความยิ่งใหญ่ของแพลทินัม กำลังจะถูก วอเตอร์เกต พาวิลเลียน ท้าทาย ด้วยขนาดโครงการ จำนวนยูนิต และโรงแรม ที่ใกล้เคียงกัน จะสร้างความคึกคักและดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติให้เข้าสู่สตรีตแฟชั่นที่ชื่อประตูน้ำได้มากขึ้น และหากประตูน้ำสามารถสร้างมูลค่าได้แสนล้านบาท ก็ไม่ใช่เรื่องยากที่ประตูน้ำจะเทียบชั้นสตรีตแฟชั่นอย่างนาธานและแคนตั้นในฮ่องกง หรือ ออร์ชาร์ดโรดในสิงคโปร์

เจ้าถิ่นแห่ปรับตัว
รับน้องใหม่

ในขณะที่ประตูน้ำเซ็นเตอร์ ซึ่งลงเสาเข็มตั้งแต่ยุคเศรษฐกิจรุ่งเรือง ก่อนยุคฟองสบู่แตก แต่กลับไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ปัญหาหนึ่งอาจเกิดจากการเช่าพื้นที่เพื่อหวังเก็งกำไร แต่เมื่ไม่สามารถหาผู้เช่าช่วงมาเช่าต่อได้ ผู้เช่ารายแรกก็ทิ้งร้าน ส่งผลให้ประตูน้ำเซ็นเตอร์ในช่วงแรกต้องเปิดมาด้วยความเงียบเหงา เพราะมีพื้นที่มากแต่กลับมีร้านค้าเปิดขายจริงๆไม่กี่ราย ทำให้ต้องมีการแก้ปัญหาเพื่อดึงดูดทราฟฟิกให้เข้ามาในศูนย์ไม่ว่าจะเป็นการจัดกิจกรรม การเปิดพื้นที่ภายนอกให้เช่าเพื่อสร้างบรรยากาศภายนอกให้ดึงดูดคนเดินข้ามฝั่งจากย่านตลาดประตูน้ำเก่ามาสู่ประตูน้ำเซ็นเตอร์

ประตูน้ำเซ็นเตอร์ มีการเปิดโซนใหม่เมื่อ 3 ปีที่แล้วคือโซน “เดอะ แกรนด์ ซิลเวอร์ จิวเวลรี่” โดยหวังให้เป็นโครงการนำร่องเพื่อแก้ปัญหาความซบเซาในประตูน้ำเซ็นเตอร์ที่มีมายาวนาน โดยมีการทุ่มงบกว่า 700 ล้านบาท พัฒนาพื้นที่ 9,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้านค้า 465 ห้อง เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ค้าส่ง 80% และผู้ค้าปลีกอีก 20% โดยหันมาโฟกัสชาวต่างชาติมากขึ้นโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่มีกำลังซื้อสูง

นอกจากนี้ยังมีการเปลี่ยนมือบริหาร ซึ่งทำให้มีร้านค้ามาลงที่ประตูน้ำเซ็นเตอร์มากกว่าในอดีต ทว่ายังมีห้องค้าอีกหลายห้องที่ยังปิดอยู่ทำให้ประตูน้ำเซ็นเตอร์ไม่คึกคักเหมือนศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้าอื่นๆในย่านนี้

นอกจากนี้ยังมี กรุงทอง พลาซ่า ซึ่งวางโพซิชันนิ่งตัวเองให้เป็นศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้าและเครื่องแต่งกายขนาดกลาง ที่ประสบความสำเร็จทำให้มีการขยายสาขาที่ 2 ในย่านประตูน้ำ โดยมีการทุ่มงบ 300 ล้านบาท พัฒนาพื้นที่ 6,000 ตารางเมตร สร้างเป็นอาคารสูง 5 ชั้น แบ่งเป็นห้องค้าได้ 161 ห้อง โดยอัตราค่าเช่าของ กรุงทอง พลาซ่า เริ่มที่ 6,000 บาทต่อห้อง ไปถึง 23,000 บาทต่อห้อง ซึ่งมีพื้นที่เฉลี่ย 7-8 ตารางเมตร โดยเป็นสัญญาแบบปีต่อปี

ในขณะที่สินค้าส่วนใหญ่จะเหมือนกรุงทองพลาซ่าสาขาแรกเพื่อให้ลูกค้าที่มาซื้อสินค้าสะดวกในการเลือกสาขาที่ใกล้ที่สุดเนื่องจากย่านดังกล่าวมีการจราจรที่คับคั่ง นอกจากนี้กรุงทองฯยังหันมาเน้นลูกค้าต่างชาติมากขึ้น หลังจากสาขาแรกที่เน้นลูกค้าชาวไทย แต่กลับได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติด้วย ดังนั้นบริษัทจึงคาดหวังที่จะขยายฐานลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้น 20% ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นชาวฟิลิปปินส์ และอินเดีย

อย่างไรก็ดี กรุงทอง พลาซ่า มีการวางคอนเซ็ปต์ของร้านค้าไม่ต่างจากศูนย์ค้าส่งอื่นในย่านประตูน้ำ คือผู้ค้าควรเป็นโรงงานการ์เมนต์เพื่อที่จะได้นำเสนอสินค้าในราคาส่งที่ดึงดูดลูกค้า ทั้งนิ้ กรุงทอง พลาซ่า ตั้งเป้าว่าทั้ง 2 สาขาควรมีอัตรการเติบโตในแต่ละปีไม่ต่ำกว่า 20%

ส่วนศูนย์ค้าส่งเก่าแก่อย่างใบหยกทาวเวอร์แม้จะไม่มีความเคลื่อนไหวใหม่ๆให้เห็นแต่ก็สามารถผลักดันธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากการจับจองพื้นที่เป็นรายแรกๆในยุคเริ่มต้นของประตูน้ำทำให้เป็นที่รู้จักมานาน ขณะที่ผู้ค้าก็ยืนหยัดอยู่ในที่มั่น และขยายห้องค้าไปตามพื้นที่ใหม่ๆที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับซิตี้ คอมเพล็กซ์ ก็มีการเปลี่ยนแปลงการบริหารโดยการถ่ายโอนกิจการมาสู่รุ่นลูก ก็มีการรีโนเวตศูนย์ค้าส่ง ซิตี้ คอมเพล็กซ์ โดยพัฒนาศูนย์อาหารที่ตั้งอยู่บนชั้น 5 ให้มีความทันสมัย หลังจากที่ก่อนหน้านี้ มีการปรับศูนย์ฯในแต่ละชั้นให้ดูใหม่ขึ้น หลังจากเปิดให้บริการมานาน โดยชั้นใต้ดินจะเป็นเครื่องหนัง ชั้น 1 เป็นโซนเสื้อผ้าและยีนส์ ชั้น 2-3 เป็นแฟชั่นเจาะกลุ่มคนบันเทิง และคนทำงานกลางคืน ส่วนชั้น 4 เป็นศูนย์แฟชั่น เครื่องประดับ เจาะตลาดคนรุ่นใหม่ในราคาขายส่ง

ซิตี้ คอมเพล็กซ์ ใช้งบ 100 ล้านบาท พัฒนาศูนย์อาหาร ซิตี้ ฟู้ดเซ็นเตอร์ โดยใช้รูปแบบในการแบ่งเปอร์เซ็นต์กับร้านค้าด้วยสัดส่วน 25:75 โดยไม่เก็บค่าเช่า เพื่อดึงดูดให้ร้านอาหารมาลงมากๆจะได้ดึงดูดให้ผู้บริโภคมาใช้บริการมากขึ้น ซึ่งก่อนหน้านี้ชั้น 5 เป็นชั้นที่ไม่ค่อยมีลูกค้าขึ้นมาใช้บริการสักเท่าไร ทั้งนี้ภายหลังการปรับปรุงทุกอย่าง คาดว่าจะมีลูกค้ามาใช้บริการในศูนย์ฯมากขึ้น โดยก่อนหน้านี้มีลูกค้าเข้าศูนย์ฯซิตี้คอมเพล็กซ์เฉลี่ยวันละ 10,000 ราย

นอกจากนี้ ซิตี้ คอมเพล็กซ์ ยังมีแผนขยายสาขาใหม่ นอกประตูน้ำอีก 2 โครงการ คือที่ แอร์พอร์ตลิงก์ และ ปิ่นเกล้า โดยซิตี้ คอมเพล็กซ์ สาขา 2 ในแอร์พอร์ตลิงก์ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1 ไร่ ติดกับโครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมเข้าสู่สนามบินสุวรรณภูมิ เชื่อมต่อกับซอยเพชรบุรี 15 มีมูลค่าโครงการกว่า 2,000 ล้านบาท โดยชั้น 1-4 ของโครงการจะเป็นศูนย์ค้าส่งค้าปลีกสินค้าแฟชั่น 150 ห้อง ชั้น 5-6 เป็นโรงแรม เมดิคอล สปา ขนาด 50-60 ห้อง ซึ่งจะช่วยให้บริษัทสามารถขยายฐานลูกค้าใหม่ๆ

ทั้งนี้ หลังเสร็จสิ้นโครงการ 2 แล้ว ซิตี้ คอมเพล็กซ์ จะเดินหน้าก่อสร้างสาขา 3 ในย่านปิ่นเกล้า ซึ่งจะมีทั้งศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงาน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในย่านฝั่งธนฯ และกรุงเทพฯตะวันตกให้สามารถเดินทางมาซื้อสินค้าได้สะดวก ไม่ต้องเดินทางเข้าเมือง เนื่องจากย่านประตูน้ำมีสภาาพการจราจรที่ติดขัดแทบจะทุกวัน

ความคึกคักของสตรีตแฟชั่นย่านประตูน้ำ เย้ายวนใจให้ แกรนด์ ไดมอนด์ คอนโดมิเนียม กระโดดเข้าสู่สมรภูมิแฟชั่นในย่านดังกล่าวด้วยเช่นกัน โดยวางโพซิชันนิ่งให้เป็น The Leader of Export Fashion Center ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการปรับปรุงโครงสร้างพื้นที่ส่วนล่าง โดยชั้นบนยังคงเป็นโครงการที่พักอาศัยเช่นเดิม

เส้นทางสู่สตรีตแฟชั่น

ตลาดประตูน้ำเริ่มต้นจากตลาดเฉลิมลาภที่รับสินค้าจากโบ๊เบ๊มาขายแบบปลีกให้กับผู้ซื้อโดยตรง เพียงแต่รูปแบบของสินค้าจะมีความเป็นแฟชั่นมากกว่า ทั้งเสื้อผู้หญิง กางเกงผู้ชาย การที่ตลาดเฉลิมลาภ บริเวณประตูน้ำขายสินค้าแฟชั่นและเน้นขายปลีกเป็นเพราะในบริเวณนั้นมีห้างสรรพสินค้าทั้งไทยไดมารู และโรงแรมอินทรา ซึ่งทั้ง 2 แห่งในขณะนั้นถือได้ว่าเป็นศูนย์การค้าแห่งแรกของไทย โดยโรงแรมอินทรามีร้านเสื้อผ้านำเข้า รองเท้ากีฬาจากต่างประเทศ หรือร้านกางเกงยีนส์รุ่นที่หายาก ต่อมาภายหลังมีการแบ่งพื้นที่บางส่วนแบ่งให้ห้างพาต้าเช่า

จากการวางตำแหน่งดังกล่าวทำให้เพียงเวลาไม่นานย่านประตูน้ำจึงกลายเป็นแหล่งรวมเสื้อผ้าแฟชั่นยอดนิยมของนักชอป และผู้ค้า โดยเฉพาะเมื่อ 20 ปีที่แล้ว มีแบรนด์แฟชั่นที่เกิดจากตลาดประตูน้ำมากมายและเป็นที่ยอมรับของตลาดค่อนข้างมาก ต่อมารูปแบบการค้าของที่ประตูน้ำก็กลายเป็นค้าส่งเช่นเดียวกับโบ๊เบ๊

เหตุผลที่ทำให้วันนี้ย่านประตูน้ำกลายเป็นแหล่งแฟชั่นที่ดูคักคักกว่าย่านโบ๊เบ๊ เป็นเพราะแถบนี้มีห้างสรรพสินค้า โรงแรม เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ขณะที่พื้นที่โบ๊เบ๊ส่วนใหญ่เป็นของราชการ ประกอบกับเป็นพื้นที่คลอง ทำให้ไม่สามารถพัฒนาได้เต็มที่เหมือนกับประตูน้ำที่เป็นที่ดินของเอกชน สามารถพัฒนาขึ้นตึกขนาดใหญ่ได้มากมายและรวดเร็ว ดังจะเห็นได้จากการเกิดขึ้นของศูนย์ค้าส่งแฟชั่นใหม่อย่างต่อเนื่อง