"อนันต์-แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" ชี้มาร์จิ้นของผู้ประกอบการที่สูงถึง 35%เป็นเครื่อง ชี้ว่าตลาดอสังหาฯยังไม่เข้าสู่ภาวะฟองสบู่ โดยปี 47-48 จะขยายตัวต่อเนื่อง การเกิดฟองสบู่รอบใหม่หรือไม่ขึ้นกับการแทรกแซงของภาครัฐ ขณะเดียวกันก็จะมีผู้ประกอบการจัดสรรใหม่กระโดดเข้ามาสู่ธุรกิจนี้เพิ่มขึ้น ด้านผู้ประกอบการคอนโดฯครวญกฎหมายสิ่งแวดล้อมยังมีความเหลื่อมล้ำสูง ส่วนเอ็ม.ดี. ธอส.คาดดอกเบี้ยยังยืนระดับเดิมอีก 18 เดือน

นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา เรื่อง "5 ซีอีโอ จับกระแสอสังหาริมทรัพย์บูมรอบใหม่" ที่โรงแรมเมอร์ชานท์คอร์ท วานนี้(9ต.ค.)ถึงภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรพย์ ว่าสิ่งที่จะบ่งบอกว่าตลาดจะโอเวอร์ซัปพลายหรือไม่ส่วนหนึ่งพิจารณาได้จากความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ โดย ขณะนี้ผู้ประกอบธุรกิจมีมาร์จิ้นสูงถึง 35% ซึ่งในช่วงที่ตลาดไม่ดีนั้นผู้ประกอบการมีมาร์จิ้นแค่ระดับ 15%เท่านั้น

โดยมองว่าเมื่อไหร่ที่บริษัทพัฒนาที่ดินเริ่มมีมาร์จิ้นแค่ 18-20% นั่นถึงจะเป็นสัญญาณที่บ่งบอกถึงภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันเมื่ออสังหาฯบูมรอบใหม่ก็มักจะมีผู้ประกอบการหน้าใหม่เข้ามา เชื่อว่า ในปีหน้าจะมีผู้ประกอบการเพิ่มจำนวนขึ้นมากกว่าปีนี้เป็นเท่าตัว จากในอดีตหลังจากวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจก็ได้ทำให้เหลือ ผู้ประกอบการแค่ 200 ราย แต่ขณะนี้เชื่อว่ามีจำนวนไม่น้อยกว่าพันรายแล้ว

"ภาวะฟองสบู่จะเกิดขึ้นหรือไม่ปัจจัยหนึ่งจึงขึ้นกับภาครัฐด้วยว่าจะเข้าแทรกแซงหรือไม่ โดยภาครัฐจะต้องทำหน้าที่เก็บข้อมูลการซื้อขาย ทุกๆเดือนเพื่อส่งสัญญาณเตือนให้ผู้ประกอบการ ระมัดระวังในการสร้างซัปพลายเพิ่มขึ้นมาในตลาด การแทรกแซงที่รัฐอาจจะกระทำได้หลายรูปแบบ อาทิ การใช้กฎหมายผังเมืองควบคุม หรือใช้กฎระเบียบอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นพ.ร.บ. จัดสรรฯ หรือพ.ร.บ.สิ่งแวดล้อมถ้าต้องการคอนโทรลก็ให้ยืดระยะเวลาในการขออนุญาตออกไปจากปกติใช้เวลา 6 เดือนก็อาจเลื่อนเป็น 1 ปี เป็นต้น เพราะถ้าไม่ควบคุมเหตุการณ์เดิมๆ ก็จะกลับมาให้เห็นอีก"

นายอนันต์ยังกล่าวด้วยว่าในปี 47-48 ทำเล ที่จะมีความคึกคักในแง่การพัฒนาที่อยู่อาศัย คือ พื้นที่ซีกตะวันออก แถบถนนสุวินทวงศ์ รัตนโกสินทร์สมโภช เรื่อยมาจนถึงบางนา-ตราด เนื่องเพราะมีการย้ายแหล่งงานจำนวนมหาศาลตามการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ

"ตอนนี้ที่ดินแถวสุวินทวงศ์ได้ปรับตัวขึ้นมาพอสมควร แต่บางนา-ตราดการทำโครงการต้องระวังเพราะดินเป็นเลนหมด มิฉะนั้นบ้านอาจ ทรุดได้ ส่วนโลเกชั่นอื่นๆตามเส้นทางที่มีการเปิดใหม่ อย่างพระราม 5 หรือเส้นทางด้านตะวันตกของกรุงเทพฯก็คึกคักไม่แพ้กัน ศรีนครินทร์ก็จะหาที่ดินยากขึ้นเรื่อยๆ"

ประทีปชี้ไม่ควรวางแผนยาว

ด้านนายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยคือพระเอกตัวจริงที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์บูม เพราะหมายถึงกำลังซื้อที่เพิ่ม ขึ้น แต่การทำโครงการไม่ควรวางแผนระยะยาวมาก เช่น เรื่องเมืองใหม่ซึ่งเป็นอีกนโยบายของนายกฯทักษิณ ชินวัตรที่คิดจะลดความแออัดของ กรุงเทพฯพร้อมทั้งต้องการจัดสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่

ในอนาคตความต้องการซื้อบ้านของคนกรุงเทพฯอาจเปลี่ยนแปลงไป ถ้าลดความแออัด 5% ก็เท่ากับว่าจะมีคนย้ายออก 5.8 แสนคน หรือ คิดเป็น 1 ต่อ 10 บ้าน 1 พันหลังก็จะว่าง 100 หลัง เพราะฉะนั้นถ้าใครคิดจะซื้อที่ดินเก็งกำไรก็ ต้องใช้วิจารณญาณเพราะทุกอย่างยังไม่นิ่ง ส่วน ตัวเลขทาวน์เฮาส์ที่ลดลงเนื่องจากมีกฎเกณฑ์ที่ทำให้ครงการทาวน์เฮาส์ทำได้ยากขึ้นกว่าแต่ก่อน ทั้งในเรื่องของผังเมือง และกฎหมายควบคุมการก่อสร้าง

กฎหมายควบคุมสิ่งแวดล้อม

"คอนโดฯ 80 ยูนิตขึ้นไปต้องจัดทำรายงาน ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว ขณะที่บ้านจัดสรรต้อง 500 หน่วยขึ้นไปถึงจะทำ ส่วนห้างสรรพสินค้า 2-3 แสนตร.ม.กลับไม่ต้องยื่นสิ่งแวดล้อมทั้งที่ปล่อยปริมาณของเสียมากกว่าเยอะ ตรงนี้คือความเหลื่อมล้ำ"เช่นเดียวกับนางวรรณา ตัณฑเกษม นายกสมาคมอาคารชุดไทยที่ให้ความ เห็นในเรื่องเดียวกันว่าอสังหาฯกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นทำให้มีผู‰ประกอบการเข้ามาในธุรกิจนี้มาก และเชื่อว่าปีหน้าจะยังคงดีอยู่แต่ก็มีปัจจัยที่น่าเป็น ห่วงคือเรื่องการควบคุมสิ่งแวดล้อม บริษัทที่ขึ้นทะเบียนเป็นผู้ดำเนินการศึกษาผลกระทบสิ่งแวด ล้อมมีจำนวนน้อยเกินไป ทำให้เสียค่าใช้จ่ายสูง จึงควรเพิ่มจำนวนบริษัทที่จดทะเบียนมากขึ้น

รวมทั้งโครงการที่ดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติ และธนาคารออมสิน ซึ่งหากออกมามากเกินไปก็อาจจะก่อให้เกิดปัญหาเรื่องเอ็นพีเอ ในระดับล่างต่อไปได้ ดังนั้นรัฐจะต้องดำเนินการเรื่องดังกล่าวอย่างรอบคอบ

ชี้ดีมานด์คอนโด 1.5-2 หมื่นยูนิตต่อปี

นายทิฆัมพร เปล่งศรีสุข กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นต์จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าในปีนี้เริ่มมีผู้ประกอบการราย ใหม่เข้ามาในธุรกิจอาคารชุดมากขึ้น และเชื่อว่าใน ปีหน้าและปี 2549 จะมีมากกว่าปีนี้ประมาณ 2-3 เท่าตัว เนื่องจากความต้องการซื้อของลูกค้ามีเป็นจำนวนมาก แต่สินค้าในตลาดมีน้อยกว่าความต้องการ โดยในปี 2546 คาดว่าจะมีอาคาร ชุดจดทะเบียนซึ่งรวมถึฝงโครงการของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ด้วยแล้วจะมีเพียง 4,700 ยูนิต โดยใน 8 เดือนแรกของปี 2546 มียอดจดทะเบียนอาคารชุดเพียง 2,700 ยูนิตเป็นของเอกชน 1,600 ยูนิตที่เหลือเป็นของกคช.ทั้งนี้โดยเฉลี่ยความต้องการคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ระดับ 1.5-2 หมื่นยูนิตต่อปี

"ในปีหน้าคาดว่ายอดจดทะเบียนอาคารชุดจะมีเพียง 4,000 ยูนิตเท่านั้นแม้ว่าในปีนี้จะเริ่มทยอยเปิดโครงการเยอะคือประมาณ 24-25 โครงการ จากผู้ประกอบการ 13-14 ราย แต่ต้อง ใช้ระยะเวลาก่อสร้างอย่างน้อย 1 ปี จึงจะแล้วเสร็จ และในปี 2547-48 ตลาดคอนโดยจะยังคงดีอยู่แต่มีปัจจัยเสี่ยงด้านขนาดของโครงการและเวลาการก่อสร้าง โดยจะต้องทำให้เสร็จใน 1 ปี เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น และตัวเลขการ จดทะเบียนของอาคารชุดจะเริ่มมีมากขึ้นในปี 2548"

ชี้ดอกเบี้ยยังยืนระดับเดิม 18 เดือน

นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ณ สิ้นปี 2545 มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงเหลือ 7.63 แสนล้านบาท ส่วนปี 2546 คาดว่าจะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยคึงเหลือ 8.5-9 แสนล้านบาท โดยในช่วง 6 เดือนแรกมีสินเชื่อคงเหลืออยู่ที่ 8.12 แสนล้านบาทเพิ่มจากปี 2545 ประมาณ 1 แสนล้านบาท ส่วนสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ทั้งระบบในปี 2545 จำนวน 1.64 แสนล้านบาท ส่วนปี 2546 6 เดือน มีการปล่อยไปแล้วประมาณ 1.1 แสนล้านบาทคาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ 3 แสนล้านบาท ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำสุดที่ 0% แต่โดยภาพรวมจะอยู่ที่ 2.49-3% คาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะคงอยู่ในระดับต่ำไปอีกอย่างน้อย 18 เดือน เนื่องจากสภาพ คล่องในตลาดยังคงสูงที่ 7 แสนล้านบาท ทั้งนี้หากดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านปรับขึ้น 1% จะทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องรับภาระผ่อนเพิ่มขึ้น 5-7%

สำหรับในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ธอส. ปล่อยสินเชื่อใหม่ไปแล้ว135,000 ราย วงเงิน 51,000 ล้านบาท โดยเป้าทั้งปี 62,000 ล้านบาท แต่คาดว่าน่าจะปล่อยได้สูงถึง 70,000 ล้านบาท จากจำนวน 150,000 ราย ด้านนโยบายในปี 2547 ธอส.ตั้งโจทย์ว่าทำอย่างไรให้คนไทยมีบ้านมากที่สุดโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดย จะดำเนินการใน 3 ส่วนคือ โครงการเช่าซื้อ เพื่อ ช่วยให้ลูกค้าที่ไม่สามารถผ่อนกับแบงก์ได้มาเช่าซื้อกับแบงก์ได้ 3-5 ปี

คาดว่าจะเปิดให้บริการในต้นปี 2547 โครง การสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา โดยจะฟิกซ์ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี หลังจากนั้นจะให้ลูกค้าเลือกว่าจะฟิกซ์ดอกเบี้ยต่อไปอีก 3 หรือ 5 ปี รวมทั้งจะเร่งผลักดันสินทรัพย์ที่เป็น NPA ของแบงก์ที่มีอยู่ออกมาขายให้มากขึ้น

ตลาดวงจรอสังหาฯจะมี 4 ยุค คือ ยุคเฟื่อง,ฝ่อ,ฟุบ และฟื้น ซึ่งวิกฤตที่เกิดขึ้นในปี 2540 เกิดจากผู้ประกอบการกู้เงินดอลลาร์มาก แบงก์แข่งขันปล่อยกู้สินเชื่อมาก และมีนักธุรกิจด้านอื่นเข้ามาทำตลาดนี้กันมาก ซึ่งในขณะนี้หลายฝ่ายกลัวว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้นมานั้นยังไม่เกิด ขึ้นในตอนนี้ เพราะขณะนี้อสังหาฯเริ่มอยู่ในยุคฟื้นตัว ซึ่งโดยทั่วไปแต่ละยุคนั้นจะใช้ระยะเวลา 3-4 ปี และวงจรทั้ง 4 ยุคที่เกิดขึ้นจะเกิดขึ้นในช่วง 10-12 ปี

คาดปี 47 ตลาดอสังหาโต 20%

นายกนก เดชาวาศน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมเพลส กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในช่วง 7 เดือนแรก ของปีนี้มีจำนวน 2.26 หมื่นยูนิต โตขึ้น 6.88% เมื่อเทียบกับปี 2545 โดยในจำนวนนี้เป็นบ้านเดี่ยว 1.6 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้น 13% ส่วนทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมลดลง โดยบ้านเดี่ยวเข้ามาแย่งแชร์ตลาดที่อยู่อาศัยเป็น 52% จากในปี 2545 ที่มีแชร์ตลาด 49% ทั้งนี้บ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรโตขึ้น 45% ในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้

ส่วนโครงสร้างของซัปพลายในตลาดนั้น เป็นบ้านที่เป็น NPA จากแบงก์ มูลค่า 7.5 แสน ล้านบาท จากบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการ เงิน (บบส.) 5 แสนล้านบาท บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) 5.3 แสนล้านบาท จากกรมบังคับคดี 6 แสนล้านบาท และของบริษัทเงินทุน 2 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี 2547 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะโตไม่ต่ำกว่า 20% ซึ่งมองว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นปัจจัยหลักที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน ทั้งนี้การที่จะทำให้ธุรกิจนี้โตหรือบูมนั้น จะต้องหาวิธีการว่าทำอย่างไรเพื่อให้ต้นทุนต่ำที่สุด