ภาคอสังหาฯ ช็อคหลังครม.ประกาศไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ศูนย์ข้อมูลเชื่อก่อน 28 มี.ค.ยอดโอนบ้านถล่มทลาย แต่เดือนเม.ย.-พ.ค.วูบแน่ คาดทั้งปีทำดีที่สุดแค่เท่ากับปีที่แล้ว ขู่ราคาบ้านขั้นแน่อย่างน้อย 4% พร้อมถามกลับรัฐบาล เศรษฐกิจฟื้นแล้วจริงหรือถึงดึงมาตรการกระตุ้นออก แนะทบทวนโครงสร้างภาษีอสังหาฯใหม่หนุนประชาชนซื้อบ้านถูกขึ้น

ภายหลังจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วย การลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01% และภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 3.3% เหลือ 0.11% โดยจะหมดอายุลงในวันที่ 28 มีนาคม 2553

ทั้งนี้นายกรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ให้เหตุผลว่า จากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่ออกมาทำให้มีการเติบโตมากขึ้น มีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 7% และผลประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น รายได้ก่อนหักดอกเบี้ยภาคอสังหาฯ อยู่ในเกณฑ์ปกติ จึงไม่มีความจำเป็นต้องคงมาตรการดังกล่าวเอาไว้ และต้องการประชุมในเรื่องนี้ก่อน เพื่อให้ประชาชนเกิดความชัดเจน และดำเนินการโอนที่อยู่อาศัยภายใน 1 เดือนที่เหลือนี้ก่อนจะหมดอายุมาตรการลง

ก่อนสิ้นมี.ค.ยอดโอนทะลักแน่

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวแสดงความเห็นว่า เมื่อมีความชัดเจนแล้วว่ารัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ จากนี้ไปจนถึง 28 มีนาคม 53ประชาชนจะเร่งซื้อและโอนบ้านอย่างถล่มทะลาย โดยผู้ที่จะต้องรับภาระหนักคือเจ้าพนักงานที่ดินและสถาบันการเงินต้องทำงานให้ทัน และนับเป็นโอกาศทองสุดท้ายของทั้งผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการอสังหาฯที่มีสินค้าบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนที่จะได้รับสิทธิประโยชน์

“การตัดสินใจไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ รัฐบาลอาจเล็งเห็นแล้วว่าเศรษฐกิจมีการฟื้นตัว การส่งออกโต ตัวเลขผลประกอบการของผู้ประกอบการมีกำไรดีขึ้น ความเชื่อมั่นทั้งของผู้บริโภคและนักลงทุนก็มีมากขึ้นด้วย จึงเห็นว่าไม่มีความจำเป็นต้องใช้มาตรการกระตุ้นอีกต่อไป” นายสัมมากล่าว

อย่างไรก็ตามหลังจากเดือนมีนาคมเป็นต้นไป โดยเฉพาะเดือนเมษายน-พฤษภาคม 53 การซื้อ-ขายสังหาฯจะชะลอตัวลงอย่างมาก แต่จะเกิดขึ้นในช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น เนื่องจากผู้บริโภคเร่งโอนไปในช่วงเดือนมีนาคมแล้ว และหลังจากพฤษภาคมเป็นต้นไปคาดว่าจะตลาดจะเริ่มกลับสู่ภาวะปกติ โดยมีปัจจัยบวกจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมฟื้นตัว ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีแรกมีความเป็นไปได้น้อยมากที่จะปรับตัวขึ้น แต่สัญญาการปรับขึ้นจะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งทั้งปีไม่น่าจะเกิน 0.5% เนื่องจากรัฐบาลยังมีความจำเป็นที่จะรักษาระดับอัตราดอกเบี้ยไว้ไม่ให้เม็ดเงินจากต่างประเทศไหลเข้าไปกดดันให้ค่าเงินบาทแข็งตัว เพราะจะกระทบต่อการส่งออก ทั้ง 2 ปัจจัยหลักๆข้างต้นจะเป็นตัวช่วยผลักดันให้ตลาดอสังหานปีนี้มีอัตราการเติบโตเท่ากับปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม หากหลังกุมภาพันธ์มีปัญหาความรุนแรงทางการเมืองเกิดขึ้นย่อมส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลงจากปี 52 อย่างแน่นอน

“เมื่อไม่มีมาตรการมาช่วย ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นแน่อย่างน้อย 4% ซึ่งผู้ประกอบการจะอาศัยโอกาศนี้ในการปรับขึ้นราคาบ้าน อย่างไรก็ตามใช่ว่าผู้ประกอบการจะสามารถปรับราคาขึ้นได้ทั้งหมด โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันมากๆ ผู้ประกอบการจะไม่สามารถปรับขึ้นราคาได้ ส่วนในทำเลที่มีการแข่งขันน้อยอาจสามารถปรับขึ้นราคาได้บ้าง ดังนั้นผู้ประกอบการจะหาช่องทางในการลดค่าใช่จ่ายเรื่องภาษี ด้วยการหันมาสร้างบ้านบีโอไอมากขึ้นก็เป็นได้” นายสัมมา กล่าว

แนะปรับโครงสร้างภาษีใหม่

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เมื่อรัฐบาลมีมติออกมาแล้วว่าจะไม่ต่ออายุมาตรการอสังหาฯ ก็ถือว่าต้องเคารพในดุลยพินิจของรัฐบาลที่ประเมินว่าเศรษฐกิจในปีนี้จะปรับตัวดีขึ้น นอกจากนี้จะต้องมองภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งหมดซึ่งประกอบด้วย บ้านใหม่ บ้านเก่า บ้านสร้างเอง ที่ดินเปล่า และอื่นๆ ซึ่งมาตรการกระตุ้นกระอสังหาฯ เอื้อประโยชน์เฉพาะบ้านใหม่ เมื่อเทียบกับการโอนทั้งหมดมีจำนวน 280,000 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นบ้านใหม่เพียง 80,000 หน่วย หรือคิดเป็นประมาณ 1 ใน 3 ของธุรกิจอสังหาฯทั้งระบบ จึงถือว่ามีผลดีต่อภาคอสังหาฯเพียงบางส่วนเท่านั้น

ดังนั้นสถานการณ์โดยรวมของการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือ ภาคอสังหาฯ ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่จะเป็นตัวแปรสำคัญ ซึ่งได้แก่ 1.การเติบโตของเศรษฐกิจ แต่ในมุมของผู้ประกอบการเองยังไม่เชื่อว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็วตามการประเมินของรัฐ 2.ปัญหาการเมืองที่ยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะมีเหตุการณ์รุนแรงเกิดขึ้นหรือไม่

อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจฟื้นตัวจริง ก็เชื่อว่ายอดโอนก็ยังไม่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากการมีมาตรการดังกล่าว มีผลทำให้เกิดการทำธุรกรรมการโอนที่เพิ่มขึ้นในทุกส่วน ทั้งบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง ที่ดินต่างๆ ไม่เฉพาะเพียงแต่ที่อยู่อาศัยเท่านั้น เมื่อรัฐบาลยกเลิกมาตรการดังกล่าวแล้ว แน่นอนว่ายอดโอนอสังหาฯ ย่อมลดลง

นอกจากนี้ หากรัฐตัดสินใจยกเลิกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ รัฐบาลน่าจะหาวิธีแก้ไขในระยะยาวและยั่งยืน ด้วยการพิจารณาเรื่องปรับโครงสร้างทางภาษีทรัพย์สินใหม่ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ถูกขึ้น โดยเฉพาะเมื่อรัฐบาลพยายามผลักดันให้เกิดการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ยิ่งควรทบทวนโครงสร้างทางภาษีที่กล่าวถึง เพราะปัจจุบันผู้บริโภคที่มีทรัพย์สินมีภาระในการเสียภาษีซสูงมาก และซ้ำซ้อน โดยเฉพาะบ้านมือสอง เห็นได้ชัดเจนว่า ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนมือ ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะต้องเสียภาษีจากการโอนเกิดขึ้น

เอกชนไม่เชื่อเศรษฐกิจฟื้น

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้ว่ารัฐบาลจะมองว่าเศรษฐกิจมีแนวโน้มปรับตัวเป็นบวก ไม่ว่าจะเป็นการส่งออกที่เริ่มดีขึ้นในช่วงไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา รวมถึงการท่องเที่ยว แต่รัฐบาลควรพิจารณาให้ลงลึกกว่านี้ ว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจมีเสถียรภาพแล้วหรือยัง การส่งออกเริ่มปรับตัวเป็นบวกในไตรมาส 4/52 ซึ่งเทียบกับฐานที่ต่ำมากในปีก่อนหน้าที่มีการปิดสนามบินในขณะที่สถานการณ์โลกขณะนี้ยุโรป เช่น กรีก โปรตุเกส กำลังมีปัญหาด้านเศรษฐกิจ สหรัฐอเมริกาเองอัตราการว่างงานยังมีจำนวนสูง ซึ่งเชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวอย่างแน่นอน ส่วนตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นนั้น รัฐบาลควรลงลึกว่าเป็นนักท่องเที่ยวที่เป็นนักช็อปหรือไม่ หรือแค่มาเที่ยวอย่างเดียว ซึ่งอย่างหลังจะไม่ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจมากนัก

“ถ้ารัฐหลงทางว่าเศรษฐกิจฟื้น แล้วไปดึงมาตรการที่ช่วยกระตุ้นออกไปทีละอย่างสองอย่าง ซึ่งในความเป็นจริงยังไม่ชัดเจนด้วยซ้ำว่าฟื้นแล้ว เกิดเศรษฐกิจทรุดลงไปอีกการจะดึงขึ้นมาจะเป็นเรื่องที่ยากมากก่วาเดิม” นายอธิปกล่าว

อย่างไรก็ตามผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านและโอนให้ทันกับมาตรการควรจะรีบซื้อ เพราะแม้ว่ามาตรการจะสิ้นสุดในวันที่ 28 มีนาคม แต่เนื่องจากวันดังลก่าวเป็นวันอาทิตย์ ดังนั้นวันสุดท้ายที่จะสามารถโอนบ้านได้จึงเป็นวันศุกร์ที่ 26มีนาคม ต้องเผื่อระยะเวลาในการขอสินเชื่อ รวมถึงการโอนบ้าน อีกประมาณ 2 สัปดาห์ ดังนั้นจึงควรซื้อก่อนวันที่ 10 มีนาคม 53 ซึ่งผู้ที่จะต้องรับศึกหนักในเดือนหน้าคือ พนักงานสินเชื่อและเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ที่จะต้องระดมกำลัง เพื่อรองรับกับประชาชนที่จะไปขอสินเชื่อและโอนบ้านจำนวนมากในระยะเวลา 1 เดือนหลังจากนี้

ขณะที่นายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลย์วุฒิ อธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผยว่า หลังจากที่มีมติครม.ออกมา ตั้งแต่วันที่ 20 มีนาคมเป็นต้นไป กรมที่ดินจะขยายระยะเวลาเปิดให้บริการสำหรับประชาชนที่จะมาทำนิติกรรมการโอนและจดจำนองถึง 22.00-23.00 น.