จุดเปลี่ยนอสังหาฯหาดใหญ่ โต 100% ติดต่อกันมาหลายปี ผู้ประกอบการรายใหญ่ท้าชิงเค้กมูลค่า 2หมื่นล้านกับเจ้าถิ่น สร้างปรากฏการณ์ที่ไม่คาดคิด โครงการบ้านเดี่ยว ระดับราคา 10 ล้าน และพฤติกรรมการอาศัยในคอนโดที่ขายเกลี้ยงในเวลาอันรวดเร็ว

ธนวัฒน์ พูนศิลป์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดสงขลา และเจ้าของโครงการ พฤกษาการ์เด้นท์โฮมกล่าวกับ “ หนังสือพิมพ์ผู้จัดการ 360 องศารายสัปดาห์” ว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาภาพการแข่งขันตลาดอสังหาฯในสงขลา โดยเฉพาะตัวเมืองหาดใหญ่ มีจุดเปลี่ยนที่น่าสนใจหลายประเด็น นับตั้งแต่โครงการบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ที่ในปีนี้มีการเปิดตัวออกมาหลายๆโครงการ เพื่อรับกำลังซื้อและความต้องการผู้บริโภคกลุ่ม แพทย์ อาจารย์ และนักธุรกิจโรงแรม และเจ้าของโรงงาน รวมถึงอำเภอหาดใหญ่เป็นเมืองหลักของพื้นที่ภาคใต้ตอนล่าง เป็นศูนย์กลางด้านพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และการท่องเที่ยวเป็นที่ตั้งของสนามบินนานาชาติ

ทั้งนี้ภาพรวมของโครงการบ้านจัดสรรของเมืองหาดใหญ่ในยุคนี้ที่มีการผุดโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 ล้านที่ผ่านมา มีกลุ่มทุนท้องถิ่น "ฉัตรทองพร็อพเพอร์ตี้" เป็นเจ้าตลาดในการลงทุนโครงการบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ รวมถึงแนวโน้มพฤติกรรมของการซื้อที่อยู่อาศัยโครงการคอนโดราคาเฉียดล้าน ซึ่งหลังจากที่มีการเปิดตัวคอนโด20 ชั้นกลางเมืองหาดใหญ่ของ “หาดใหญ่นครินทร์” ที่เป็นบริษัทในเครือของศุภภาลัยโครงการแรก เปิดจองและขายหมดภายในเวลาอันรวดเร็ว และการเปิดโครงการที่ 2 ตามมาเร็วๆนี้

ปรากฏการณ์นี้ ถือเป็นเรื่องใหม่ของธุรกิจอสังหาฯหาดใหญ่ ที่นักธุรกิจในพื้นที่ไม่ได้คาดคิดว่าจะได้รับการตอบรับ เนื่องจากพื้นที่ในหาดใหญ่มีซัพพลายเพียงพอกับความต้องการของตลาด เป็นพฤติกรรมใหม่ของตลาดอสังหาฯต่างจังหวัด ที่ทำให้ตลาดอสังหาฯของหาดใหญ่ พลิกโฉมเปลี่ยนไปเช่นเดียวกับในกรุง


นายกสมาคมอสังหาฯสงขลา กล่าวอีกว่า การคาดการณ์ตลาดมองทำเลที่มีศัยภาพได้อย่างแม่นยำ เป็นข้อได้เปรียบของรายใหญ่ ช่วงที่ผ่านมามีข่าวการเคลื่อนไหวของคู่แข่งต่างถิ่นรายใหม่อื่นๆที่จะเข้ามา มีข่าวผู้ประกอบการรายใหม่จากกรุงเทพฯพยายามจะเข้ามากว้านซื้อที่ดินทำเลทองเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ ทั้งนี้การเข้ามาของคู่แข่งจากเมืองกรุงด้วยจุดแข็งประสบการณ์และการทำงานที่เป็นระบบ ทำให้สามารถคาดการณ์มองทำเลได้ดี

จุดแข็ง การมองโอกาสตลาดที่มีศักยภาพของผู้ประกอบการรายใหญ่ เมื่อเข้ามาในพื้นที่ เรียกว่า กลายเป็นผู้บุกเบิกทำเลทอง ที่ทำให้ราคาขายที่ดินทำเลทองบางแห่งพุ่งไปที่ไร่ละ 3 ล้านบาท โครงการนำมาพัฒนาเป็นบ้านจัดสรร อาทิ ถนนปุณณกัณฑ์ ทำเลรองตามมาคือเส้นถนนลพบุรีราเมศร์-สงขลา และถนนเส้นสนามบิน ซึ่งหลังจากขึ้นโครงการ จากนั้นผู้ประกอบการในพื้นที่เปิดตัวโครงการตามมา

สำหรับสิ่งที่เป็นปัจจัยให้ภาพรวมอสังหาฯธุรกิจอสังหาฯของอำเภอหาดใหญ่ที่เคยทรุดลงตามเศรษฐกิจปี 40และหลังฟองสบู่แตก ในช่วง 2-3 ปีตั้งแต่ปี 2551 ที่ผ่านมา พลิกสถานการณ์ฟื้นกลับมา มีปัจจัยบวก 3ด้าน ที่พลิกฟื้นสร้างดีมานด์ให้ตลาดอสังหาฯหาดใหญ่มีอัตราการเติบโต คือ 1. การโยกย้ายของคนในพื้นที่จากสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ คือ ยะลา ปัตตานี นราธิวาส มาอาศัยในตัวเมืองหาดใหญ่ และกลุ่มครอบครัวที่มีลูกเป็นเด็กในวัยเรียน มองเห็นความสำคัญการศึกษา เพราะที่หาดใหญ่เปิดโรงเรียนติวเตอร์มากและสถาบันการศึกษาระดับมหาวิทยาลัย และอุดมการศึกษาที่มีจำนวนมาก

2.เจเนอเรชั่นของสามจังหวัดชายแดนในคนกลุ่มที่ไม่มีภาระรับผิดชอบ ผู้สูงอายุ และโรงพยาบาลในจังหวัดสงขลาที่กระจุกตัวอยู่ในอำเภอหาดใหญ่ ซึ่งเป็นสิ่งที่สัมพันธ์ทำให้คนเข้ามาซื้อบ้านหลังที่สองในอำเภอหาดใหญ่ 3.รัฐบาลทุ่มงบประมาณให้หาดใหญ่เป็นเมืองท่องเที่ยว ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นสิ่งที่เข้ามากระตุ้นธุรกิจอสังหาฯหาดใหญ่ให้มีอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดดทั้งในเชิงปริมาณ และเชิงมูลค่าที่คาดว่าจะเติบโตปีนี้จากมูลค่าการลงทุน 10,000 บาทเพิ่มมาเป็นมูลค่า 20,000 ล้านบาทภายในปี 2553นี้

“ระยะนี้ที่หาดใหญ่มีโครงการใหม่ที่ผุดขึ้นมาเกิน 100% เฉพาะที่มีการเปิดตัวอย่างเป็นทางการมีป้ายบิลบอร์ดเพื่อประชาสัมพันธ์ มีจำนวนกว่า 90 โครงการ โดยประเมินว่าสัดส่วนการเติบโตระหว่างสัดส่วนบ้านเดี่ยวระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านขึ้นไป กับบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ มีอัตราเท่ากันในสัดส่วน 50%”

การเข้ามาของผู้ประกอบการหน้าใหม่จาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ อีกทั้งผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯที่ก่อนหน้านี้เข้ามาแข่งขันในตลาดอสังหาฯภาคใต้จะเน้นในจังหวัดภูเก็ตเท่านั้น ทว่าในวันนี้เริ่มขยายเป้าหมายมาชิงเค้กที่อำเภอหาดใหญ่ อาทิ การเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมของเครือบริษัทศุภลัย เนื่องจากตลาดอสังหาฯที่นี่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องติดต่อกันมา 2 ปี

ในแง่ของการแข่งขันที่สูงขึ้น จากผู้ประกอบการอสังหาฯหน้าใหม่ที่เข้ามาท้าชิง แต่โครงการส่วนใหญ่ยังคงเป็นของกลุ่มธุรกิจในพื้นที่กินรวบตลาดอสังหาฯหาดใหญ่ในสัดส่วน 70% อย่างไรก็ตามสำหรับในอนาคตคาดการณ์แนวโน้มจำนวนของผู้ท้าชิงต่างถิ่นที่เข้ามาแบ่งตลาดจะมีเพิ่มขึ้น เนื่องจากตลาดอสังหาฯหาดใหญ่มีโอกาสขยายอีกมาก

สำหรับในจุดนี้ นายกสมาคมอสังหาริมทรัทพย์สงขลา วิเคราะห์สถานการณ์ถึงความได้เปรียบหากผู้ประกอบการรายใหญ่จะเข้ามาแข่งขันในแง่ของความเป็นองค์กรใหญ่ที่มีหลายโครงการ มีต้นทุนสายป่านยาว และชื่อเสียงที่ติดหูและได้รับการยอมรับกันดีถึงคุณภาพ ซึ่งเป็นเรื่องยากสำหรับเจ้าถิ่นรายใหม่ที่ยังไม่มีการสะสมชื่อเสียงไว้เป็นต้นทุนสำหรับมาต่อกรกับผู้ท้าชิงรายใหญ่จากกรุง

สำหรับ เจ้าถิ่นรายใหญ่ ที่เรียกว่าได้ปักธงมีการเปิดตัวโครงการในหาดใหญ่มานาน ระยะนี้อาจจะต้องปรับตัวในแง่ของการรวมกลุ่มกันของผู้ประกอบการในพื้นที่เพื่อรับมือกับการแข่งขันที่รุนแรงในวันหน้า ทั้งนี้การเข้ามาของรายใหญ่ผู้ท้าชิงจากเมืองกรุง แม้จะมีทุนหนาสายป่านยาว แต่ยังต้องเผชิญกับอุปสรรค เพราะเมื่อสถานการณ์การแข่งขันยังคงเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯในพื้นที่หาดใหญ่ชิงเค้กกันเอง มีการวางแผนโครงการใหม่โดยกว้านซื้อที่ดินทำเลทองเก็บไว้ สิ่งนี้ทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่ที่จะก้าวเข้ามาในตลาดอสังหาฯในพื้นที่นี้จะต้องเผชิญคือ การซื้อที่ดินที่อย่างน้อยต้องมีประมาณ 50 ไร่ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

ด้านความเคลื่อนไหวของเจ้าถิ่นการสร้างความอยู่รอดเพื่อรับมือในช่วงไตรมาสแรก มีการรวมกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจสร้างบ้านและธุรกิจที่เกี่ยวข้อง อาทิ วัสดุก่อสร้างที่อยู่ในพื้นที่ เพื่อนำสมาคมอสังหาริมทรัพย์สงขลาออกมาปัดฝุ่นอีกครั้งในปีนี้ ส่วนหนึ่งเพื่อรับมือกับสถานการณ์การแข่งขันในอนาคต เพื่อให้ความรู้ถึงพฤติกรรมการซื้อบ้านของผู้บริโภคเมื่อพอใจในคุณภาพจะมีการบอกต่อ ดังนั้นมาตราฐานจึงเป็นสิ่งสำคัญ